مسکن کوچک

‌دسترسی به مسکن، چه از نوع مالکیت و چه اجاره، بسیار دشوار شده‌ است. امید به مالک خانه شدن، نه‌تنها برای دهک‌های ۱ و ۲ بلکه برای دهک‌های بالاتر هم قابل تصور نیست! بسیاری تصور می‌کنند این موضوع ناشی از گران‌شدن مسکن یا تورم است! درحالی‌که وقتی به نسبت قیمت‌ها نگاه می‌کنیم، تغییر چندانی دیده نمی‌شود. گویی حدودا همه عددها به عدد ثابتی ضرب و تا حدودی به یک اندازه بزرگ شده‌اند. قیمت یک کیلو ماست از سال ۹۰ تاکنون بیش از ۷۰ برابر شده، قیمت مسکن هم تقریبا همین. در واقع آنچه در این ضرب عددها جا مانده، درآمد افراد است! گویی به عددهای کوچک‌تری ضرب شده! هرچند این خصلت تورم است که شکاف طبقاتی را بیشتر و فقرا را فقیرتر می‌کند، اما این کل ماجرا نبوده‌ است! گستره فقر بسیار بیشتر است. عامل این موضوع، رشد اقتصادی نزدیک به صفر به مدت یک دهه است که البته چون جمعیت رشد داشته، انگار کیک بزرگ نشده و ثابت مانده ولی باید بین افراد بیشتری تقسیم شود. پس گستره فقر بیشتر هم می‌شود. بنابراین ریشه عدم دسترسی به مسکن در فقیرشدن ماست. باید ببینیم چرا فقیر شدیم و این روند فقیرشدن تا چه زمانی ادامه خواهد یافت؟ چرا سیاست‌های مولد فقر استمرار دارند و چه کسانی از فقیرشدن مردم نفع می‌برند؟ پیگیری این موضوع برای درک مسائل مبتلابه جامعه امروز ایران و ترسیم چشم‌انداز میان‌مدت و بلندمدت جامعه ایران بسیار ضروری است.

بااین‌حال مسئله این است که دسترسی به بازار مسکن برای همه اقشار جامعه یکسان نیست. دهک‌های مختلف درآمدی و قشرهای مختلف اجتماعی- اقتصادی، دسترسی متفاوتی به بازارهای ناهمگن مسکن دارند. حتی در دوره‌های رونق و بهبود شرایط اقتصادی نیز، دهک‌های ضعیف جامعه محروم از دسترسی به بازارهای رسمی مسکن هستند. امروزه طیف شهروندانی که از بازار رسمی پس زده می‌شوند، به دلیل فقیرشدن جامعه در حال افزایش است. درحالی‌که پیش از این، تنها دهک‌های 1 تا نهایت 3 مشکل عدم دسترسی به بازار رسمی مسکن داشتند، امروزه حتی دهک‌های 6 و 7 هم ناتوان از ورود به بازار مسکن هستند. نسبت قیمت مسکن به درآمد یک سال خانوار برای دهک‌های بالا نیز عددهای دو رقمی بالا را نشان می‌دهد. یعنی حتی یک خانوار دهک‌های 6 و 7 هم با کل درآمد دوره 30 ساله کاری خود، به سختی می‌تواند صاحب مسکن در بازار رسمی شود. این در حالی است که اگر یک‌سوم درآمد را در نظر بگیریم، عملا دهک‌های بالا نیز فاقد امکان دسترسی به بازار رسمی مسکن در طول دوره کاری خود خواهند بود.

اجازه دهید با استفاده از یک نمودار به بررسی موضوع بپردازیم. این نمودار شبیه منحنی‌های عرضه و تقاضا در علم اقتصاد است‌ اما در قسمت عمودی، به‌جای قیمت، قیمت – کیفیت آمده است. چون مسکن کالایی غیرهمگن است، در‌واقع، این بدین معنی است که قسمت‌های بالای نمودار مربوط به واحدهای مسکونی باکیفیت بالا (مثلا عمر ساختمان، نوع مصالح، امکانات داخلی، تعداد اتاق و...) را نشان می‌دهد و هرچه در این محور به سمت پایین می‌آییم، هم قیمت و هم کیفیت کاهش می‌یابد. مسلما همه افراد مایل هستند که خانه بسیار باکیفیتی داشته باشند. اما بسیاری از مردم توان مالی کافی برای برخورداری از خانه باکیفیت را ندارند. با کاهش قیمت – کیفیت، تعداد افراد بیشتری قادر به ورود به بازار خواهند بود. به همین دلیل، خط تقاضا که با D نشان داده شده، نزولی است. از سوی دیگر، چون مسکن کالایی غیرهمگن است، منحنی‌های عرضه بیشماری با کیفیت‌های مختلف خواهیم داشت؛ چراکه هزینه نهایی تولید مسکن با کیفیت‌های مختلف متفاوت خواهد بود. اینجا شش منحنی عرضه متفاوت کشیده شده است. بالاترین عرضه که با S1 نام‌گذاری شده، متعلق به مسکن‌های لوکس است و هرچه پایین‌تر می‌رویم، کیفیت مسکن‌ها کاهش می‌یابد.

