نگاهی به وضعیت بلاتکلیف بلندمرتبهسازی در میانه اختلافات شورای عالی شهرسازی و معماری کشور و شهرداری تهران
د رخدمت و خیانت زندگی در برج‌های بلند
آغاز بلندمرتبهسازی در شهر تهران به احداث ساختمانی بلند در خیابان جمهوری اسلامی برمی‌گردد. از آن تاریخ تاکنون دیدگاه‌های مخالف و موافق و بینابینی مطرح شده است. موافقان، بلندمرتبهسازی را در پاسخ‌گویی به نیاز جدی مردم به مسکن از یک سو و کمبود اراضی شهری از سوی دیگر می‌دانستند. در مقابل مخالفان، برهم‌خوردن مقیاس انسانی در محیط‌های شهری را از دلایل مخالفت خود عنوان می‌کنند. همچنین از‌بین‌رفتن مناظر طبیعی و جلوگیری از ایجاد و حفظ سیمای شهری مناسب را مترادف با بلندمرتبهسازی می‌دانند.
آغاز بلندمرتبهسازی در شهر تهران به احداث ساختمانی بلند در خیابان جمهوری اسلامی برمی‌گردد. از آن تاریخ تاکنون دیدگاه‌های مخالف و موافق و بینابینی مطرح شده است. موافقان، بلندمرتبهسازی را در پاسخ‌گویی به نیاز جدی مردم به مسکن از یک سو و کمبود اراضی شهری از سوی دیگر می‌دانستند. در مقابل مخالفان، برهم‌خوردن مقیاس انسانی در محیط‌های شهری را از دلایل مخالفت خود عنوان می‌کنند. همچنین از‌بین‌رفتن مناظر طبیعی و جلوگیری از ایجاد و حفظ سیمای شهری مناسب را مترادف با بلندمرتبهسازی می‌دانند.
آغاز احداث ساختمان‌های بلندمرتبه با شیوه جدید در شهر تهران به دهه 30 برمی‌گردد. آن‌گاه که در خیابان جمهوری اسلامی ساختمانی ۱۰ طبقه بنا شد. از آن تاریخ تاکنون دیدگاه‌های مخالف و موافق و بینابینی مطرح شده است. در ابتدا دیدگاه موافقان بلندمرتبهسازی بر فضای ساخت‌وساز کشور حاکم بود. موافقان، بلندمرتبهسازی را در پاسخ‌گویی به نیاز جدی مردم به مسکن از یک‌سو و کمبود اراضی شهری از سوی دیگر می‌دانستند و احداث ساختمان‌های بلند را با توجه به امکانات تکنولوژی، رویکردی جدید برای بهره‌برداری سریع از فضای شهری عنوان می‌کردند. از نظر طرفداران بلندمرتبهسازی، ساختمان‌های بلند امکان سرویس‌دهی آسان‌تر و مدیریت مطلوب از ساختمان‌ها را فراهم می‌کند و مهم‌تر اینکه با بلندمرتبهسازی نسبت به بهره‌برداری از زمین صرفه‌جویی شده و از رشد و گسترش افقی شهرها جلوگیری می‌کند.
در مقابل مخالفان، برهم‌خوردن مقیاس انسانی در محیط‌های شهری را از دلایل مخالفت خود عنوان می‌کنند. همچنین از‌بین‌رفتن مناظر طبیعی و جلوگیری از ایجاد و حفظ سیمای شهری مناسب را مترادف با بلندمرتبهسازی می‌دانند. از نظر این عده، بلندمرتبهسازی موجب تنزل کیفیت زندگی شهری، جداسازی انسان‌ها از یکدیگر و ایجاد زمینه برای بزه‌های مختلف می‌شود.
ایجاد تراکم بیش از حد و ازدحام و در نتیجه آلودگی‌های محیط‌زیستی و همچنین زیر پا گذاشتن ارزش‌ها و سنت‌ها در کالبد و سیمای شهر از دیگر دلایل مخالفین بلندمرتبهسازی است. در میانه دیدگاه‌های موافق و مخالف، برخی‌ها احداث بناهای بلند را برای بعضی از کاربری‌ها مجاز می‌دانند و در شرایط زمانی و مکانی مناسب بلندمرتبهسازی می‌تواند رویکرد مناسبی در توسعه شهری باشد و می‌توان با تعیین حد ارتفاع برای ساخت ساختمان‌های بلند از آثار زیان‌بار بلندمرتبهسازی کاست. به نظر می‌رسد نگاه سفید یا سیاه نسبت به بلندمرتبهسازی درست نباشد و با این نگاه به بررسی بلندمرتبهسازی در اسناد طرح‌های توسعه شهری می‌پردازیم.
