پیش‌نیازهای افزایش عرضه واحدهای مسکونی در کشور

محمدسعید تجریشی - پژوهشگر دکترای اقتصاد

از مهم‌ترین پیش‌نیازها برای سیاست‌گذاری در هر حوزه‌ای، اطلاع از آمار و ارقام مربوط به آن حوزه و ارزیابی اقدامات مشابه انجام‌شده در گذشته در آن حوزه است. یکی از اقداماتی که می‌تواند در شرایط فعلی منجر به بهبود وضعیت بازار مسکن شود، افزایش عرضه مسکن است که طبعا طبق تئوری‌های اقتصادی اگر به‌درستی انجام شود، می‌تواند منجر به کاهش قیمت مسکن شود اما این مسئله به این معنی نیست که هر نوع افزایش عرضه مسکن و در هر مکان و با هر شرایطی، می‌تواند به بهبود شرایط بازار مسکن کمک کند. در این نوشته کوتاه قصد داریم به برخی از پیش‌نیازهایی که توجه به آنها چه بسا مهم‌تر از ساخت یک‌میلیون مسکن در سال باشد بپردازیم.

دو مورد از مهم‌ترین پیش‌نیازهای ساخت و عرضه یک‌میلیون واحد مسکونی در شرایط کنونی، داشتن برنامه بلندمدت و هدف‌گذاری برای چگونگی توسعه شهری و منطقه‌ای و همچنین تحلیل جامع و منطقه‌ای حاکمیت و سیاست‌گذار از وضعیت مسکن از منظر مالکیت و سکونت در نقاط مختلف کشور است. اطلاع از این دو مسئله منجر به این خواهد شد که سیاست‌گذار بداند در‌صورتی‌که قصد ساخت مسکن دارد یا می‌خواهد برای ساخت مسکن تسهیلات و مشوق‌هایی در نظر بگیرد، بهتر است آن را در چه نقاطی متمرکز کند. درخصوص مورد اول با وجود اینکه برنامه‌های پراکنده‌ای در زمینه آمایش سرزمین و توسعه منطقه‌ای تدوین شده است اما فارغ از یکپارچگی و مناسب‌بودن آنها، به نظر می‌آید مبنای سیاست‌گذاری‌های حوزه مسکن و ساخت و عرضه مسکن توسط دولت قرار نگرفته‌اند. قرارگرفتن این موضوع در کنار مورد دوم یعنی عدم اطلاع حاکمیت از وضعیت مسکن از منظر مالکیت و سکونت در نقاط مختلف کشور، باعث می‌شود سیاست‌گذار در تصمیم برای ساخت مسکن دچار خطا شود و عملا با وجود صرف هزینه‌های فراوان برای ساخت مسکن، بهبود چندانی (به‌ویژه در بلندمدت) برای حل مشکل مسکن مشاهده نشود.

به‌منظور فائق‌آمدن بر چالش دوم که چه‌بسا اهمیت آن از چالش اول کمتر نیست، در سال ۱۳۹۴ و در جریان اصلاح قانون مالیات‌های مستقیم، وزارت راه‌و‌شهرسازی مکلف به راه‌اندازی سامانه ملی املاک و اسکان کشور شد که طبق آن، این سامانه باید به‌گونه‌ای طراحی می‌شد که در هر زمان امکان شناسایی برخط مالکان و ساکنان یا کاربران واحدهای مسکونی، تجاری، خدماتی و اداری و پیگیری نقل‌وانتقال املاک و مستغلات به‌صورت رسمی، عادی، وکالتی و... را در همه نقاط کشور فراهم کند. با توجه به عدم پیشرفت این سامانه پس از گذشت پنج سال، در آذر ۱۳۹۹ و در جریان اصلاح قانون مالیات بر خانه‌های خالی، راه برای تکمیل و ایجاد این سامانه هموارتر شد. این قانون به‌گونه‌ای طراحی شده بود که اطلاعات همه مالکان و ساکنان واحدهای مسکونی در تمامی نقاط کشور در اختیار وزارت راه‌و‌شهرسازی قرار بگیرد. با وجود اینکه در نگاه اول، کارکرد این قانون، اخذ مالیات بر خانه‌های خالی به نظر می‌رسد اما در نگاه کلان‌تر، یکی از مهم‌ترین فواید این سامانه و قانون، اعمال بهینه سیاست‌های حوزه مسکن از جمله ساخت مسکن دولتی خواهد بود. به‌این‌‌ترتیب سیاست‌گذار با دراختیارداشتن وضعیت سکونت و مالکیت در نقاط مختلف کشور، بهتر می‌تواند تصمیم بگیرد که با توجه به اهداف توسعه‌ای که در نظر دارد، بهتر است ساخت مسکن در کدام مناطق و شهرها را تشویق کند و مشکل کدام‌یک از شهرها کمبود تعداد مسکن است که با ساخت مسکن دولتی قابل‌حل باشد. به‌این‌ترتیب به نظر می‌آید پیش‌نیاز بهبود سمت عرضه مسکن به‌منظور تعادل‌بخشی در بازار مسکن در کشور، توجه به دو مؤلفه فوق و به‌طور خاص تکمیل هرچه‌سریع‌تر سامانه املاک و اسکان است تا تصمیم برای انتخاب شهر برای ساخت مسکن، صرفا براساس زمین‌های خالی موجود صورت نگیرد.

