پاشنه آشیل کیفیت، بازار مسکن ایران را تهدید می‌کند
سکوت خطرناک قانون و ساختمان‌های فاقد پایان کار
کیفیت خودروها از آن نظر که خسارات ناشی از بی‌کیفیتی آنها از‌جمله مشکلات دوران استفاده و تصادفات و خسارات مادی و جانی متعاقب، تأثیرات زودهنگام و سنگین در زندگی مصرف‌کنندگان دارد، بسیار مورد توجه مردم، رسانه‌ها و مسئولان است. به طور کلی این حساسیت درخصوص کیفیت کالاهای مصرفی که تأثیرات آنی، زودهنگام و قابل مشاهده بر زندگی مردم می‌گذارند، وجود دارد؛ اما درمورد کیفیت ساختمان و مسکن با وجود اینکه این کالا گران‌ترین و از ضروری‌ترین کالاهایی است که مورد استفاده مردم قرار می‌گیرد، از آن نظر که مهم‌ترین تأثیر بی‌کیفیتی آن، که همان مقاومت‌نداشتن لازم در برابر بزرگ‌ترین نیروهای وارده (زلزله) است، تأثیرات آتی و بعضا دیرهنگام (تعویق تا زمان زلزله) دارد، چندان مورد حساسیت و توجه مردم، رسانه‌ها و مسئولان نیست
حامد خانجانی-کارشناس ارشد مدیریت ساخت:کیفیت خودروها از آن نظر که خسارات ناشی از بی‌کیفیتی آنها از‌جمله مشکلات دوران استفاده و تصادفات و خسارات مادی و جانی متعاقب، تأثیرات زودهنگام و سنگین در زندگی مصرف‌کنندگان دارد، بسیار مورد توجه مردم، رسانه‌ها و مسئولان است. به طور کلی این حساسیت درخصوص کیفیت کالاهای مصرفی که تأثیرات آنی، زودهنگام و قابل مشاهده بر زندگی مردم می‌گذارند، وجود دارد؛ اما درمورد کیفیت ساختمان و مسکن با وجود اینکه این کالا گران‌ترین و از ضروری‌ترین کالاهایی است که مورد استفاده مردم قرار می‌گیرد، از آن نظر که مهم‌ترین تأثیر بی‌کیفیتی آن، که همان مقاومت‌نداشتن لازم در برابر بزرگ‌ترین نیروهای وارده (زلزله) است، تأثیرات آتی و بعضا دیرهنگام (تعویق تا زمان زلزله) دارد، چندان مورد حساسیت و توجه مردم، رسانه‌ها و مسئولان نیست. علاوه بر خسارات شدید مالی و جانی ناشی از نداشتن استحکام در برابر زلزله، بهره‌دهی نامناسب در دوران بهره‌برداری که بعضا با تعمیرات کلی و هزینه‌های هنگفت همراه است، از دیگر پیامدهای بی‌کیفیتی ساختمان‌ها محسوب می‌شود. طبق ضوابط و مقررات ملی لازم‌الرعایه، طراحی، محاسبات، اجرا و نظارت ساختمان‌ها دارای شرایطی است که در صورت وقوع همه موارد، ساختمان‌های احداثی دارای کیفیت لازم طبق شرایط آیین‌نامه‌ها برای بهره‌برداری مناسب و مقاومت در برابر نیروهای وارده هستند. طبق ضوابط، مهندسان ناظر موظف‌اند اتمام عملیات ساختمانی را براساس انطباق اجرا با پروانه ساختمانی، نقشه‌ها، محاسبات فنی و مقررات ملی گواهی کنند. این گواهی به‌عنوان الزام کیفی ساختمان، مبنای صدور پایان کار از طرف شهرداری قرار می‌گیرد و پایان کار شهرداری از‌جمله مدارکی است که برای صدور سند مالکیت الزامی است؛ اما ساختمان‌های متعددی در سطح شهر (با توجه به تجربه نگارنده در سطح شهر تهران و به‌خصوص