بررسی جهش موردی کمیسیون ماده ۵ تهران در پنج سال اخیر
معمای ۲۰ میلیون مترمربع تراکم در تهران
از هر ۱۰ پرونده مصوب در کمیسیون ماده ۵ تهران، ۹ پرونده مربوط به درخواست‌های موردی بوده است؛ آماری که محمد‌منان رئیسی، عضو کمیسیون عمران مجلس، منتشر کرده و مدعی افزایش ۲۰ میلیون مترمربعی تراکم ساختمانی پایتخت در پنج سال اخیر شده است. بررسی جدول و نمودار منتشرشده نشان می‌دهد تعداد پرونده‌های موردی در سال‌های ۱۴۰۱ تا ۱۴۰۳ به بیش از ۳۰۰ مورد در سال رسیده است.
به گزارش گروه رسانه‌ای شرق،
شرق: از هر ۱۰ پرونده مصوب در کمیسیون ماده ۵ تهران، ۹ پرونده مربوط به درخواست‌های موردی بوده است؛ آماری که محمد‌منان رئیسی، عضو کمیسیون عمران مجلس، منتشر کرده و مدعی افزایش ۲۰ میلیون مترمربعی تراکم ساختمانی پایتخت در پنج سال اخیر شده است. بررسی جدول و نمودار منتشرشده نشان می‌دهد تعداد پرونده‌های موردی در سال‌های ۱۴۰۱ تا ۱۴۰۳ به بیش از ۳۰۰ مورد در سال رسیده است. این در حالی است که در فاصله سال‌های ۱۳۹۱ تا ۱۳۹۹ تعداد این پرونده‌ها در بیشتر سال‌ها کمتر از صد مورد بوده است. رئیسی می‌گوید بخش قابل توجهی از مجوزهای افزایش تراکم به مناطق شمالی و گران‌قیمت تهران اختصاص داشته است. محمد‌منان رئیسی، نماینده قم در مجلس، با انتشار جدولی از عملکرد کمیسیون ماده ۵ تهران اعلام کرد ۹۰ درصد مصوبات این کمیسیون در پنج سال اخیر به پرونده‌های موردی اختصاص داشته است. او تأکید کرده بخش قابل توجهی از این مصوبات برای تغییر کاربری و افزایش تراکم املاک افراد بانفوذ صادر شده و مناطق یک، دو و سه تهران سهم زیادی از آنها داشته‌اند. رئیسی که در دی‌ماه ۱۴۰۰ با حکم علیرضا زاکانی به سرپرستی مرکز مطالعات و برنامه‌ریزی شهر تهران منصوب شده بود، اکنون عملکرد کمیسیون ماده ۵ در سال‌های اخیر را مورد انتقاد قرار داده است.
جهش مصوبات از سال ۱۴۰۱
جدول منتشرشده از سوی این نماینده مجلس مجموع پرونده‌های مصوب کمیسیون ماده ۵ را هزارو ۳۷۰ مورد اعلام کرده است. از این تعداد، هزارو ۲۳۳ پرونده موردی بوده و سهم آنها دقیقا به ۹۰ درصد می‌رسد. در همین جدول، ۴۰ پرونده موضوعی و ۸۳ پرونده موضعی ثبت شده و ۱۴ پرونده نیز در دسته پرونده‌های مغایر قرار گرفته‌اند. نمودار همراه این جدول روند تعداد پرونده‌های موردی را از سال ۱۳۹۱ تا ۱۴۰۴ نشان می‌دهد. بر اساس اعداد ثبت‌شده در نمودار، تعداد این پرونده‌ها در سال ۱۳۹۱ برابر با ۹۹ مورد بوده و در سال ۱۳۹۶ به ۱۸ مورد رسیده است. پس از افزایش تعداد پرونده‌ها به ۱۶۵ مورد در سال ۱۳۹۹ و کاهش آن به ۹۳ مورد در سال ۱۴۰۰، روند تازه‌ای آغاز شده است. در سال ۱۴۰۱ تعداد پرونده‌های موردی به ۳۱۳ مورد رسیده و در سال ۱۴۰۲ با ثبت ۳۴۸ مورد، به بالاترین سطح در این دوره رسیده است. سال ۱۴۰۳ نیز ۳۱۴ پرونده موردی در نمودار ثبت شده و این رقم در سال ۱۴۰۴ به ۱۹۶ مورد کاهش یافته است. محاسبه ارقام نمودار نشان می‌دهد مجموع پرونده‌های موردی در فاصله سال‌های ۱۳۹۱ تا ۱۳۹۹ برابر با ۶۶۸ مورد بوده است. در مقابل، مجموع ارقام ثبت‌شده برای سال‌های ۱۴۰۰ تا ۱۴۰۴ به هزارو ۲۶۴ مورد می‌رسد. به این ترتیب، تعداد پرونده‌های موردی در پنج سال اخیر حدود ۸۹ درصد بیشتر از مجموع پرونده‌های ثبت‌شده در ۹ سال پیش از آن بوده است. میانگین سالانه نیز از حدود ۷۴ پرونده به نزدیک ۲۵۳ پرونده افزایش یافته است. البته نمودار نشان می‌دهد تعداد پرونده‌های سال ۱۴۰۴ نسبت به اوج سال ۱۴۰۲ حدود ۴۴ درصد کاهش داشته است. میان داده‌های منتشرشده یک اختلاف نیز وجود دارد؛ مجموع پنج سال آخر نمودار هزارو ۲۶۴ پرونده است، اما جدول همراه آن تعداد پرونده‌های موردی را هزارو ۲۳۳ مورد اعلام می‌کند. اختلاف ۳۱پرونده‌ای ممکن است به تفاوت دوره آماری یا روش شمارش مربوط باشد.
