|
کدخبر: 304218

‌مدیریت بازار املاک و درمان بیماری اقتصاد ملی

‌براساس اطلاعات رسمی در سال 1390 در حدود 26.6 درصد خانوارهای کشور در خانه‌های استیجاری اقامت داشته‌اند. این رقم در سال 1395 به 30.7 درصد رسید‌ و اینک متولیان امر آن را در حدود 40 درصد می‌دانند. طبعا این ارقام نشان‌دهنده وضعیت تمکن مالی و خانه‌دار‌بودن یا نبودن خانوارهای کشور نیست. زیرا بخشی هرچند اندک از شهروندان با وجود داشتن مسکن به دلایل اقتصادی یا اجتماعی ترجیح می‌دهند خانه خود را اجاره داده‌ و در محله‌ای دیگر سکونت داشته‌ باشند. همچنین شیوه محاسبه و استخراج عدد‌40 درصد برای سال جاری که چندی پیش معاون وقت وزارت راه و شهرسازی اعلام کرد و میزان صحت آن چندان روشن نیست. بااین‌حال همین اعداد و ارقام ابعاد معضل مسکن را به‌خوبی به نمایش می‌گذارند: گروهی پرتعداد از خانوارهای کشورمان از نعمت داشتن خانه‌ای مناسب که در آن احساس آرامش بکنند، محروم هستند. این گروه روز‌به‌روز بزرگ‌تر و پرتعدادتر شده‌ و متأسفانه سرعت رشد آن نیز در حال افزایش است. در طول چند دهه گذشته اتفاقی در کشور نیفتاده که موجبات آسان‌ترشدن دسترسی خانوارهای نیازمند مسکن به خواسته‌شان را فراهم بیاورد و در اصل هر اتفاقی افتاده، عملا این دسترسی را دشوارتر کرده‌ است. بنابراین، این انتظاری معقول است که درصورت انجام مطالعه‌ای کارشناسانه و برآورد تعداد واقعی خانوارهای فاقد مسکن به عددی به‌مراتب نگران‌کننده‌تر از عدد مربوط به سال 95 برسیم. بگذریم که نبود اطلاعات دقیق و یقین‌آور از تعداد جمعیت فاقد مسکن، خود نشانه‌ای از کم‌اهمیت تلقی‌شدن این معضل از سوی متولیان امر است. مقایسه سهم اجاره‌نشینی در ایران با کشورهای مختلف دنیا ‌به‌ویژه کشورهای توسعه‌یافته نمی‌تواند چندان روشنگر باشد. زیرا طرز تلقی و نگاه شهروندان به مسکن در هر جامعه‌ای متفاوت است. مثلا در جامعه‌ای با شرایط اقتصادی باثبات و عاری از بحران، شاید برخی شهروندان تمایلی به خرید مسکن از خود نشان نداده‌ و ترجیح بدهند دارایی خود را صرف نیازهای دیگر خود بکنند. اما در کشور ما مسکن اولین و جدّی‌ترین نیاز یک خانوار است‌ و حتی اگر فردی نیاز به مسکن نداشته‌ باشد، در صورت داشتن دارایی نقدی بهترین شیوه «سرمایه‌گذاری» را خرید املاک و مستغلات می‌داند. در چنین شرایطی تملک مسکن برای شهروندان چیزی در حد داشتن حق حیات و برخورداری از هویت است. بنابراین نداشتن مسکن را نمی‌توان یک انتخاب تلقی کرد. با این دید گروه پرتعداد فاقد مسکن یا فاقد مسکن مطلوب به‌تدریج به این باور می‌رسند که نظم اجتماعی و اقتصادی موجود جامعه برای آنان حق حیات قائل نیست. با نیم‌نگاهی به شرایط اقتصاد کشور می‌توان ادعا کرد که با حاکمیت تورم دورقمی، اختلاف طبقاتی در جامعه امروز ایران روزبه‌روز در حال افزایش است.

