عرضه مسکن با اجاره دولتی

به گزارش گروه رسانه‌ای شرق،

‌از هر چهار خانوار ایرانی، یک خانواده مستأجر است. شمار بالای مستأجران کشور در شرایطی است که تورم مزمن به طور مستمر منجر به کاهش قدرت خرید مسکن و حالا کاهش قدرت پرداخت اجاره شده و بسیاری از مستأجران را به حاشیه شهر رانده است. در این میان، دولت‌ها‌ طرح‌های متعددی برای حمایت از مستأجران ارائه داده‌اند که اغلب ناکارآمد بوده است. حالا دولت چهاردهم از آغاز عرضه مسکن استیجاری خبر داده است؛ واحدهای مسکونی که اجاره‌بهای آنها بین یک‌سوم تا نیمی از اجاره‌بهای رایج بازار است.

بار گزاف فقر مسکن بر دوش مستأجران

بر اساس آمار وزارت راه و شهرسازی از 27 میلیون خانوار کشور، هفت میلیون خانوار مستأجر هستند. در این میان، تهران به عنوان مستأجرنشین‌ترین استان ایران شناخته می‌شود. گزارش مرکز آمار ایران حاکی از آن است که حدود 51 درصد جمعیت تهران اجاره‌نشین هستند. همچنین بر اساس گزارش دیگری از مرکز پژوهش‌های مجلس که در سال 1402 منتشر شده، شمار خانوارهای مستأجر درگیر فقر به بالاترین سطح تاریخی رسیده است.

بر اساس این گزارش، نرخ فقر میان خانوارهای مستأجر با روش متعارف ۲۷ درصد برآورد شده، اما اگر هزینه‌های مسکن نیز در محاسبه لحاظ شود، این نرخ به حدود ۴۰ درصد افزایش پیدا می‌کند. همچنین ۸۹ درصد خانوارهای مستأجر فقیر در پنج دهک پایین درآمدی قرار دارند و بیشترین تعداد این خانوارها در استان تهران زندگی می‌کنند.

این موضوع در حالی است که سهم اجاره از درآمد خانوار هم به اعداد هشداردهنده‌ای رسیده است. بنا به گفته مجتبی یوسفی، عضو هیئت‌رئیسه مجلس یازدهم،‌ سهم هزینه‌های مسکن در سبد هزینه خانوار تا 70 درصد می‌رسد. سهم قابل توجه اجاره مسکن از درآمد خانوار به حدی است که در حال حاضر خانوار کارگری قدرت اجاره مسکن‌در کلان‌شهرهایی مانند تهران را از دست داده است. در حال حاضر با فرض داشتن حدود ۵۰۰ میلیون تومان پس‌انداز، اجاره یک آپارتمان در تهران معمولا ماهانه بین ۱۰ تا ۱۵ میلیون تومان هزینه دارد؛ رقمی که با حداقل دستمزد ۱۶ میلیون‌و ۶۰۰ هزار تومانی کارگران تناسبی ندارد.

در این شرایط، دولت‌های مختلف بسته‌های حمایتی مختلفی برای مستأجران تعریف کرده‌اند که البته بسیاری از آنها کارآمدی کافی را نداشته است؛ وام ودیعه مسکن یکی از این ابزارهای حمایتی است که البته به دلیل ابرچالش ناترازی بانکی در ایران نتوانست بخش قابل توجهی از مستأجران کشور را پوشش دهد.

بر اساس آخرین گزارش وزارت راه و شهرسازی در یک ماه اخیر 9 هزار‌و 850 فقره تسهیلات ودیعه مسکن به مستأجران پرداخت شده است. با این حساب سالانه چیزی حدود 120 هزار فقره وام ودیعه پرداخت می‌شود که این رقم نسبت به شمار هفت میلیون خانوار مستأجران کشور رقم بسیار ناچیزی است.

گذشته از این، دولت همچنین برای مستأجران سقف 25‌درصدی افزایش اجاره‌بها را قائل شد یا تمدید قراردادهای اجاره مسکن را رایگان کرد اما این طرح هم به جایی نرسید، چرا‌که پشتوانه حقوقی نداشت و دولت قادر نبود حقوق مالکیت خصوصی را نقض کند و برای اجاره‌بها سقف قائل شود یا مالکان را مجبور به تمدید اجاره‌بها با شرایط خود کند.

حالا اما دولت طرح مسکن استیجاری را روی میز گذاشته است، طرحی که در 15 سال گذشته بارها از زبان وزرای راه و شهرسازی شنیده شده اما به جایی نرسیده است.

