درنگی بر تصویب‌نامه جدید دولت درباره ساماندهی بازار مسکن
تصویب‌نامه هیئت وزیران درخصوص ساماندهی بازار مسکن و اجاره‌بها در حالی تصویب و ابلاغ شده که پایه اصلی این تصویب‌نامه بر توسعه کد رهگیری و اسناد عادی استوار است؛ امری که به صورت کامل در تضاد با سیاست‌های کلی نظام در حوزه قضائی قرار دارد و در آینده می‌تواند بیش از پیش بر مشکلات کشور اضافه کند.
شاهرخ صالحی‌کرهرودی - حقوق‌دان و مدرس دانشگاه
تصویب‌نامه هیئت وزیران درخصوص ساماندهی بازار مسکن و اجاره‌بها در حالی تصویب و ابلاغ شده که پایه اصلی این تصویب‌نامه بر توسعه کد رهگیری و اسناد عادی استوار است؛ امری که به صورت کامل در تضاد با سیاست‌های کلی نظام در حوزه قضائی قرار دارد و در آینده می‌تواند بیش از پیش بر مشکلات کشور اضافه کند.
ساماندهی بازار مسکن و اجاره یکی از مشکلات مهم کشور است که در چند سال اخیر، فشار مضاعفی را بر مردم وارد کرده و نه‌تنها خانه‌دارشدن را به یک رؤیا بدل کرده، بلکه حتی داشتن یک سرپناه مناسب استیجاری را هم برای بسیاری از مردم به یک چالش بزرگ بدل کرده است. در چنین شرایطی، قانون جهش تولید مسکن به تصویب مجلس شورای اسلامی رسید تا با ساخت یک میلیون مسکن در سال و استفاده از امکانات دولتی، زمینه برای تولید مسکن ارزان‌قیمت و نیز در دسترس قراردادن واحدهای استیجاری، شرایط بهتری برای مردم رقم بخورد. در همین راستا نیز هیئت وزیران، تصویب‌نامه ساماندهی بازار مسکن و اجاره‌بها را تدوین و تصویب کرد اما این مصوبه که تنها به دنبال رفع ظاهری مشکل از لحاظ شناسایی معاملات و رهگیری مالیاتی آنهاست، شاید در کوتاه‌مدت یک مسکن موقتی باشد، اما به لحاظ حقوقی و در بلندمدت می‌تواند مشکلات بیشتری را برای کشور رقم بزند.
مهم‌ترین نکته‌ای که در تصویب‌نامه اخیر هیئت وزیران به آن توجه شده، صرفا رهگیری معاملات و اجاره‌های منعقده در سامانه املاک کشور است تا وزارت راه و شهرسازی به عنوان متولی مسکن از وضعیت املاک کشور مطلع بوده و سازمان امور مالیاتی نیز به عنوان متولی مالیات بتواند خانه‌های خالی را شناسایی و از سایر خانه‌های لوکس نیز مالیات‌ستانی کند. بااین‌حال، این تمام ماجرا نیست، بلکه مشکل این است که برخلاف قانون تجارت و قانون راجع به دلالان که مشاوران املاک را صرفا دلال و واسطه بین طرفین معامله یا اجاره شناسایی کرده، تصویب‌نامه هیئت وزیران به این افراد اختیار تنظیم قرارداد و ثبت آن در سامانه را اعطا کرده است. باید توجه داشت که قرارداد تنظیمی توسط مشاوران املاک، مطابق با تعاریف قانونی، یک سند عادی محسوب می‌شود که می‌تواند مورد انکار و تردید قرار گرفته و صحت آن نیازمند اثبات در دادگاه است. در این خصوص، ماده 62 قانون احکام دائمی برنامه‌های توسعه مقرر کرده «کلیه معاملات راجع به اموال غیرمنقول ثبت‌شده مانند بیع، صلح، اجاره، رهن و نیز وعده یا تعهد به انجام این‌گونه معاملات باید به‌طور رسمی در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شود. اسناد عادی که درخصوص معاملات راجع به اموال غیرمنقول تنظیم شوند، مگر اسنادی که بر اساس تشخیص دادگاه دارای اعتبار شرعی است، در برابر اشخاص ثالث غیرقابل استناد بوده و قابلیت معارضه با اسناد رسمی را ندارند». مداقه در این ماده که از ابتدای سال 1396 اجرائی شده و اراده اخیر قانون‌گذار محسوب می‌شود، نشان می‌دهد اولویت با سند رسمی بوده و سند عادی تنها در صورت احراز شرعی و قانونی در دادگاه می‌تواند منشأ اثر قرار گیرد.