تورم اقشار کم‌درآمد و طبقه متوسط را فقیرتر می‌کند‌ و دولت با دمیدن در کوره نقدینگی و دریافت مالیات از اقشار متوسط، ناخواسته سرعت این حرکت را افزایش می‌دهد. وضعیت تملک مسکن یکی از نخستین میدان‌هایی است که در آن می‌توان شکل‌گیری این اختلاف طبقاتی را دید. اینک جامعه ایران به دو گروه تقسیم شده‌ است: گروه دارندگان املاک و مستغلات که حداقل مالک خانه مسکونی خود هستند‌ و گروه فاقد مسکن که یا اساسا هیچ‌گونه ملکی ندارند‌‌ یا اگر مالک یک واحد مسکونی هستند، این واحد مسکونی متناسب با نیاز آنان نیست. متأسفانه تغییر و تحولات اقتصادی و اجتماعی در طول چند دهه گذشته در مسیری بوده که تعداد گروه دوم به طرز نگران‌کننده‌ای افزایش بیابد. از سوی دیگر هیچ علامت امیدبخشی هم ملاحظه نمی‌شود که مسیر آینده اقتصاد کشور به‌گونه‌ای تغییر کند که وضعیت گروه دوم بهتر شود. به بیان دیگر اگر دولتمردان و متولیان امر هرچه زودتر وارد میدان نشوند، شرایط بدتر از این شده‌ و جامعه به قعر یک نظام ارباب و رعیتی جدید سقوط خواهد کرد. در نظام ارباب و رعیتی 70 سال پیش ‌ارباب‌ها مالکیت اراضی کشاورزی کشور را در اختیار داشتند‌ و کشاورزان مجبور بودند بخش مهمی از دسترنج سالانه خود را به آنان بدهند تا از اربابان اجازه فعالیت و تأمین روزی خانواده را بگیرند. اما نظام ارباب و رعیتی جدید بر پایه مالکیت اراضی شهری بنیان نهاده‌ شده‌ است. جمعیت فاقد مسکن باید بخش مهمی از درآمد خود را به اربابان جدید بدهند تا آنان حق زندگی کردن و سکونت در واحدهای مسکونی موجود را به رعایایشان هدیه کنند. افزایش جمعیت مستأجر خبری بسیار بد و نگران‌کننده برای اقتصاد ملی است‌ اما به نظر می‌رسد هنوز متولیان امر توجهی به این هشدار جدی ندارند و اهمیت آن را درک نمی‌کنند. سیاست‌های مقطعی که گاه و بیگاه مورد توجه دولت‌ها قرار می‌گیرد، در بهترین حالت فقط می‌تواند قدری این حرکت را کند سازد، که البته این هم موردتردید است. زیرا هم در میدان مطالعات نظری بسیاری از این سیاست‌ها می‌توانند به ضدّ خود تبدیل شده و اثر عکس از خود برجای بگذارند، که بهترین نمونه آن سیاست افزایش سقف وام مسکن است؛ و هم در میدان عمل و تجربه آمار و اطلاعات موجود نشانی از موفقیت دولتمردان و کاهش سرعت حرکت جامعه به سمت پرتگاه نظام ارباب و رعیتی مدرن به چشم نمی‌خورد. راه نجات جامعه امروز ایران از خطر افتادن در دام نظام ارباب و رعیتی مدرن و تداوم توسعه‌نیافتگی برای چندده سال دیگر، استفاده از ابزارهای موقت مانند سیاست افزایش سقف وام مسکن، راه‌اندازی برنامه‌های عظیم ساخت مسکن در حومه شهرها و... نیست بلکه باید از بازار املاک و مستغلات شروع کرد و این بازار را به‌عنوان یکی از مهم‌ترین بازارهای امروز کشور مورد بازبینی قرار داد. طبعا تا زمانی که خرید و احتکار املاک شهری یک نوع «سرمایه‌گذاری» تلقی شود و صاحبان نقدینگی جذب سود سرشار این‌گونه سرمایه‌گذاری‌ها بشوند، اولا سرمایه‌گذاری در حوزه تولید رونق پیدا نمی‌کند و بورس اوراق بهادار کشور نیز به‌عنوان پیشانی اقتصاد ملی جان نمی‌گیرد. ثانیا با افزایش تدریجی قیمت املاک شهری سال به سال بر ابعاد پدیده منحوس فقر شهری اضافه می‌شود و رشد اجاره‌بهای مسکن اجازه نمی‌دهد اقشار فاقد مسکن پس‌اندازی حتی برای خرید مسکن ارزان‌قیمتی که دولت برایشان خواهد ساخت، جمع کنند.

