امکان‌ناپذیری پاسخ به چالش‌ها از طریق ابلاغیه‌ها
وزارت اقتصاد در ابلاغیه‌ای 10 ماده‌ای از شبکه بانکی خواسته دارایی‌های مستغلاتی و شعبه‌های اضافی خود را واگذار کند. هدف از چنین سیاست‌گذاری‌ای احتمالا مدیریت بازار مسکن و مستغلات و اصلاح ترازنامه شبکه بانکی است.
وزارت اقتصاد در ابلاغیه‌ای 10 ماده‌ای از شبکه بانکی خواسته دارایی‌های مستغلاتی و شعبه‌های اضافی خود را واگذار کند. هدف از چنین سیاست‌گذاری‌ای احتمالا مدیریت بازار مسکن و مستغلات و اصلاح ترازنامه شبکه بانکی است. اگر شبکه بانکی املاک و ساختمان‌های خود را عرضه کند طبعا انتظار تأثیری در کنترل قیمت‌ها و حتی یک شوک کاهش قیمت در این بازار می‌رود؛ اما دو پرسش در اینجا وجود دارد. اول اینکه چرا شبکه بانکی درگیر چنین امری شده است؟ دوم اینکه چنین سیاستی، با نگاه بلندمدت، تا چه حد می‌تواند موفق باشد؟ واقعیت امر این است که بخش درخور‌توجهی از دارایی‌های شبکه بانکی را مستغلات تشکیل می‌دهد. واقعیت دیگر این است که تعداد شعبه‌های بانکی در ایران بسیار بیشتر از استانداردهای جهانی چه بر حسب جمعیت شهرها و چه بر حسب میزان تولید ناخالص داخلی است؛ بنابراین فروش بخشی از این دارایی‌ها و شعبه‌ها، می‌تواند حکم یک شوک در بازار مسکن را داشته باشد. شبکه بانکی، طبق تعریف کار واسطه‌گری پولی را انجام می‌دهد. سپرده‌ها را در ازای پرداخت سودی دریافت و آن را در قالب تسهیلات و وام در اختیار سرمایه‌گذاران و متقاضیان دیگر وام قرار می‌دهد. هزینه‌های این شبکه و سود آن از محل تفاوت در سود پرداختی به سپرده‌‌گذار و سود دریافتی از وام‌گیرنده تأمین می‌شود. طبیعی است که اگر به اندازه منابع تجهیزشده، تقاضا برای دریافت تسهیلات وجود نداشته باشد، بانک‌‌ها در پرداخت سود سپرده‌گذاران دچار مشکل می‌شوند؛ بنابراین منابع باید به گردش درآیند و سود از محل پرداخت تسهیلات ایجاد کنند. بانک‌های تجاری، برای کاهش ریسک سپرده‌گذاران (ممانعت از انتقال ریسک سرمایهگذاری به سپرده‌گذاران)، در طرح‌های سرمایهگذاری نباید درگیر بشوند. بانک‌های تخصصی مانند بانک صنعت و معدن، کشاورزی و توسعه صادرات در چارچوب شرح وظایف و مأموریت سازمانی‌شان باید درگیر چنین طرح‌هایی بشوند؛ چون بخش مهمی از منابع‌شان را دولت تأمین می‌کند تا سپرده‌گذاران. با وجود چنین مخاطره‌ای، بانک‌های تجاری از طریق شرکت‌های سرمایهگذاری خود اقدام به مشارکت در پروژه‌های سرمایهگذاری و همین‌طور خرید و فروش سهام می‌کنند. علاوه‌براین خرید زمین و ساختمان نیز جزء مهمی از اهداف سرمایهگذاری این شبکه است. در مورد آخر، دلیل اصلی، میزان بازده بالاتر مستغلات در طول زمان است. از قدیم گفته‌اند «زمین طلاست». البته، این مَثَل در چند دهه اخیر که رشد سالانه قیمت زمین و مسکن بیشتر از میانگین سالانه قیمت کالاها و خدمات مصرفی بوده، بامعناتر شده است. به این صورت، شبکه بانکی ترجیح می‌دهد بخشی از منابع خود را در مستغلات درگیر کند که سه ویژگی مهم دارد. اول، ریسک آن کمتر