از 4 طبقه تا ۹ طبقه
انتقاد از تعداد مصوبات موردی کمیسیون ماده ۵ موضوع تازه‌ای نیست. زهرا نژادبهرام، رئیس کمیته شهرسازی شورای پنجم تهران، در شهریور ۱۴۰۳ در یادداشتی آماری از تغییر تراکم ساختمانی در ۵۸۴ پرونده موردی مصوب طی حدود دو سال و نیم منتشر کرده بود. بر اساس ارقام اعلام‌شده در آن گزارش، مساحت زمین‌های بررسی‌شده نزدیک به چهار‌میلیون‌و ۹۳۱ هزار مترمربع بود. میانگین تراکم ساختمانی مجاز این املاک بر اساس طرح تفصیلی ۱۳۴ درصد اعلام شده بود، اما پس از تصویب درخواست‌ها در کمیسیون ماده ۵، میانگین تراکم به ۳۲۰ درصد افزایش یافته بود. در همان گزارش، میانگین تعداد طبقات مجاز ساختمان‌ها پیش از مصوبات چهار طبقه و پس از آن ۹ طبقه اعلام شد. نژادبهرام میزان زیربنای اضافه‌شده در این پرونده‌ها را حدود ۹میلیون‌و ۱۶۷ هزار مترمربع برآورد کرده بود. این آمار به دوره زمانی کوتاه‌تری مربوط می‌شود و ممکن است با رقم ۲۰ میلیون مترمربعی اعلام‌شده از سوی رئیسی هم‌پوشانی داشته باشد. برای مقایسه دقیق این دو برآورد باید فهرست پرونده‌ها و روش محاسبه زیربنای اضافه‌شده مشخص شود. بررسی مصوبات کمیسیون ماده ۵ فقط به انتقاد اعضای پیشین شورا محدود نمانده است. در آبان ۱۴۰۳ شورای عالی شهرسازی و معماری در پی مکاتبه سازمان بازرسی کل کشور بررسی مصوبات مربوط به ساختمان‌های بلندمرتبه تهران را در دستور کار قرار داد. وزارت راه و شهرسازی نیز در آذر همان سال از بررسی مغایرت‌های قانونی پرونده‌های کمیسیون ماده ۵ در فاصله اسفند ۱۴۰۲ تا مرداد ۱۴۰۳ خبر داد. در یکی از مصوبات رسمی شورای عالی شهرسازی در مرداد ۱۴۰۳ نیز درخواست ساخت بنایی ۳۰طبقه با تراکم ۶۸۸ درصد در ملکی موسوم به سالمندان سپاه بررسی شد و ضوابط ساخت آن مورد اصلاح قرار گرفت.
تراکم مجاز به معنای خانه ساخته‌شده نیست
رئیسی از افزایش حدود ۲۰ میلیون مترمربع به تراکم ساختمانی تهران در پنج سال خبر داده است. او این مساحت را معادل ۲۰۰ هزار خانه صد‌مترمربعی دانسته و جمعیت‌پذیری ناشی از آن را حدود ۶۰۰ هزار نفر برآورد کرده است. با این حال، این رقم هنوز از طریق انتشار فهرست مصوبات و میزان زیربنای اضافه‌شده در هر پرونده به‌صورت مستقل قابل بررسی نیست. محاسبه رئیسی بر اساس یک فرض ساده انجام شده است؛ اگر ۲۰ میلیون مترمربع زیربنا به واحدهای صد‌مترمربعی تقسیم شود، ظرفیت نظری ۲۰۰ هزار واحد به دست می‌آید و با فرض سکونت سه نفر در هر واحد، جمعیت آن به ۶۰۰ هزار نفر می‌رسد. اما این عدد معادل افزایش واقعی جمعیت تهران نیست. برای محاسبه جمعیت‌پذیری باید مشخص شود چه میزان از زیربنای اضافه‌شده مسکونی است و چه میزان به ساختمان‌های تجاری و اداری یا فضاهای مشاع اختصاص دارد. همچنین باید تعداد واحدهای دارای پروانه ساختمانی و واحدهای تکمیل‌شده از مجوزهای صرفا تصویب‌شده تفکیک شود.
