ابلاغ مصوبه کمیسیون ماده 5؛ ضروری اما غیرقانونی

درخصوص مصوبه اخیر کمیسیون ماده 5 قانون تأسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران، پیرامون اصلاح ضوابط بافت‌های فرسوده مندرج در بند 15 ضوابط و مقررات طرح تفصیلی شهر تهران (مصوب 1391)، مواردی شایان ذکر است که به شرح زیر مطرح می‌شود:

اول: در بند 15 مقررات طرح تفصیلی شهر تهران آمده است: «در قطعات کمتر از 100 متر‌مربع در بافت‌های فرسوده و ناپایدار، تأمین نیمی از پارکینگ‌های مورد نیاز واحدهای مسکونی بلامانع است».

«در بافت‌های ناپایدار شهری، ساخت‌وساز در قطعات با مساحت بیش از 150 مترمربع، طبق سند مالکیت بر اساس ضوابط پهنه‌بندی با یک طبقه تشویقی با تراکم متناظر مجاز است».

«حدنصاب تجمیع در بافت‌های ناپایدار شهری 150 متر است. در قطعات تجمیعی با مساحت بیش از 150 مترمربع، اعطای یک طبقه تشویقی دیگر با تراکم متناظر علاوه بر طبقه تشویقی مذکور در بند 3-5 با رعایت حداقل گذر طبق ضوابط طرح تفصیلی مجاز است».

دوم: در سال 1393 شورای عالی شهرسازی و معماری ایران بند یاد‌شده در مقررات طرح تفصیلی را لغو و مقرر کرد ضوابط جایگزین از سوی شهرداری تهیه و جهت تصویب در شورای عالی ارائه شود. در این مصوبه بر ضرورت تسریع در بازنگری ضوابط ساخت‌وساز بافت‌های فرسوده شهری و عدم ارائه هر‌گونه امتیاز تشویقی تراکمی برای سایر بافت‌ها از‌جمله لغو تعریف بافت ناپایدار، کلیه بندهای تشویقی مربوط به بافت ناپایدار از‌جمله بند 15 تأکید شد.

در تبصره مصوبه ذکر شده بود هرگونه پیشنهاد در مورد تغییر مساحت محدوده بافت‌های فرسوده شهری یا ضوابط احداث بنا در این مجموعه‌ها، پیش از تصویب کمیسیون ماده 5 باید به تصویب شورای عالی شهرسازی و معماری ایران برسد.

سوم: مصوبه سال 1393 شورای عالی شهرسازی و معماری کشور از سوی شهرداری تهران به مناطق ابلاغ نشد و شهرداری همچنان بر اساس طرح تفصیلی مصوب سال 1391 عمل می‌کرد.

چهارم: پیروز حناچی یک روز قبل از پذیرش مسئولیت شهرداری تهران، در زمان تصدی معاونت معماری و شهرسازی شهرداری تهران، مصوبه سال 1393 شورای عالی شهرسازی و معماری را جهت اجرا به مناطق 22گانه ابلاغ کرد (آذر 1397) و متعاقبا در مقام شهردار تهران به سازمان نوسازی شهر تهران دستور داد تا ضوابط جایگزین بند 15 را تهیه و جهت تصویب در کمیسیون ماده 5 ارائه کنند.

پنجم: ضوابط تهیه‌شده در سازمان نوسازی، امکان ارائه و بررسی در زمان شهرداری حناچی را پیدا نکرد و در دوره بعد مدیریت شهری به معاونت معماری و شهرسازی شهرداری تهران ارائه شد تا در کمیسیون ماده 5 بررسی و تصویب شود.

ششم: با پیشنهاد معاونت معماری و شهرسازی وزارت راه و شهرسازی، جلسات دو‌جانبه نماینده آن وزارت و سازمان نوسازی برای بررسی متن ضابطه پیشنهادی آغاز شد، اما قبل از نهایی‌شدن، کمیسیون ماده 5 ضوابط پیشنهادی سازمان مذکور را با تغییراتی جزئی تصویب کرد.

هفتم: معاونت معماری و شهرسازی وزارت راه و شهرسازی در نامه مورخ 15/4/1401 به شهردار تهران، با توجه به عدم تصویب ضوابط ابلاغی از سوی شهرداری تهران، خواستار لغو ابلاغیه شهرداری شد. مستند نامه وزارت یاد‌شده، تبصره ذیل مصوبه سال 1393 شورای عالی است که مقرر می‌داشت قبل از تصویب کمیسیون ماده 5 مراتب باید به تصویب شورای عالی شهرسازی و معماری کشور برسد. هرچند در نامه دبیر محترم شورای عالی عنوان شده است مصوبه کمیسیون بعد از تصویب باید به شورای عالی ارائه شود، در‌حالی‌که در مصوبه سال 1393 شورای عالی آمده است که قبل از تصویب کمیسیون ماده 5‌، باید به تصویب شورای عالی برسد.