شهرستان‌های اطراف آن) وجود دارد که به علت عدم گواهی اتمام کار ساختمان براساس مدارک و مستندات اشاره‌شده از سوی ناظر، فاقد پایان کار ساختمان و متعاقبا فاقد سند مالکیت تفکیکی برای واحدهای آپارتمانی است؛ اما عجیب، عجیب و عجیب اینکه برخوردارنبودن ساختمان از الزامات کیفی، منجر به عدم جواز بهره‌برداری و جلوگیری از استفاده بهره‌برداران از سوی قانون‌گذار نمی‌شود! ساختمان‌های متعددی در شهر و استان تهران (با تمام ویژگی‌ها و مسائل و مشکلات تهران از جمله تراکم بالای جمعیتی، بستر نامناسب و فرونشست زمین، قرارگیری در پهنه خطر زیاد زلزله، پایتخت و مرکزیت اداره کشور و...) وجود دارد که فاقد الزامات کیفی است؛ اما به صورت قولنامه‌ای خرید‌و‌فروش می‌شوند و مورد استفاده و بهره‌برداری قرار می‌گیرند. بخشی از عدم انطباق میان نقشه‌ها با اجرای ساختمان ناشی از این است که مالکان و مجریان ساختمان در حین اجرا برخلاف مجوز، تغییر نقشه می‌دهند، اضافه متراژ یا اضافه طبقه می‌سازند و از شهرداری نمی‌توانند گواهی عدم خلاف اخذ کنند و بخشی دیگر مربوط به ساختمان‌هایی است که به علت اشتباه و ایراد حین اجرا، مغایر با جزئیات و محاسبات فنی ساختمان ساخته شده و با عدم تأیید مهندسان ناظر مواجه می‌شوند. متأسفانه این رویه در ساخت‌و‌سازهای شهری و ادارات ذی‌ربط وجود دارد که با وجود مغایرت بین ساختمان اجرا شده با پروانه شهرداری و عدم اتمام ساختمان با توجه به مقررات ملی، می‌توانند کنتور و انشعاب آب و برق و گاز برای واحدهای آپارتمانی دریافت کنند. طبق مبحث چهارم مقررات ملی، ساختمان، تجهیزات و اجزا و عناصر آن باید به صورتی طراحی و ساخته شوند که در دوران بهره‌برداری، ایمنی ساکنان و استفاده‌کنندگان تأمین شود. براساس تبصره 7 ماده 100 قانون شهرداری و همچنین ماده 27 آیین‌نامه اجرائی ماده 33 قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان، شهرداری‌ها و سایر مراجع صدور پروانه ساختمان موظف‌اند با اعلام کتبی وزارت راه و شهرسازی یا سازمان نظام مهندسی ساختمان یا ناظران درخصوص وقوع تخلف ساختمانی، در اسرع وقت دستور اصلاح را صادر و تا زمان رفع تخلف از ادامه کار جلوگیری کنند؛ اما متأسفانه برخی ساختمان‌ها با وجود اعلام گزارش خلاف از سوی ناظران بدون جلوگیری از سوی شهرداری تا مرحله نهایی پیش می‌روند. طبق ماده 28 آیین‌نامه ذکرشده نیز شهرداری‌ها و سایر مراجع صدور پروانه برای ساختمان‌هایی که طبق تشخیص مهندسان ناظر و تأیید سازمان نظام مهندسی، مقررات ملی در آنها رعایت نشده باشد، تا زمان رفع نقص، پایان کار صادر نخواهند کرد. این ضابطه از سوی شهرداری‌ها رعایت می‌شود؛ اما موجب تعجب و تأسف آنکه هیچ قانون و ضابطه‌ای وجود ندارد که امکان بهره‌برداری از ساختمانی که الزامات کیفی را تأمین نکرده و فاقد پایان کار است، وجود نداشته باشد!
