اجاره‌نشینی و قانون‌های ناکافی

وقتی در اول تابستان امسال «تمدید خودکار قراردادهای اجاره» با سقف ۲۵ درصد به تصویب سران قوا رسید، تمام کسانی که دغدغه شهر و مردمان شهر را داشتند، به وجد آمدند. جمعیت اجاره‌نشین در شهرها مرتب افزایش یافته است و درصد بالایی از جمعیت شهری مانند تهران را تشکیل می‌دهد.

این درصد چه 44 درصد باشد و چه نباشد، از اخبار نقل مکان بسیاری از خانواده‌ها به محلات کم‌درآمدتر جنوب تهران و کوچ بسیاری شهرنشینان به نقاط حاشیه‌ای تهران و... یا از مهاجرت معکوس افراد و خانوارهایی که با امیدی به شهرهای بزرگ آمده بودند و سرشان در یافتن شغلی مناسب به سنگ خورده بود‌، متوجه می‌شویم‌ تحولات زیادی در شکل و ماهیت شهرنشینی در کشورمان در حال تکوین است که هنوز خوب شناخته و تحلیل نشده‌؛ چه رسد به اینکه بخواهد بر سیاست‌های شهری‌مان تأثیرگذار باشد. هم‌زمان، کارزاری خطاب به دولت و مجلس به راه افتاد که در آن امضاکنندگان با استناد به اصل ۳۱ قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران که برخورداری از مسکن متناسب با نیاز را «حق» هر فرد و خانواده ایرانی می‌داند و دولت را مکلف به فراهم‌سازی زمینه اجرای آن می‌کند‌ و با اتکا بر ماده ۷۳ منشور حقوق شهروندی مبنی بر حق شهروندان برای بهره‌مندی از مسکن ایمن و متناسب، خواستار اصلاح اساسی قوانین حاکم بر روابط موجر و مستأجر و استقرار نظام حقوقی عادلانه‌ای در حوزه اجاره‌نشینی بود با پرداختن به مواردی همچون‌ شناسایی صریح حق امنیت سکونتی مستأجر در قانون؛ قطع ارتباط اجاره‌بها با قیمت‌های سرمایه‌ای به‌طوری که اجاره‌بها تابع ارزش روز زمین، قیمت فروش ملک، نرخ ارز، قیمت طلا یا سایر شاخص‌های سرمایه‌ای نباشد؛ الزام به تعیین فرمول شفاف افزایش اجاره در ابتدای رابطه استیجاری برای ایجاد ثبات نسبی؛ اصلاح نظام ودیعه و حفظ ارزش اقتصادی آن‌؛ اصلاح نظام حق‌الزحمه مشاوران املاک؛ حمایت از مستأجران در شرایط سخت مانند بیکاری، بیماری، حوادث غیرمترقبه و...؛ و در نهایت‌ اینکه اصلاح قوانین اجاره‌نشینی با مشارکت دانشگاهیان، حقوق‌دانان، تشکل‌های مدنی، نمایندگان مستأجران و فعالان حوزه مسکن‌ در اولویت برنامه‌های کشور قرار گیرد. به هر حال خانم وزیر خبر تمدید خودکار اجاره را دادند و مراجع قضائی موظف شدند از صدور دستور تخلیه صرفا به دلیل انقضای مدت اجاره خودداری کنند. البته موارد استثنا هم ذکر شد. بعضی این گام را به خاطر جنگ و اوضاع بد اقتصادی مردم دانستند و بسیاری گفتند‌ باید مطالبه کرد که این مصوبه به صورت یک رویه درآید و امنیت سکونت را تضمین کند. اما معلوم نیست دولت بتواند به قوه قضائیه که قاعدتا مستقل است، حکم کند و سال آینده به این کار ادامه دهد. متعاقب این اخبار، بحث‌هایی درگرفت. کریم آسایش و عبدالوهاب شهلی‌بُر، جامعه‌شناس، مقاومت و مخالفت مدیران دولتی در مقابل دو‌ساله و سه‌ساله شدن قراردادهای اجاره‌ را مانع مهمی برای به اجرا در‌نیامدن «قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها» می‌دانستند و گفتند همه می‌دانیم هیچ مالکی تا الزام مشخص قانونی نباشد، با این شرایط تورمی در اقتصادمان، رغبتی برای امضای قرارداد فراتر از یک سال ندارد. شهلی‌بُر می‌گفت: هر کجای دنیا، یکی از حمایت‌ها از مستأجران، حمایت‌های قانونی است که در ایران انگار به‌جز زمان جنگ یا کرونا، محلی از اعراب نداشته است؛ کاری که با کمپین‌سازی مدنی شاید بتوان به پیش بُرد. آسایش نیز معتقد بود‌ با وجود اینکه این انگاره شکل گرفته که حمایت قانونی از مستأجران ممکن است باعث ناراحتی مالکان شود و بازار اجاره راکد شود، اما اگر سیاست‌های مشوق عرضه مناسب در کنار سیاست مسکن استیجاری عمومی یا اجتماعی شکل گیرد، بازار اجاره نیز به صورت واقعی رونق می‌گیرد. آنچه اکنون رونق دارد، بازار اجاره نیست؛ بلکه بازار مسکن سرمایه‌ای است. به‌علاوه، معنای قرارداد سه‌ساله این نیست که افزایش اجاره به‌طور سالانه با فرمول مشخصی انجام نشود، بلکه معنایش این است که مستأجر هر سال بدون دغدغه بتواند طبق یک روند ثابت،‌ مطمئن باشد با افزایش معینی می‌تواند در همان خانه بماند. در حالی‌ که معمولا مالک تمایل دارد با مستأجر جدید افزایشی بیشتر از قاعده داشته باشد.

