چرخه معیوب مسکن

 محمدکریم آسایش-کنشگر و پژوهشگر شهری:  فصل مسکن در برنامه هفتم توسعه را به چهار وجه می‌توان «چرخه معیوب مسکن» خواند؛ مفهومی همچون «چرخه معیوب ترافیک». شرایطی که در آن برای تسهیل ترافیک سواره، توسعه شبکه در دستور کار قرار می‌گیرد و در نتیجه آن تقاضا برای استفاده از خودرو افزایش می‌یابد و مجدد ترافیک بیشتری تولید می‌شود. درباره رویکرد برنامه هفتم توسعه به موضوع مسکن که البته چیز جدیدی نیست و در کلیات سال‌هاست (حداقل از پس از جنگ) الگوی حاکم بر سیاست‌های مسکن است، با همین شرایط مواجهیم؛ یعنی با هدف پاسخ به تقاضای مسکن و به نامِ مسکن کم‌درآمدها (حال با عناوین مختلف که در برنامه هفتم از لفظ محرومان استفاده شده است) بر تولید مسکن (به صورت دقیق‌تر هم تولید مسکنِ شهری-مسکنِ پیراشهری و مسکن شهرهای جدید هم باید در همین چارچوب ارزیابی کرد) تمرکز می‌شود، اما با توجه به آنکه جهت‌گیری در زمینه تولید مسکن متناسب با پاسخ به مسکن مصرفی و برای گروه‌های هدف نیست، بحران مسکن را با عرضه بدون پاسخ به تقاضا مواجه کرده و از سوی دیگر تقاضاهای جدید ایجاد می‌کند.

اما این چهار وجه چیستند؟

وجه نخست آن است که در شرایطی که با بحران فزاینده تخلیه آبادی‌ها از سکنه و مهاجرت روستایی مواجهیم، فقدان هرگونه برنامه چه به صورت خاص و چه ذیل برنامه‌های عمومی توسعه روستایی و در عوض تأکید بر تولید مسکنِ شهری (درون‌شهری، پیراشهری و شهرهای جدید) سبب می‌شود که به تقاضاهای جدید و گسترده برای مسکن شهری ورای ظرفیت‌های پیش‌بینی‌شده دامن زده شود. البته این تنها اثر منفی موضوع از بعد مسکن است و بدیهی است در جنبه های مختلف امنیت غذایی، امنیتی، فرهنگی، گردشگری و بازار کار نیز تبعات منفی خود را داشته باشد.

وجه دوم آن است که برنامه فاقد سامان لازم برای پاسخ‌گویی مسکن به گروه‌های هدف است و قرارگیری آن در چارچوب بازارسپاری تولید و عرضه مسکن و غلبه سیاست مسکن ملکی و فقدان سیاست مسکن استیجاری، تولید مسکن جدید را به جای بازار مسکن مصرفی روانه بازار مسکن سرمایه‌ای می‌کند و نتیجه طبیعی‌اش افزایش بهای مسکن و دورترشدن گروه‌های هدف از تأمین تقاضای مسکن آنهاست.

وجه سوم آن است که چه در رویکرد به مقوله بازآفرینی و چه افزایش محدوده شهر تهران (که اصولا خارج از ظرفیت قانونی برنامه توسعه است و می‌بایست طی مطالعاتی در چارچوب بازنگری طرح جامع تهران به تصویب شورای‌عالی شهرسازی و معماری ایران برسد و نمی‌توان با دستور، ضرورت‌های کارشناسی را دور زد) که به منظور تأمین ذخیره بازآفرینی لحاظ شده است، ساخت ساختمان غلبه دارد، درحالی‌که وقتی عدم تعادل در برنامه بازآفرینی و توسعه شهری اتفاق می‌افتد، نتیجه اختلال و عدم توازن در اقتصاد شهری، کاهش ظرفیت‌های اشتغال بخش‌های مختلف اقتصادی و افول پیچیدگی است که بالطبع توانِ کم‌درآمدها برای تقاضای مؤثر در بازار مسکن را کاهش می‌دهد و علاوه بر این با عرضه غیرپاسخ‌گو به تقاضا، سوداگری را در سکونتگاه‌های فقرا افزایش داده و موجب اعیان‌نشینی و بیرون‌راندن فقرا خواهد شد که خودبه‌خود تقاضاهای جدید مسکن کم‌درآمدها را افزایش می‌دهد.

