مسکن نیازمند رشد اقتصادی و تدبیری نو

بخش مسکن

1- ناسازگاری اهداف

ماده 49 برنامه هفتم توسعه، به ارائه اهداف کمی بخش مسکن پرداخته‌ است. اولین شاخصی که در جدول آورده شده، شاخص دسترسی به مسکن است. مقرر است این شاخص در افق برنامه هفتم به 5.7 برسد. این شاخص که طبق تعریف از تقسیم قیمت یک واحد متعارف مسکن به درآمد سالانه خانوار (طبق فرمول زیر) به دست می‌آید، گویای این است که یک خانوار متوسط، با درآمد چند سال خود می‌تواند مسکن تملک کند. هرچه این شاخص کمتر باشد، یعنی توان اقتصادی خانوارها با توجه به قیمت‌های مسکن، بالاست. اما هرچه شاخص به سمت اعداد بالاتر رود، بدین معنی است که خانوار برای داشتن واحد مسکونی، باید درآمد سال‌های بیشتری را تخصیص دهد. به‌طور متوسط 30 درصد درآمد سالانه خانوار را برای هزینه بخش مسکن در نظر می‌گیرند. چراکه اگر سهم هزینه مسکن بیش از این مقدار باشد، بدین معنی است که خانوار مجبور است از مقدار هزینه لازم برای بخش‌های دیگر کاهش دهد. با این فرض، رقم 5.7 بدین معنی است که یک خانوار با یک‌سوم درآمد سالانه خود، حدود 17 سال طول می‌کشد که صاحب خانه شود. به عبارت دیگر اگر خانوار بتواند به مدت پنج سال یک‌سوم درآمد خود را پس‌انداز کند، پس از پنج سال، با تأمین مالی مناسب از نظام بانکی با درنظرگرفتن بهره بانکی، می‌تواند صاحب خانه شود و به مدت حدود 25 سال از درآمدهای آتی خود تقریبا معادل همان یک‌سوم درآمد، قسط پرداخت کند. در نتیجه، در طول یک دوره کاری 30 ساله، فرد امکان تملک خانه خواهد داشت. هرچند، این شاخص با توجه به ارتباط نرخ اجاره مسکن با قیمت مسکن، به نوعی گویای دسترسی خانوارها به بازار اجاره مسکن نیز می‌باشد. نکته مهم دیگر این است که این شاخص برای دهک‌های مختلف درآمدی، متفاوت است. بنابراین وقتی شاخص 5.7 است، ممکن است با توجه به شدت اختلاف طبقاتی، برای دهک‌های اول تا دهم، ارقامی با واریانس بالا یا پایین باشد.

d=P/I

در فرمول فوق، شاخص دسترسی، قیمت یک واحد مسکونی متعارف و درآمد سالانه خانوار است. علی‌رغم اینکه در برنامه هفتم توسعه، در مورد هیچ شاخصی، وضعیت فعلی آن آورده نشده‌ است، روایت‌های مختلفی از وضعیت موجود این شاخص وجود دارد. این روایت‌ها هم از نظر تعریف مسکن متعارف و هم از نظر زمانی و هم مأخذ اطلاعاتِ مورد استفاده تفاوت‌هایی با هم دارند. برای مثال برخی کارشناسان این نسبت را برای سال 1400 بیش از 22 محاسبه کرده‌اند. محاسبه دیگری آن را 17 برآورد کرده و البته برآوردهایی از ارقام بسیار بالا (بالاتر از 60) نیز قابل مشاهده است. سازمان برنامه و بودجه در پاورپوینتی که به عنوان پشتیبان برنامه هفتم تهیه کرده‌، این شاخص را با درنظرگرفتن مسکن 90 متری برای کل کشور معادل 14 و با درنظرگرفتن مسکن 70 متری، معادل 12 محاسبه کرده‌ است.

این بدین معنی است که طبق محاسبات سازمان برنامه و بودجه، حتی با درنظرگرفتن مسکن 70 متری، مقرر است شاخص دسترسی به مسکن از 12 به 5.7 در پنج سال دوره برنامه کاهش یابد. یعنی 6.3 واحد کاهش! اگر مبنای وضع موجود را ارقام بالاتر کارشناسان دیگر یا حتی رقم 14 گزارش سازمان برنامه و بودجه در نظر بگیریم، فاصله‌ای که شاخص باید کاهش یابد، بیشتر خواهد شد.