هشتم: با توجه به تاریخچه مصوبه یاد‌شده، در قانونی‌نبودن اقدام شهرداری تهران نباید شک کرد و بهتر بود شهرداری وفق مصوبه شورای عالی معماری و شهرسازی عمل می‌کرد و با توجه به همراهی و همکاری وزارت راه و شهرسازی و برگزاری جلسات مشترک برای بررسی پیش‌نویس سازمان نوسازی، به صورت دست‌گردان مصوبه کمیسیون امضا نمی‌شد و عجولانه ابلاغ نمی‌شد.

نهم: شایان ذکر است که سوای مصوبه شورای عالی شهرسازی و معماری در سال 1393 مجددا در مورخه 15/2/1398 شورای عالی شهرسازی و معماری در ابلاغ ضوابط جدید طرح تفصیلی تهران یادآورد شده بود ضوابط جایگزین بند 15 طرح تفصیلی مصوب سال 1391 باید به تصویب شورای عالی شهرسازی و معماری کشور برسد.

دهم: به نظر می‌رسد علت تعجیل شهرداری تهران در ابلاغ مصوبه کمیسیون ماده 5‌، کاهش شدید ساخت‌وساز در بافت‌های فرسوده در سه سال اخیر باشد؛ چرا‌که پس از ابلاغ مصوبه شورای عالی مبنی بر لغو ضوابط مندرج در بند 15 طرح تفصیلی تهران -مصوب 1391- توسط معاونت وقت معماری و شهرسازی تهران در آذر 97، مشوق‌های تراکمی در بافت‌های ناپایدار لغو شد و به این ترتیب، تعداد واحد‌های احداثی در سال‌های 90 تا 93 که حدود 40 هزار بوده و پس از آن به صورت میانگین 25 هزار واحد مسکونی به صورت سالانه احداث می‌شد، در سال 1400 به حدود 10 هزار واحد رسید.

یازدهم: پژوهشی در سال‌های 1393- 1394 توسط دکتر حجت‌الله میرزایی درخصوص نوسازی بافت‌های فرسوده انجام شده که بر اساس نتایج آن، تأثیر مشوق‌های ضابطه‌ای به‌‌مراتب بیشتر از مشوق‌های مالی است. بنابرین اقدام شهرداری تهران برای تهیه مشوق‌های ضابطه‌ای در این خصوص قابل تقدیر است.

دوازدهم: اینکه چرا شهرداری تهران پس از مصوبه شورای عالی در سال 1393 مبنی بر لغو بند 15 طرح تفصیلی تهران و لزوم تهیه ضوابط جدید، پس از هشت سال به این مهم عمل کرده، قابل نقد و سؤال است که متأسفانه قبلا هم شهرداری تهران در ابلاغ مصوبات شورای عالی با تأخیر و تعلل عمل می‌کرد و پیشنهاد می‌شود برای الزام شهرداری تهران به ابلاغ مصوبات شورای عالی در موعد مقرر و رعایت مفاد مصوبات شورای عالی، هیئت وزیران یا مجلس شورای اسلامی مصوبه‌ای داشته باشند.

سیزدهم: خانم جیکوبز در کتاب زندگی و مرگ شهرهای بزرگ آمریکایی آورده است که نوسازی محلات مراکز شهری موجب روی‌آوری گروه‌های جدید جمعیتی به این محلات و تغییرات هویتی در مراکز شهرها می‌شود. ضمن اینکه بار جمعیتی که به واسطه افزایش تراکم به این محلات اضافه می‌شود، نیازمند تأمین سرانه‌های هفت‌گانه خدمات عمومی شهری است و همچنین برای احداث پارکینگ‌های محلی برای تأمین کسر پارکینگ‌های ایجاد‌شده باید اقدام عاجل کرد.

بنابرین شهرداری تهران پس از رفع اشکال قانونی وارد بر ابلاغ مصوبه اخیر کمیسیون ماده 5، می‌باید برای جلوگیری از خسارات ناشی از تغییرات هویتی و نیز کاهش کیفیت زندگی به دلیل عدم تأمین کامل سرانه‌های هفت‌گانه و نیز پارکینگ عمومی در سطح محله‌های هدف نوسازی، برنامه‌های اقدام تهیه و عملیاتی کند.

چهاردهم: نقدهای کارشناسی بر محتوای مصوبه نیز وارد است؛ از‌جمله اینکه گونه‌بندی بافت‌های فرسوده و ناکارآمد در تدوین مشوق‌های تراکمی مورد توجه قرار نگرفته است. ضمن اینکه رابطه عرض معبر و ارتفاع ساختمان‌ها نیز باید واضح و شفاف عنوان شود.

پانزدهم: شهرداری تهران باید هر‌چه سریع‌تر شیوه‌نامه انتقال حق توسعه را با رویکرد تأمین خدمات عمومی در بافت‌های فرسوده و ناکارآمد تهیه و برای تصویب به کمیسیون ماده 5 ارائه کند.