3 سناریو برای بازار مسکن

به گزارش گروه رسانه‌ای شرق،

‌شرق: کاهش قابل توجه ساخت‌وساز مسکن، نگرانی‌های متعددی برای کاهش عرضه مسکن و در نتیجه شوک تورمی به این بازار را ایجاد کرده است. از سوی دیگر تداوم ساخت‌وساز در برخی کلان‌شهرهای کشور و تمرکز جمعیت در بسیاری از نواحی ایران با دغدغه بحران آب مواجه است. ‌محمد دبیری، کارشناس مسکن، با اشاره به ناترازی انرژی و کمبود آب، به «شرق» می‌گوید: «به‌نظر من مسیر پروژه‌های مسکونی در ایران، با توجه به موضوع ناترازی انرژی و بحران آب باید «تاب‌آور» شود؛ یعنی از اول فرض کنیم آب و برق همیشه پایدار نیست و ساختمان باید با حداقل وابستگی هم کیفیت زندگی را حفظ کند. در واقع باید گفت ناترازی انرژی دیگر یک ریسک مقطعی نیست؛ یک واقعیت ساختاری است و روی هزینه ساخت، زمان اجرا و حتی بهره‌برداری ساختمان اثر مستقیم می‌گذارد. در این شرایط، جهت‌گیری درست پروژه‌ها چهار محور دارد: اول، کاهش مصرف قبل از اضافه‌کردن تکنولوژی، یعنی طراحی اقلیمی، پوسته درست ساختمان، عایق‌کاری واقعی، سایه‌اندازی، پنجره مناسب و تهویه طبیعی. اینها کم‌هزینه‌تر از هر سیستم پیچیده‌ای هستند و بیشترین اثر را دارند.

دوم، مدیریت انرژی در مقیاس ساختمان و مشاعات به این معنی که برای پروژه‌های جدید، باید از همان فاز طراحی، برای خورشیدیِ مشاعات، روشنایی کم‌مصرف، پمپ‌های بهینه و حتی برق پشتیبان برای تجهیزات حیاتی مثل پمپ آب و سیستم‌های امنیتی فکر کرد. اینها ریسک نارضایتی ساکن و هزینه نگهداری را پایین می‌آورد». او ادامه می‌دهد: سوم، ورود جدی به مدیریت آب و کاهش وابستگی به شبکه به این معنی که شیرآلات کم‌مصرف، تجهیزات بهینه، طراحی فضای سبز کم‌آب‌بر و اگر امکان اجرای فنی و مقرراتی باشد، استفاده از چرخه آب خاکستری برای فلاش‌تانک یا آبیاری. پروژه‌ای که در بهره‌برداری به مشکل آب بخورد، برند سازنده را مستقیم می‌زند. چهارم، بهینه‌سازی روش ساخت برای کاهش پرت و کاهش ریسک توقف به این معنی که صنعتی‌سازی، پیش‌ساختگی، مدیریت کارگاهی دقیق و زمان‌بندی مبتنی بر فصل‌های پرریسک (تابستان برق، زمستان سوخت و انرژی) باعث می‌شود پروژه‌ها کمتر درگیر توقف‌های پرهزینه شوند. این کارشناس مسکن می‌افزاید: جمع‌بندی من این است: در بازار آینده، «ساختمان کم‌مصرف و سازگار با اقلیم» فقط یک ویژگی لوکس نیست و تبدیل به مزیت رقابتی و حتی شرط بقا می‌شود.

دبیری با اشاره به رکود ساخت‌وساز مسکن تأکید کرد: در سمت عرضه، نشانه‌های آمار پروانه‌های ساختمانی و شروع پروژه‌ها نشان می‌دهد که ساخت‌وساز آن‌قدر که اقتصاد مسکن نیاز دارد پرقدرت و روان نیست؛ یعنی سازنده‌ها با احتیاط بیشتری وارد شروع پروژه‌های جدید شده‌اند. این اتفاق معمولا باعث می‌شود بازار به سمت «رکود معاملاتی» برود، اما قیمت‌ها هم خیلی راحت پایین نیاید؛ چون عرضه جدید، به اندازه کافی تقویت نمی‌شود».

