زندگی در تهران سخت‌تر می‌شود

شرق:‌ سرانجام جزئیات لایحه عوارض شهرسازی در صحن شورای شهر تهران به تصویب رسید. هفته گذشته شورای شهر با افزایش 19‌درصدی عوارض شهرسازی موافقت کرده بود؛ اما اعضا بر سر جزئیات آن اختلاف نظر داشتند. جلسات سه‌ساعته اعضای کمیسیون شهرسازی، برنامه و بودجه و مدیران شهرداری و جلسه هشت‌ساعته کارشناسان این کمیسیون‌ها و نمایندگان شهرداری هم سبب نشده بود که برخی از اختلاف‌نظرها رفع شود. روز گذشته این لایحه برای سومین بار در صحن شورای شهر بررسی شد. در ابتدای جلسه مهدی عباسی، رئیس کمیسیون شهرسازی، حضور نداشت. برخی می‌گفتند او در اعتراض به لایحه‌ای که در صحن در حال بررسی است و دو مورد اختلاف‌نظر باقی مانده، حاضر نشده به صحن شورای شهر بیاید؛ اما او مدتی بعد با حضور در شورا، نامه‌ای سرگشاده با عنوان سیاست برتر را خواند که در آن تأکید شده بود که موضوع اخذ عوارض که بر پایه میزان تراکم اختصاص داده‌شده بر هر ملک است، بر کل شهر اثر‌ می‌گذارد و همه‌ 9 میلیون نفر ساکن شهر را تحت تأثیر قرار می‌دهد. از یک طرف به تبع تراکم مازادی که توزیع می‌شود، چنانچه جمعیت شهر تهران بیش از بُرد محیط‌زیستی آن شود، مشکل بی‌آبی گریبان همه 9 میلیون نفر ساکن شهر تهران را خواهد گرفت. ترافیک و آلودگی محیطی ناشی از پروانه‌‌های تجاری، اداری یا برج‌‌های مسکونی که از سوی شهرداری شهر تهران صادر می‌شود، بر کل شهر اثر می‌گذارد... .

حبیب کاشانی نیز مانند همیشه انتقاد‌های تند خود را با کنایه و شوخی خطاب به شهرداری گفت و یادی کرد از کارتونی قدیمی که در آن می‌گفتند بالا، بالا، بالاتر هرچه بالاتر بهتر! او گفت: حالا هم فرمول‌های شهرسازی هرچه پیچیده‌تر بهتر، این فرمول‌ها آن‌قدر پیچیده هستند که نمی‌توانیم از آنها دفاع کنیم و متوجه آن شویم.

محمد آخوندی، رئیس کمیسیون برنامه و بودجه شورای شهر تهران، در جریان بررسی لایحه «عوارض ساختمانی، ارزش افزوده ناشی از اجرای طرح‌های توسعه شهری و بهای خدمات حوزه شهرسازی و ارزش معاملاتی موضوع تبصره 11 ماده صد قانون شهرداری تهران برای اجرا در سال 1403» گفت: براساس مصوبه جلسه گذشته شورای شهر تهران مبنی بر افزایش 19درصدی نرخ عوارض شهرسازی در سال آینده، روز گذشته کارشناسان با شرکت در جلسات فشرده چندین‌ساعته در برخی موضوعات توافقاتی حاصل شد که کمیسیون شهرسازی معتقد بودند در ماده دوم عوارض زیربنایی مسکونی با ضریب 30R حذف شود که در نهایت مقرر شد تا متراژ 150 متر این ضریب در این فرمول بی‌اثر شود و از 150 متر به بالا بر اساس جدول محاسباتی مؤثر واقع شود.

او درباره ضریب 30F ادامه داد: در جلسات کارشناسی مبیّن شد تا در این زمینه دو جدول با دو محوریت شمال میدان انقلاب و جنوب میدان انقلاب تهران احصا شود. مضافا بر اینکه مقرر شد تا این ضرایب طبق سنوات 1402 اعمال شود. درباره مصوبات کمیسیون ماده 5 هیچ افزایشی در این زمینه مصوب نشد و تنها درباره مناطق 1 تا 6 ضریب آن 1.5 اعمال و در مناطق 7 تا 22 این عوارض به 1.2 کاهش پیدا کرد.

