مسکن دولتی گرفتار بلندمرتبه‌سازی

آسیه فروردین: در حالی که عمر دولت سیزدهم به هزار روز نزدیک می‌شود، ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی در قالب نهضت ملی مسکن، اکنون قربانی بلندمرتبه‌سازی و توسعه عمودی شهرها شده است. تمرکز بر عمودی‌سازی برخلاف سیاست دولت مبنی بر توسعه افقی و مسکن ویلایی، ترمز حرکت لاک‌پشتی تولید مسکن را نیز کشیده است. این در حالی است که از نگاه کارشناسان، ساخت مسکن تک‌طبقه‌، سرعت احداث را افزایش و هزینه‌ ساخت را کاهش می‌دهد.

بلندمرتبه‌سازی، از دستور توقف تا صدور مجوز

اگرچه دستور توقف بلندمرتبه‌سازی و ساخت‌وساز بالاتر از 12 طبقه، حدود هشت سال قبل در زمستان 1394 توسط شورای عالی شهرسازی و معماری صادر شد، اما همین شورا در خردادماه 1400، موافقت با بلندمرتبه‌سازی در پهنه‌ها و عرصه‌های شهر تهران را مصوب کرد. از‌جمله اهداف این مصوبه، کنترل ساخت‌وسازها، کنترل گسترش افقی شهر، بهره‌وری بهینه از زمین، ایجاد ارزش‌افزوده در بافت‌های ناکارآمد، جلوگیری از پراکنده‌سازی بلندمرتبه در سطح شهر و هدایت آن به پهنه‌های مناسب بلندمرتبه بر اساس «ضوابط عام استقرار ساختمان‌های بلند در شهرهای ایران» مصوب آذرماه 1399 بوده است. مدیرعامل سازمان ملی زمین و مسکن و معاون وزیر راه و شهرسازی، نیز آبان‌ امسال از برنامه ساخت واحدهای نهضت ملی مسکن در ارتفاع، برای رفع کمبود زمین در برخی مناطق خبر داده است. هرچند ارسلان مالکی اعلام کرده ۳۷۱ هزار واحد در قالب مسکن ویلایی یا گروهی در خراسان جنوبی، یزد، اصفهان و... ساخته می‌شود اما در عین حال تصریح کرده در شهرهای شمالی، چنانچه تقاضا بیش از اراضی تأمین‌شده باشد، از ارتفاع و تراکم برای ساخت تعداد بیشتر واحد مسکونی استفاده می‌شود. با این حال، گزارش تحلیلی-‌راهبردی جامعه اندیشکده‌ها درباره «بلندمرتبه‌سازی در ایران» درباره سیاست شورای عالی شهرسازی و معماری که طبق قانون، بالاترین مرجع تصمیم‌گیری و سیاست‌گذاری شهرسازی و معماری کشور است، نشان می‌دهد ترویج بلندمرتبه‌سازی و توسعه عمودی، منطقی نیست و این اقدام نه‌تنها سبب ارتقای کیفیت سکونت در شهر نمی‌شود، بلکه موجب تنزل آن می‌شود. یکی از راهبردهای این پژوهش که در سال گذشته انجام شده، بازنگری در طرح آمایش سرزمین با توجه به وجود زمین کافی و مناسب در ایران و امکان گسترش افقی پایدار و ضابطه‌مند شهرها و سکونتگاه‌ها اعلام شده است. رواج بلندمرتبه‌سازی و توسعه عمودی شهرها با احداث آپارتمان‌‌های چندطبقه و برج‌‌ها، در حالی است که گزارش «پیامد‌های منفی مرتفع‌سازی و آپارتمان‌نشینی خانواده‌ها» توسط مرکز تحقیقات اسلامی مجلس از ۱۷ پیامد منفی مشترک درباره ارتباط بین آپارتمان‌نشینی و سلامت روان خبر می‌دهد. بر اساس پژوهش‌ها، درصد خودکشی در آپارتمان‌ها دو برابر خانه‌های ویلایی است.

