معمای مسکن پس از مکانیسم ماشه
تحلیل ریسک در نقطه عطف
با آغاز فرایند مکانیسم ماشه، اقتصاد ایران و به تبع آن بازار مسکن، وارد مرحله جدیدی از نبود قطعیت شده است. این گزارش، ضمن تحلیل شرایط موجود، سناریوهای پساماشه را کالبدشکافی کرده و نقشه راهی برای سرمایه‌گذارانی ترسیم می‌کند که معتقدند حتی در دل بحران، نیروهای بنیادین اقتصاد، پتانسیل رشد بلندمدت را حفظ می‌کنند.
به گزارش گروه رسانه‌ای شرق،
امیررضا اعطاسی
با آغاز فرایند مکانیسم ماشه، اقتصاد ایران و به تبع آن بازار مسکن، وارد مرحله جدیدی از نبود قطعیت شده است. این گزارش، ضمن تحلیل شرایط موجود، سناریوهای پساماشه را کالبدشکافی کرده و نقشه راهی برای سرمایه‌گذارانی ترسیم می‌کند که معتقدند حتی در دل بحران، نیروهای بنیادین اقتصاد، پتانسیل رشد بلندمدت را حفظ می‌کنند.
بخش اول: زمینه اقتصاد کلان: پارادوکس تورم و رکود در بازار مسکن
تحلیل بازار مسکن ایران در تابستان ۱۴۰۴، تحلیل یک تضاد است. این بازار در میدان نبرد دو نیروی متضاد و قدرتمند گرفتار شده است: از یک سو تورم ساختاری که هزینه‌های ساخت را به شکل مهارناپذیری افزایش می‌دهد و از سوی دیگر، ریسک ژئوپلیتیک که با ایجاد رکود عمیق، تقاضای مؤثر را از بازار خارج می‌کند. فشار تورمی که در کانال ۳۵ تا ۴۰ درصد در نوسان است (مرکز آمار ایران و برآوردهای بین‌المللی، ۱۴۰۴/ ۲۰۲۵)، مستقیما به معنای افزایش قیمت تمام‌شده مسکن است. این فشار با بحران انرژی و اختلال در زنجیره تأمین مصالح کلیدی مانند فولاد و سیمان تشدید شده و یک کف قیمتی فزاینده برای واحدهای نوساز ایجاد می‌کند. در مقابل، سایه سنگین درگیری نظامی، یک عامل رکودزای قدرتمند است. در چنین شرایطی نقدینگی از دارایی‌های غیرنقدشونده مانند مسکن فرار کرده و به سمت پناهگاه‌های امن (طلا و ارز) حرکت می‌کند. رفتار تاریخی بازار نشان می‌دهد که در دوره‌های تشدید تنش، هم تقاضا (تعداد خریداران) و هم عرضه (شروع پروژه‌های جدید) به‌شدت افت کرده و بازار وارد یک دوره انجماد و قفل‌شدگی معاملاتی می‌شود. درک این پارادوکس -فشار هزینه از پایین و سرکوب تقاضا از بالا- کلید تحلیل سناریوهای پیش‌روی این بازار است.
بخش دوم: بازار مسکن: از پناهگاه امن تا دارایی منجمد
بازار مسکن که روزگاری امن‌ترین پناهگاه سرمایه در برابر تورم بود، اکنون به یک دارایی پرریسک با بحران نقدشوندگی تبدیل شده است. برآوردها برای تابستان ۱۴۰۴ نشان می‌دهد که متوسط قیمت اسمی هر مترمربع آپارتمان در تهران با رشدی حدود ۲۰ تا ۲۵ درصد در مقایسه با سال گذشته، به کانال ۱۰۵ تا ۱۱۰ میلیون تومان رسیده است (برآورد براساس روند بازار). با این حال، این رشد اسمی در برابر تورم انتظاری ۳۵ تا ۴۵ درصدی، همچنان به معنای زیان واقعی درخورتوجه برای سرمایه‌گذاران این حوزه است. مهم‌تر از آن، بحران نقدشوندگی عمیق‌تر شده است؛ حجم معاملات ماهانه در تهران همچنان در سطح بحرانی بین سه هزار تا چهار هزار فقره و حتی کمتر از آن باقی مانده (برآورد براساس گزارش‌های غیررسمی و آمار سال 1403) که نشان‌دهنده قفل‌شدن بازار و نبود تقاضای مؤثر است.