این نماینده مجلس میزان تراکم اضافه‌شده به تهران را با عملکرد طرح‌های دولتی تأمین مسکن مقایسه کرده است. او می‌گوید در پنج سال گذشته حدود صد هزار واحد مسکونی حمایتی در سراسر کشور تحویل مردم داده شده است. حبیب‌الله طاهرخانی، معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی نیز در شهریور ۱۴۰۵ اعلام کرده بود از مجموع ۸۵۰ هزار واحد مورد تعهد در طرح‌های ملی مسکن، صد هزار واحد تحویل داده شده و ۳۰ هزار واحد دیگر افتتاح شده است، اما هنوز در مراحل تحویل و ثبت سامانه‌ای قرار دارد. با وجود نزدیکی این ارقام باید توجه داشت مقایسه دو شاخص ظرفیت نظری ساخت ۲۰۰ هزار واحد ناشی از افزایش تراکم با صد هزار واحد مسکونی تحویل داده‌‌شده در طرح‌های حمایتی متفاوت است. یک طرف مجوز افزایش ظرفیت ساخت قرار دارد و طرف دیگر واحدهایی که عملیات اجرائی آنها به پایان رسیده و به متقاضیان واگذار شده است.
دولت افزایش تراکم را محدود می‌کند
انتشار این آمار هم‌زمان با ابلاغ مصوبه تازه دولت برای ساماندهی و تمرکززدایی از تهران و البرز انجام شده است. هیئت وزیران در هشتم مهر ۱۴۰۵ برنامه‌ای را تصویب کرد که با شماره ۸۷۰۹۳ در ۲۶ مهر ابلاغ شد. بر اساس این مصوبه، صدور مجوز ایجاد شهرک‌های مسکونی و شهرهای جدید در تهران و البرز به مدت سه سال ممنوع شده است. همچنین قرار است بارگذاری جمعیتی و ساختمانی خارج از ظرفیت طرح‌های جامع و تفصیلی محدود و ظرفیت توسعه شهرها بر اساس منابع آب و انرژی تعیین شود. رئیسی این محدودیت‌ها را در تعارض با صدور مجوزهای افزایش تراکم در تهران می‌داند. او معتقد است در حالی که طرح‌های مسکن حمایتی با محدودیت روبه‌رو شده‌اند، در سال‌های گذشته حجم زیادی از ظرفیت ساخت‌وساز از طریق مصوبات موردی به تهران اضافه شده است. با این حال، در بررسی مصوبه دولت باید میان ممنوعیت ایجاد شهرک مسکونی جدید و ممنوعیت مطلق ساخت مسکن تفاوت گذاشت. محدودیت‌های اعلام‌شده ناظر بر توسعه خارج از ظرفیت مصوب شهرها و ایجاد شهرک‌های جدید است. مصوبه همچنین تأمین مسکن از طریق توسعه درونی شهرها را مطرح کرده است. بنابراین تعیین اثر آن بر پروژه‌های موجود نهضت ملی مسکن و اراضی جوانی جمعیت به بررسی وضعیت حقوقی و شهرسازی هر پروژه نیاز دارد. موضوع افزایش تراکم در سال‌های گذشته نیز در مصوبات شورای عالی شهرسازی مطرح بوده است. این شورا در خرداد ۱۴۰۲ سیاست بازتنظیم نظام پهنه‌بندی تراکم ساختمانی شهرها را تصویب کرد که یکی از اهداف آن، کاهش درخواست‌های موردی تغییر طرح تفصیلی بود. در این مصوبه تأکید شده بود پس از انجام مطالعات بازتنظیم، تراکم پذیرش درخواست‌های موردی تغییر تراکم فقط با ارائه دلایل قابل قبول درباره ضرورت تغییر امکان‌پذیر باشد.
اکنون آمار منتشرشده از سوی نماینده مجلس نشان می‌دهد بررسی عملکرد کمیسیون ماده ۵ به تعداد مصوبات محدود نمی‌شود. برای ارزیابی نتیجه تصمیم‌های این کمیسیون باید مشخص شود مجوزهای افزایش تراکم در کدام پلاک‌ها صادر شده و میزان تراکم پیش و پس از تصویب چه تفاوتی کرده است.
برای اطلاع از آخرین اخبار و تحلیل‌ها به کانال شرق در «تلگرام» بپیوندید.
