آنچه خریداران ملک درباره شرط فسخ قرارداد باید بدانند
عبدالرضا دینخواه. وکیل پایهیک دادگستری
فسخ در اصطلاح به معنی انحلال ارادی یک قرارداد است؛ این انحلال ارادی میتواند توسط یکی از طرفین معامله، هر دو طرف یا حتی نفر سوم یا شخص ثالث صورت بگیرد که در تمام موارد برای برهمزدن معامله شرایط و ضوابط خاصی وجود دارد. نکتهای که باید به آن توجه کرد، این است که در تمامی قراردادهای ملکی معمولا فسخ یکی از بندهای قرارداد است که در آن به هریک از دو طرف اجازه داده میشود در مدتزمانی مشخص و با رعایت قوانین و ارائه دلایل موجه در صورت تمایل، قرارداد امضاشده را با رعایت قوانین مربوط به آن فسخ کنند. مگر آنکه یک جمله بسیار ساده در قرارداد ذکر شده باشد: «اسقاط کافه خیارات». مهمترین نکتهای که باید درباره فسخ قرارداد خرید و فروش ملک بدانید این است که تحت هیچ شرایطی بهصورت یکطرفه نمیتوانید بدون دلیل معامله را فسخ کنید. اگر مصر هستید این کار را انجام دهید، باید برای آن دلیل موجهی داشته باشید. برای اینکه بتوانید از حق فسخ استفاده کنید، ابتدا باید با اصطلاحات حقوقی و عرفی مبایعهنامه آشنا شوید. این اصطلاحات اگر در زمان پیشنویس قرارداد استفاده شده باشند، هرکدام ویژگی خاصی به معامله میدهند. عامترین شروط فسخ قرارداد
عبارتاند از:
1- خیار شرط: که به حالتی اشاره دارد که هر دو طرف مهلت قانونی را برای حق فسخ قرارداد مانند خرید خانه در نظر میگیرند؛ در این صورت هرکدام از طرفین میتواند بدون پرداخت هیچ خسارتی به هر دلیلی فسخ قرارداد خرید خانه را انجام دهد. اصطلاحا به این خیار حق پشیمانی هم گفته میشود و باید دارای مدتزمان مشخص باشد و الا ممکن است نداشتن مهلت به عقد لطمه وارد کند.
2- خیار تخلف از شرط: منظور از خیار تخلف شرط اختیار برهمزدن معامله در زمانی است که خریدار یا فروشنده روی شرط یا شروطی با هم توافق کنند، اما یکی از آنها به تعهدات خود عمل نکند. این شرط خیلی در قراردادها کاربرد دارد و در زمانی میتوان از آن استفاده کرد که یکی از طرفین بهجای ثمن، چک به فروشنده پرداخت کرده و شرط میشود که چنانچه یکی از چکها برگشت بخورد یا با گواهی عدم پرداخت مواجه شود، معامله یکطرفه فسخ میشود یا خودبهخود منفسخ میشود. فسخ همانطورکه ذکر شد، انحلال قرارداد با یک اراده و اختیار یکی از طرفین است و همان اراده و طرفی که شرط فسخ به نفع اوست. انفساخ که از آن در قراردادها از لفظ «منفسخشدن قرارداد» یاد میشود، انحلال خودبهخودی قرارداد بدون اراده طرفین است.
در این شرط ممکن است خریدار بخشی از چکها را کارگزاری کرده باشد و با برگشتخوردن صرفا یک فقره چک معامله منحل شود یا به هم بخورد، در این حالت چون فسخ معمولا به نفع فروشنده است، فروشنده دوباره مالکیت خود را نسبت به ملک فروختهشده بنا به شرط فسخ یا انفساخ به دست میآورد و این خریدار است که با برهمخوردن معامله دچار ضرر جبرانناپذیری برای استرداد مبالغ پرداختی خود میشود. چه بسا ممکن است این استرداد مبلغ پرداختی در صورت نیاز به طرح دعوا در محاکم با سقوط ارزش پول برای خریدار منجر شود که با فرایند رسیدگیهای محاکم چندماهه یا یکی، دو ساله این امر اجتنابناپذیر است. البته با کسب تجربیات شخصی در پروندههای متعدد در این زمینه فروشنده معمولا ملک خود را پس از اعمال حق فسخ خود با ارسال یک اظهارنامه به خریدار به شخص دیگری واگذار میکند تا از دسترس خریدار دور نگه دارد و غیر قابل توقیف کند. خریدار برای استرداد وجه پرداختی خود نمیتواند یکباره پول خود را مسترد کرده و حتی ممکن است فروشنده با طرح دعوای اعسار که از دعاوی مبتلا به در دادگستری است، استرداد وجه یا ثمن پرداختی خریدار را به اقساط از طریق احکام دادگاه انجام دهد.
