مصوبه صدور پایان‌کار آپارتمانی رفع تکلیف یا سراب؟

به گزارش گروه رسانه‌ای شرق،

زهرا  مهدور

«‌بر اساس مصوبه جدید هیئت دولت، مالکان واحد‌های آپارتمانی فاقد پایان‌ کار و سند تفکیکی می‌توانند با پرداخت سهم خود از بدهی و جرایم ساختمانی، برای دریافت پایان ‌کار اقدام کنند».

این خبر به نقل از وزیر دادگستری در روزهای گذشته اعلام شد و او خبر داد ‌این مصوبه ابلاغ شده است و به‌زودی اجرا می‌شود‌.

می‌توان پیش‌بینی کرد که پس از شنیدن این خبر، مالکان واحدهای آپارتمانی فاقد پایان‌ کار ساختمانی (که تعداد آنها در کلان‌شهر تهران کم نیست) از فرط خوشحالی و ذوق‌زدگی، بلافاصله برای پیگیری به شهرداری مناطق مراجعه کنند؛ اما افسوس که به نظر می‌رسد مصوبه مزبور‌ سرابی بیش نیست‌. البته امید است که شهرداری پس از خواندن این گزارش، رویه‌های جاری خود را تلطیف و بازنگری کند. در غیر این صورت، مالکان آپارتمان‌های فاقد پایان‌ کار ساختمانی، دلخوش به این مصوبه برای اخذ پایان ‌کار و سند تفکیکی تک‌برگ نباشند؛ زیرا‌ مسیر پر‌پیچ‌و‌خم اداری در شهرداری، آنها را از نفس خواهد انداخت.

قبل از آنکه به پیچیدگی‌های مصوبه مزبور و شیوه اجرای آن در مناطق شهرداری پرداخته شود، بر این نکته تأکید می‌شود که نویسنده این گزارش به‌هیچ‌وجه قصد سیاه‌نمایی ندارد و تلاش‌های مدیران مربوطه را در نگاشتن این مصوبه و اجرای آن کوچک نمی‌شمارد؛ حتی قصد ندارد ‌با نگارش این گزارش، مالکان واحدهای آپارتمانی فاقد پایان‌ کار را ناامید‌ و از ادامه پیگیری حق و حقوق خود منصرف کند‌.

قصد نویسنده این است که مدیران مربوطه شهرداری به اجرای یک فرمول دقیق و یکسان و تفکیک بدهی‌های اختصاصی و همچنین بازنگری در ارائه مدارک برای اجرای مصوبه هدایت شوند؛ آن زمان نویسنده گزارش‌ نیز خود را متعهد و موظف می‌داند که پس از اجرای دقیق مصوبه، از چگونگی اجرای صحیح مصوبه در شهرداری مناطق گزارشی تهیه و اطلاع‌رسانی کند‌.

این نکته مورد توجه وزیر دادگستری باشد که ‌مصوبه‌ای که به‌تازگی‌ اخبار مربوط به آن در اختیار رسانه‌ها گذاشته شده‌ است، دو هفته‌ای هست که ابلاغ شده، اما چگونگی اجرای آن همچنان در هاله‌ای از ابهام قرار دارد و در صورت عدم بازنگری، این قانون فقط روی کاغذ باقی خواهد ماند.

بیش از دو هفته است که سید‌مجتبی طبقی، مدیر ‌کل تدوین ضوابط، نظارت و صدور پروانه شهرداری تهران، صدور گواهی پایان ‌کار را برای آپارتمان‌های فاقد پایان‌ کار و سند تفکیکی به مناطق ۲۲‌گانه تهران ابلاغ کرده است و شهرداران مناطق نیز آن را به معاونت‌های شهرسازی خود‌ ارجاع داده‌اند.

غافل از آنکه‌ معاونت‌های شهرداری مناطق از همان ابتدا از اجرای این قانون که محاسبات فنی آن را پیچیده و دشوار می‌دانند، سر باز زده‌اند‌.

در گفت‌وگویی که نویسنده این گزارش با معاونت شهرسازی یکی از مناطق و البته شهردار آن منطقه داشته است، ضمن اطلاع از ابلاغ این مصوبه، این نتیجه حاصل شد که عملا مناطق شهرداری‌ فرمول و الگوی واحدی را پیش‌رو ندارند که بتوانند براساس آن، بدهی و جرایم را محاسبه کرده و قدرالسهم‌ها را معین کنند.

همچنین جمع‌آوری مستندات و مدارکی که مالکان آپارتمان‌های فاقد پایان ‌کار باید به شهرداری ارائه دهند، به اندازه‌ای دشوار است که بدون شک هریک از مالکان در ابتدای این راه، از پاکوبی در این مسیر صعب‌العبور صرف‌نظر خواهد کرد‌. برای درک بهتر مفاهیم بالا، نامه‌ای را که از سوی سید‌مجتبی طبقی، مدیر ‌کل تدوین ضوابط، نظارت و صدور پروانه شهرداری تهران، به مناطق ابلاغ شده است، عینا در این گزارش منتشر خواهیم کرد تا ‌بهتر بتوان مطلب را منتقل و آن را تجزیه و تحلیل کرد‌.