این کارشناس درباره پیش‌بینی خود از بازار مسکن توضیح می‌دهد: «از نظر قیمت تا پایان سال، سه سناریو محتمل است، اما سناریوی پایه محتمل‌تر است. براساس سناریوی پایه، تورم عمومی هنوز بالاست، بنابراین مسکن معمولا از تورم کامل جا نمی‌ماند، اما به‌ خاطر فشار قدرت خرید و کاهش حجم معاملات، احتمال جهش‌های تند مثل برخی سال‌ها کمتر است. در نتیجه رشد اسمی هست، ولی رشد واقعی (بعد از تورم) می‌تواند کم یا حتی منفی باشد».

این کارشناس همچنین می‌گوید: سناریوی بدبینانه این است که اگر تکانه جدی به ارز و انتظارات تورمی وارد شود، بازار مسکن هم با تأخیر به سمت افزایش قیمت‌های پیشنهادی می‌رود، حتی اگر معاملات همان‌قدر نچرخد. سناریوی خوش‌بینانه ثبات نسبی و افزایش معاملات است و این سناریو فقط وقتی رخ می‌دهد که ابزارهای تأمین مالی واقعی شوند و تسهیلات به شکل مؤثر به تقاضای مصرفی کمک کند. اگر وام‌ها صرفا اقساط سنگین داشته باشند، به‌جای تحریک بازار، تقاضا را خفه می‌کنند.

دبیری در ادامه توضیح می‌دهد: تا پایان سال، محتمل‌ترین تصویر «بازار کم‌معامله با رشد قیمت کنترل‌شده‌تر» است، مگر اینکه شوک انتظارات ورق را برگرداند.

این کارشناس بازار مسکن با اشاره به ضرورت کاهش مداخله دولت برای کاهش قیمت تمام‌شده مسکن می‌گوید: «اگر دولت واقعا بنا دارد دخالت را کم کند، بهترین کمکش این است که «تسهیلگر» باشد و ریسک‌های غیرضروری را از دوش پروژه بردارد. خواسته‌های بخش خصوصی خیلی پیچیده نیست، ولی باید اجرایی و قابل سنجش باشد. مثلا ثبات مقررات و حذف تصمیمات خلق‌الساعه یکی از این موارد است. البته باید تأکید کنم که سازنده با قانون مشکل ندارد؛ با غیرقابل پیش‌بینی‌بودن ضوابط، عوارض، روند صدور مجوز و تغییرات ناگهانی مشکل دارد. نکته دوم اینکه اصلاح فرایند مجوزها را در پیش بگیرد. در واقع پنجره واحد واقعی، زمان پاسخ مشخص، کاهش رفت‌وبرگشت‌ها و استانداردسازی استعلام‌ها. زمان صدور مجوز، خودش یک هزینه مالی سنگین است».

دبیری همچنین می‌گوید: «ساخت‌وساز مسکن نیازمند منابع مالی است اما به‌جای فشار به شبکه بانکی با وام‌های ناکارا، باید مدل‌های تأمین مالی ساخت، صندوق‌های پروژه، مشارکت‌های شفاف و ابزارهای بازار سرمایه فعال‌تر شوند؛ طوری که پول به پروژه سالم برسد و پروژه هم تعهد تحویل داشته باشد».

او در ادامه می‌گوید: «با ناترازی آب و برق، ریسک بزرگ سازنده این است که ساختمان آماده شود اما در بهره‌برداری به مشکل آب/ برق بخورد؛ بنابراین دولت باید استاندارد اتصال، زمان‌بندی، تعرفه و تعهدات خدمات‌رسان‌ها را شفاف کند».

به گفته این کارشناس: «وقتی مسئله کشور انرژی و آب است، سیاست درست این است که پروژه‌هایی که استاندارد مصرف را پایین می‌آورند، در عوارض، مالیات یا تسهیلات امتیاز بگیرند؛ نه اینکه همه یکسان  دیده شوند».

آخرین مطالب منتشر شده در روزنامه شرق را از طریق این لینک پیگیری کنید.