حال برای جلوگیری از این اشکال که معمولا خریداران با آن برخورد خواهند کرد راهحل چیست؟
بهترین راهکار برای جلوگیری از تضرر خریدار در زمان فسخ یا انفساخ قرارداد این است که در زمان تحریر و نگارش مبایعهنامه یا هر قراردادی که آثار نقل و انتقالی برای طرفین داشته باشد، زمانی که فروشنده برای پاسنشدن چکها شرط فسخ قرارداد به نفع خود درج میکند، خریدار نیز شرط کند در صورت فسخ قرارداد فروشنده باید ظرف مهلت مشخص مثلا سه یا پنج روز مبالغ پرداختی از طرف خریدار را به شمارهحسابی که در قرارداد اعلام میکند، واریز کند. در غیر این صورت شرط فسخ قرارداد به نفع فروشنده باطل و کان لم یکن قلمداد شده، قرارداد معتبر بوده و دارای آثار حقوقی به نفع طرفین است.
به این نکته توجه داشته باشید که اگر لفظ «اسقاط کافه خیارات» در قرارداد گنجانده شده باشد با توافق طرفین درباره خیار شرط یا خیار تخلف از شرط دیگر موضوع اسقاط کافه خیارات در این دو نوع خیار قراردادی کاربرد نداشته و در صورت بروز اختلاف و ارجاع امر به داوری در صورت معینبودن داور یا رسیدگی در محاکم دادگستری حل اختلاف براساس شروط مندرج در قرارداد بررسی و تفسیر خواهد شد.
فسخ در اصطلاح به معنی انحلال ارادی یک قرارداد است؛ این انحلال ارادی میتواند توسط یکی از طرفین معامله، هر دو طرف یا حتی نفر سوم یا شخص ثالث صورت بگیرد که در تمام موارد برای برهمزدن معامله شرایط و ضوابط خاصی وجود دارد. نکتهای که باید به آن توجه کرد، این است که در تمامی قراردادهای ملکی معمولا فسخ یکی از بندهای قرارداد است که در آن به هریک از دو طرف اجازه داده میشود در مدتزمانی مشخص و با رعایت قوانین و ارائه دلایل موجه در صورت تمایل، قرارداد امضاشده را با رعایت قوانین مربوط به آن فسخ کنند. مگر آنکه یک جمله بسیار ساده در قرارداد ذکر شده باشد: «اسقاط کافه خیارات». مهمترین نکتهای که باید درباره فسخ قرارداد خرید و فروش ملک بدانید این است که تحت هیچ شرایطی بهصورت یکطرفه نمیتوانید بدون دلیل معامله را فسخ کنید. اگر مصر هستید این کار را انجام دهید، باید برای آن دلیل موجهی داشته باشید. برای اینکه بتوانید از حق فسخ استفاده کنید، ابتدا باید با اصطلاحات حقوقی و عرفی مبایعهنامه آشنا شوید. این اصطلاحات اگر در زمان پیشنویس قرارداد استفاده شده باشند، هرکدام ویژگی خاصی به معامله میدهند. عامترین شروط فسخ قرارداد
عبارتاند از:
1- خیار شرط: که به حالتی اشاره دارد که هر دو طرف مهلت قانونی را برای حق فسخ قرارداد مانند خرید خانه در نظر میگیرند؛ در این صورت هرکدام از طرفین میتواند بدون پرداخت هیچ خسارتی به هر دلیلی فسخ قرارداد خرید خانه را انجام دهد. اصطلاحا به این خیار حق پشیمانی هم گفته میشود و باید دارای مدتزمان مشخص باشد و الا ممکن است نداشتن مهلت به عقد لطمه وارد کند.