بررسی سوابق بلندمرتبهسازی در اسناد طرح‌های توسعه شهری تهران نشان می‌دهد که در طرح جامع اول تهران مصوب 1349 و در طرح جامع دوم تهران مصوب 1370 محدوده‌هایی از شهر با تراکم بسیار زیاد در نظر گرفته شده بود.
شورای عالی شهرسازی و معماری ایران نیز درسال 1377 و مجددا در اصلاحیه سال 1379 ضوابط بلندمرتبهسازی را مصوب کرد. در طرح جامع سوم و کنونی شهر تهران مصوب 1386 با توجه به کاهش مساحت شهر تهران از 720 کیلومتر مربع به 615 کیلومتر مربع بر توسعه درون‌زا و استفاده از اراضی بایر تأکید شده است. در این طرح بر چند راهبرد اساسی ذیل تأکید شده است:
1. سیاست‌های ترویجی- تشویقی برای کاهش سطح اشغال زمین در ساخت و بهره‌برداری در همه پهنه‌های طرح جامع
2. سیاست تشویقی برای تجمیع اراضی به‌ویژه در بافت‌های مسکونی
3. سیاست‌های مناسب برای تخصیص تراکم بیشتر در پهنه‌های فعالیت و مختلط.
به عبارت دیگر، در طرح جامع تهران، بلندمرتبهسازی به‌عنوان راهکاری برای توسعه شهری و آزادسازی فضا و تأمین عرصه‌های سبز و باز و سرانه‌های خدمات عمومی شهر مورد توجه قرار گرفته است و در بند 6 – 5 – 1 طرح جامع آمده است:
«احداث ساختمان‌های بلندمرتبه، محدود به عرصه‌های مجاز یا ویژه برای بلندمرتبهسازی در برخی از زیرپهنه‌های استفاده از اراضی تهران و مشروط به مجازبودن از نظر مطالعات پهنه‌بندی زلزله و ضوابط و مقررات مربوطه و پهنه‌های مجاز زیست‌محیطی است که موقعیت و کاربری‌های مجاز آنها در نقشه‌های
2000: 1 پهنه‌بندی طرح تفصیلی مشخص و تدقیق می‌شود. براساس‌این سند مکان‌یابی و ضوابط ساخت‌وسازهای بلندمرتبه شهر تهران در سال 1393 به تصویب کمسیون ماده پنج شهر تهران رسید اما پس از بحث و بررسی در کمسیون فنی شورای‌عالی شهرسازی و معماری به دلایلی مانند افزایش جمعیت‌پذیری و نبود امکان تأمین خدمات عمومی مسکوت ماند. شورای‌عالی شهرسازی و معماری ایران در دو مصوبه در سال های 1393 و 1395، کمسیون ماده 5 تهران را از مصوبات موردی درباره بلندمرتبهسازی (با وجود دیگر شهرهای کشور) متوقف و ممنوع اعلام و تعیین تکلیف را منوط به تهیه دستورالعمل و ضوابط عام بلندمرتبهسازی در شهرهای ایران کرد.
در سال 1399 شورای‌عالی، ضوابط عام استقرار ساختمان‌های بلند در شهرهای ایران را اعلام کرد و براساس‌این شهرداری تهران اقدام به بازبینی و تکمیل طرح و تدوین ضوابط ساخت‌وسازهای بناهای بلندمرتبه کرد که در‌نهایت در سال 99 اصلاح آن به تصویب کمسیون ماده 5 رسید. مطالعات تکمیلی طرح نهایتا در24/3/1400 شورای عالی مطرح و در23/4/1400 به شهرداری تهران ابلاغ شد. براساس نامه دبیر شورای‌عالی شهرسازی معماری ایران به شهردار تهران در 23/4/1400، ظرفیت‌های مناسبی برای بلندمرتبهسازی به شرح ذیل ایجاد کرده است:
اول اینکه، افزایش تراکم مازاد بر تراکم مجاز پهنه تا سقف 500 درصد صرفا در چارچوب ساز‌وکار انتقال حق توسعه (TDR) امکان‌پذیر است. دوم اینکه «ایستگاه‌های قطار شهری براساس طرح جامع حمل‌ونقل شهری مورد مطالعه قرار گرفته و در ایستگاه‌هایی که قابلیت تبدیل به TOD را دارند، با قابلیت بلندمرتبهسازی مجددا بررسی شده و پس از تأیید دبیرخانه شورای‌عالی در نقشه اراضی با قابلیت بلندمرتبهسازی گنجانده شوند.