‌براساس اطلاعات رسمی در سال 1390 در حدود 26.6 درصد خانوارهای کشور در خانه‌های استیجاری اقامت داشته‌اند. این رقم در سال 1395 به 30.7 درصد رسید‌ و اینک متولیان امر آن را در حدود 40 درصد می‌دانند. طبعا این ارقام نشان‌دهنده وضعیت تمکن مالی و خانه‌دار‌بودن یا نبودن خانوارهای کشور نیست. زیرا بخشی هرچند اندک از شهروندان با وجود داشتن مسکن به دلایل اقتصادی یا اجتماعی ترجیح می‌دهند خانه خود را اجاره داده‌ و در محله‌ای دیگر سکونت داشته‌ باشند. همچنین شیوه محاسبه و استخراج عدد‌40 درصد برای سال جاری که چندی پیش معاون وقت وزارت راه و شهرسازی اعلام کرد و میزان صحت آن چندان روشن نیست. بااین‌حال همین اعداد و ارقام ابعاد معضل مسکن را به‌خوبی به نمایش می‌گذارند: گروهی پرتعداد از خانوارهای کشورمان از نعمت داشتن خانه‌ای مناسب که در آن احساس آرامش بکنند، محروم هستند. این گروه روز‌به‌روز بزرگ‌تر و پرتعدادتر شده‌ و متأسفانه سرعت رشد آن نیز در حال افزایش است. در طول چند دهه گذشته اتفاقی در کشور نیفتاده که موجبات آسان‌ترشدن دسترسی خانوارهای نیازمند مسکن به خواسته‌شان را فراهم بیاورد و در اصل هر اتفاقی افتاده، عملا این دسترسی را دشوارتر کرده‌ است. بنابراین، این انتظاری معقول است که درصورت انجام مطالعه‌ای کارشناسانه و برآورد تعداد واقعی خانوارهای فاقد مسکن به عددی به‌مراتب نگران‌کننده‌تر از عدد مربوط به سال 95 برسیم. بگذریم که نبود اطلاعات دقیق و یقین‌آور از تعداد جمعیت فاقد مسکن، خود نشانه‌ای از کم‌اهمیت تلقی‌شدن این معضل از سوی متولیان امر است. مقایسه سهم اجاره‌نشینی در ایران با کشورهای مختلف دنیا ‌به‌ویژه کشورهای توسعه‌یافته نمی‌تواند چندان روشنگر باشد. زیرا طرز تلقی و نگاه شهروندان به مسکن در هر جامعه‌ای متفاوت است. مثلا در جامعه‌ای با شرایط اقتصادی باثبات و عاری از بحران، شاید برخی شهروندان تمایلی به خرید مسکن از خود نشان نداده‌ و ترجیح بدهند دارایی خود را صرف نیازهای دیگر خود بکنند. اما در کشور ما مسکن اولین و جدّی‌ترین نیاز یک خانوار است‌ و حتی اگر فردی نیاز به مسکن نداشته‌ باشد، در صورت داشتن دارایی نقدی بهترین شیوه «سرمایه‌گذاری» را خرید املاک و مستغلات می‌داند. در چنین شرایطی تملک مسکن برای شهروندان چیزی در حد داشتن حق حیات و برخورداری از هویت است. بنابراین نداشتن مسکن را نمی‌توان یک انتخاب تلقی کرد. با این دید گروه پرتعداد فاقد مسکن یا فاقد مسکن مطلوب به‌تدریج به این باور می‌رسند که نظم اجتماعی و اقتصادی موجود جامعه برای آنان حق حیات قائل نیست. با نیم‌نگاهی به شرایط اقتصاد کشور می‌توان ادعا کرد که با حاکمیت تورم دورقمی، اختلاف طبقاتی در جامعه امروز ایران روزبه‌روز در حال افزایش است.