در وجه چهارم هم انواع سیاست‌های واگذاری زمین و املاک دولتی از جمله مولدسازی و آن هم در شرایطی که با عدم تعادل اقتصادی مواجهیم که سیاست‌های برنامه هفتم توسعه هم با تشویق ساخت مستغلات آن را تشدید می‌کند، ظرفیت‌های دولت برای سرمایه‌گذاری و هدایت اقتصاد را کاهش می‌دهد که خود به تشدید عدم توازن اقتصادی و در نتیجه کاهش توان اقتصادی برای تقاضای مسکن مؤثر می‌انجامد و نیز ظرفیت دولت برای هدایت بازار مسکن را تضعیف می‌کند. مهم‌ترین دارایی دولت برای تنظیم بازار مسکن وجود ذخیره لازم از مسکن عمومی (Public Housing ) است که هیچ جایی در برنامه هفتم توسعه ندارد.

جدا از اینکه نمی‌توان برخلاف تصور رایج که حتی توسط عالی‌ترین مقامات دولتی هم ترویج می‌شود مسئله مسکن را به صورت منتزع حل و اظهار کرد که «زمینش مال خودمان است، مصالحش مال خودمان است، طراحی اینها مال خودمان است» و انتظار داشت در اقتصاد منزوی، غیرمتعادل و دارای تورم فزاینده و مستمر حداقل 40 درصدی (بنا بر آمار رسمی که در رتبه هفتم تورم جهانی است) بتوان عرضه و تقاضای مسکن را به تعادل رساند و ابتنای برنامه هفتم توسعه بر این تصور حکایت «ازقضا سرکنگبین صفرا فزود» خواهد بود.

اما چه باید کرد؟

نخست، توجه به برنامه‌های توسعه روستایی به صورت عام در برنامه و همچنین به‌طور خاص لحاظ برنامه‌های احیای آبادی‌های متروکه از طریق انواع مشوق‌ها، تا هم تقاضاهای مسکن جدید مهار شود و هم ظرفیت‌های مسکن روستایی بتواند بخشی از تقاضای مسکن را پاسخ دهد.

دوم، طراحی نظام هدفمند عرضه مسکن همراه با سازوکارهای مالی و بودجه‌ای آن برای مسکن کم‌درآمدها تا عرضه مسکن به گروه‌های هدف تعلق گیرد و از مسکن سرمایه‌ای به مسکن مصرفی سوق یابد.

سوم، اتخاذ سیاست مسکن استیجاری و تشکیل نظام Public Housing (مسکن عمومی) تا هم به تقاضای مسکن کم‌درآمدها پاسخ داده شود و هم دولت و شهرداری‌ها ابزار مناسبی برای تنظیم بازار مسکن داشته باشند.

چهارم، تغییر سیاست‌های واگذاری زمین به سیاست‌های بهره‌برداری و اجاره زمین تا دارایی‌های دولت برای تنظیم‌گری غارت نشود. همچنین باید مقررات و برنامه‌های جامعی برای تعادل‌بخشی در بهره‌برداری زمین لحاظ شود که موجب اختلال در تعادل اقتصادی نشود.

پنجم، توجه به نظام توزیع و بازتوزیع در بخش مسکن به منظور افزایش توان و قدرت کم‌درآمدها در آن از جمله اصلاح قانون روابط موجر و مستأجر، کارآمدسازی مالیات بر واحدهای خالی، اتخاذ سیاست کارآمد مالیات بر عایدی سرمایه، لحاظ مالیات بر املاک مازاد و برنامه مالیات بر املاک لوکس.

ششم، توجه به توانمندسازی اجتماعی و اقتصادی در برنامه‌های بازآفرینی در راستای تعادل‌بخشی آن و ارتقای تقاضای مؤثر مسکن کم‌درآمدها و تأکید بر ماندگاری سکونت.

هفتم، پرهیز از سیاست‌های برهم‌زننده آمایش سرزمین مانند افزایش محدوده شهرها و به‌طور خاص شهر تهران که به تشدید تقاضاهای جدید غیرمتناسب و غیرمتوازن مسکن دامن می‌زند و به جای آن متناسب با سیاست‌های آمایش سرزمین، تقویت روستاها و شهرهای کوچک، اتخاذ سیاست توسعه میان‌افزا و فشرده‌سازی شهرها، تقویت اختلاط کاربری‌ها و بهینه‌سازی بهره‌برداری از فضا تا از هدررفت منابع و عدم صرفه اقتصادی جلوگیری شود و تقاضای مسکن نیز قابلیت تنظیم و کنترل داشته باشد.