سوم، پادگان‌های داخل محدوده شهر با کاربری نظامی تثبیت و در صورت اجرای قانون فروش و انتقال پادگان‌ها و سایر اماکن متعلق به نیروهای مسلح به خارج از حریم شهرها، پیشنهاد بلندمرتبهسازی با ارائه طرح شهرسازی و به شرط تأمین کاربری خدمات عمومی جهت تصویب به شورای‌عالی ارائه شود.
چهارم، در اراضی با وسعت بیش از یک هکتار، مشروط به عدم استقرار در عرصه واجد محدودیت یا ممنوعیت بلندمرتبهسازی، افزایش تعداد طبقات و قرارگیری در یک بلوک شهری حداکثر تا 15 طبقه و مشروط به رعایت سقف تراکم بهینه مجاز خواهد بود.
در پایان از شهرداری‌ها خواسته شده است اسناد مربوط به مکان‌یابی و ضوابط و مقررات ساخت بناهای بلندمرتبه در محدوده شهر تهران به شرح این مصوبه و با اعمال اصلاحات مندرج در آن در اسرع تهیه و جهت ابلاغ نهایی به دبیرخانه شورای‌عالی ارسال شود.
اما بدنه کارشناسی حوزه معاونت شهرسازی و معماری شهرداری تهران با این استدلال که طبق مصوبه شورای‌عالی، رعایت تراکم مصوب طرح تفصیلی در کلیه پهنه‌ها و محورهای بلندمرتبه الزامی شده است، ایرادات ذیل را به مصوبه شورای‌عالی شهرسازی و معماری کشور وارد می‌داند:
1. در صورت لحاظ‌کردن ضوابط سطح اشغال در طبقات پایه و بدنه و همچنین حداکثر تراکم ساختمانی، عملا تعداد طبقات هیچ ساختمانی به عدد حداکثر ارتفاع و طبقه (تا 12 طبقه) نمی‌رسد.
2. در‌صورتی‌که سطح اشغال ساختمان‌ها به منظور نیل به طبقات بیشتر کاهش یابد، مراتب از نظر فنی و سازه‌ای (به‌ویژه در مواردی که سطح اشغال طبقات بدنه به 10درصد و کمتر) برسد، مستلزم بررسی ضریب لاغری ساختمان مستند به آخرین ویرایش آیین‌نامه 2800 است.
3. از نظر اقتصادی، حتی در املاک و اراضی که مساحت آنها درخورتوجه باشد، نظر به اینکه آستانه حداکثر تراکم ساختمانی طرح بلندمرتبهسازی وفق مصوبه مذکور به زیرپهنه محدود شده است، عملا زمینه‌ای جهت تهیه طرح توجیهی در زیرپهنه‌های با تراکم ساختمانی کم یا متوسط فراهم نیست و صرفا در پلاک‌های معدود واقع در پهنه‌های با تراکم زیاد امکان احداث تعداد طبقات بیشتر از 12 طبقه میسر خواهد بود. در نتیجه برای سرمایه‌گذاران و سازندگان بناهای بلند، صرفه اقتصادی و فنی لازم جهت احداث بنا در ارتفاع ضمن رعایت سقف تراکم ساختمانی زیرپهنه مربوطه وجود نخواهد داشت.
از‌این‌رو شهرداری تهران به جای بهره‌برداری از ظرفیت‌های ایجادشده در مصوبه ابلاغی شورای‌عالی شهرسازی و معماری ایران مصوب تیرماه 1400 به انجام تکالیف مقرر در این مصوبه به مصوبات موردی کمیسیون ماده 5 روی آورده است که تبعات جبران‌ناپذیری برای شهر و شهروندان خواهد داشت که نمونه اخیر (مجوز 30 طبقه) مصداقی از این رویه غیرقانونی شهرداری تهران است. جا دارد که شورای‌عالی شهرسازی و معماری به‌موقع وارد شده و از ادامه این مسیر ممانعت کند.
در‌این‌میان شورای‌عالی شهرسازی و معماری ایران با اصلاح و تکمیل مصوبه بلندمرتبهسازی، اجازه دهد که دریافتی واقع‌بینانه از بلندمرتبهسازی- نه بدبینانه و نه خوش‌بینانه- رویکرد اصلی بر این مصوبه باشد و از سوی دیگر از شکل‌گیری مصوبات موردی کمیسیون ماده 5 شهرداری تهران مغایر مفاد طرح‌های جامع و تفضیلی ممانعت کند. همچنین انتظار جدی است که با توجه به افق طرح جامع تهران در سال 1405، تهیه طرح جامع جدید تهران در دستور کار شهرداری و وزارت راه‌و‌شهرسازی قرار گیرد.
