|

مولدسازی، واگذاری دولتی زمین و املاک و تهدید پول‌شویی

تقریبا هم‌زمان با دولت سیزدهم، چندین قانون و آیین‌نامه توسط مجلس و دولت و سران قوا تصویب شد که متضمن واگذاری زمین ملی (عمدتا به شکل مسکونی) و املاک بودند. از قانون جوانی جمعیت گرفته تا قانون جهش تولید مسکن و مصوبه‌های دولت برای ساخت ده‌ها شهر و شهرک جدید و البته مصوبه مولدسازی.

مولدسازی، واگذاری دولتی زمین و املاک و تهدید پول‌شویی

 تقریبا هم‌زمان با دولت سیزدهم، چندین قانون و آیین‌نامه توسط مجلس و دولت و سران قوا تصویب شد که متضمن واگذاری زمین ملی (عمدتا به شکل مسکونی) و املاک بودند. از قانون جوانی جمعیت گرفته تا قانون جهش تولید مسکن و مصوبه‌های دولت برای ساخت ده‌ها شهر و شهرک جدید و البته مصوبه مولدسازی. چنین رویکردی در دولت قبل تا اندازه زیادی تعدیل شده یا دست‌کم قوانین جدید عمده‌ای برای تسهیل واگذاری تصویب نشده بود. در مقایسه‌ای کلی میان ویرایش کمیسیون تلفیق از برنامه هفتم با برنامه ششم توسعه می‌شود دید که بندهایی که تصریح به واگذاری و تهاتر زمین (برای ساختمان) یا تغییر کاربری و اعطای مجوزهای ساختمانی دارند از چهار بند در برنامه ششم (که البته سه بند آن هم جزئی و مختصر است) به بیش از 20 بند در برنامه هفتم رسیده است:

- واگذاری زمین به جای ساخت مسکن تحت قانون جهش تولید مسکن به افراد واجد شرایط

- ساخت مسکن حمایتی و یا شهرک‌های جدید در زمین‌‌های خصوصی غیرمسکونی (با تغییر کاربری)

- مولدسازی یا فروش عرصه‌های خانه‌های سازمانی فرسوده

- تغییر کاربری زمین‌های ستاد کل نیروهای مسلح برای ساخت سالانه ده‌ هزار واحد خانه سازمانی

- تأمین زمین مورد نیاز جهت احداث سالانه بیست هزار واحد خانه سازمانی فراجا (این بند یک بار دیگر به صورت زمین مورد نیاز برای 100 هزار واحد تکرار شده است)

- تأمین زمین رایگان برای احداث حوزه و نواحی بسیج و ایستگاه‌های رادیویی و تلویزیونی در طرح‌های حمایتی مسکن و بازآفرینی شهری

- واگذاری زمین به متقاضیان واجد شرایط فاقد واحد مسکونی در روستاها

- معاوضه کلید به کلید واحدهای بافت فرسوده با واحدهای نوساز یا اراضی تحت مالکیت دولتی با تخفیف تا سقف 40 درصد

- تهاتر اراضی در اختیار دولت به پیمانکاران برای تأمین منابع مورد نیاز آماده‌سازی و خدمات زیربنایی و روبنایی مسکن حمایتی

- فروش تا 30 درصد زمین‌های مسکونی و غیرمسکونی دولتی برای تأمین هزینه مسکن محرومین و اعتبارات بخش مسکن

- انتقال مالکیت اراضی و املاک وزارت راه و شهرسازی به بانک مسکن و مولدسازی آنها برای افزایش ارائه تسهیلات قانون جهش تولید مسکن

- واگذاری بخشی از اراضی وزارت راه و شهرسازی به سرمایه‌گذاران، توسعه‌گران، انبوه‌سازان و نهادهای عمومی غیردولتی مشروط به ساخت (مسکونی)

- واگذاری زمین به بخش خصوصی برای عملیات احداث زیرساخت خدمات جانبی به کشتی‌ها

- پرداخت تسهیلات و واگذاری زمین با حفظ مالکیت توسط وزارت آموزش و پرورش در مراکز استان‌ها برای ایجاد شهر کودک و نوجوان توسط بخش غیردولتی