در نامه مدیر کل‌ تدوین ضوابط، نظارت و صدور پروانه آمده است: «‌با عنایت به الزام شهرداری تهران به صدور گواهی پایان‌ کار آپارتمانی جهت واحدهای آپارتمانی فاقد پایان ‌کار ساختمان (ملک مادر) و فاقد تفکیکی و سند آپارتمانی براساس بند «پ» ماده ۵۳ قانون برنامه پنج‌ساله هفتم پیشرفت جمهوری اسلامی ایران (۱۴۰۳-۱۴۰۷) و با آرای صادره از مراجع قضائی، نظر به جلسه منعقده مورخ 1404.01.02 (دعوت‌نامه ۸۱۳/۱۱۱۶۳۳۸ مورخ 1404.09.25) و متعاقبا بررسی و جمع‌بندی نقطه‌نظرات ارسالی مناطق در پاسخ به استعلامات شماره ۸۱۳/۱۲۳۰۴۳۶ مورخ 1404.02.22 و شماره ۸۱۳/۱۲۷۵۷۰۳ مورخ  1404.11.04 این اداره کل، فرمت گواهی پایان‌ کار غیر‌سیستمی مزبور به شرح پیوست تحت عنوان «گواهی پایان ‌کار بند «پ» ماده ۵۳ قانون برنامه پنج‌ساله هفتم‌/ آرای مراجع قضائی»، جهت آگاهی و اقدام لازم ارسال می‌گردد‌.

شایان ذکر است، به منظور صدور گواهی مذکور، اخذ کلیه مستندات مربوطه مطابق ضوابط و قوانین جاری من‌جمله‌ گواهی پرداخت عوارض پایداری ملک، گواهی پرداخت بدهی مربوط به فضای سبز، اخذ تأییدات کمیته نما، سازمان آتش‌نشانی و خدمات ایمنی (در صورت شمول)، استاندارد آسانسور، برگه اتمام عملیات ساختمانی مهندس ناظر و‌... الزامی است. در‌خصوص نحوه تخصیص پارکینگ و انباری به واحدهای مربوطه با ارائه تقسیم نامه محضری و یا مطابق با مفاد آرای صادره از مراجع قضائی اقدام شود. درج توضیحات موقعیت و طبقه واحد مورد نظر و اینکه ملک مادر دارای بدهی و تخلفات احتمالی است، در توضیحات گواهی صادره توسط آن منطقه الزامی می‌باشد. بدیهی است حسن اجرای صدور گواهی آپارتمانی مزبور بر عهده شهرداران محترم مناطق ۲۲‌گانه می‌باشد‌».

همان‌طور که در ابلاغیه فوق‌الذکر ‌مشاهده می‌شود، مدیر مربوطه در شهرداری تهران که این مصوبه را ابلاغ کرده‌‌، صدور‌ گواهی پایان‌کار را منوط به ارائه مستنداتی ازجمله عوارض پایداری ملک، گواهی پرداخت بدهی مربوط به فضای سبز، سازمان آتش‌نشانی، استاندارد آسانسور، برگه عملیات ساختمانی مهندس ناظر و ده‌ها مدارک دیگر کرده‌اند؛ ‌حال آنکه ارائه تک‌به‌تک این مدارک و مستندات، هزینه سرسام‌آوری را به مالکان واحدهای آپارتمانی تحمیل می‌کند.

برای مثال، فرض کنید‌ یک ملک دارای ۱۴۵ میلیون تومان عوارض فضای سبز است‌؛ آیا مالک یک واحد آپارتمانی برای ارائه یکی از مستندات و مدارک درخواستی، باید این ‌حجم از عوارض را تماما و یکجا پرداخت کند و سند آن را به شهرداری ارائه دهد‌، یا اصل بر این است که باید به قدرالسهم خود این عوارض را پرداخت کند‌؟‌ یا‌ گواهی مربوطه در مورد استاندارد آسانسور تا زمانی که کل وجه آن پرداخت نشود، صادر نمی‌شود. مدرک تأییدات کمیته نما نیز دردسر‌های خاص خودش را دارد و چنانچه مهندس ناظر طلب و بدهی خود را از سازنده‌ یا مالکان دریافت نکرده باشد، حاضر به همکاری نیست و اوراق مربوطه را به امضا نمی‌رساند و شکواییه علیه او در سازمان نظام مهندسی نیز ماه‌ها به طول می‌کشد‌. ضمن آنکه در شهرداری مناطق رویه‌ای وجود دارد که اگر برای مثال عوارض فضای سبز را پرداخت نکرده باشید، علی‌الاصول وارد مرحله بعد نخواهید شد ‌و از صدور هرگونه گواهی بعدی برای ملک خودداری خواهد شد.