است. دوم، میزان بازدهی بیشتری دارد. سوم، زمان بازگشت سرمایه آن کوتاه‌تر است. طبیعی است که در نگاه کلی، سرمایهگذاری در مستغلات از نظر تأمین مسکن و واحدهای تجاری و... در حد خود امر نامناسبی نیست؛ ولی وقتی رشد آن بیشتر از رشد بخش‌های صنعت و کشاورزی باشد، تبدیل به پدیده خطرناکی می‌شود. در اصل، رفتاری که در سطح کارگزاران در جهت حداکثرکردن میزان بازده و سود و افزایش ارزش دارایی‌های خود وجود دارد، در سطح کلان، موجب تضعیف بخش‌های صنعت و کشاورزی می‌شود. ناموزونی ساختاری میان بخش مستغلات و این بخش‌های عرضه‌کننده کالاهای صنعتی و محصولات کشاورزی تشدید می‌شود. در تحلیل نهایی، این ناموزونی، یعنی شکل‌گیری دور باطلی میان افزایش قیمت مستغلات و قیمت کالاها و خدمات. یعنی تبدیل تورم به پدیده‌ای ساختاری و مزمن از سویی و ناتوانی بخش‌های تولیدی در رقابت با واردات و در نتیجه افزایش کسری در حساب جاری یا نامتوازن‌شدن تراز کالاها و خدمات غیرنفتی از سوی دیگر. حال فرض کنیم شبکه بانکی در زمان مقرر اقدام به فروش مستغلات مازاد خود می‌کند. ترکیب دارایی‌های این شبکه در ترازنامه تغییر می‌کند. ارزش دارایی‌های مستغلاتی کاهش و منابع نقد افزایش می‌یابد. اگر این منابع در قالب تسهیلات، در اختیار سرمایه‌گذاران قرار نگیرد، بخشی از وجوه بدون بازده خواهند شد. برای قرار‌گرفتن، سیاست تسهیلاتی و اعتباری باید تسهیل و انبساطی شود؛ اما ممکن است با توجه به تجربه گذشته و وجود مطالبات معوقه بالا، شبکه بانکی چنین امری را ریسک‌زا ارزیابی کند و چندان از آن استقبال نکند و برای مثال به سوی جایگزینی مستغلات با ارز و طلا برود تا در ترازنامه خود میزانی از دارایی‌های اطمینان‌بخش را حفظ کند. در این صورت، انتظار ایجاد یک شوک افزایش قیمت در این بازارها می‌رود. از نظر تأثیر بلندمدت بر قیمت مستغلات نیز طبعا این سیاست چاره‌ساز نیست. تا زمانی که ریشه اصلی تورم ساختاری پابرجا و ماندگار باشد، چنین سیاست‌هایی حکم مُسکنی کوتاه‌مدت را دارند. ریشه اصلی، میزان رشد منفی بهره‌وری کل عوامل تولید در سطح اقتصاد کلان است. اثر سهم قابلیت‌ها و توانمندی‌های مدیریتی و انسانی و سطح دانش علمی و فنی در رشد اقتصادی به جای مثبت‌بودن و از این طریق بر صرفه‌جویی در استفاده از منابع تأثیر گذاشتن، در سال‌های بلند گذشته، منفی بوده است؛ بنابراین فشار روی منابع تولید، شدیدتر و هزینه‌های تولید فزاینده‌تر و تخریب محیط زیست به‌مثابه اولین منبع تولید کالاها و محصولات هم بیشتر شده است. در چنین موقعیتی، در مجموع، در ورای نوسان‌های کوتاه‌مدت، در بلندمدت، سرمایهگذاری در بخش‌های صنعت و کشاورزی کم‌جاذبه و سرمایهگذاری در مستغلات پرجاذبه می‌شود. امری که موجب می‌شود چنین سیاستی سرنوشتی بهتر از عرضه سکه با هدف کنترل قیمت طلا، در سال‌های گذشته نداشته باشد. با وجود نقدینگی که توانایی به گردش درآمدن در رشته فعالیت‌های مولد را ندارد، این دارایی‌ها خیلی سریع جذب و اثر شوک آن سریع برطرف خواهد شد.