برای کاهش شاخص دسترسی به مسکن، یا باید صورت کسر کاهش یابد، یا مخرج کسر افزایش یابد یا هر دو. اگر صورت کسر، افزایش یابد، مخرج کسر باید افزایش بسیار بیشتری را تجربه کند تا شاخص کاهش یابد. برای امکان محاسبه رابطه تغییرات صورت و مخرج کسر، محاسبات به صورت زیر انجام می‌شود:

d1=12=P1/I1

d2=5.7=P2/I2

d2/d1=5.7/12=P2/P1*I1/I2

P2/P1=0.475*I2/I1

به عبارت دیگر هرچقدر درآمدها تغییر کند، قیمت 0.475 آن باید تغییر کند و برعکس، هرچقدر قیمت‌ها تغییر کند، درآمدها باید 2.1 برابر آن تغییر کنند تا شاخص از 12 به 5.7 کاهش یابد.

حال ببینیم تغییرات صورت و مخرج کسر، با توجه به بقیه هدف‌گذاری‌های برنامه هفتم، چگونه تغییر خواهد کرد. ابتدا به سمت تغییر قیمت مسکن (صورت کسر) آغاز می‌کنیم:

در ماده 7 برنامه، هدف‌گذاری انجام‌شده برای تورم عمومی در پایان دوره برنامه 5.9 درصد در نظر گرفته شده‌ است. با توجه به نرخ تورم کنونی، فرض کنیم دولت با یک برنامه دقیق و مشخص، تعهد رئیس‌جمهور محترم در مورد اینکه ابتدا تورم نصف و سپس تک‌رقمی خواهد شد را در پنج سال دوره برنامه مدنظر داشته باشد؛ یعنی بتواند با شیب یک منحنی هذلولی (یعنی ابتدا کاهش نسبتا شدید در نرخ تورم را نصف و سپس با شیبی ملایم‌تر به تک‌رقمی هدف انتهای برنامه برساند) کاهش دهد. محاسبه نشان می‌دهد که این موضوع به معنی متوسط تورم 20 درصدی در طول برنامه هفتم خواهد بود. در طول دوره 20 ساله گذشته، متوسط تورم بخش مسکن نسبت به تورم عمومی، اندکی بیش از چهار درصد بیشتر بوده‌ است. در حقیقت مسکن به‌طور متوسط چهار درصد تورم بیشتری را تجربه کرده‌ است. با این حال، فرض کنیم در طول برنامه هفتم، مسکن دقیقا معادل تورم عمومی افزایش یابد. بنابراین صورت کسر، به‌طور متوسط سالانه 20 درصد افزایش یابد. برای یک دوره پنج‌ساله، تورم سالانه 20 درصد بدین معنی است که قیمت مسکن بعد از پنج سال تقریبا 2.5 برابر (2.49) برابر شود. در این صورت، برای اینکه شاخص به رقم 5.7 برسد، درآمد خانوار بعد از پنج سال باید 5.22 برابر شود. این بدین معنی است که سالانه 40 درصد درآمدها افزایش یابد. چنانچه محاسبه رشد درآمد را به قیمت ثابت (حذف اثر تورم) در نظر بگیریم، با درنظرگرفتن متوسط تورم 20 درصد، بدین معنی است که درآمد حقیقی خانوار باید 22.3 درصد در سال رشد کند. از آنجا که نرخ رشد اقتصادی برای دوره برنامه طبق ماده 2 برنامه هفتم، هشت درصد در نظر گرفته شده‌ است، تلویحا می‌توان رشد درآمد خانوارها را معادل هشت درصد در برنامه در نظر گرفت. محاسبات فوق، گویای این است که برای کاهش شاخص از 12 به 5.7، رشد اقتصادی سالانه باید 2.78 برابر رشد در نظر گرفته‌شده هشت درصدی باشد. رشدی که ثبت آن را در گینس باید جشن گرفت.

می‌توان از سمت دیگر موضوع نیز، ناسازگاری اهداف را مورد بررسی قرار داد. با توجه به نرخ رشد هشت درصدی، اگر تلویحا این نرخ رشد را معادل نرخ رشد درآمد خانوارها در نظر بگیریم، در این صورت، در طول پنج سال درآمد خانوار 1.47 برابر خواهد شد. به بیان دقیق‌تر قیمت مسکن در پایان برنامه معادل 69.8 درصد قیمت فعلی مسکن باشد. این یعنی قیمت‌های نسبی مسکن نسبت به تورم عمومی متوسط (20 درصد)، سالانه هفت درصد کمتر باشد؛ درواقع تورم بخش مسکن 13 درصد باشد. با فرض تبعیت کاهش تورم بخش مسکن از تورم عمومی (شکل منحنی هذلولی)، در پایان دوره برنامه هفتم، رشد قیمت‌ مسکن باید منفی شود. این در حالی است که در طول 20 سال گذشته، تورم بخش مسکن همواره چهار درصد بیش از تورم عمومی بوده‌ است.