در همین راستا، یکی از مشکلاتی که در سال‌های اخیر به معضل دستگاه قضائی بدل شده و دامن تمام رؤسای قوه قضائیه را گرفته است، حجم گسترده پرونده‌های ورودی به محاکم است. بر اساس آمار مسئولان قضائی، بین 30 تا 50 درصد پرونده‌های مطروحه در دادگستری ریشه در دعاوی املاک دارد و مهم‌ترین دلیل این دعاوی نیز تنظیم قراردادهای عادی نسبت به معاملات املاک است. این قراردادهای عادی منجر به طرح شکایت‌های کلاهبرداری، فروش مال غیر، تصرف عدوانی، جعل، تغییر کاربری غیرمجاز و... در محاکم کیفری و همچنین طرح دعاوی متعدد اثبات بیع، اثبات مالکیت، الزام به تنظیم سند رسمی، رفع تصرف، خلع ید و... در محاکم حقوقی شده که بار بزرگی بر دوش دستگاه قضائی محسوب می‌شود. اما چاره حل مشکل کجاست؟
دولت با یک نیت خوب برای حل بحران مسکن در کشور، اقدام به تصویب مصوبه ساماندهی بازار مسکن و اجاره‌بها کرده است، اما برخلاف سیاست‌های قضائی کشور، سند عادی را به رسمیت شناخته و بر گسترش بیشتر آن دامن زده است. برای نمونه، درخصوص تنظیم سند اجاره در دفاتر اسناد رسمی، علی‌رغم اینکه هزینه بسیار کمتری نسبت به اجاره‌نامه‌های عادی تنظیمی در بنگاه‌های مشاورین املاک دارد، هیچ مقرره و اشاره‌ای در تصویب‌نامه دولت ندارد؛ این در حالی است که با ثبت رسمی قرارداد اجاره، هم امکان رهگیری املاک مالک (به لحاظ احراز مالکیت رسمی در دفاتر اسناد رسمی)، هم امکان تعیین رسمی اقامتگاه سکونتی مستأجر و هم شرایط اجاره و بهای آن به راحتی وجود دارد. با وجود اینکه سند رسمی اجاره می‌تواند مبنای دولت و اداره مالیات در کنترل بازار مسکن باشد، دولت به آن توجهی ندارد و بالعکس، در ماده 6 آن، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور مکلف به همکاری با وزارت راه و شهرسازی برای دسترسی به سامانه ثبت معاملات و قراردادهای اجاره شده است تا مردم خودشان و به رایگان، معاملاتشان را به صورت عادی ثبت کنند.
با گسترش کد رهگیری و ثبت سامانه‌ای، بیم آن وجود دارد که علی‌رغم عادی‌بودن قرارداد بیع یا اجاره‌ای که در سامانه معاملات و املاک درج شده و برای آن کد رهگیری گرفته می‌شود، سوءاستفاده از ناآگاهی مردم باب شده و چنین سندهایی به اسم سند رسمی و معتبر به مردم ارائه شده و پس از چندی هم تشویق به عدم تنظیم سند رسمی شود. این مشکلات قابل حل است و ساماندهی بازار مسکن و اجاره هم امری لازم و نیازی ضروری است که مسیر آن تنها از توسعه سند رسمی می‌گذرد، اما متأسفانه با ساده‌انگاری و توسعه سند عادی با عناوینی چون کد رهگیری و ثبت در سامانه املاک عده‌ای دنبال آدرس غلط می‌گردند.