تنگنای عرضه و پارادوکس ساخت‌وساز: بمب ساعتی هزینه‌ها
در سمت عرضه، مشکلات سال گذشته اکنون به یک بحران تمام‌عیار تبدیل شده‌اند. درحالی‌که قطعی برق در تابستان ۱۴۰۳ بیش از ۴۴.۷ هزار میلیارد تومان خسارت رسمی به بخش صنعت وارد کرد (اتاق بازرگانی، ۱۴۰۳)، شواهد نشان می‌دهد که این بحران در سال ۱۴۰۴ با شدت بیشتری ادامه دارد. برآوردها حاکی از آن است که فعالان صنعت باید برای افزایش ۳۰ تا ۵۰ درصدی قیمت تمام‌شده ساخت در مقایسه با سال گذشته آماده باشند. فعال‌شدن فرایند ماشه، معادلات را تغییر داده است. اکنون سؤال اصلی، شدت و نحوه اجرای تحریم‌ها و واکنش ایران به آن است.
بخش سوم: جمع‌بندی نهایی - تشدید پارادوکس و فرصت در دل بحران
فعال‌شدن مکانیسم ماشه، پارادوکس حاکم بر بازار مسکن را به نهایت خود می‌رساند. از یک سو رکود ناشی از تحریم و فرار سرمایه، تقاضا را به طور کامل نابود کرده و ارزش دلاری املاک را تحت فشار شدید قرار می‌دهد. از سوی دیگر همین تحریم‌ها با ایجاد تورم افسارگسیخته و اختلال در تولید، هزینه‌های ساخت را به شکل انفجاری بالا می‌برند و عملا عرضه جدید را متوقف می‌کنند. این تقابل شدید، یک پیام روشن دارد: بازار مسکن در کوتاه‌مدت و میان‌مدت، یک دوره بسیار پرریسک و زیان‌ده (از نظر ارزش واقعی) را تجربه خواهد کرد. اما برای سرمایه‌گذار استراتژیک و بلندمدت که توانایی تحمل ریسک و دوره‌های طولانی نبود نقدشوندگی را دارد، همین بحران می‌تواند یک فرصت تاریخی باشد. منطق این فرصت ساده است:
تخریب سمت عرضه: بحران فعلی، بخش ساخت‌وساز را به کما می‌برد. این به معنای یک کمبود عرضه عظیم و انباشته در سال‌های آینده است.
پتانسیل تقاضای پنهان: نیاز به مسکن در ایران یک تقاضای بنیادین و حذف‌نشدنی است که در دوران رکود، تنها سرکوب می‌شود.
با عبور از بحران فعلی (چه از طریق دیپلماسی و چه پس از یک دوره سخت)، تقاضای انباشته‌شده با یک خلأ عرضه هولناک روبه‌رو خواهد شد. در آن نقطه، فشار بنیادین هزینه‌ها و کمبود عرضه بر رکود غلبه کرده و می‌تواند به یک جهش قیمتی بزرگ و ساختاری منجر شود. ریسک اصلی، زمان‌بندی این فرایند است. عبور از این دره رکودی ممکن است سال‌ها طول بکشد، اما در سمت دیگر آن، پتانسیل صعودی قدرتمندی نهفته است که ریشه در نابودی امروزِ سمت عرضه بازار دارد.
آخرین مطالب منتشر شده در روزنامه شرق را از طریق این لینک پیگیری کنید.