اجازه دهید به این موضوع بپردازیم که اگر نرخ رشد اقتصادی هشت درصد به صورت پایدار قابل تحقق باشد و اگر نرخ تورم در طول دوره برنامه به 5.9 درصد برسد و در همین رقم باقی بماند و اگر تورم بخش مسکن دقیقا معادل تورم عمومی باشد، در این‌صورت چند سال طول خواهد کشید تا شاخص از 12 به 5.7 برسد. محاسبات نشان می‌دهد حداقل 11 سال زمان لازم است تا با برقراری شرط‌های بیان‌شده، شاخص به هدف برنامه برسد. اگر شاخص را 17 یا 22 در نظر بگیریم (به نظر می‌رسد شاخص بسیار بالاتر از ارقام اعلام‌شده‌ است)، مدت زمان لازم برای رسیدن به شاخص 5.7 با شاخص 17 برابر 16 سال و با شاخص 22 برابر 20 سال است. این درحالی است که تحقق رشد پایدار هشت درصدی با تورم 5.9 درصدی به مدت طولانی تقریبا غیرممکن است.

2- برنامه ساخت یک میلیون واحد:

در جدول اهداف بخش مسکن، ساخت یک میلیون واحد مسکونی به تفکیک 300 هزار واحد مسکن حمایتی، 200 هزار واحد مسکن روستایی، صد هزار واحد بافت فرسوده و ناکارآمد شهری و 400 هزار واحد انواع دیگر ساخت‌وساز مسکن قید شده‌ است. در این زمینه چند نکته حائز اهمیت است:

الف) اگر منظور از ساخت یک میلیون واحد مسکونی در سال (به‌درستی) این است که مجموع ساخت، اعم از مسکن حمایتی یا مسکن غیرحمایتی، اعم از مسکن لوکس برای ثروتمندان یا مسکن متداول و... باشد، در این صورت، هیچ ضرورتی ندارد که متقاضیان مسکن دارای فرم ج سبز باشند (در برنامه هفتم هم چنین شرطی در جایی نیامده‌ است) اما همین موضوع باعث می‌شود که برخی حمایت‌ها و رانت‌ها مشمول ساخت خانه دوم و ویلاسازی در روستاها و شهرهای خوش‌آب‌وهوا و... شود. هرچند، پاسخ‌گویی به این نیاز جامعه هم باید مدنظر قرار گیرد و شهرک‌ها و مناطقی برای این منظور باید تخصیص یابد و در غیراین‌صورت، پدیده‌های زمین‌خواری، کوه‌خواری و جنگل‌خواری گسترش بیشتری خواهد یافت. اما به نظر می‌رسد فقدان توجه به این نوع نیاز جامعه از یک سو و عدم شفافیت در برنامه‌ریزی مسکن در تفکیک‌های ارائه‌شده، باعث تداخل این اهداف و برخورداری گروه دوم از حمایت و رانت برای گروه اول می‌شود. در واقع، باید به وجود تقاضا برای خانه دوم و ویلاسازی توجه شود، اما ضرورتی ندارد که حمایت و یا ایجاد رانت برای آن منجر شود؛ بلکه چه بسا این نوع تقاضا، با مدیریت مناسب زمین، امکان ایجاد منابع مالی مناسب برای حمایت گروه اول را در پی داشته باشد. برای شفاف‌شدن این موضوع، فقط کافی است به بخش مسکن روستایی توجه شود. تنها برنامه در مورد مسکن روستایی این است که بنیاد مسکن با افزایش محدوده در روستاهای با بیش از 50 خانوار، اقدام به واگذاری زمین کند. این مجوز، می‌تواند کاملا برای گروه دوم و ساخت خانه دوم و ویلاسازی اتفاق بیفتد. در ضمن، با توجه به قرارگیری این موضوع ذیل برنامه ساخت یک میلیون واحد مسکونی، از حمایت‌های تأمین مالی این طرح‌ها نیز برخوردار شود. این موضوع در بقیه موارد از جمله توسعه محدوده شهرها و نیز ساخت 400 هزار واحد مسکونی دیگر نیز وجود دارد.