- استفاده از منابع مولدسازی املاک، زمین‌ها و مدارس کوچک‌مقیاس و یا تخریبی و بودجه تملک دارایی سالانه توسط وزارت آموزش و پرورش برای احداث حداقل 200 مجتمع آموزشی پرورشی بزرگ‌مقیاس

- واگذاری زمین به اعضای هیئت علمی (رسمی و پیمانی) فاقد مسکن از زمین‌های وزارت علوم، تحقیقات و فناوری و دانشگاه‌ها

- اعطای اراضی معوض به مالکان املاک واقع در عرصه و حریم آثار ملی که با محدودیت یا کاهش ارزش املاک مواجه شده‌اند

- تأمین مالی توسعه زیربناهای حمل‌ونقل کشور از طریق تغییر کاربری و فروش اراضی شرکت‌های زیرمجموعه وزارت راه و شهرسازی و نیز فروش سایر اموال منقول و غیرمنقول آنها و یا تهاتر اراضی و اموال با طلبکاران

- اعطای مجوز کاربری فرهنگی، اداری و تجاری (تغییر کاربری) به ساخت حداکثر 500 مترمربع در زمین‌های پیرامون متعلق به مساجد برای خودکفایی مساجد

- تأمین زمین برای زنان سرپرست خانوار کم‌برخوردار همسر فوت‌شده فاقد مسکن

- واگذاری زمین رایگان به سازمان زندان‌ها برای احداث زندان

- تخفیف 50درصدی واگذاری زمین به طرح‌های بازیافت

اینها برآوردی از وابستگی دولت به فروش املاک و مستغلات را در سال‌های آینده نشان خواهند داد. مجلس حتی در یک بند الحاقی به برنامه هفتم خواهان گسترش قابل توجه سطح شهرها (احتمالا برای تأمین اراضی مورد نیاز این بندها) شده است. متخصصان درباره عوارض قابل پیش‌بینی این سیاست‌ها بر آینده شهرها و طبیعت ایران هشدارها داده‌اند. ولی یک نکته مهم در اینجا دور از ذهن مانده و به راحتی قابل پیش‌بینی هم نیست و آن خطر پول‌شویی است.

بخش املاک و مستغلات جذابیت زیادی برای پول‌شویان دارد. در این بخش حجم بالایی از نقدینگی با نظارت نسبتا کم و در یک مقطع کوتاه و بدون فرصت پایش حساب طرفین قابل جا‌به‌جایی خواهد بود. این بازار گسترده و چندبخشی است و دستکاری و نوسان رسمی و غیررسمی قیمت‌ها در آن آسان‌تر است. امکان پنهان‌شدن ذی‌نفعان واقعی پشت سر چهره یا چهره‌های ظاهری (مثلا اعضای تعاونی‌ها و...) هم وجود دارد. طبق برآورد گروه ویژه اقدام مالی بیشتر کشورهای جهان هنوز آمادگی لازم برای مقابله با پول‌شویی در این بخش را ندارند. در بازار رسمی و غیررسمی املاک ایران این عارضه مشدد به نظر می‌رسد، افزون بر آن در ایران امکان اختفا میان خیل عظیمی از سوداگرانی وجود دارد که قانونا به احتکار املاک پرداخته‌اند.

با وجود تصویب قوانین مقابله با پول‌شویی و مقابله با تأمین مالی تروریسم، ظاهرا اهمیت این موضوع در اقتصاد ایران چندان مورد توجه قرار نگرفته و حتی بیشتر سازمان‌های کشور به وظایف خود در این باره عمل نکرده‌اند و اگر شرایط خاص تحریم مالی ایران و نزدیکی آن به اقتصادهای تاریک و تحریمی برخی کشورهای همسایه را هم در نظر بگیریم باید نگران تهاجم و تصاحب گسترده تبهکاران منطقه‌ای و جهانی و حتی ایرانیان خارج‌نشین در بازار املاک باشیم که افزون بر عوارض عادی پول‌شویی تبعات عجیب و پیچیده‌ای برای خود بازار خواهد داشت.

