حل مسئله مسکن با استفاده از الگوی «اصلاحات ارضی»
در آغاز دهه 40 خورشیدی، یکی از مهمترین چالشهای اقتصادی و اجتماعی ایران، تداوم نظام سنتی اربابرعیتی بود. به دنبال اصلاحات ارضی و تغییر ساختار مالکیت زمین، زمینههای لازم برای توسعه اقتصادی و تغییرات اجتماعی پدیدار شد. هرچند این گذار با چالشهای فراوانی روبهرو بود، اما توانست ساختار مالکیتی که مانع توسعه بود را دگرگون کند.
به گزارش گروه رسانهای شرق،
ابراهیم دانشپژوه-پژوهشگر تاریخ و جامعهشناسی: در آغاز دهه 40 خورشیدی، یکی از مهمترین چالشهای اقتصادی و اجتماعی ایران، تداوم نظام سنتی اربابرعیتی بود. به دنبال اصلاحات ارضی و تغییر ساختار مالکیت زمین، زمینههای لازم برای توسعه اقتصادی و تغییرات اجتماعی پدیدار شد. هرچند این گذار با چالشهای فراوانی روبهرو بود، اما توانست ساختار مالکیتی که مانع توسعه بود را دگرگون کند. «هرگز نمیتوان از طریق ستیز با واقعیت موجود، تغییر ایجاد کرد، بلکه باید الگوی جدیدی ساخت که بتواند الگوی موجود را منسوخ سازد». اکنون جامعه ایران پس از شش دهه، در سطحی دیگر با وضعیتی مشابه دوره قبل از اصلاحات ارضی مواجه است. مهمترین چالش اقتصادی امروز شهروندان ایرانی، «مسکن» است. به گونهای که حدود 40 درصد از مردم مستأجر هستند. مستأجران امروز، بخش عمده درآمد خود را صرف اجارهخانه میکنند و بهزحمت میتوانند سایر نیازهای اولیه معیشتی، بهداشتی و آموزشی خود را تأمین کنند.
انسداد اقتصادی و بحران مسکن
قبل از اصلاحات ارضی، اکثریت مردم در روستاها ساکن بودند و ۶۰ درصد از زمینهای کشاورزی در مالکیت مالکان بزرگ بود. اکنون پس از گذشت دههها، وارث سیستمی هستیم که در آن، مسکن و زمین شهری از یک کالای مصرفی و نیاز اساسی، به یک کالای سرمایهای پرسود تبدیل شده است. بزرگترین و مطمئنترین بخش اقتصاد غیرمولد در شهرها، احتکار مسکن، زمینخواری و سوداگری در بازار املاک است.
- چرا مالکیت زمینهای حومه شهرها که با تغییر کاربری به ثروتهای نجومی تبدیل میشوند، عموما در خدمت رانتخواری و سوداگری است؟
- چرا ۲.۶ میلیون واحد مسکونی خالی در کشور وجود دارد؟
- چرا سهم زمین در قیمت تمامشده مسکن افزون بر ۶۰ درصد است؟
محتملترین پاسخ پرسشهای فوق این است که مسکن به جایگاهی برای انباشت سرمایه راکد تبدیل شده و این روند، سد راه رشد تولید و عدالت اجتماعی است.
توزیع خانوارهای مالک مسکن نشان میدهد که ۷۷ درصد از خانوارهای مالک کشور دارای یک ملک، ۱۷ درصد دارای دو ملک و شش درصد بیش از دو ملک دارند. با وجود اینکه تعداد واحدهای مسکونی ساختهشده در کشور تقریبا پاسخگوی نیاز خانوارهاست، اما توزیع نامتوازن و نگاه سرمایهای، بحران اجارهنشینی را تشدید کرده است.
مسکن؛ سرپناه خانواده، نه کانون تکاثر ثروت
نیاز فوری اقتصاد امروز ما، اجرای «اصلاحات مسکن» با هدف محدودکردن مالکیت خصوصیِ سوداگرانه بر خانههای مسکونی مازاد و املاک شهری است. مسکن باید از ماهیت سرمایهای خارج شود. با توجه به تشابه انحصار مالکیت زمینهای کشاورزی در گذشته با وضعیت مالکیت مسکن در دوره کنونی، میتوان از روح کلی قانون اصلاحات ارضی برای تدوین «قانون اصلاحات مالکیت مسکن» الگوبرداری کرد.
برای آغاز این مسیر، میتوان اقدامات و چارچوبهای زیر را در نظر گرفت:
۱. وضع مالیاتهای سنگین و بازدارنده: استفاده از اهرم مالیات بر خانههای خالی، املاک مازاد و زمینهای راکد شهری. این مالیات باید بهگونهای باشد که نگهداری ملک مازاد از صرفه اقتصادی خارج شده و مالکان ترغیب به فروش داراییهای خود به مستأجران واجد شرایط یا دولت شوند.
۲. تغییر رویکرد به زمینهای حومه و مدیریت یکپارچه: زمینهای حومه شهرها که پتانسیل الحاق به بافت شهری دارند، باید با مدیریت متمرکز عمومی، به ساخت مسکن مصرفی اختصاص یابند و از چرخه بورسبازی خارج شوند (بابت جبران خسارت مالکان زیاندیده، به اندازه مساحت زمین قبلی آنها، در روستاها و مناطق مجاز خارج از شهر اراضی با قابلیت کشاورزی یا تولید صنعتی جایگزین واگذار شود).
۳. ساماندهی املاک استیجاری با رویکرد «هر خانواده یک خانه»: واگذاری واحدهای استیجاری مازادِ محتکران حقوقی و حقیقی به خانوادههای مستأجر از طریق سازوکارهای قانونی و حمایتی (اجاره به شرط تملیک). موجران اینگونه واحدها نیز از طرف دولت جبران خسارت شوند.
۴. هدایت سرمایه به سمت اقتصاد مولد: مالکان املاک مازاد میتوانند سرمایه آزادشده خود را با برخورداری از تسهیلات ویژه دولتی و معافیتهای تشویقی، به بخشهای تولیدی، صنعتی، دانشبنیان و بازار سرمایه منتقل کنند تا نقدینگی به جای تخریب بازار مسکن، به موتور محرک تولید تبدیل شود.
۵. انسداد مجاری سوداگری ارزی و شفافیت مالی: لازمه موفقیت چهار گام قبلی، شفافیت کامل تراکنشهای بانکی و مقابله با فرار سرمایه است. در شرایطی که خروج ارز از کشور سالانه به حدود ۱۰ میلیارد دلار میرسد[۷] و بخش عمده آن صرف خرید ملک در کشورهای همسایه میشود، وضع قوانین سختگیرانه برای ممنوعیت خروج ارز با هدف سوداگری ملکی خارجی، کاملا ضروری است. تنها با یک اراده جدی، اصلاح قوانین پایهای و تغییر الگوی اقتصادی است که میتوان سایه سنگین بحران مسکن را از سر اقتصاد و خانوادههای ایرانی برداشت و زمینه مناسبی برای رشد متوازن فراهم کرد.
منابع در روزنامه موجود است