ب) بی‌توجهی به این موضوع که حداکثر ظرفیت تولید مسکن تاکنون حدود 600 تا 700 هزار واحد در سال بوده‌ است و عدم ارائه هیچ برنامه مشخصی برای افزایش این ظرفیت تولید در برنامه هفتم، تحقق‌پذیری این طرح را به‌شدت زیر سؤال می‌برد. در این خصوص، ذکر این موضوع نیز ضروری است که از نظر علم اقتصاد، منابع محدود و کمیاب هستند و باید در تخصیص آنها به نیازهای فراوان، بهینه‌یابی انجام شود (تعریف علم اقتصاد). منحنی امکانات تولید بیان می‌کند که با توجه به ظرفیت منابع تولید در دسترس، چنانچه قرار باشد فقط دو نوع کالا تولید شود، تبادلی بین مقدار تولید این دو نوع کالا وجود دارد (شکل زیر). نمی‌توان بیرون از منحنی امکانات تولید، به تولید بیشتر از هر دو کالا پرداخت. در عالم واقع نیز، نمی‌توان هم‌زمان چند هدف حداکثری (تولید یک میلیون مسکن، تولید یک میلیون خودرو، افزایش تولید در سایر بخش‌ها) را بدون ارتقا و جابه‌جایی منحنی امکانات تولید انجام داد. انتقال منحنی امکانات تولید به بالا، از طریق ارتقاء تکنولوژی و افزایش بهره‌وری عوامل تولید ممکن است. با این حال، در بخش مسکن هیچ برنامه‌ای برای افزایش ظرفیت تولید در برنامه ارائه نشده است.

مسکن حمایتی

با توجه به مواد این بخش، به نظر می‌رسد کل زمین مورد نیاز مسکن حمایتی (300 هزار واحد در سال) از محل افزایش محدوده شهرها یا تغییر کاربری اراضی خصوصی دارای کاربری غیرمسکونی تأمین خواهد شد. در این زمینه ذکر چند نکته ضروری است:

الف) تأمین مسکن حمایتی در داخل محدوده شهرها، به‌ویژه چنانچه ادغام مناسبی با بقیه مناطق سکونتی شهر ایجاد و مانع از جدایی‌گزینی سکونتی اقشار محروم شود و نیز ضرورت نزدیکی محل سکونت و فعالیت اقشار پایین جامعه، اقدام مناسبی است. با این حال، به نظر می‌رسد نمی‌توان این موضوع را به صورت سراسری در کل شهرهای کشور در نظر گرفت. برخی از شهرها، امکان افزایش محدوده ندارند. در برخی از شهرها، امکان ایجاد شهرک‌ها یا مناطق منفصل شهری با رعایت ترکیب سکونتی مناسب که مسئله جدایی‌گزینی ایجاد نکند، راه‌حل بهتری می‌تواند باشد. اینکه تمام تحقق زمین مسکن حمایتی، به افزایش محدوده و تغییر کاربری اراضی غیرمسکونی بخش خصوصی وابسته می‌شود، می‌تواند به عدم تحقق یا عدم رعایت برخی قوانین و در نتیجه ایجاد مسائل شهری و زیست‌محیطی در آینده منجر شود.

ب) تغییر کاربری اراضی دارای کاربری غیرمسکونی بخش خصوصی، رانتی برای صاحبان زمین ایجاد می‌کند. هرچند، قانون‌گذار به دنبال آن است که از این رانت به نفع برنامه‌ریزی مسکن حمایتی استفاده کند، اما محل فساد در عدم تحقق به جامعه هدف واقعی در این خصوص وجود دارد. این موضوع به‌ویژه در مورد شهرک‌سازی در اراضی خصوصی امکان بیشتری دارد. ضمن اینکه، به دلیل پیش‌گفته در خصوص جلوگیری از شکل‌گیری جدایی‌گزینی، چنانچه ساخت شهرک‌ها بخواهد ترکیبی از سکونت برای قشرهای مختلف را در نظر بگیرد، موضوع در حالتی مالک بخش خصوصی باشد، امکان عدم تحقق حمایت به گروه هدف را می‌تواند دنبال داشته باشد.