آخوندی درباره ضریب عوارض اماکن تجاری، اداری و صنعتی نیز یادآور شد که بنا بر تصمیم کمیسیون این بخش نیز از افزایش نرخ عوارض مستثنا شده و طبق عدد سال 1402 بررسی خواهد شد. رئیس کمیسیون برنامه و بودجه شورای شهر تهران درباره نظارت فنی نیز گفت: مقرر شد تا عدد مصوبه 1402 ملاک عمل در این بخش نیز باشد.

ناصر امانی، عضو کمیسیون برنامه و بودجه شورا نیز تأکید کرد:‌ متأسفانه ما بیشترین چالش را درباره پروانه شهرسازی در بخش نظارت فنی داریم که هم مورد اعتراض مردم است و هم این موضوع در برخی مناطق به طور سلیقه‌ای نگاه و عمل شده که نیاز است تا حسب بررسی‌های بیشتر این موضوع پیگیری و مرتفع شود. حبیب کاشانی، خزانه‌دار شورا نیز با تأیید گفته‌های ناصر امانی در پیشنهادی افزود: به دلیل اینکه در برخی مناطق این عدد به‌شدت بالاست، نیاز است تا عدد این موضوع از 3 به 2.5 کاهش پیدا کند تا مردم رغبت بیشتری در این زمینه از خود نشان دهند. احمد صادقی هم در این جلسه با اشاره به انتقادهایی که درباره پیچیدگی فرمول‌های عوارض و تفسیرپذیر بودن این فرمول‌ها در مناطق مختلف وجود دارد، گفت: پیشنهاد بنده اضافه‌کردن بندی است به این مضمون که «به منظور پیش‌بینی‌پذیری اقتصادی و شفافیت محاسبات عوارض برای مؤدیان، شهرداری تهران موظف است در مدت حداکثر سه ماه، شبیه‌ساز محاسبه عوارض برای املاکی را که درخواست و پرونده جاری فعال نداشته باشند یا پرونده فعال داشته باشند، ایجاد کرده تا سرفصل‌‌های عوارض‌ متناظر درخواست خود را محاسبه و رؤیت کند». او ادامه داد: هرگونه محاسبه عوارض مغایر با این شبیه‌ساز یا مغایر با فرمول‌های محاسباتی و مغایرت در تعیین شمول و عدم شمول سرفصل‌های مندرج در مصوبه، در مناطق تخلف محسوب می‌شود.

عضو شورای شهر تهران گفت: همه جداول چک شده است و این 19 درصد افزایشی که بر آن تأکید داشته‌ایم، در تمام مناطق یکسان و هم‌تراز است و در بسیار از مناطق کاهشی هم شده است. در سال 1402 در موضوع پارکینگ‌ها، دستورالعملی را معاونت شهرسازی آماده کرد که با انتقاد اعضای شورا مواجه شد. ما اینجا مقرر کردیم که تا پایان اردیبهشت 1403 و با هماهنگی با دو کمیسیون ذی‌ربط، دستور‌العمل جدید به شورا برسد؛ البته جا دارد که این موضوع پیگیری شود. رئیس شورا هم توضیح داد: درباره 3.5 درصد جریمه، این مربوط به تخلفات تجاری است، نه مسکونی و فردی که با تخلف، واحد تجاری می‌سازد و از قِبَل آن سود‌های بسیاری می‌برد. اگر نرخ عوارض آن پایین باشد، بازدارندگی لازم را ایجاد نمی‌کند و با کاستن این رقم در کاربری تجاری مخالفم.

سیدمجتبی طبقی، مدیرکل حقوقی و املاک معاونت شهرسازی و معماری شهرداری تهران هم با بیان اینکه در گذشته بابت پارکینگ مازاد عوارض بیشتری دریافت می‌شد و امروز نه‌تنها عوارضی وجود ندارد؛ بلکه به ازای پارکینگ مازاد ۱۲.۵ متر از کل زیربنا کسر می‌شود، گفت: عوارض پارکینگ بیمارستان‌ها به صورت مسکونی دریافت می‌شود.