پول‌شویی در املاک می‌تواند باعث افزایش غیرعادی قیمت‌ها شود، چراکه پول‌شویان لزوما در پی افزایش دارایی نیستند، بلکه برای پاک‌کردن رد پول و قانونی جلوه‌دادن آن حاضرند حق‌الزحمه کلان (به عبارتی رشوه) و حتی مالیات و عوارض قانونی پرداخت کنند. آنها افزون بر ایجاد تقاضای کاذب گاه قیمت‌های بالاتری هم خواهند پرداخت ولی چون معمولا انگیزه یا مهارتی برای استفاده از املاک ندارند آن را حتی به قیمت پرداخت مالیات خالی نگاه می‌دارند و یا خودشان در پوشش هویت‌های ساختگی یک ملک را چندین بار با قیمت‌های غیرعادی معامله می‌کنند و یا به مستأجران پوشالی با قیمت‌هایی بالاتر از قیمت عادی اجاره می‌دهند و به واسطه هر تراکنش ساختگی بخشی از پول خود را می‌شویند. البته این یک حالت خوب است که تنها به افزایش قیمت‌ها دامن خواهد زد، حالت بدتر آن است که این املاک برای کارهای مجرمانه مورد استفاده قرار گیرد. فراموش نکنید که برخی از واگذاری‌ها مختص مناطق حساس مرزی و بنادر و شهرهای کوچک و دور از نظارت است.

با مروری بر اخبار، گزارش‌ها و خبرهایی در کشورهایی چون کانادا و آلمان و عراق را خواهید یافت که در آنها بر نقش پول‌شویی در افزایش قیمت مستغلات و لزوم مقابله با آن تأکید شده است. متأسفانه در ایران ظاهرا حتی مطالعه‌ای در‌این‌باره انجام نشده، در حالی که در اقتصاد منزوی و زمین‌خورده ایران یکی از مهم‌ترین بخش‌هایی که می‌تواند گردش‌های مالی عمده و ظاهرا موجه داشته باشد همین بخش است و خیل فرصت‌ها و گستره جغرافیایی مجازشده در قوانین جدید برای واگذاری و تهاتر املاک و مستغلات دولتی بر آسیب‌پذیری این بخش خواهد افزود. می‌توان حدس زد که پول‌شویان در مزایده‌های دولتی ارقامی بالاتر از نرخ واقعی ارائه دهند و افزون بر آن مبالغ هنگفتی برای دریافت اطلاعات محرمانه این مزایده‌ها بپردازند تا برنده آنها باشند. دولت هم طبق قانون معمولا موظف است متاع خود را به بالاترین قیمت (البته پس از افزایش ارزش آن در سایه قوانین مصوب) بفروشد. همچنین بندهای ویژه سازمان‌های خاص، اطلاعات و منابع و حساب‌هایی (گاه دور از نظارت) را در دسترس برخی مدیران خاص قرار خواهد داد که ممکن است هدف مراجعه و معامله پول‌شویان قرار گیرند و اصلا ممکن است پول‌شویان در قالب برخی نهادهای متنوع خصوصی و غیرخصوصی ظاهر شوند که امتیازات قوانین جدید شامل حالشان شده است.