بی‌توجهی به قانون عرضه و تقاضا و بی‌توجهی به تغییر نظام انگیزشی

در بند الف ماده 50، بارگذاری جمعیت با تراکم‌ بیش‌ از ٥٠ نفر در هکتار در قلمروهای فاقد اولویت‌ استقرار جمعیت‌ بر اساس اسناد آمایش‌ سرزمین‌ ممنوع شده‌ است‌. ظاهر این بند این است که برنامه قصد دارد منطبق بر اسناد آمایش سرزمین و تحقق آن قدم بردارد. اما دو نکته را غفلت کرده و دقیقا می‌تواند ضد اهداف آمایش عمل شود:

الف- تغییرات جمعیتی در پهنه سرزمین، از طریق دستور ممکن نیست. نمی‌توان به مردم دستور داد که از غرب کشور به شرق یا شمال به جنوب مهاجرت کنند. مگر اینکه تصور کنیم همه مردم متهم هستند و قانون آنها را تبعید کند! تحقق اهداف آمایش، نیازمند تغییر نظام انگیزشی است. این موضوع، می‌تواند از طریق ایجاد فضاهای فعالیت معنا پیدا کند. بنابراین، تقدم ایجاد فضاهای فعالیتی بر فضاهای سکونت باید در نظر گرفته شود. هرچند، این موضوع خود بسیار پیچیده‌ است و طراحی الگوهای مناسب نظام انگیزشی که سبب شکل‌گیری شهرهای باهویت (مانند آبادان) شود و منجر به شکل‌گیری سکونت‌گاه‌هایی با مشکلات عدیده اجتماعی نشود، باید با دقت مناسبی انجام شود. با این حال، تحقق این موضوع، در طی برنامه هفتم، صرفا می‌توانست با شروع مطالعات بارگذاری فعالیت و انجام آن صورت گیرد.

ب- اما نکته مهم‌تر این است که اگر به تراکم شهرهای ایران توجه کنیم، 50 درصد شهرهای ایران تراکمی کمتر از 50 نفر در هکتار دارند. تراکم شهر تهران 74، تبریز 87، مشهد 59 و اصفهان 45 نفر در هکتار است. ممنوعیت بارگذاری جمعیت با تراکم بیش از 50 نفر در هکتار در قلمروهای فاقد اولویت استقرار، بدین معنی است که امکان بارگذاری جمعیت با تراکم کمتر از 50 نفر در هکتار وجود دارد. بدین ترتیب، می‌توان در قلمروهای فاقد اولویت استقرار، شهری به وسعت و جمعیت اصفهان بارگذاری کرد که تراکم جمعیتی آن کمتر از 50 نفر در هکتار است. این نوع قاعده‌گذاری، به ظاهر هم‌راستا با طرح آمایش سرزمین است، اما در عمل، منجر به اقدام دقیقا عکس اهداف آمایش سرزمین خواهد شد.

در بند پ ماده 50 آمده است:

«پ- برای تأمین‌ زمین‌ متقاضیان واجد شرایط‌ مسکن‌ خودمالکی‌ در طرح‌های حمایتی‌ دولت‌، زمین‌های تحت‌ مالکیت‌ متصل‌ و داخل‌ محدوده خدماتی‌ شهرها و زمین‌های مستحصل‌ مواد (٩)، (١٠) و (١٢) قانون جهش‌ تولید مسکن‌ را پس‌ از تهیه‌ طرح‌های توسعه‌ شهری، اجرای طرح‌های آماده‌سازی و تفکیک‌ قطعات از طریق‌ سامانه‌ طرح‌های حمایتی‌ مسکن‌ واگذار نماید. تبصره ١- در صورتی‌که‌ زمین‌ مناسب‌ در اختیار برای واگذاری در این‌ موضوع نباشد؛ از طریق‌ بازنگری در طرح‌های جامع‌ و تفصیلی‌ شهری اقدام به‌ افزایش‌ محدوده خدماتی‌ نماید. تبصره ٢- تفاهم‌‌نامه‌‌ها و قراردادهای پروژه‌های حمایتی‌ و بافت‌ فرسوده طرح نهضت‌ ملی‌ مسکن‌ حمایتی‌، از مصادیق‌ قراردادهای مواد (٣٨) و (٤١) قانون تأمین‌ اجتماعی‌ محسوب نمی‌‌شوند.

تبصره ٣- در اجرای پروژه‌های حمایتی‌ مسکن‌ موضوع قانون جهش‌ تولید مسکن‌، دریافت‌ عوارض ناشی‌ از ارزش افزوده تغییر کاربری زمین‌ یا الحاق به‌ محدوده توسط‌ شهرداری مجاز نیست‌».