مهدی اقراریان، رئیس کمیته حقوقی شورای شهر تهران نیز با بیان اینکه مابازای مبلغی که از مردم می‌گیریم، باید ارزش افزوده برای آنها ایجاد کنیم، گفت: اشکالی که به مصوبات شورا دارم، این است که مصوبات در بسیاری از موارد با حقوق عامه در تضاد و تعارض است. کاش کمیته‌ای شکل بگیرد و درباره این مصوبات در مراجع قضائی شکایت کند. تقاضای بنده این است که رئیس کمیسیون شهرسازی و معماری شورا نظر خود را درباره این‌گونه از تعیین عوارض اعلام کند.

مهدی عباسی، رئیس کمیسیون شهرسازی و معماری شورا هم در واکنش به لایحه بررسی‌شده در صحن شورای شهر نامه‌ای را قرائت کرد که در بخشی از آن آمده بود:‌ مخاطب اخذ عوارض ساختمانی مالکانی هستند که صاحب کل یا بخشی از یک زمین در شهر تهران هستند و قصد ساخت‌وساز در آن زمین را دارند. در سال گذشته، حدود پنج‌هزارو 700 پروانه در شهر تهران صادر شده است. در‌صورتی‌که فرض کنیم هر پروانه به طور میانگین چهار مالک داشته باشد، مخاطب یک سال صدور پروانه شهر تهران حدود 23 هزار نفر از جمعیت شهر تهران است؛ در‌حالی‌که جمیعت شهر بالغ بر 9 میلیون نفر است و تهران برای آحاد 9 میلیون نفری است که در آن زندگی می‌کنند. موضوع اخذ عوارض که بر پایه میزان تراکم اختصاص داده‌شده بر هر ملک است، بر کل شهر اثر می‌گذارد. او ادامه داد:‌ درآمدی که از عوارض حاصل می‌شود، پروژه‌‌های توسعه‌ای تعریف شده و این درآمد در شهر هزینه شده و عواید آن به کل ساکنان شهر تهران می‌رسد. این دوگانه سرآغاز یک تعارض است. تعارض میان انتخاب درآمدی که برای شهروندان هزینه خواهد شد و به رفاه مردم کمک خواهد کرد، یا فروش بیشتر تراکمی که بر هزینه‌‌های زیست در شهر تهران خواهد افزود و زندگی در این شهر را سخت‌تر می‌کند؟ شورای شهر، به عنوان نماینده مردم و با وظیفه سیاست‌گذاری، باید سیاست برتر را انتخاب کند. اما سیاست برتر چیست؟ در این رابطه، سه گروه مالکان، شهرداری و واسطه‌گران مؤثرترین بازیگران جریان صدور پروانه در شهر هستند. بدیهی است که مالکان همواره برای منفعت بیشتر تقاضای تراکم مازاد دارند، شهرداری هم به عنوان مرجع توزیع تراکم در شهر مادامی که از فروش تراکم درآمد کسب می‌کند، به فروش تراکم گرایش خواهد داشت. واسطه‌گران نیز گروهی هستند که سریع‌تر از دیگر بازیگران، خلأ‌های قانونی را یافته و راه‌‌های تأمین منفعت مالکان و شهرداری را برای کسب سود بیشتر، طراحی می‌کنند. گروه مالکان معمولا جای خودشان را به سازندگان می‌دهند و این گروه جدید، عمدتا تراکم مازاد را به نفع خودشان مصادره به مطلوب می‌کنند و هزینه‌ عوارض را در هزینه‌‌های ساخت، لحاظ کرده و در نهایت، در قیمت فروش ملک، این افزایش را اِعمال می‌کنند. برای مثال؛ در یک قرارداد مشارکت که 60 – 40 به نفع مالک است، شرط می‌شود در صورت اخذ طبقه مازاد، موازنه‌ 30 – 70 به نفع سازنده تغییر کند و این‌گونه طبقه مازاد به نفع سازندگان مصادره به مطلوب می‌شود. بنابراین مالکان/سازندگان اساسا گرایش به تراکم مازاد دارند. اهمیت تمایز قائل‌شدن میان سازندگان و مالکان از این منظر که گروه سازندگان بسیار کوچک‌تر از گروه مالکان بوده و جمعیت بسیار اندکی از شهر را شامل می‌شود، بسیار مهم است. به گفته عباسی عوارض شهرداری، به‌گونه‌ای طراحی شده‌ است که درآمد حاصل از هر مترمربع تراکم مازاد، دست‌کم 15 برابر تراکم طرح تفصیلی است و این امر در حالی است که در مصوبات کمیسیون ماده پنج این عدد به 30 تا 50 برابر می‌رسد. بنابراین ناگفته پیداست که گرایش شهرداری به تراکم‌فروشی در این مدلِ عوارضی تقویت و تشدید می‌شود. تعارض میان انتخاب درآمدی که برای شهروندان هزینه خواهد شد و به رفاه مردم کمک