فعلا‌ هر بار ارتباط قرارداد جدید با مبلغ اجاره‌بهای قبلی قطع می‌شود و مالک مبنای قیمت اجاره‌بها را عوض می‌کند. اخیرا نیز معلوم شد مبلغ مالیاتی که موجر باید بپردازد، حدود یک یا دو ماه اجاره است. پس روشن است مالکان حوصله کارهای رسمی را نداشته باشند و مثل بازاری‌های قدیم به معاملات و قرارهای کلامی بسنده ‌کنند. مردم ما حتی در سامانه املاک اسم‌نویسی نمی‌کنند، چه رسد به اینکه شناسه اجاره‌بها درست کنند. به هر حال تفاوت‌ها در سطح مناطق مختلف شهرهای بزرگ زیاد است. بعضی مجتمع‌های مسکونی لاکچری فقط شارژشان چندین برابر اجاره‌خانه‌های مرکز شهر است؛ در حالی‌ که دغدغه ما بیشتر درباره مستأجران خانه‌های متوسط و پایین است. همچنین اشاره شد هیئت‌مدیره ساختمان به‌ عنوان اولین هسته مدنی پرشمار نقشی دارد که هنوز جایگاه شایسته‌ای در گفتمان‌های مدنی نیافته است. وقتی بحث مدارا با مستأجر را‌ مطرح کردم، خانم الهام مولوی‌زاده ابراز کرد: پدر من هم وصیت کرد با مستأجران مدارا کنیم‌. واقعیتی است که مستأجر ثابت مثل خانواده یا دوست، امین ماست و وقتی حس تعلق پیدا کرد، بهتر از ملک مراقبت می‌کند. جابه‌جایی‌های هرساله به اثاثیه و تأسیسات خانه آسیب می‌زند. اینکه هر سال افراد غریبه با فرهنگ‌های مختلف در یک مکان جابه‌جا ‌شوند، گاهی منجر به مزاحمت برای سایرین و اتفاقات بد در همسایه‌ها می‌شود؛ به‌‌‌ویژه وقتی اجاره‌های نامتعارف بدهند و به خاطر طمع، امنیت یک محدوده را به خطر بیندازد. خلاصه اینکه‌ خوب است ایجاد مسکن استیجاری و اصلاح قانون اجاره‌نشینی در اولویت‌های دولت‌ قرار گیرد.