بنابراین، به نظر می‌رسد‌ شهرداری یا مدیر‌کل مربوطه در شهرداری تهران، در زمان ابلاغ مصوبه‌ نسبت به چگونگی اجرای مصوبه کوتاهی کرده‌اند و شاید هم از روند پیگیری پرونده‌ها بی‌اطلاع هستند‌‌.

شاید هم دلیلی برای همذات‌پنداری نداشته‌اند تا این چالش را که برای مالکان واحدهای آپارتمانی فاقد پایان‌کار پیش آمده است، درک کنند و متوجه باشند که ارائه چنین مستندات و مدارکی به شهرداری، چه هزینه سنگینی را به آنها تحمیل می‌کند‌. علی‌القاعده در صورت ارائه این حجم از مستندات و مدارک که ارائه آن نیازمند هزینه‌کرد چشمگیر مالی است، آن مالک می‌تواند برای کل آپارتمان پایان‌کار اخذ کند و نیازی به چنین مصوبه بخشش‌گونه‌ای نبود‌.

ضمن آنکه نباید از نظر دور داشت‌ این‌گونه مصوبات که در نتیجه آرای صادره از مراجع قضائی‌ نگاشته شده‌اند، با هدف رفع بن‌بست‌های حقوقی و قضائی و تسهیل در صدور سند برای مالکان واحدهای آپارتمانی فاقد پایان‌کار و سند تفکیکی است.

به نظر می‌رسد هدف اصلی از نگاشتن این قانون به فراموشی سپرده شده است و ظاهرا هدف واقعی این مصوبه‌ بیشتر ‌رفع تکلیف و مسئولیت از دوش قانون‌گذار و شهرداری است تا حل مشکل. شاید هم مثل همیشه، یک پاس‌کاری زیبا بین دولت و سازمان‌هاست و توپی که همیشه در زمین مردمی است که گرفتار و بلاتکلیف هستند.

اگرچه این مصوبه تلاش کرده ‌به مالکان واحدهای آپارتمانی که سال‌ها در بلاتکلیفی مانده‌اند، کمک کند تا با پرداخت «قدرالسهم» خود از بدهی‌ها، از شر بدهی‌های کلان ساختمان (که سهم سایر واحدهاست) خلاص شوند و قانون‌گذار با این مصوبه قصد دارد جلوی این حجم از شکایت‌ها را در مراجع قضائی بگیرد و به مالکان اجازه دهد بدون نیاز به تسویه کل بدهی ساختمان، فقط با پرداخت سهم خود، سند بگیرند؛ اما با شروط غیرقابل اجرای شهرداری، عملا اجرای مصوبه غیرممکن است‌. شهرداری با درخواست مدارکی که هزینه‌ آن از توان یک مالک خارج است، عملا این قانون را روی کاغذ نگه خواهد داشت‌.

بنابراین، با توجه به عدم تدوین دستور‌العمل محاسبه قدرالسهم‌ها و نبود تفکیک بدهی‌های اختصاصی و مدارک و مستندات غیر‌ضرور و سنگین، حتی یک پرونده هم موفق به دریافت پایان‌کار نخواهد شد‌. تا جایی که نویسنده این گزارش تحقیق کرده، در مدت زمانی که این قانون به مناطق ۲۲‌گانه شهرداری ابلاغ شده است، معاونت و کارشناسان یکی از مناطق حتی نتوانسته‌‌اند یک پرونده را پیدا کنند که بتوان طبق آن الگوی مشابه، مابقی پرونده‌ها را تا مرحله اجرا پیش برد‌.

در نتیجه، در حال حاضر باید به این جمع‌بندی رسید ‌مصوبه‌ای که قرار بود برای مالکان آپارتمان‌های فاقد پایان‌کار نجات‌بخش باشد، فقط نوعی رفع تکلیف بوده و قانون‌گذار به واسطه آرای بی‌شمار مراجع قضائی، صرفا برای رفع مسئولیت آن را نگاشته است. از طرف‌ دیگر، مدیران شهرداری قادر به اجرای این مصوبه نیستند ‌یا اینکه تمایلی به اجرای پرونده‌های پیچیده و سخت ندارند‌.

همه اینها به یک سو، تکلیف و سرنوشت مشاعات چه خواهد شد‌؟ سهم هر واحد‌ از مشاعات به چه صورت است؟ مدیران محترم در شهرداری به‌خوبی می‌دانند‌ از آنجا که سیستم شهرداری با چنین رویه‌ای تعریف نشده، اساسا مشاعات ساختمان بلاتکلیف می‌ماند‌. به نظر می‌رسد ‌شهرداری باید برای سهولت در کار، در سیستم دفتر خدمات الکترونیک شهر هم این سیستم را به تفکیک پیاده‌سازی کند تا با اخذ همه تأییدیه‌ها و تفکیک مسئولیت‌ها، این رویه سرعت گیرد‌. البته اجرای این مصوبه، ‌همتی فراسازمانی ازجمله سازمان ثبت را نیاز دارد که در مطلبی دیگر‌ به آن نیز پرداخته خواهد شد‌.