وقتی گفته می‌شود مسکن خودمالکی، بدین معنی است که متقاضای دارای زمین با مالکیت خصوصی خود هست! اینکه اراضی تحت مالکیت دولتی واگذار شود، موضوع دیگری است. در مسکن خودمالکی، دولت صرفا حمایت از نوع اعطای اعتبارات یارانه‌ای می‌کند، اما در واگذاری زمین، اگر مقرر باشد واگذاری زمین با قیمت روز باشد، برای دولت، درآمدی ایجاد خواهد شد. اگر قرار باشد واگذاری زمین به قیمتی کمتر از قیمت روز باشد یا حتی مجانی واگذار شود، در واقع، متقاضیان علاوه بر حمایت اعتباری، از حمایت یارانه قیمت زمین نیز برخوردار می‌شوند. دیگر نام این موضوع را نمی‌توان مسکن خودمالکی نامید.

در مورد تبصره 3، چنانچه موضوع مربوط به الحاق اراضی دولتی با تهیه طرح تفصیلی برای محدوده الحاق‌شده و درنظرگرفتن کاربری‌های خدماتی و معابر باشد، از آنجا که خدمات و زیرساخت از طرف دولت تأمین می‌شود، قابل پذیرش است. اما بیان کلی این تبصره، می‌تواند شامل اراضی خصوصی الحاق‌شده به محدوده، بدون رعایت کاربری‌های خدماتی و شبکه معابرشده و هزینه‌های اداره شهر را برای شهرداری‌ها در پی داشته باشد.

مسکن بافت فرسوده و ناکارآمد

در این بخش، یک رویکرد اصلی وجود دارد. تخفیف 40 درصدی در فروش واحدهای مسکونی نوساز و بیش‌خرید 40 درصدی زمین (ساختمان‌های کلنگی) واقع در بافت‌های ناکارآمد. چیزی درباره اینکه بسته‌های تشویقی پیشین شامل تخفیف عوارض ساخت‌وساز و وام و اعتبارات یارانه‌ای ادامه خواهد یافت، بیان نشده‌ است. هرچند، به نظر بسته تخفیف و بیش‌خرید در نظر گرفته‌شده، انگیزه کافی به مالکان را در بر دارد، اما به نظر می‌رسد اثر آن در مناطق و شهرهای مختلف متفاوت خواهد بود. شاید بهتر بود با رویکردی محلی به موضوع توجه شود.

اما تبصره این بخش قابل توجه است؛ بالاخره بعد از سال‌ها خطا، گویا متوجه شده‌اند که بافت فرسوده و ناکارآمد حداقل در تهران (البته در بسیاری از کلان‌شهرها)، نمی‌تواند به عنوان ظرفیت جمعیتی جدید در نظر گرفته شود. متأسفانه در سال‌های گذشته، با این تصور که بافت‌های فرسوده با افزایش تراکم ساختمانی، امکان جمعیت‌پذیری بالایی ایجاد می‌کنند، به تجمیع و ارائه تراکم بالاتر پرداخته شد. این موضوع سبب شد (همان‌طور که پیش‌بینی شده بود و بارها در این مورد تذکر در جلسات متعدد داده شده بود)، تراکم جمعیتی این محلات به‌شدت افزایش یافته و سرانه‌های خدماتی کاهش یابد. شرایط به جایی رسیده که در برخی از این محلات، دعوای پارک خودرو گسترش یافته است. در چنین شرایطی و پس از ازبین‌رفتن فرصت‌های توسعه در محلات بافت فرسوده، در برنامه هفتم با هدف کاهش تراکم جمعیتی این مناطق به 150 نفر در هکتار، دستور به افزایش محدوده شهر تهران داده می‌شود. یک حساب سرانگشتی نشان می‌دهد برای رساندن تراکم این محلات به 150 نفر در هکتار، محدوده‌ای به وسعت 10 درصد مساحت شهر تهران یا معادل مساحت دو منطقه 22 و 5 باید به شهر تهران اضافه شود. بدتر اینکه، با هدف کاهش تراکم جمعیتی محلات، باید دست به خروج بخش زیادی از جمعیت محلات و جابه‌جایی نسبتا گسترده در سطح شهر تهران را ایجاد کرد. بی‌توجهی پیشین به تذکرها و تصور وجود ظرفیت جمعیتی در بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری، ثمره‌ای جز این افزایش بسیار بالا در محدوده تهران را ندارد. نکته مهم این است که در بخش تأمین مالی برنامه هفتم، عمده تأمین مالی برنامه‌ها از طریق واگذاری زمین در نظر گرفته شده‌ است. هزینه‌های افزایش محدوده‌ای به وسعه دو منطقه بزرگ کنونی شهر تهران و ساخت واحدهای مسکونی و فروش با 40 درصد تخفیف، در مقابل خرید اراضی واقع در بافت فرسوده ساکنان با 40 درصد بیش از قیمت روز، به منظور ایجاد کاربری‌ها و فضاهای خدماتی غیرانتفاعی (هدف اصلی از کاهش تراکم جمعیتی محلات)، هزینه‌های بسیار بالایی دارد که در یک برآورد سرانگشتی، معادل همین دو منطقه نیز باید زمین اضافه وارد محدوده شهر شود تا از طریق به‌اصطلاح مولدسازی و واگذاری آنها، تأمین مالی انجام شود! (در بخش تأمین مالی، به این موضوع بیشتر پرداخته خواهد شد.). بدین ترتیب، عملا افزایش محدوده شهر تهران برای کاهش تراکم جمعیتی محلات بافت فرسوده و ناکارآمد باید در حدود 20 درصد مساحت فعلی شهر تهران یا معادل دو برابر وسعت مناطق 22 و 5 تهران باشد.

