رشد اجاره مسکن را در سال جاری ممنوع کنید

از ابتدای سال 1398 تاکنون دولت با تعیین سقف مجاز افزایش اجاره‌بها تلاش کرده‌ است از تلاطم فقرگستر در بازار مسکن استیجاری جلوگیری کند. امسال نیز انتظار می‌رود چنین سیاستی در پیش گرفته‌ شود. نکته‌ای که دولتمردان باید به آن توجه کنند، این است که تعیین سقف در سال‌های گذشته نتوانست قدرت فقرگستری بازار مسکن را در سطح قابل‌اعتنایی کاهش بدهد، علاوه ‌بر این، امسال در کنار سایر عوامل تأثیرگذار بر جریان فقرگستری، با آثار جنگ ظالمانه نیز روبه‌رو هستیم. به همین دلیل پیشنهاد نگارنده به دولتمردان و متولیان حوزه مسکن این است که افزایش اجاره‌بهای مسکن را برای امسال ممنوع کنند و مالکان این واحدها ملزم شوند ملک خود را با همان قیمت سال گذشته اجاره بدهند. برای درک بهتر مسئله توجه به نکات زیر که فهرست‌وار بیان می‌شود، ضرورت دارد:

1- در سال‌های گذشته یکی از مؤثرترین عوامل افزایش فقر، وضعیت بازار مسکن بوده‌ است. اگر دولتمردان اجازه بدهند امسال هم در روی همان پاشنه بچرخد، این توفان به سونامی تبدیل خواهد شد.

2- در اقتصاد امروز ایران بازار مسکن استیجاری بازاری بسیار مهم و تأثیرگذار است؛ زیرا به‌طور مستقیم با معیشت نزدیک به 40 درصد جمعیت که مستأجر هستند، ارتباط دارد و نیز با اثرگذاری در بازار املاک و مستغلات روی قیمت تمام‌شده همه کالاها و خدمات اثر گذاشته است و می‌تواند در تشدید یا مهار نسبی جریان تورمی اثر محسوس بگذارد.

3- در گذشته برخلاف بسیاری از حوزه‌های فعالیت اقتصادی و سرمایه‌گذاری، مسکن رونق چشمگیری داشته و به‌عنوان کم‌خطرترین حوزه سرمایه‌گذاری توجه صاحبان نقدینگی را به خود جلب کرده‌ است. این امر موجب شده تقاضای سفته‌بازانه در این بازار به‌شدت رشد کند و به مانعی بزرگ بر سر راه خانه‌دارشدن نیازمندان واقعی مسکن تبدیل شود. نیازمندان واقعی مسکن از سر ناچاری به بازار مسکن استیجاری پناه برده و تازه در این بازار هم موقعیت مناسبی ندارند. گفتنی است در سال‌های اخیر بسیاری از خانوارهای مستأجر به دنبال افزایش شدید اجاره‌بها که البته نتیجه قهری رشد تقاضای سفته‌بازانه بوده، به حاشیه شهرها رانده‌ شده‌اند.

4- مداخله دولت در بازار مسکن استیجاری و تعیین سقف مجاز رشد اجاره‌بها مخالفت‌هایی را برانگیخته‌ است. مخالفان این مداخله را ناعادلانه و ناکارآمد تلقی می‌کنند‌ و می‌گویند دولت باید به عوامل عرضه و تقاضا اجازه بدهد آزادانه عمل کنند و بازار را به تعادل برسانند و اگر دولتمردان هدف حل معضل مسکن را دنبال می‌کنند، با شیوه‌ای کارآمدتر وارد میدان بشوند. این نقد در حالی مطرح می‌شود که مداخله دولت در سایر بازارها و قیمت‌گذاری برای کالاها و خدمات دیگر از دید این منتقدان چندان مصداق بی‌عدالتی تلقی نمی‌شود. از سوی دیگر این منتقدان هرگز توجه ندارند که اتفاقا رشد آزادانه اجاره‌بها بهترین موقعیت را برای سفته‌بازان فراهم می‌کند تا با انتقال منابع نقدی خود به بازار املاک و مستغلات، از یک‌ سو دست بخش مولد اقتصاد را از منابع نقدی کوتاه کنند و از سوی دیگر با ایجاد رونق کاذب در بازار مسکن، نیازمندان واقعی مسکن را از رسیدن به حق مسلم خود محروم کنند.

