سند رسمی را به رسمیت بشناسیم

سیاست‌های کلی برنامه هفتم توسعه در راستای اجرای بند نخست اصل صدودهم قانون اساسی از سوی رهبری ابلاغ شده است. این متن در هفت سرفصل و بیست‌وشش بند به محورهای کلان برنامه پنج‌ساله هفتم می‌پردازد. بند آخر در ادامه سرفصل «اداری، حقوقی و قضائی» به مسائل حقوقی اختصاص دارد که مهم‌ترین محورهای آن عبارت‌اند از: پیشگیری از وقوع جرم و دعوی، هوشمندسازی خدمات قضائی، اجرای کامل حدنگار، امنیت اقتصادی، توسعه روش‌های مشارکتی در حل‌وفصل دعاوی، تأمین نیازهای مالی قوه قضائیه، بالا‌بردن سطح علمی و اخلاقی ضابطان دادگستری و در نهایت بازنگری قوانین در راستای کاهش عناوین جرائم و مجازات زندان. آنچه اهمیت دارد، اشاره به «حدنگار» به‌عنوان موضوع کلان در یک سند بالادستی است. به زبان ساده «حدنگاری» یا «کاداستر» همان نقشه‌برداری ثبتی است؛ یعنی نقشه‌برداری‌ای که ارزش حقوقی داشته باشد و بتوان بر‌اساس مرزهای آن سند مالکیت صادر کرد. کاداستر با استفاده از عکس‌برداری هوایی، تهیه نقشه و جمع‌آوری اطلاعات مالکیتی و فنی از زمین‌، مساحت و حدود دقیق اراضی را مشخص و کمک می‌کند که زمین‌ها سنددار شده و از دعاوی ملکی جلوگیری شود. در نظام حقوقی ایران اولین بار در ماده 156 «قانون ثبت اسناد و املاک» (تصویب‌شده در 26 اسفند 1310 با تغییرات متعدد بعدی) به این موضوع اشاره شد: «به منظور تشخیص حدود و موقعیت املاک واقع در محدوده شهرها و حومه نقشه املاک به صورت کاداستر تهیه خواهد شد...». در اوایل دهه نود خورشیدی اهمیت حدنگاری و اجرائی‌نشدن مواد گذشته نمایندگان مجلس را بر آن داشت تا طرحی در این زمینه تدارک ببینند. سرانجام در 12 بهمن 1393 «قانون جامع حدنگار (کاداستر) کشور» در بیست ماده به تصویب مجلس شورای اسلامی رسید. مطابق ماده 3 این قانون، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور مکلف است در مدت پنج سال از تاریخ لازم‌الاجراشدن این قانون (از اول فروردین ماه 1394) حدنگاری را به نحوی به انجام برساند که موقعیت و حدود همه املاک و اراضی داخل محدوده مرزهای جغرافیایی کشور اعم از دولتی و غیردولتی مشخص و امکان بهره‌برداری از نقشه‌ها و سایر اطلاعات توصیفی و ثبتی همه املاک و اراضی کشور به صورت نقشه و اسناد مالکیت حدنگار در نظام جامع میسر شود، به گونه‌ای که هیچ نقطه‌ای از کشور بدون نقشه و اسناد مالکیت حدنگار نباشد. با گذشت دو سال از پایان این مهلت، قانون اجرائی نشده است.

نکته مهم‌‌تر ارزش سند رسمی است. ماده 1287 «قانون مدنی» سند رسمی را این‌گونه تعریف می‌کند: «اسنادی که در اداره ثبت اسناد و املاک یا دفاتر اسناد رسمی یا در نزد مأموران رسمی، در حدود صلاحیت آنها و بر طبق مقررات قانونی، تنظیم شده باشد، رسمی است». همچنین ماده 22 قانون ثبت بیان می‌دارد: «همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید، دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده یا کسی که ملک مزبور به او منتقل شده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا اینکه ملک مزبور از مالک رسمی ارثاً به او رسیده باشد، مالک خواهد شناخت...». به بیان ساده اگر ملکی دارای سند رسمی باشد، دیگر معاملات نسبت به آن اعتبار ندارد؛ مگر اینکه به شکل رسمی ثبت شود. با هزار افسوس محاکم دادگستری با پذیرش دعوی «الزام به تنظیم سند رسمی» به این نص قانونی ترتیب اثر نمی‌دهند و با قبول اسناد عادی معاملات املاک ثبت‌شده، گرهی دیگر بر مشکلات حقوقی مردم می‌زنند. توجیه قضات، تعریف شرعی عقد بیع است؛ از آنجایی که عقد بیع «تملیک عین به عوض معلوم» تعریف شده و در ماده 338 «قانون مدنی» نیز این عبارت نقل شده و هیچ قیدی و تشریفاتی مانند تنظیم سند در دفاتر اسناد رسمی شرط نشده، پس ضرورتی به رسمی‌بودن معامله نیست و قراردادهای عادی در دادگاه قابل تنفیذ است. این رویکرد منجر به بی‌اعتباری فلسفه سند رسمی می‌شود که همانا جلوگیری از معاملات معارض و خدشه در امنیت اقتصادی جامعه است. جای این پرسش خالی است: مگر در شریعت اسلام امنیت اقتصادی جامعه اهمیتی ندارد؟ از عجایب قانون‌گذاری ماده 62 «قانون احکام دائمی برنامه‌های توسعه کشور» (10 بهمن 1395) است که بیان می‌دارد: «همه معاملات راجع به اموال غیرمنقول ثبت‌‌شده مانند بیع، صلح، اجاره، رهن و نیز وعده یا تعهد به انجام این‌گونه معاملات باید به ‌طور رسمی در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شود. اسناد عادی که درخصوص معاملات راجع به اموال غیرمنقول تنظیم شوند، مگر اسنادی که براساس تشخیص دادگاه دارای اعتبار شرعی است، در برابر اشخاص ثالث غیرقابل استناد بوده و قابلیت معارضه با اسناد رسمی را ندارند». ماده در آغاز به الزامی‌بودن تنظیم معاملات به شکل رسمی درمورد اموال غیرمنقول ثبت‌شده اشاره می‌کند؛ ولی در ادامه به استثنائی (اسنادی که بر‌اساس تشخیص دادگاه دارای اعتبار شرعی است) می‌پردازد که کل حکم را بی‌ارزش کرده و به ادامه مسیر نادرست گذشته اعتبار می‌دهد. بود و نبود این ماده هیچ تفاوتی ندارد.