2- خیار تخلف از شرط: منظور از خیار تخلف شرط اختیار برهمزدن معامله در زمانی است که خریدار یا فروشنده روی شرط یا شروطی با هم توافق کنند، اما یکی از آنها به تعهدات خود عمل نکند. این شرط خیلی در قراردادها کاربرد دارد و در زمانی میتوان از آن استفاده کرد که یکی از طرفین بهجای ثمن، چک به فروشنده پرداخت کرده و شرط میشود که چنانچه یکی از چکها برگشت بخورد یا با گواهی عدم پرداخت مواجه شود، معامله یکطرفه فسخ میشود یا خودبهخود منفسخ میشود. فسخ همانطورکه ذکر شد، انحلال قرارداد با یک اراده و اختیار یکی از طرفین است و همان اراده و طرفی که شرط فسخ به نفع اوست. انفساخ که از آن در قراردادها از لفظ «منفسخشدن قرارداد» یاد میشود، انحلال خودبهخودی قرارداد بدون اراده طرفین است.
در این شرط ممکن است خریدار بخشی از چکها را کارگزاری کرده باشد و با برگشتخوردن صرفا یک فقره چک معامله منحل شود یا به هم بخورد، در این حالت چون فسخ معمولا به نفع فروشنده است، فروشنده دوباره مالکیت خود را نسبت به ملک فروختهشده بنا به شرط فسخ یا انفساخ به دست میآورد و این خریدار است که با برهمخوردن معامله دچار ضرر جبرانناپذیری برای استرداد مبالغ پرداختی خود میشود. چه بسا ممکن است این استرداد مبلغ پرداختی در صورت نیاز به طرح دعوا در محاکم با سقوط ارزش پول برای خریدار منجر شود که با فرایند رسیدگیهای محاکم چندماهه یا یکی، دو ساله این امر اجتنابناپذیر است. البته با کسب تجربیات شخصی در پروندههای متعدد در این زمینه فروشنده معمولا ملک خود را پس از اعمال حق فسخ خود با ارسال یک اظهارنامه به خریدار به شخص دیگری واگذار میکند تا از دسترس خریدار دور نگه دارد و غیر قابل توقیف کند. خریدار برای استرداد وجه پرداختی خود نمیتواند یکباره پول خود را مسترد کرده و حتی ممکن است فروشنده با طرح دعوای اعسار که از دعاوی مبتلا به در دادگستری است، استرداد وجه یا ثمن پرداختی خریدار را به اقساط از طریق احکام دادگاه انجام دهد.
حال برای جلوگیری از این اشکال که معمولا خریداران با آن برخورد خواهند کرد راهحل چیست؟
بهترین راهکار برای جلوگیری از تضرر خریدار در زمان فسخ یا انفساخ قرارداد این است که در زمان تحریر و نگارش مبایعهنامه یا هر قراردادی که آثار نقل و انتقالی برای طرفین داشته باشد، زمانی که فروشنده برای پاسنشدن چکها شرط فسخ قرارداد به نفع خود درج میکند، خریدار نیز شرط کند در صورت فسخ قرارداد فروشنده باید ظرف مهلت مشخص مثلا سه یا پنج روز مبالغ پرداختی از طرف خریدار را به شمارهحسابی که در قرارداد اعلام میکند، واریز کند. در غیر این صورت شرط فسخ قرارداد به نفع فروشنده باطل و کان لم یکن قلمداد شده، قرارداد معتبر بوده و دارای آثار حقوقی به نفع طرفین است.
به این نکته توجه داشته باشید که اگر لفظ «اسقاط کافه خیارات» در قرارداد گنجانده شده باشد با توافق طرفین درباره خیار شرط یا خیار تخلف از شرط دیگر موضوع اسقاط کافه خیارات در این دو نوع خیار قراردادی کاربرد نداشته و در صورت بروز اختلاف و ارجاع امر به داوری در صورت معینبودن داور یا رسیدگی در محاکم دادگستری حل اختلاف براساس شروط مندرج در قرارداد بررسی و تفسیر خواهد شد.