 افقی‌سازی یا عمودی‌سازی؛ هزینه کدام‌یک بیشتر است؟

فارغ از پیامدهای نامطلوب اجتماعی و فرهنگی ساختمان‌های بلندمرتبه و برخلاف تصورات موجود که مرتفع‌سازی را راهکار کاهش هزینه احداث مسکن می‌داند، بسیاری از کارشناسان معتقدند توسعه افقی شهرها و ساخت مسکن یک‌طبقه‌ای، کم‌هزینه‌تر از واحدهای آپارتمانی است. نتایج بررسی‌ درباره مقایسه هزینه ساخت آپارتمان ۸۰متری با مسکن ویلایی، بیانگر کاهش هزینه 25‌درصدی افقی‌سازی به جای عمودی‌سازی است. افزایش مصالح ساختمانی، وجود مشاعات مانند راه‌پله و پارکینگ، داشتن آسانسور و نیز هزینه‌های صدور پروانه و تعرفه‌های نظام مهندسی در ساختمان‌های بلندمرتبه، هزینه‌های ساخت را افزایش می‌دهد. اگرچه در مسکن افقی یا ویلایی، هزینه زیرساخت نسبت به عمودی یا آپارتمان‌سازی افزایش می‌یابد اما هزینه ساخت به‌شدت کاهش پیدا می‌کند و سرجمع هزینه‌های زیرساخت و ساخت نشان می‌دهد یک‌سوم هزینه‌ها به نفع متقاضیان مسکن ویلایی است. بنابراین با احداث خانه‌های ویلایی در طرح نهضت ملی مسکن، با کاهش هزینه بین 20 تا 30 درصد مواجه هستیم. علاوه بر این، افزایش مدت‌زمان ساخت پروژه‌های مسکونی بلندمرتبه در شرایط تورمی کنونی که پیامد آن رشد قیمت تمام‌شده مسکن و صف طولانی اعتراضات، شکایات و پرونده‌های حقوقی است، از مشکلات ساختمان‌های مرتفع است. بنابراین فرضیه هزینه کمتر برای بلندمرتبه‌سازی، نگاه نادرستی است که برخی افراد و حتی کارشناسان به آن دامن می‌زنند. در نتیجه، توسعه مسکن افقی به صورت ویلا یا دوطبقه، موجب کاهش هزینه‌ خانوارها در حوزه‌های اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی می‌شود. در این زمینه، برخی صاحب‌نظران، چالش تأمین زمین را مانع افقی‌سازی شهرها می‌دانند. در این رابطه، حمید آرامی، دبیر کارگروه عمران و شهرسازی مرکز تحقیقات مجلس معتقد است طبق بررسی‌ها، سهم زمین از قیمت مسکن حدود ۶۰ درصد است و با توسعه افقی و افزودن اراضی به محدوده شهرها، قیمت آن قابل کنترل است و با عرضه زمین کافی به بازار، تعادل برقرار می‌شود. به گفته وی، اگر طبق سرانه‌های آیین‌نامه شورای عالی شهرسازی و معماری، به ازای هر نفر، ۱۰۶ مترمربع فضا برای کاربری‌های غیرمسکونی و برای هر خانوار حتی هزار مترمربع مساحت به منظور احداث مسکن لحاظ شود، سطح مورد نیاز برای 85 میلیون نفر جمعیت، فقط دو درصد مساحت کشور است. این اظهارات نشان می‌دهد کمبود زمین هم فرضیه نادرستی است و مسئله اصلی، مدیریت عرضه زمین به متقاضیان است.

 مسکن ویلایی یا آپارتمانی؛ سرعت ساخت کدام‌یک بیشتر است؟

نکته دیگر، سرعت احداث مسکن است؛ همان موضوعی که مهم‌ترین چالش دولت در دو سال و نیم گذشته در این حوزه بوده است. علاوه بر وعده دولت سیزدهم درباره ساخت سالانه یک میلیون مسکن، ماده یک قانون جهش تولید مسکن مصوب مرداد‌ 1400 مجلس نیز دولت را موظف کرده «در چهار سال نخست اجرای این قانون، سالانه به طور متوسط حداقل یک میلیون واحد مسکونی» که نیاز سالانه مسکن برای متقاضیان واجد شرایط است، عرضه و تأمین کند. همچنین طبق سرشماری نفوس و مسکن در سال 1395، برای رسیدن به نقطه مطلوب در بازار مسکن تا سال 1405، باید هر سال یک میلیون واحد مسکونی در کشور ساخته شود. با این توصیف، دولت برای تحقق الزامات قانونی و عمل به وعده مسکنی خود، باید روزانه حدود دوهزار‌و 740 و ماهانه تقریبا 83‌هزار‌و 300 واحد مسکونی بسازد؛ اتفاقی که عملا طی دو سال و نیم گذشته رخ نداده و البته در دولت‌های گذشته هم شاهد آن نبوده‌ایم. میانگین ساخت مسکن در طول دهه 1390، حدودا سالانه 300 هزار مسکن، یعنی کمتر از یک‌سوم نیاز کشور بوده و تنها در دولت‌های نهم و دهم با توجه به اجرای پروژه مسکن مهر، بعضا به بیش از 600 هزار واحد مسکونی در سال رسیده است. کارشناسان معتقدند موفقیت طرح نهضت ملی مسکن و اجرای قانون جهش تولید مسکن، برای تسریع ساخت واحدهای مسکونی و خانه‌دارشدن سریع‌تر مردم، در گرو اجرای سیاست افقی‌سازی شهرهاست؛ همان راهبردی که دولت به درستی اتخاذ کرده اما هنوز در اجرا، توفیق لازم را نداشته و بلندمرتبه‌سازی یکی از سرعت‌گیرها و موانع تسریع در تولید مسکن طی این سال‌ها بوده‌ است. به گفته فعالان حوزه ساخت‌وساز، وقتی منازل مسکونی به‌صورت حیاط‌دار و یک‌طبقه ساخته می‌شود، سرعت ساخت آن 