خواهد کرد، یا فروش تراکمی که بر هزینه‌‌های زیست در شهر تهران، خواهد افزود و زندگی در این شهر را سخت‌تر می‌کند و در این میان توجه به تأمین منفعت گروه اندکی از سازندگان که به فربهی ایشان می‌افزاید نیز ضروری است. به گفته او عوارض دریافتی توسط شهرداری پیش از شروع ساخت ملک دریافت می‌شود اما هزینه‌هایی که به واسطه تراکم مازاد به شهر تحمیل می‌شود، با فاصله حداقل دو سال از دریافت عوارض، بروز می‌کند، زمانی که دیگر اثری از درآمد حاصله نیست. بنابراین، برای ایجاد تعادل میان منفعت عمومی و خصوصی و دفاع از حق شهر در مصوبات کمیسیون ماده پنج، باید راه‌حل‌‌های غیرعوارضی را دنبال کرد. همچنین اگر عوارض دریافتی از تراکم عمومی و طرح تفصیلی شهر اندک و ناچیز باشد، برای کسب درآمد و تحقق تکالیف درآمدی گریزی از تراکم‌فروشی در شهر نیست. پس باید عوارض تراکم در حد طرح تفصیلی در حد منطقی، افزایش پیدا کند به‌گونه‌ای که گرایش به تراکم‌فروشی کاهش یابد. عباسی یادآوری کرد:‌ وجود روش‌‌های گوناگون برای اخذ عوارض و وجود پیچیدگی در محاسبه آن، بر تقویت نقش واسطه‌گران بسیار مؤثر است و زیرساخت فساد و قانون‌گریزی را بیش از پیش افزایش می‌دهد. بنابراین، حذف پیچیدگی‌ها و عدم امکان اخذ عوارض از روش‌‌های گوناگون، بر کم‌رنگ‌کردن نقش واسطه‌گران، بسیار مؤثر است. شورای شهر تهران به عنوان نماینده مردم موظف است سیاستی را اتخاذ کند که از ترجیح عواید آنی بر عواقب آتی پرهیز کند و امکان اصلاح و تغییر برای نزدیک‌شدن به اهداف آینده را فراهم آورد. از همین منظر در کمیسیون شهرسازی و معماری شورای شهر تهران، برای ایجاد تعادل میان بازیگران تراکم و عوارض در شهر تهران، راه‌حل‌‌های زیر به عنوان گام اول اصلاح این رویکرد پیشنهاد شده ‌است که زیرساخت گام‌‌های بعدی، در صورت اجرای گام اول، امکان‌پذیر خواهد بود. در پیشنهاد کمیسیون حذف جداول متعدد و تبدیل آنها به یک جدول، نقش واسطه‌گران برای سوداگری را کاهش داده و امکان تفسیرپذیری و سلیقه‌گرایی را در مناطق از بین خواهد برد. سیاست ساده‌سازی و قابل فهم کردن محاسبه عوارض برای متخصصان و مجریان شهری منجر به حذف ضریب Cr و لحاظ تأثیرات افزایشی آن به تفکیک هر منطقه شد، ضرایب تراکم در حد طرح تفصیلی، به‌گونه‌ای افزایش پیدا کرده‌ که برای کسب درآمد، اجباری برای تراکم‌فروشی وجود نداشته باشد و از محل تراکم طرح تفصیلی، درآمد صدور پروانه تأمین شود. در تراکم‌‌های بالاتر از 360 درصد، با ثابت نگه‌داشتن ضریب Cf، درآمد حاصل از تراکم‌فروشی عملا کاهش پیدا کرده تا تقاضای شهرداری، به عنوان بازیگر اصلی توزیع تراکم در شهر، به سمت راهکار‌های غیرعوارضی و بلندمدت مانند انتقال حق توسعه، به منظور حفاظت از میراث تاریخی و طبیعی، تأمین خدمات، اجرای طرح‌‌های شهری و نظایر آن سوق پیدا کند. مجموعه اقدامات چهارگانه این کمیسیون ضمن اینکه منجر به کاهش درآمد شهر نخواهد شد از شدت تراکم‌فروشی در شهر کاسته، چشم‌انداز مطلوبی برای توسعه شهر ترسیم می‌کند و بر توسعه پایدار شهر تأکید و توجه دارد. تصویری که پیشنهاد فوق از آینده به دست می‌دهد توزیع تراکم براساس مصالح عمومی و منافع بلندمدت شهر است و چنانچه بتوان سیاست‌‌های مکمل مرتبط از جمله اصلاح فرایند‌ بررسی پرونده‌ها در دبیرخانه کمیسیون ماده پنج و بازنگری طرح جامع و تفصیلی را به صورت منسجم و یک منظومه هماهنگ پیش برد، عواملی که نوعا در تضاد با یکدیگر قرار دارند و فرایند توسعه را دچار سردرگمی می‌کنند طوری سازمان می‌یابد که امکان تحقق تعادل و اقامه عدل فراهم می‌شود. عباسی در پایان گفت:‌ ناراحتی بنده این است که هیچ‌یک از اعضا نتوانستند طرح ما را تحلیل کنند.