ماده مربوط به تأمین مالی برنامه مسکن

همان‌طور که بیان شد، تنها رویکرد برای تأمین مالی برنامه مسکن، از طریق واگذاری زمین است. در این خصوص ذکر چند نکته قابل توجه است:

1- واگذاری این حد از زمین برای ساخت‌وسازهای انتفاعی جهت تأمین مالی برنامه حمایتی مسکن، بدون توجه به کشش این نوع فعالیت‌ها، یا به بحران دیگری از نوع اشباع‌شدگی واحدهای تجاری و اداری و فعالیتی (کمااینکه واحدهای تجاری به این اشباع‌شدگی رسیده و بسیاری از مجتمع‌های تجاری بدون مشتری مانده‌اند)، تبدیل خواهد شد. یا اینکه استقبالی از آن صورت نخواهد گرفت و در نتیجه، تأمین مالی برنامه با مشکل مواجه خواهد شد.

2- این حجم از بارگذاری و افزایش محدوده شهرها، نیاز به تأمین منابع آب و گاز و برق دارد. در بسیاری از مناطق کشور، بحران‌هایی چون فرونشست را شاهد هستیم. به نظر می‌رسد، تأمین مالی در نظر گرفته‌شده، بدون توجه به این موضوعات انجام شده‌ است. تأمین زیرساخت‌های اساسی برای اراضی که امکان تهاتر و فروش و مولدسازی داشته باشند، هزینه بسیار بیشتری دارد. در این صورت، عملا باید به‌تدریج کل اراضی ملی را واگذار کرد. در واقع، تأمین مالی از درون خود بخش برای بخش، به‌ویژه در کوتاه‌مدت، غیرممکن است. شاید در میان و بلندمدت بتوان بخشی از بازپرداخت تأمین مالی را از محل ارزش افزوده ایجادشده انجام داد.

3- بی‌توجهی به آمایش سرزمین: افزایش محدوده‌های شهری برای تأمین مالی برنامه مسکن، به منظور اینکه درآمد مناسب برای تأمین مالی ایجاد کند و همین‌طور خود، هزینه بالایی نداشته باشد، بیشتر باید در شهرها و کلان‌شهرهای متمرکز صورت گیرد. این موضوع به تمرکز بیشتر در کلان‌شهرها به‌ویژه در تهران منتهی خواهد شد. واگذاری زمین در پهنه‌هایی از سرزمین که مورد نظر سند آمایش سرزمین است، منوط به ایجاد زیرساخت و بستر مناسب در آن مناطق است که خود هزینه بسیار بالایی دارد تا به حدی برسد که زمین با قیمت مناسب واگذار و منابعی ایجاد شود. درواقع همان‌طور که بیان شد، نمی‌توان به صورت کوتاه‌مدت از خود برنامه برای خودش تأمین مالی کرد. ابتدا باید منابعی از بیرون به عنوان تأمین مالی آورده شود تا پس از ایجاد ارزش افزوده کافی، از محل ارزش افزوده ایجادشده، نسبت به بازپرداخت اصل و فرع آن تأمین مالی بهره برد. تأمین مالی اجرای سند آمایش در بخش بارگذاری جمعیت و فعالیت، منوط به جذب سرمایه‌گذاری به‌ویژه سرمایه‌گذاری خارجی است. سرمایه‌گذاری خارجی به این دلیل که بازگشت منافع سرمایه، منوط به راه‌اندازی و بهره‌برداری از همان زیرساخت‌ها برای ترانزیت و تولید و صادرات باشد و پس از ساخت‌وساز، رها نشود. چنانچه این امر تحقق یابد و رشد اقتصادی در مناطق هدف صورت گیرد، از محل ارزش افزوده اراضی، می‌توان منابع لازم برای توسعه سکونت را نیز فراهم کرد. در نبود این موضوع، برای تأمین مالی بخش مسکن، ناچار از تمرکز بیشتر در تهران و کلان‌شهرها خواهیم بود که این امر کاملا در تعارض با اسناد آمایش سرزمین است. ضمن اینکه، حتی در کلان‌شهرها هم، چنانچه ابتدا تأمین مالی از طریق جذب سرمایه‌گذار داخلی و خارجی صورت نگیرد، اراضی ارزش افزوده کافی برای تهاتر کسب نخواهند کرد و در نتیجه، مجبور به افزایش بیشتری به محدوده شهرها برای تأمین هزینه خواهیم شد.

