چرا مسکن با دلار و طلا همراهی نکرد؟

امیررضا اعطاسی:  زمستان سال ۱۴۰۴ در تاریخ اقتصادی ایران به‌عنوان فصلی ثبت خواهد شد که در آن‌ هم‌گرایی سنتی میان بازارهای دارایی با گسستی معنادار و تاریخی مواجه شد. در‌حالی‌که منطق کلاسیک اقتصاد تورمی ایران همواره بر این اصل استوار بوده که «جهش نرخ ارز به‌عنوان لنگر اسمی، با وقفه‌ای کوتاه سایر بازارها را با خود هم‌تراز می‌کند»، داده‌های ثبت‌شده در دی‌ماه ۱۴۰۴ نشان‌دهنده یک «ناهم‌زمانی» (Asynchrony) شدید میان بازار مسکن و سایر بازارهای موازی است. این گزارش جامع، با اتکا به داده‌های آماری دقیق و تحلیل‌های اقتصاد کلان، تلاش دارد تا لایه‌های زیرین این «سکوت سنگین» در بازار مسکن را در برابر «هیاهوی صعودی» بازار طلا و ارز واکاوی کند. مسئله اصلی این پژوهش، پاسخ به این پرسش بنیادین است: چرا در شرایطی که دلار در کانال‌های قیمتی جدید تثبیت شده و طلا بازدهی‌های خیره‌کننده ثبت کرده است، متوسط قیمت مسکن در تهران در کانال ۱۰۸ میلیون تومان درجا می‌زند؟ آیا این سکوت، نشانه‌ای از پایان جذابیت ملک است یا آرامشی قبل از توفان بازتنظیم قیمت‌ها؟ تحلیلگران بازار بر این باورند که تلاقی سه اَبَرنیرو شامل «ریسک سیستماتیک جنگ» (به‌ویژه پس از وقایع خرداد ۱۴۰۴)، «فروپاشی قدرت خرید خانوار» و «تورم فشار هزینه در سمت عرضه»، وضعیت پیچیده‌ای را رقم زده است که در ادبیات اقتصادی از آن به‌عنوان «رکود تورمی عمیق» (Deep Stagflation) یاد می‌شود.

فصل اول: ایست قلبی در نمودارها؛ بررسی تحولات قیمتی 

آذر و دی ۱۴۰۴

داده‌های پایان پاییز و آغاز زمستان ۱۴۰۴، تصویری از یک بازار «قفل‌شده» را ترسیم می‌کنند. براساس شاخص مسکن «دنیای اقتصاد»، متوسط قیمت پیشنهادی فروش آپارتمان در ۲۲ منطقه تهران در پایان آذرماه به حدود ۱۰۸‌میلیون‌و ۳۰۰ هزار تومان رسید. نکته حائز اهمیت در این آمار، نرخ رشد ماهانه است. تورم ماهانه مسکن در آذرماه تنها  ۰.۴ درصد ثبت شد؛ رقمی که در مقایسه با تورم عمومی ۴.۲درصدی و تورم ماهانه ۲.۵درصدی اجاره، عملا به معنای «کاهش قیمت واقعی» مسکن است. بررسی جزئیات قیمت در مناطق ۲۲‌گانه تهران نشان‌دهنده ناهمگونی در عمق رکود است. داده‌های سامانه «بالکن» و معاملات ثبت‌شده نشان می‌دهد:

 منطقه ۱ (شمال تهران): به‌عنوان دماسنج تقاضای لوکس و سرمایه‌ای، قیمت‌ها در محدوده ۲۱۹ میلیون تومان به ازای هر مترمربع نوسان داشته است. ثبات قیمت در این منطقه نشان‌دهنده خروج «پول‌های هوشمند» و سرمایه‌گذاران کلان از بازار ملک به سمت بازارهای نقدشونده‌تر است.

 منطقه ۵ (غرب تهران): به‌عنوان پرمعامله‌ترین منطقه و شاخص تقاضای مصرفی طبقه متوسط، قیمت‌ها در محدوده ۱۲۱ میلیون تومان قرار دارد. کاهش حجم معاملات در این منطقه، سیگنال روشنی از ناتوانی طبقه متوسط در ورود به بازار است.

 مناطق جنوبی (۹ تا ۲۰): این مناطق که معمولا پناهگاه متقاضیان مصرفی با بودجه محدود هستند، بیشترین فشار قیمتی را تحمل کرده‌اند. برای مثال در منطقه ۱۰، قیمت‌ها حدود ۸۵ میلیون تومان است. با این حال، گزارش‌ها حاکی از آن است که حتی در این مناطق نیز حجم معاملات به‌شدت کاهش یافته و خریداران قادر به تأمین نقدینگی نیستند.