مهدی چمران رئیس شورای شهر تهران هم در این جلسه با بیان اینکه پیشنهاد شهرداری برای عوارض در بافت فرسوده ۵۰ درصد تخفیف بود، اظهار کرد: پیشنهاد ما این بود که در بافت شمال شهر، تخفیف ۵۰ درصد و در مناطق جنوبی ۱۰۰ درصد باشد. تا جایی که همکاران ما توانستند اصل عدالت را رعایت کردند. وی اضافه کرد: از نظر بنده عوارض ساختمان‌سازی در ابتدا باید کم باشد تا مردم به ساختمان‌سازی و عدم تخلف تشویق شوند و بعد از آن عوارض داشتن ساختمان سالانه بیشتر شود. این موضوع می‌تواند به درآمد پایدار منجر شود و ساختمان‌سازی را رواج دهد. در کشور ما شرایط برعکس و این‌گونه است که وقتی کسی می‌خواهد ساختمان‌سازی کند، در ابتدا شهرداری، بیمه، نظام مهندسی، مالیات و دیگر بخش‌ها از مالک پول می‌گیرند. تلاش ما این بود که عوارض در حد معمول، پایدار شود. چمران تأکید کرد: در بافت فرسوده برای یک طبقه تشویقی، عوارض دریافت می‌شد که این عوارض حذف شد؛ ما به دنبال تشویق بودیم لذا عوارض طبقه چهارم در بافت فرسوده در لایحه سال آینده حذف شد.

در نهایت این لایحه به تصویب رسید. سید جعفر تشکری‌هاشمی، مهدی عباسی و مهدی اقراریان به این لایحه رأی مخالف دادند، ناصر امانی، علی‌اصغر قائمی، جعفر شربیانی، حبیب کاشانی و سوده نجفی هم به این لایحه رأی ندادند.