5- منتقدان می‌گویند اجرای چنین سیاست‌هایی هرچند به معیشت خانوارهای مستأجر کمک می‌کند، اما در مقابل معیشت مالکان املاک استیجاری را درهم می‌شکند؛ زیرا آنان دارایی خود را در این حوزه متمرکز کرده و انتظار کسب درآمد معقول را مانند سایر حوزه‌ها دارند. در پاسخ باید گفت گروه موجرها را می‌توان در سه دسته زیر طبقه‌بندی کرد:

دسته اول منابع درآمدی متعددی دارند‌ و درآمد ناشی از اجاره فقط یکی از این درآمدهاست یا املاک متعددی دارند که کاهش نسبی اجاره‌بها هرچند درآمد کل آنان را کاهش می‌دهد، اما مشکلی برای آنان ایجاد نمی‌کند.

دسته دوم به‌طور هم‌زمان هم مستأجر و هم مالک هستند؛ زیرا ملک خود را بنا به دلایلی اجاره داده یا خود در یک ملک استیجاری که امکانات بهتری دارد، سکونت دارند. با محدودشدن اجاره‌بها این دسته منتفع می‌شوند؛ زیرا درآمد ناشی از اجاره آنان از هزینه اجاره پرداختی‌شان کمتر است.

دسته سوم که البته بسیار کم‌تعداد هستند، شامل آن گروه از موجرها می‌شود که درآمد اندکی از محل اجاره‌بها دارند و البته درآمد دیگری هم ندارند. این دسته با محدودشدن اجاره‌بها متحمل زیان خواهند شد.

با عنایت به این نکته مهم، دولت اگر به این نتیجه برسد که محدودکردن اجاره‌بها منافعی بزرگ برای اقتصاد ملی دارد، می‌تواند به اشکال مختلف از این دسته کم‌تعداد حمایت کند.

6 – محدودشدن اجاره‌بها صاحبان نقدینگی را وادار می‌کند به‌تدریج از بازار املاک و مستغلات خارج شوند و حوزه دیگری را برای کسب سود انتخاب کنند. دولت می‌تواند با سیاست‌گذاری سنجیده این منابع نقدی را به سمت بخش مولد اقتصاد هدایت کند. به این ترتیب از یک‌ سو کوچک‌ترشدن تقاضای سفته‌بازانه موجب آسان‌ترشدن دسترسی نیازمندان واقعی به مسکن خواهد شد و از سوی دیگر تزریق نقدینگی به بخش مولد اقتصاد می‌تواند به رونق و شکوفایی اقتصاد ملی کمک کند. 

با کنار هم گذاشتن واقعیت‌هایی که به‌صورت فهرست‌وار مطرح شدند، نگارنده قویا پیشنهاد می‌کند دولت با ابلاغ مصوبه‌ای هرگونه رشد اجاره‌بهای مسکن را در سال جاری ممنوع کند. چنین مصوبه‌ای نه ناعادلانه و ناکارآمد است و نه موجب برهم‌خوردن معیشت شهروندان می‌شود، زیرا دولت می‌تواند با ایجاد صندوق خاصی که بدون برداشت مستقیم از بودجه دولت منابع آن قابلیت تأمین خواهد داشت، از موجرین دسته سوم با انجام راستی‌آزمایی‌های لازم حمایت کند. به بیان دیگر این مصوبه دشواری غیرقابل تحملی برای هیچ‌کس ایجاد نمی‌کند، اما نقطه شروعی برای یک سلسله اقدامات اصلاحی در اقتصاد ملی است که می‌تواند نویدبخش رونق واقعی بخش مولد و اشتغال‌زایی سالم باشد.