تورم اقشار کم‌درآمد و طبقه متوسط را فقیرتر می‌کند‌ و دولت با دمیدن در کوره نقدینگی و دریافت مالیات از اقشار متوسط، ناخواسته سرعت این حرکت را افزایش می‌دهد. وضعیت تملک مسکن یکی از نخستین میدان‌هایی است که در آن می‌توان شکل‌گیری این اختلاف طبقاتی را دید. اینک جامعه ایران به دو گروه تقسیم شده‌ است: گروه دارندگان املاک و مستغلات که حداقل مالک خانه مسکونی خود هستند‌ و گروه فاقد مسکن که یا اساسا هیچ‌گونه ملکی ندارند‌‌ یا اگر مالک یک واحد مسکونی هستند، این واحد مسکونی متناسب با نیاز آنان نیست. متأسفانه تغییر و تحولات اقتصادی و اجتماعی در طول چند دهه گذشته در مسیری بوده که تعداد گروه دوم به طرز نگران‌کننده‌ای افزایش بیابد. از سوی دیگر هیچ علامت امیدبخشی هم ملاحظه نمی‌شود که مسیر آینده اقتصاد کشور به‌گونه‌ای تغییر کند که وضعیت گروه دوم بهتر شود. به بیان دیگر اگر دولتمردان و متولیان امر هرچه زودتر وارد میدان نشوند، شرایط بدتر از این شده‌ و جامعه به قعر یک نظام ارباب و رعیتی جدید سقوط خواهد کرد. در نظام ارباب و رعیتی 70 سال پیش ‌ارباب‌ها مالکیت اراضی کشاورزی کشور را در اختیار داشتند‌ و کشاورزان مجبور بودند بخش مهمی از دسترنج سالانه خود را به آنان بدهند تا از اربابان اجازه فعالیت و تأمین روزی خانواده را بگیرند. اما نظام ارباب و رعیتی جدید بر پایه مالکیت اراضی شهری بنیان نهاده‌ شده‌ است. جمعیت فاقد مسکن باید بخش مهمی از درآمد خود را به اربابان جدید بدهند تا آنان حق زندگی کردن و سکونت در واحدهای مسکونی موجود را به رعایایشان هدیه کنند. افزایش جمعیت مستأجر خبری بسیار بد و نگران‌کننده برای اقتصاد ملی است‌ اما به نظر می‌رسد هنوز متولیان امر توجهی به این هشدار جدی ندارند و اهمیت آن را درک نمی‌کنند. سیاست‌های مقطعی که گاه و بیگاه مورد توجه دولت‌ها قرار می‌گیرد، در بهترین حالت فقط می‌تواند قدری این حرکت را کند سازد، که البته این هم موردتردید است. زیرا هم در میدان مطالعات نظری بسیاری از این سیاست‌ها می‌توانند به ضدّ خود تبدیل شده و اثر عکس از خود برجای بگذارند، که بهترین نمونه آن سیاست افزایش سقف وام مسکن است؛ و هم در میدان عمل و تجربه آمار و اطلاعات موجود نشانی از موفقیت دولتمردان و کاهش سرعت حرکت جامعه به سمت پرتگاه نظام ارباب و رعیتی مدرن به چشم نمی‌خورد. راه نجات جامعه امروز ایران از خطر افتادن در دام نظام ارباب و رعیتی مدرن و تداوم توسعه‌نیافتگی برای چندده سال دیگر، استفاده از ابزارهای موقت مانند سیاست افزایش سقف وام مسکن، راه‌اندازی برنامه‌های عظیم ساخت مسکن در حومه شهرها و... نیست بلکه باید از بازار املاک و مستغلات شروع کرد و این بازار را به‌عنوان یکی از مهم‌ترین بازارهای امروز کشور مورد بازبینی قرار داد. طبعا تا زمانی که خرید و احتکار املاک شهری یک نوع «سرمایه‌گذاری» تلقی شود و صاحبان نقدینگی جذب سود سرشار این‌گونه سرمایه‌گذاری‌ها بشوند، اولا سرمایه‌گذاری در حوزه تولید رونق پیدا نمی‌کند و بورس اوراق بهادار کشور نیز به‌عنوان پیشانی اقتصاد ملی جان نمی‌گیرد. ثانیا با افزایش تدریجی قیمت املاک شهری سال به سال بر ابعاد پدیده منحوس فقر شهری اضافه می‌شود و رشد اجاره‌بهای مسکن اجازه نمی‌دهد اقشار فاقد مسکن پس‌اندازی حتی برای خرید مسکن ارزان‌قیمتی که دولت برایشان خواهد ساخت، جمع کنند.