در بازار مسکن، همه مایل به خرید مسکن لوکس هستند‌ اما تنها عده محدودی قادر به خرید هستند. در نتیجه، در نقطه تعادل (e1) برخی افراد مسکن لوکس خریداری می‌کنند‌ اما همه افرادی که روی خط تقاضا و زیر نقطه e1 هستند، ناتوان از خرید مسکن لوکس هستند. آنها مجبور هستند به سمت گروه دوم مسکن یعنی مسکن با کیفیت معمولی بروند که با S2 نام‌گذاری شده ‌است. اینجا هم، عده‌ای از مردم توان خرید این مسکن‌ها را دارند ولی گروهی که زیر نقطه e2 قرار می‌گیرند، توان خرید مسکن معمولی هم ندارند. در نتیجه مجبور هستند به سمت بازار مسکن با کیفیت پایین بروند. به همین ترتیب، هرچه پایین‌تر می‌رویم، گروهی از مردم از بازار بالاتر جا مانده و به بازار با کیفیت پایین‌تر رو می‌آورند. ممکن است از جایی به بعد، این افت کیفیت تا حدی باشد که عملا وارد بازارهای غیررسمی شویم. مثلا فرض کنید منحنی S5 واحدهای مسکونی بدون مجوز و بدون سند در حاشیه شهرها یا مثلا منحنی عرضه S6 اجاره پشت بام یا اجاره مشترک یک واحد باشد. حتی برخی از این بازار هم رانده شده و زیر نقطه e6 قرار می‌گیرند که به کارتن‌خوابی رو می‌آورند.

هرچقدر تعداد منحنی‌های عرضه بیشتر باشد، یعنی بازار از تنوع کیفیت – قیمت بیشتری برخوردار باشد، افراد بیشتری خواهند توانست در بازار مسکن، به مسکن دلخواه که با قدرت مالی نیز هماهنگ است، برسند. اما اگر به هر دلیلی تعداد منحنی‌های عرضه کم باشد و بازار به‌شدت غیرمتنوع باشد، بسیاری از افراد ممکن است محروم از دسترسی به بازار باشند. مثلا فرض کنید دولت قواعد زیادی برای کیفیت واحدهای مسکونی در نظر گرفته باشد. از اصول فنی و مهندسی و آیین‌نامه‌های مربوط به سازه‌های مقاوم در برابر زلزله تا ضوابط پارکینگ و تعداد اتاق و اندازه واحد مسکونی! این ضوابط باعث می‌شود تنوع عرضه کاهش یابد. در‌واقع‌ با این ضوابط، گویی منحنی‌های S3 و S4 حذف می‌شوند. با حذف این منحنی‌ها، تمام کسانی که زیر نقطه e2 قرار می‌گیرند، مجبور هستند به بازار S5 یا همان واحدهای مسکونی فاقد سند، فاقد کمترین نظارت در ساخت‌وساز شوند. بگذریم از اینکه این حجم تقاضا، باعث گران‌شدن آنها هم می‌شود و در‌نهایت افراد بسیار بیشتری به سمت منحنی‌های پایین‌تر لغزش خواهند یافت.

به این ترتیب، عملا دو فاکتور مختلف باعث حذف افراد از بازار رسمی مسکن می‌شود. از سویی گسترش فقر و ازدست‌رفتن قدرت خرید افراد (این موضوع با انتقال خط تقاضا به پایین قابل بررسی است)‌ و از سوی دیگر، کاهش تنوع عرضه با دخالت بیش از حد دولت. جالب اینکه، دولت برخی از این ضوابط را برای کاهش اثرات اجتماعی وضع می‌کند. اعتقاد بر این است که مثلا زندگی در واحدهای مسکونی کوچک یا عدم تفکیک اتاق خواب کودک از والدین، تبعات اجتماعی به بار می‌آورد‌ اما متوجه این موضوع نیستند که وضع این ضوابط، باعث می‌شود افراد به بازارهای غیررسمی رانده شوند و ناچار از هم‌خانه‌شدن چند خانوار در یک واحد شوند که تبعات اجتماعی بسیار بیشتری دارد. یا در‌حالی ساخت واحدهای مسکونی کوچک‌مقیاس را منافی کرامت انسانی می‌دانند که با ممنوعیت ساخت چنین واحدهایی، انسان‌ها را به کارتن‌خوابی و خودروخوابی وادار می‌کنند. گویی این‌چنین کرامت انسان‌ها حفظ می‌شود.