یکی از مهم‌ترین شاخص‌های ارزندگی در بازار مسکن ایران، «قیمت دلاری» هر مترمربع آپارتمان در تهران است. میانگین تاریخی این شاخص طی سه دهه گذشته همواره حول محور هزار تا هزارو صد دلار نوسان داشته است. هرگاه قیمت از هزارو 200 دلار فراتر رفته، حباب قیمتی شکل گرفته و هرگاه به زیر ۹۰۰ دلار رسیده، فرصت خرید تلقی شده است.

در زمستان ۱۴۰۴، با توجه به جهش نرخ ارز در بازار آزاد و ثبات نسبی قیمت ریالی مسکن، متوسط قیمت دلاری آپارتمان در تهران به زیر ۸۵۰ دلار سقوط کرده است. این عدد نشان می‌دهد که مسکن از منظر ارزی دچار «کم‌ارزشی» 

(Undervaluation) شدید شده است. به بیان دیگر، مسکن جامانده‌ترین بازار در برابر تحولات ارزی است. این سطح از قیمت دلاری، آخرین بار در مقاطع بحرانی رکودهای قبلی مشاهده شده بود و از منظر تحلیل تکنیکال بازار، یک سطح حمایتی بسیار قوی محسوب می‌شود. اما چرا با وجود این «ارزانی نسبی»، هجوم خریداران اتفاق نمی‌افتد؟ پاسخ در «ریسک نقدشوندگی» نهفته است که در فصول بعدی به تفصیل بررسی خواهد شد.

فصل دوم: سایه جنگ؛ متغیر برهم‌زننده معادلات اقتصادی

برای درک رفتار غیرعادی بازار مسکن در ۱۴۰۴، نمی‌توان متغیر «جنگ» و تنش‌های ژئوپلیتیک را نادیده گرفت. اقتصاد ایران در خرداد ۱۴۰۴ با تجربه «جنگ ۱۲‌روزه»، وارد فاز جدیدی از نااطمینانی شد که اثرات آن تا زمستان همان سال بر روان‌شناسی بازار سایه افکنده است. در ادبیات اقتصاد رفتاری، در شرایط بروز ریسک‌های امنیتی و نظامی، اولویت سرمایه‌گذاران از «کسب بازدهی» به «حفظ اصل سرمایه» و «نقدشوندگی» تغییر می‌کند. مسکن به‌عنوان یک دارایی «غیرمنقول» و «دیرنقدشونده»، در چنین شرایطی بدترین گزینه برای سرمایه‌گذاری محسوب می‌شود.

 شوک خرداد ۱۴۰۴: در جریان تنش‌های نظامی خردادماه، بازار مسکن با یک «ایست کامل» مواجه شد. آمارها نشان می‌دهد در آن مقطع، قیمت‌های پیشنهادی تا ۸.۵ درصد ریزش کرد که از سال ۱۳۹۲ بی‌سابقه بود.

 تغییر پرتفوی خانوار: پس از تجربه خردادماه، حتی با فروکش‌کردن تنش‌های مستقیم، ذهنیت سرمایه‌گذاران تغییر کرد. آنها ترجیح دادند سرمایه‌های خود را در دارایی‌هایی نگه دارند که در صورت بروز مجدد بحران، قابل جابه‌جایی (مانند طلا و ارز دیجیتال) یا فروش فوری (مانند سهام و دلار) باشند. این پدیده توضیح می‌دهد که چرا نقدینگی خلق‌شده در اقتصاد (رشد پایه پولی)، به جای پارک‌شدن در بازار ملک، به‌سرعت در بازارهای سفته‌بازانه طلا و ارز به گردش درآمد. درواقع، «حق بیمه نقدشوندگی» (Liquidity Premium) در زمستان ۱۴۰۴ به‌شدت افزایش یافت و مسکن فاقد این ویژگی بود. بررسی عملکرد بازارها در آذر و دی ۱۴۰۴ نشان‌دهنده واگرایی کامل مسیر سرمایه است. در‌حالی‌که سرمایه‌گذاران در بورس (با بازدهی ۲۳ درصد) و طلا (با بازدهی ۱۹ درصد) سودهای درخور توجهی کسب کردند، مالکان مسکن با بازدهی کمتر از 

۰.۵ درصد (که با کسر استهلاک و هزینه فرصت منفی می‌شود) مواجه شدند.