دومین سمت بازار مسکن که اهمیت آن کمتر از سمت اول نیست، سمت تقاضای بازار مسکن است که در‌صورتی‌که این سمت مدیریت نشود، هرچه عرضه مسکن افزایش یابد، نمی‌تواند اثر قابل‌ملاحظه‌ای بر بهبود تعادل بازار مسکن داشته باشد. بررسی تجارب کشورها نشان می‌دهد که دولت‌ها برای برقراری ثبات در بازار مسکن و کنترل قیمت‌ها از اهرم‌ مالیاتی استفاده می‌کنند و با سازوکار مشخص برای مالکانی که به قصد کسب سودهای غیرمنطقی به بازار مسکن گام گذاشته‌اند، هزینه ایجاد می‌کنند. این اقدام، مالکان را به عرضه واحدها یا پرداخت مالیات هدایت می‌کند که در هر دو حالت برای مردم منفعت خواهد داشت. به‌منظور بهبود وضعیت بازار مسکن و اثربخشی بیشتر مالیات بر خانه‌های خالی در آذرماه سال ۱۳۹۹، قانون اصلاح ماده (۵۴) مکرر قانون مالیات‌های مستقیم در مجلس شورای اسلامی به تصویب رسید. بررسی‌ها نشان می‌دهد با وجود گذشت حدود دو سال از تصویب این قانون، همچنان این قانون به‌درستی اجرا نشده و اثربخشی نداشته است. با وجود اینکه ملک تعداد زیادی از شهروندان (بیش از یک‌میلیون نفر) به‌عنوان خانه خالی به سازمان مالیاتی معرفی شده و مالیات به آنها تعلق گرفته است اما شواهد و اظهارات مسئولان سازمان امور مالیاتی نشان می‌دهد عمده این املاک به اشتباه به‌عنوان خانه خالی شناسایی شده‌اند که علت این مسئله نیز عدم اجرای درست قانون مصوب و عدم تکمیل سامانه املاک و اسکان کشور است.

یکی از مهم‌ترین پیش‌نیاز‌های شناسایی خانه‌های خالی و اخذ مالیات بر خانه‌های خالی که در اکثر کشورها نیز زیرساخت آن وجود دارد، اطلاع حاکمیت از محل سکونت شهروندان است. در عمده کشورهای توسعه‌یافته، یکی از مهم‌ترین اطلاعاتی که حاکمیت از شهروندان در اختیار دارد، محل سکونت آنهاست و شرط لازم برای دریافت هر نوع خدماتی، ثبت محل سکونت فرد است. این اقدام علاوه بر شناسایی خانه‌های خالی در بسیاری از حوزه‌های دیگر از جمله سیاست‌های حوزه مسکن، سیاست‌های مالیاتی و حمایتی نیز کاربردهای فراوانی دارد. به‌منظور بهبود سمت تقاضا در بازار مسکن نیز لازم است مالیات‌های تنظیمی مربوط به این حوزه یعنی مالیات بر عایدی سرمایه و مالیات بر اراضی بایر و مالیات سالانه املاک مورد توجه سیاست‌گذار قرار گیرد و بسته مالیات‌های حوزه مسکن تدوین شود که یکی از پیش‌نیازهای اجرای این بسته نیز تکمیل سامانه املاک و اسکان است.

به‌این‌ترتیب به نظر می‌آید لازم است سیاست‌گذار تمرکز جدی خود را بر تکمیل سامانه املاک و اسکان قرار دهد تا بتواند از این سامانه به‌منظور اجرای بسته مالیاتی مورد نظر برای کنترل تقاضای بازار مسکن و همچنین به‌منظور تصمیم‌گیری برای چگونگی توزیع سیاست‌های ساخت و عرضه مسکن بر مبنای هدف‌گذاری‌های توسعه شهری و منطقه‌ای استفاده کند. در‌صورتی‌که به این مسائل توجه شود، می‌توان امیدوار بود ساخت و عرضه واحدهای مسکونی بتواند به بهبود بازار مسکن کمک کند اما در غیر این صورت صرف افزایش عرضه واحدهای مسکونی در کشور، مشکلی را رفع نخواهد کرد.