تأثیر یک قانون مهم در بهبود کیفیت ساختمان

به گزارش گروه رسانه‌ای شرق،

حامد خانجانی . زهرا نوروزی‌زاده - کارشناسان رسمی دادگستری در رشته راه و ساختمان

قانون «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» با هدف ارتقای شفافیت در فرایند مالکیت و انتقال املاک، پیشگیری از معاملات غیررسمی، حفظ امنیت معاملات و افزایش دقت سیاست‌گذاری در حوزه مسکن و کشاورزی به تصویب رسیده است. این قانون با ایجاد الزام برای ثبت همه نقل و انتقالات در دفاتر اسناد رسمی، تلاشی در راستای مبارزه با زمین‌خواری، پول‌شویی و کاهش دعاوی ملکی تلقی می‌شود.

این قانون با ایجاد الزام حقوقی برای ثبت همه نقل و انتقالات ملکی در دفاتر اسناد رسمی، تحولی اساسی در نظام حقوقی مالکیت ایجاد کرده است. با این حال، تحلیل تطبیقی اجرای این قانون به‌ویژه تبصره 6 ماده 10 با قوانین و مقرراتی که وظایف نهادهای اجرائی مانند شهرداری‌ها را ذکر می‌کنند، نشان می‌دهد که تحقق اهداف مدنظر قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول با چالش‌های جدی مواجه است. مسئله اصلی، وجود شکاف میان اهداف قانونی ثبت رسمی معاملات و عملکرد اجرائی شهرداری‌ها و دیگر نهادهای ذی‌ربط است. طبق مواد 30 و 34 قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان مصوب 1374، شهرداری‌ها به‌عنوان مراجع صدور پروانه و کنترل و نظارت بر اجرای ساختمان و امور شهرسازی مکلف‌اند مقررات ملی ساختمان را رعایت کنند. همچنین طبق ماده 27 آیین‌نامه اجرائی ماده 33 قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان مصوب 1383 شهرداری‌ها موظف‌اند در صورت وقوع تخلف ساختمانی، دستور اصلاح را صادر کنند و تا زمان رفع تخلف از ادامه کار جلوگیری کنند. طبق ماده 28 همان آیین‌نامه، شهرداری‌ها موظف‌اند برای ساختمان‌هایی که مقررات ملی ساختمان در آنها رعایت نشده باشد، تا زمان رفع نقص، پایان کار صادر نکنند. با این حال، در عمل مشاهده می‌شود مجوزهایی نظیر پایان‌ کار، عدم خلاف یا حتی سند رسمی برای ساختمان‌هایی صادر می‌شود که فاقد پروانه معتبر یا دارای تخلفات فنی و شهرسازی هستند.

در نتیجه، قانون ثبت رسمی که قرار بود ابزاری برای تضمین مشروعیت و شفافیت مالکیت باشد، به‌‌طور بالقوه می‌تواند به ابزار رسمیت‌بخشیدن به تخلفات تبدیل شود. این فرایند، نه‌تنها امنیت حقوقی معاملات را زیر سؤال می‌برد، بلکه کیفیت ساختمان‌ها را نیز در معرض تهدید قرار می‌دهد، زیرا زمانی که یک ساختمان بدون رعایت استانداردهای فنی و ایمنی، موفق به دریافت سند رسمی می‌شود، خریدار آن عملا در معرض ریسک قرار می‌گیرد، بدون آنکه از کیفیت ساخت آن اطلاعی داشته باشد.

تبصره ۶ ماده ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات، نقشی اساسی برای شهرداری‌ها و مراجع صادرکننده مجوزهای قانونی قائل شده است. با این حال، شهرداری‌ها در برخی موارد نه‌تنها به تکالیف خود عمل نمی‌کنند، بلکه با صدور گواهی‌هایی مانند پایان‌ کار برای ساختمان‌های فاقد انطباق، موجب مخدوش‌شدن کارکرد اصلی قانون می‌شوند. به بیان دیگر، ابزارهای نظارتی و کنترل کیفیت، در عمل دچار اختلال شده‌اند و همین موضوع اعتماد عمومی را درباره فرایند ثبت رسمی تضعیف می‌کند. یکی از اهداف مهم در قوانین مرتبط با ساخت‌وساز، ارتقای ایمنی، دوام و کیفیت بناهاست. این موضوع در مقررات ملی ساختمان به صورت صریح آمده و رعایت آن برای همه مراحل ساخت‌وساز الزامی است. اما وقتی نظام اجرائی اجازه می‌دهد تخلفات فنی نادیده گرفته شوند و مجوزهای قانونی برای چنین ساخت‌وسازهایی صادر شود، زمینه برای افت کیفیت و حتی بروز بحران‌های ایمنی در آینده فراهم می‌شود. از‌جمله این مخاطرات می‌توان به ریزش ساختمان‌ها، نبود مقاومت در برابر زلزله و خطرات تأسیساتی اشاره کرد که مستقیما ناشی از ساخت‌وسازهای فاقد کنترل کیفی است. قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر‌منقول، در ذات خود قانونی مترقی و در راستای شفاف‌سازی روابط مالکیتی و کاهش دعاوی ملکی است. با این حال، فقدان یکپارچگی در نظام اجرائی کشور و نبود هماهنگی میان نهادهای ذی‌ربط، از‌جمله شهرداری‌ها، سازمان نظام مهندسی و اداره ثبت، موجب شده است که در برخی موارد، قانون نه‌تنها به هدف خود نرسد، بلکه زمینه‌ساز مشروعیت‌بخشی به تخلفات شود. برای اصلاح وضعیت موجود و تحقق اهداف قانون، پیشنهادهای زیر ارائه می‌شود:

1- بازنگری در سازوکارهای نظارت بر شهرداری‌ها: باید سازوکاری برای نظارت بر عملکرد شهرداری‌ها در صدور مجوزها تدوین شود تا صدور پایان‌ کار و دیگر گواهی‌ها صرفا پس از تأیید کیفی و فنی انجام شود.

2- ایجاد سامانه یکپارچه بین نهادها: ارتباط میان دفاتر ثبت اسناد رسمی، شهرداری‌ها و سازمان نظام مهندسی باید در قالب یک سامانه هوشمند و نظارتی طراحی شود تا از ثبت املاک فاقد انطباق جلوگیری شود.

3- شفاف‌سازی اطلاعات فنی در اسناد رسمی: درج اطلاعات مربوط به کیفیت ساخت، رعایت استانداردها و نظارت فنی در سند رسمی، می‌تواند به اطمینان‌بخشی در معاملات کمک کند.

4- آموزش و توانمندسازی عوامل اجرائی: آموزش کارکنان شهرداری‌ها و دفاتر ثبت برای شناخت کامل مقررات ملی ساختمان و ملاحظات حقوقی معاملات، ضرورتی انکارناپذیر است.