بر همین اساس دولت برای ثبت‌نام مسکن استیجاری فراخوان داده است. بر مبنای این فراخوان، زوج‌های جوانی که فاقد مسکن ملکی یا زمین با کاربری مسکونی هستند و در دهک‌های درآمدی اول تا ششم قرار دارند می‌توانند برای مسکن استیجاری درخواست بدهند. در فراخوانی که وزارت راه و شهرسازی منتشر کرده، قید شده‌ این واحدهای مسکونی به ترتیب اولویت واگذار می‌شوند و اولویت‌بندی متقاضیان به ترتیب براساس دهک درآمدی، تعداد فرزندان و میزان آسیب‌پذیری خانوار (نظیر عضو معلول، سالخورده و...) خواهد بود.

بر اساس شرایط اعلام‌شده، خانوارها می‌توانند حداکثر به مدت پنج سال از واحدهای استیجاری استفاده کنند و اجاره‌بهای دریافتی برای خانوار با دهک درآمدی یک و دو معادل 35 درصد، دهک‌های سوم و چهارم معادل 45 درصد و خانوارهای دهک‌های پنجم و ششم معادل 55 درصد اجاره‌بها به نرخ روز است.

با این حال یک دغدغه جدی برای اجرا‌شدن مسکن استیجاری نحوه تأمین منابع مالی آن است؛ آن هم درست در شرایطی که برآورد می‌شد دولت در قانون بودجه سال 1405 با کسری بودجه حدود 900 هزار میلیارد تومانی مواجه باشد که چیزی معادل 18 درصد رقم بودجه است. البته باید قید کرد‌ این میزان کسری بودجه در شرایطی برآورد شده است که پیش‌بینی از سر گرفته شدن جنگ در نظر گرفته نشده بود و حالا دولت تخمین زده که خسارت جنگ 40‌روزه به کشور عددی به بزرگی 270 میلیارد دلار است.

ایرج رهبر، عضو هیئت‌مدیره کانون سراسری انبوه‌سازان کشور، به «شرق» می‌گوید بنا نیست مسکن استیجاری توسط دولت ساخته شود و محل تأمین مالی این طرح بخش خصوصی است.

بنا به توضیحات این مقام صنفی بنا شده است دولت زمین‌هایی را به بخش خصوصی واگذار کند و بخش خصوصی با ساخت واحدهای استیجاری، این خانه‌های مسکونی را تا پنج سال اجاره دهد و پس از آن با خرید زمین از دولت، مالک آن واحدهای مسکونی شود.

طبق این طرح نیمی از واحدهای مسکونی ساخته‌شده توسط مالک خصوصی اجاره داده می‌شود و نیمی دیگر به متقاضیانی واگذار می‌شود که از طریق فراخوان دولت ثبت‌نام کرده‌اند و البته نرخ اجاره‌بهای هر دو دسته مستأجران یکسان و طبق ارقام اعلامی دولت است.

رهبر توضیح می‌دهد‌ بنا شده است این مدل ساخت‌وساز ادامه پیدا کند و ساخت مسکن استیجاری تداوم داشته باشد و البته نرخ زمین با سازندگان مطابق قیمت روز در همان زمان احداث حساب می‌شود. عضو هیئت‌مدیره کانون سراسری انبوه‌سازان کشور می‌گوید‌ هنوز شمار واحدهای واگذاری طرح مسکن استیجاری مشخص نیست و بنا به میزان تقاضا می‌تواند متغیر باشد و زمین‌های واگذاری هم در بافت مرکزی شهر و هم در شهرهای جدید قرار دارد.

بیت‌الله ستاریان، تحلیلگر ارشد اقتصاد مسکن، به «شرق» می‌گوید‌ این شیوه ساخت مسکن استیجاری در سایر کشورهای جهان نیز متداول است و البته با طرح مسکن اجتماعی متفاوت است. در طرح مسکن اجتماعی، واحدهای مسکونی تحت مالکیت دولت و نهادهای خیریه یا شهرداری‌هاست و این واحدها با اجاره‌بهایی نازل در حد مخارج نگهداری ساختمان به افراد گرفتار فقر مسکن اجاره داده می‌شود و این واحدهای مسکونی به صورت مادام‌العمر اجاره‌ای هستند و مالکیت آنها به بخش خصوصی واگذار نمی‌شود یا خرید و فروش نخواهند شد. این کارشناس تأکید می‌کند‌ یکی از موانع مهم پیش‌روی ساخت مسکن استیجاری در ایران این است که چندان سازندگان بزرگ در کشور وجود ندارد؛ سازندگانی که بتوانند در مقیاس‌های کلان خانه‌سازی و شهرک‌سازی کنند. بنابراین این‌گونه ساخت طرح‌ها معمولا به سازندگان خرد سپرده می‌شود و تعدد این سازندگان با منابع مالی محدود گرفتاری‌های متعددی ایجاد می‌کند که کمترین آنها پیچیده‌شدن نظارت بر سازندگان متعدد است.

با تمام این اوصاف، این کارشناس، افزایش عرضه در بازار مسکن و بازار اجاره‌بها را گامی مثبت می‌داند که منجر به افزایش قدرت خرید مستأجران می‌شود.