برداشتن موانع بازار و اجازه‌دادن به بازار که انعطاف لازم برای تأمین مسکن با شرایط مختلف برای افراد مختلف را داشته باشد، بخش زیادی از افراد را از لغزش به سمت بازارهای ناکارآمد رهایی می‌بخشد.

هرچند شاید گفته شود چرا برای محرومان مسکن با کیفیت مناسب ساخته نشود؟ پاسخ این است که تجربه مسکن مهر نشان داد که دولت‌ها عاجزتر از آن هستند که متولی ساخت مسکن برای قشرهای مختلف جامعه باشند. هرچند، حتی مسکن مهر نیز برای دهک‌های بسیار پایین در نظر گرفته نشده بود؛ چراکه حداقل آورده لازم خانوارها در آن زمان، از عهده دهک‌های 1و 2 و تا حدودی 3 برنمی‌آمد. به‌نوعی می‌توان گفت در نیم‌قرن گذشته، هیچ برنامه مشخصی برای مسکن دهک‌های بسیار ضعیف جامعه وجود نداشته‌ است. گسترش شمار ساکنان بافت‌های ناکارآمد و غیررسمی شهری از 13 میلیون نفر در اوایل دهه 80 به بیش از 20 میلیون نفر گواه این امر است. با مشاهده تجارب گذشته، به این نتیجه می‌رسیم که بهترین کار برای حمایت از دهک‌های پایین این است که حضرت دولت کاری برایشان نکند اما مانع راهکارهای ابداعی خود آنها از طریق بازار هم نشود.

البته گروه هدف مسکن کوچک‌مقیاس، تنها خانواده‌های دهک‌های پایین جامعه نیستند. هرچند متوسط بعد خانوار شهری اندکی بیش از سه نفر است، اما سهم خانوارهای یک‌نفره و دو‌نفره نیز به‌ویژه در کلان‌شهرها بالاست. حتی با احتساب سرانه زیربنای مسکونی 17.5 مترمربع که فعلا مبنای ارائه پروانه ساختمانی قرار گرفته و در نتیجه با احتساب متوسط بعد خانوار سه نفر، طبق گفته مسئولان شهرداری برای واحدهای زیر 54 مترمربع پروانه صادر نمی‌شود، این بدین معنی است که خانوارهای یک نفره و دو نفره بسیار بالاتر از سرانه زیربنای مسکونی خواهند داشت! 54 مترمربع برای یک نفر! طبق آمار سرشماری عمومی نفوس و مسکن 1395 (آخرین سرشماری انجام‌شده)، 8.46 درصد از خانوارهای کشور یک نفره و 20.71 درصد دو نفره بودند. در‌واقع بیش از هفت‌میلیون خانوار در ایران یک‌نفره و دو‌نفره هستند. این نسبت‌ها در کلان‌شهرها به‌ویژه در تهران بالاست. در‌واقع با ضابطه فوق، امکان انتخاب واحدهای کوچک برای خانوارهای یک و دو نفره نیز محدود می‌شود. البته این بدین معنی نیست که اگر خانوار یک‌نفره‌ای با توان مالی بسیار بالا، خواست واحد مسکونی لوکس چندصدمتری داشته باشد، ممنوعیت داشته باشد‌ بلکه به معنی این است که بسیاری از این خانوارها، اتفاقا در صورت وجود، با توجه به توان مالی، خواهان واحدهای مسکونی کوچک‌مقیاس خواهند بود.

البته ذکر این نکته ضروری است که ساخت این نوع واحدهای مسکونی، نباید به شکل متمرکز و توسط دولت انجام شود! بلکه بحث این است که اجازه ساخت چنین مسکن‌هایی داده شود تا با توجه به تقاضای بازار، در مناطق مختلف شهر و در مجتمع‌های ساختمانی با تنوع اندازه واحدها توسط بخش خصوصی ساخته شود. این امر برای جلوگیری از شکل‌گیری بافت‌های فشرده فقر ضروری است. ضمن اینکه‌ عموما در تمام کشورهای دیگر نیز تقاضا برای این نوع واحدهای مسکونی، عموما در مناطق مرکزی شهرها در دسترسی به محل‌های فعالیت وجود دارد. این واحدها عموما نیز فاقد پارکینگ هستند.

با وجود مباحث فوق، اقدام دیرهنگام برای ساخت مسکن کوچک‌مقیاس هم بی‌فایده خواهد شد؛ چراکه با هزینه‌های ساخت رو به بالایی که در اثر تورم شکل می‌گیرد، توان مالی خانوارها حتی برای تملک این نوع واحدهای مسکونی نیز در هاله‌ای از ابهام است.