فصل سوم: تورم نهاده‌ها؛ وقتی سیمان و میلگرد ترمز می‌برند

زمستان ۱۴۰۴ با ناترازی شدید انرژی (برق و گاز) همراه بود که تأثیر مستقیم و ویرانگری بر صنایع فولاد و سیمان گذاشت. قطع گاز کارخانجات سیمان و محدودیت برق صنایع فولادی، منجر به کاهش عرضه و جهش قیمتی در این دو نهاده استراتژیک شد. بر‌اساس داده‌های بازار آهن و مصالح، قیمت میلگرد و سیمان رشد دو‌رقمی را تجربه کرده‌اند:

 میلگرد: قیمت هر کیلوگرم میلگرد آجدار سایز ۱۴ ذوب‌آهن اصفهان در دی‌ماه ۱۴۰۴ به محدوده 48هزار‌و 500 تومان رسید. این در حالی است که در ابتدای سال قیمت در کانال ۳۵ هزار تومان نوسان داشت. رشد حدود ۳۷درصدی قیمت میلگرد، مستقیما هزینه اسکلت ساختمان (که حدود ۱۵ تا ۲۰ درصد هزینه ساخت را تشکیل می‌دهد) را بالا برده است.

 سیمان: کمبود عرضه ناشی از قطع گاز باعث شد قیمت سیمان در بازار آزاد جهش کند. گزارش‌ها حاکی از کمبود سیمان تیپ ۲ در پروژه‌های عمرانی و افزایش قیمت کیسه‌ای آن به ارقام بی‌سابقه است.

 شاخص کل نهاده‌ها: مرکز آمار ایران تورم فصلی نهاده‌های ساختمانی در زمستان ۱۴۰۴ را ۱۱.۷ درصد اعلام کرده است که نسبت به فصل مشابه سال قبل ۳۷.۹ درصد افزایش نشان می‌دهد.

علاوه بر مصالح، هزینه‌های دیگری نیز بر سازندگان تحمیل شده است:

 دستمزد: با توجه به تورم عمومی ۴۰درصدی، دستمزد کارگران ساختمانی و مهندسان ناظر افزایش یافته است.

 عوارض صدور پروانه: شهرداری‌ها برای جبران کسری بودجه، عوارض صدور پروانه و تراکم را افزایش داده‌اند.

برآوردها نشان می‌دهد که هزینه ساخت (بدون احتساب زمین) برای یک ساختمان متعارف پنج‌طبقه در تهران، از متری ۱۵ میلیون تومان در ابتدای سال به حدود ۲۵ میلیون تومان در زمستان ۱۴۰۴ رسیده است. این افزایش هزینه در شرایطی که قیمت فروش ثابت مانده، حاشیه سود سازندگان را به‌شدت فشرده کرده و بسیاری از پروژه‌ها را توجیه‌ناپذیر کرده است.

فصل چهارم: سقوط پروانه‌های ساختمانی؛ پیش‌لرزه‌های 

شوک عرضه ۱۴۰۶

واکنش منطقی سازندگان به وضعیت «هزینه بالا-مشتری کم»، خروج از بازار است. آمارهای رسمی صدور پروانه‌های ساختمانی در سال ۱۴۰۴، زنگ خطر بزرگی را برای آینده بازار مسکن به صدا درآورده است. مطابق گزارش مرکز آمار و شهرداری‌ها، صدور پروانه‌های ساختمانی در تهران و کل کشور کاهشی دراماتیک داشته است:

 کاهش ۴۰‌درصدی در کشور: در نیمه نخست سال ۱۴۰۴، صدور پروانه در کل کشور تا ۴۰ درصد کاهش یافته است.

 وضعیت تهران: در تهران، تعداد واحدهای مسکونی در حال ساخت از ۱۲۰ هزار واحد در سال ۱۴۰۰ به کمتر از ۸۰ هزار واحد در سال ۱۴۰۴ رسیده است.

 کاهش فصلی: در بهار ۱۴۰۴، تعداد پروانه‌های صادره در مقایسه با زمستان قبل ۲۷.۸ درصد و در مقایسه با بهار سال قبل ۲۲.۷ درصد کاهش داشته است.

کاهش امروز صدور پروانه‌ به معنای «حذف عرضه نوساز» در سال‌های ۱۴۰۶ و ۱۴۰۷ است. فرایند ساخت مسکن در ایران به‌طور متوسط دو تا سه سال زمان می‌برد. بنابراین توقف پروژه‌ها در سال ۱۴۰۴، زمینه‌ساز یک «شوک عرضه» (Supply Shock) عظیم در آینده نزدیک خواهد بود. زمانی که در سال‌های آتی، به هر دلیلی (گشایش سیاسی، افزایش درآمد نفتی‌ یا ورود تقاضای جدید جمعیتی)، تقاضا تحریک شود، بازاری خالی از عرضه نوساز، مستعد انفجار قیمتی خواهد بود. سازندگانی که امروز از بازار خارج می‌شوند، به‌راحتی و به‌سرعت بازنخواهند گشت و سرمایه‌های خود را به بازارهای موازی یا ساخت‌وساز در کشورهای همسایه (خروج سرمایه و نیروی فنی) 

منتقل می‌کنند.