به مراتب از آپارتمان‌سازی بالاتر است. به تعبیر دیگر، مهم‌ترین ویژگی مثبت خانه‌های ویلایی، مدت‌زمان ساخت است که به جای صرف حداقل دو سال برای آپارتمان، طی شش ماه احداث می‌شود و روش خوبی برای سکونت سریع‌تر است. اقبال شاکری، عضو کمیسیون عمران مجلس نیز معتقد است تجربه دنیا از توسعه افقی شهرها موفق بوده است. به گفته وی، با تجمیع اراضی دولتی، خودمالکی و نوسازی بافت‌های فرسوده،۷۰ تا ۸۰ درصد زمین‌های مورد نیاز برای ساخت مسکن تأمین می‌شود و نباید سراغ تجربیات شکست‌خورده قبلی که طی ۱۴ سال هنوز تکمیل نشده‌اند، برویم.

 تعلل جایز نیست

جدال بین بلندمرتبه‌سازی و مسکن ویلایی در حالی است که با وجود تکذیب تراکم‌فروشی توسط علیرضا زاکانی، شهردار تهران و البته تأکید بر اینکه بلندمرتبه‌سازی در تهران ممنوع نیست، مصطفی میرسلیم اوایل سال جاری از شهرفروشی در پایتخت انتقاد کرده است. وی معتقد است عدم ساماندهی بر مبنای معیار‌های مهندسی شهرسازی، شدیدتر از گذشته ادامه یافته و ارجاع ۴۰۰ پرونده به کمیسیون ماده ۵ به منظور تغییر کاربری، تراکم‌فروشی و بلندمرتبه‌سازی، از شواهد آن است. پیروز حناچی، شهردار سابق تهران نیز معتقد است افزایش میزان وابستگی مدیریت شهری به درآمدهای شهرسازی از زیر 50 درصد به بالای 

۷۵ درصد، اعم از مستقیم و غیرمستقیم و قانونی و غیرقانونی، در بودجه خودش را نشان می‌دهد و صدای آن بعدها در‌خواهد آمد. بر این اساس، در شهر‌هایی که در طرح جامع آن، مسکن یک‌طبقه یا دوطبقه مطرح شده، با واگذاری زمین و سرعت بالای ساخت می‌توان تولید واحدهای مسکونی را افزایش داد. طبق آمارهای اعلام‌شده توسط فرزانه صادق مالواجرد، معاون سابق شهرسازی و معماری وزارت راه و شهرسازی در اواخر سال گذشته، از بین هزار‌و 442 شهر، حدود هزارو 220 شهر برای ساخت مسکن ویلایی و زیر دو‌طبقه، واجد شرایط اعلام شده‌اند. اکنون که به اعتقاد کارشناسان، افقی‌سازی و مسکن ویلایی در مقایسه با عمودی‌سازی و ساخت آپارتمان‌های چندطبقه، کاهش هزینه 30‌درصدی را به همراه دارد و سرعت ساخت را به‌شدت افزایش می‌دهد و اتفاقا سیاست‌ دولت سیزدهم نیز احداث مسکن یک‌طبقه‌ای خصوصا در شهرهای کوچک‌تر با اراضی وسیع‌تر است، درنگ و استخاره جایز نیست. واگذاری زمین و تسهیل‌کردن ارائه تسهیلات بانکی، طی کمتر از یک سال و نیم باقی‌مانده از عمر دولت، برای شتاب تولید و عرضه مسکن، اولویتی مهم و فوری است.