بهره‌وری

در بخش بهره‌وری، به سه موضوع پرداخته شده‌ است که تنها بند الف آن می‌تواند در راستای افزایش بهره‌وری توصیف شود. بند ب و پ بیشتر در راستای ارتقاء کیفیت ساخت‌وساز و ایمنی است:

در بند الف، به منظور ارتقاء بهره‌وری، استفاده از فناوری‌های نوین در ساخت به 15 درصد در نظر گرفته شده‌ است. هرچند، افزایش سهم ساخت‌وساز با استفاده از فناوری‌های نوین امر مناسبی است، اما اینکه تنها راه افزایش بهره‌وری این موضوع در نظر گرفته شده و برای ارتقاء بهره‌وری در 85 درصد دیگر ساخت‌وساز، هیچ اندیشه‌ای صورت نگرفته، قابل توجه است.

بند پ: در بند پ این بخش، به اصلاح و تغییر ترکیب اعضای کمیسیون ماده 100 پرداخته شده‌ و آن را برعهده وزارت کشور قرار داده‌ است. در این زمینه ذکر این نکته قابل توجه است؛ در پیش‌نویس اولیه همین برنامه، دو ماده در نظر گرفته شده بود. یکی از آنها به تغییر جایگاه کمیسیون ماده 5 از شهرداری تهران به وزارت راه و شهرسازی بود و یکی دیگر، عضو شدن وزارت راه و شهرسازی در کمیسیون ماده 100 بود. هر دو ماده در نظر گرفته‌شده، ناظر بر رفع بخش قابل توجهی از مسائل شهرسازی بود. کمیسیون ماده 5 در تهران، طی بیش از یک دهه گذشته (پس از تصویب و ابلاغ طرح جامع شهر تهران در سال 1386)، با تغییرات گسترده در طرح، عملا تبدیل به ایجادکننده مسائل عدیده به شهر تهران شد. شهرداری تهران با هدف تأمین مالی (اگر از فساد پشت قضیه بگذریم)، عملا باعث کنار گذاشته‌شدن طرح جامع شهر تهران شد. به گونه‌ای که برخلاف طرح جامع که هیچ بلندمرتبه‌ای در منطقه 1 در نظر نگرفته بود، بیشترین مجوز ساخت بلندمرتبه را با تغییر پهنه در کمیسیون ماده 5 در این منطقه ارائه داد. این موضوع، به گسترش مشکلات این منطقه از ترافیک تا فشار روی زیرساخت‌ها منجر شد. این البته تنها یک نمونه بود. کمیسیون ماده 100 نیز به همین طریق، با تبدیل به کانال تأمین مالی شهرداری از طریق اخذ جریمه تخلفات، برنامه‌ریزی شهری را مختل کرد. به همین دلیل، وقتی این دو ماده در پیش‌نویس برنامه هفتم گنجانده شد، جامعه حرفه‌ای شهرسازان از آن بسیار استقبال کردند و آن را موجب بازگشت به برنامه‌ریزی شهری و کاهش تخلفات در نظر گرفتند. حذف این دو ماده که یکی (کمیسیون ماده 5) به کل حذف شد و دیگری، تبدیل به این بند شده‌ که وزارت کشور مقرر است در این زمینه تصمیم‌گیرنده باشد، کاملا نفوذ ذی‌نفعان برای عدم اصلاح ساختار توسعه شهری را نشان می‌دهد. نفوذ تا حدی که حتی قبل از نسخه نهایی برنامه و ارائه آن به مجلس، کاملا هردو را خنثی می‌کند. در چنین ساختار فاسدی، امکان ایده‌آلی فکر کردن در همه موارد و تدوین برنامه‌ای ایده‌آل‌گرا (با تمام مشکلات درونی که دارد)، بی‌معنی است.