فصل پنجم: شاخص دسترسی؛ رؤیای دست‌نیافتنی

یکی از تکان‌دهنده‌ترین آمارهای استخراج‌شده در سال ۱۴۰۴، مربوط به «شاخص دسترسی به مسکن» و «دوره انتظار» است. بر‌اساس محاسبات جدید که بر مبنای پس‌انداز سالانه خانوارها و متوسط قیمت مسکن در تهران انجام شده، دوره انتظار برای خرید یک آپارتمان صد‌متری در تهران به ۸۹ سال رسیده است. این عدد در سطح کشوری حدود ۴۹ سال است.

 مفهوم اقتصادی: استاندارد جهانی برای این شاخص بین پنج تا ۱۲ سال است. رسیدن به عدد ۸۹ سال به معنای آن است که خرید مسکن با اتکا بر درآمد شغلی و پس‌انداز عادی، عملا «محال» شده است. مسکن از کالایی مصرفی به کالایی «لوکس و سرمایه‌ای محض» تبدیل شده که تنها دهک‌های بالای درآمدی (دهک ۱۰ و بخشی از دهک ۹) توان ورود به آن را دارند.

 بهبود کاذب: نکته جالب توجه این است که این عدد در مقایسه با سال ۱۴۰۲ (که ۱۵۲ سال بود) کاهش یافته است؛ اما این کاهش نه به دلیل ارزان‌شدن مسکن یا ثروتمند‌شدن مردم، بلکه به دلیل «کاهش سرعت رشد قیمت مسکن نسبت به تورم عمومی» و آمارهای اسمی افزایش حقوق بوده است. در‌واقع، این بهبود آماری، تغییری در واقعیت تلخ عدم دسترسی ایجاد نکرده است.

فشار عدم دسترسی به مسکن ملکی، الگوهای سکونتی را در تهران و کلان‌شهرها تغییر داده است:

 کوچ به حاشیه: موج مهاجرت از مناطق مرکزی و شمالی تهران به مناطق جنوبی و حاشیه‌ای (مانند پرند، پردیس و اندیشه) شدت گرفته است.

 ریزدانگی: تقاضا برای واحدهای بسیار کوچک (میکروآپارتمان‌های ۳۰ تا ۴۰متری) افزایش یافته 

است.

 اجاره‌نشینی دائمی: تبدیل‌شدن اجاره‌نشینی از یک وضعیت موقت به یک سبک زندگی دائمی و اجباری برای طبقه متوسط.

فصل ششم: سناریوهای پیش‌رو

نگارنده بر‌اساس متغیرهای موجود، سه سناریو را برای سال ۱۴۰۵ محتمل می‌داند:

سناریوی اول، رونق غیرتورمی (خوش‌بینانه): اگر ثبات سیاسی نسبی برقرار شود و نوسانات ارزی فروکش کند، احتمال بازگشت بخشی از تقاضای مصرفی به بازار وجود دارد. در این سناریو، حجم معاملات در بهار ۱۴۰۵ افزایش می‌یابد، اما قیمت‌ها جهش انفجاری نخواهند داشت. این «رونق غیرتورمی» بهترین حالت برای بازار است که باعث خروج سازندگان از بلاتکلیفی می‌شود.

سناریوی دوم، تخلیه شوک ارزی (محتمل‌ترین): با توجه به قیمت دلاری پایین مسکن (۸۵۰ دلار)، بازار پتانسیل بالایی برای رشد دارد. اگر دلار در کانال‌های فعلی تثبیت شود یا رشد کند، «بازتنظیم» (Readjustment) قیمت مسکن اجتناب‌ناپذیر است. سازندگانی که با میلگرد 

۴۸ هزار ‌تومانی ساخته‌اند، نمی‌توانند با قیمت‌های سال ۱۴۰۳ بفروشند. در این سناریو، در سال ۱۴۰۵ شاهد رشد قیمت مسکن همگام با تورم عمومی (یا کمی بیشتر) خواهیم بود تا عقب‌ماندگی ۱۴۰۴ جبران شود.

سناریوی سوم، تعمیق رکود تورمی (بدبینانه): در صورت تداوم تنش‌های نظامی و عدم گشایش اقتصادی، قدرت خرید بیش ‌از ‌پیش سرکوب می‌شود. در این حالت، قیمت‌ها به دلیل هزینه ساخت بالا می‌روند، اما معامله‌ای شکل نمی‌گیرد. بازار به سمت تهاتر و معاملات غیرنقد حرکت می‌کند و صنعت ساختمان وارد یک دوره انجماد طولانی می‌شود.

آخرین مطالب منتشر شده در روزنامه شرق را از طریق این لینک پیگیری کنید.