پول‌شویان ممکن است خریدارانی پوشالی را روانه بازار مسکن حمایتی کنند که شاید از نقش خود در این میان بی‌خبر باشند و یا امتیاز خرید مسکن حمایتی و حتی وام دریافتی آنها را به قیمتی بالا با پول‌های آلوده از خریداران واقعی بخرند تا دارایی خود را در قالب بازپرداخت وام با پول تمیز جانشین کنند. کافی است مروری بر تخلفات گسترده تعاونی‌های سازمانی و شرکت‌های نیمه‌خصوصی و مؤسسات مالی سال‌های گذشته کنید و اخباری را که از تملک صدها مسکن مهر توسط افرادی معدود گزارش می‌دهند، ببینید. در این موارد تعدد افراد درگیر ممکن است مصالح سیاسی و امنیتی را به میان آورد و مقابله با پول‌شویی را از اولویت خارج کند. یک ترفند دیگر ورود آنها به عنوان سرمایه‌گذار و نیمه‌کاره رهاکردن پروژه‌ها پس از تملک اراضی و دریافت امتیاز آنهاست. و کیست که نداند آنها برای بازپس‌ندادن این اراضی (چه اجاره و چه به شرط ساخت) چه روش‌هایی، با استفاده از ضعف قانونی موجود، دارند. به راحتی می‌توانید شمار زیادی از پروژه‌های نیمه‌کاره و تابلوهای نصب‌شده جلوی اراضی رهاشده را پیدا کنید. حتی در کشورهای صنعتی هم بازپس‌گیری دارایی حاصل از پول‌شویی بسیار سخت است، به ویژه آنکه بانک‌ها و مؤسسات دیگر هم به خاطر تبعات منفی افشای پول‌شویی شاید در نبود نظارت ترجیح بدهند که با موارد مشکوک گذشته مدارا کنند. افزایش ناگهانی ارزش املاک در تهاترها و تغییر کاربری‌ها (که ممکن است دور از نظر نهادهای مالی هم رخ دهد) هم می‌تواند جاذب پول‌شویان باشد. آنها ممکن است وارد زدوبند با سازمان‌های عامل و مالکان زمین‌های مستعد بشوند و زمین‌ها را پس از افزایش هر چه بیشتر بها از مالکان بخرند.

اینها نمونه‌هایی احتمالا پیش‌پاافتاده از ترفندهای پول‌شویی در بازار املاک است که به راحتی می‌تواند در میان پرونده‌های عادی موجود (که در بالا به آنها اشاره شد) پنهان شود و چه بسا روش‌هایی که شاید هنوز شناخته نشده‌اند و شاید شرکت‌هایی نامرئی همین حالا به خدمات‌رسانی به پول‌شویان مشغول و در تلاش‌اند تا با رشوه‌های کلان سازمان‌ها را به فساد بکشانند. با همین بضاعت موجود برای نظارت، افزایش یکباره معاملات ملکی در گستره‌هایی با شرایط مختلف و تنوعی که برای مخاطبان این معاملات مجاز دانسته به صلاح نخواهد بود. چنین رویه‌ای ممکن است مانند گذشته، با وجود افزایش ناگهانی عرضه املاک و مستغلات، افزایش قیمت را هم دامن بزند و باعث بدبینی شدید به دولتی شود که سیاست‌هایش نتیجه معکوس داده‌اند.

در غیر این صورت ضروری می‌نماید که پیش از این حجم از واگذاری، نظارتی عمیق‌تر از آنچه تا حالا بوده توسط نهادهای تخصصی مستقل از وزارت راه و شهرسازی و سایر نهادهای فروشنده در این بخش صورت گیرد. گفته می‌شود که پول‌شویان حتی از خلأ نظارتی یکی دو روزه می‌توانند بهره‌برداری عمده کنند و درباره املاک مثلا توصیه می‌شود که حساب‌های مشکوک پیش از اقدام برای عقد قرارداد توسط نرم‌افزارهای حرفه‌ای قابل شناسایی باشد. چندی پیش خبر از توافق‌نامه بنیاد مسکن با مرکز اطلاعات مالی کشور برای مقابله با پول‌شویی منتشر شد که نشان می‌داد حساسیت‌هایی در نهادهای متولی امور املاک شکل گرفته است. ولی نظارت کافی مستلزم حساسیت نهادهایی حاکمیتی در حد شورای عالی امنیت ملی و بانک مرکزی و برقراری هماهنگی و اشتراک اطلاعات لازم میان سازمان‌ها خواهد بود. 

 

 

نظرسنجی

اگر در چهاردهمین دوره انتخابات ریاست‌جمهوری شرکت می‌کنید، به کدام یک از گزینه‌های تایید شده رای خواهید داد؟

اخبار مرتبط سایر رسانه ها