باغ‌کُشی

زینب خدایی: تهرانی که امروز در آن زندگی می‌کنیم، هیچ شباهتی به شهری که روزی «باغ‌شهر» بود، ندارد. در تمام طول تاریخی که بر این شهر گذشته، باغ‌ها از عناصر برسازنده هویت تهران بودند. اما حالا با چند دهه بی‌تدبیری در قانون‌گذاری، که دست‌کمی هم از شهرکشی نداشته، تهران به شهر بی‌هویتی بدل شده است که نه‌تنها چیزی از باغ‌های آن باقی نمانده بلکه پیامدهای تخریب‌های گسترده‌، راه تنفس شهر را نیز بسته‌ است. اوایل دهه ۶۰، تهران بیش از 14 هزار هکتار باغ و اراضی مشجر داشت. طرح ساماندهی باغات و اراضی مزروعی شهر تهران که در سال 89 انجام شد، نشان داد که مساحت باغات در شهر تهران از 14 هزارو 167 هکتار در سال 68 به 10 هزار و 286 هکتار در سال 81 کاهش پیدا کرده است. به عبارتی چهار هزارو 200 هکتار از باغ‌های تهران تنها در دهه 70 از بین رفت اما این تمام ماجرای قصه پرغصه نابودی باغ‌های تهران نبود و سال‌های بعد نیز زیر سایه طرح جامع شهر که با تعیین محدوده شهری و گران‌کردن زمین‌های داخل محدوده، در حکم سند تخریب قانونی باغ‌های تهران عمل کرد، تهران وضعیت اسفناک‌تری را تجربه کرد. تا جایی که امروز، بنا به گفته رئیس کمیته محیط زیست شورای شهر تهران، از گستره 730 کیلومتر مربعی تهران، تنها حدود هزارو700 هکتار، معادل دو درصد از این شهر را باغات و اراضی مشجر تشکیل می‌دهند.

‌نقطه  آغاز   ماجرا

معمولا وقتی سخن از چرایی شیب تند تخریب باغ‌های تهران به میان می‌آید، ماجرا از سطرهای میانی آغاز می‌شود. از اینجا که چالش حفظ و جلوگیری از تخریب باغات در تهران به دلیل پیچیدگی تعارض منافع بخش عمومی (منفعت جامعه و شهر) برای حفظ باغ‌ها و بخش خصوصی (منفعت مالکان باغ‌ها) در جهت تغییر کاربری و تبدیل باغ به زمین برای افزایش ارزش‌افزوده حاصل از آن عنوان می‌شود. به این معنا که چون حفظ و توسعه باغ‌ها در مقایسه با ساخت‌وساز در زمین‌های مسکونی، هیچ ارزش افزوده‌ای برای صاحبان باغ‌ها ندارد، مالکان ترجیح می‌دهند برای حفظ عایدی اراضی‌شان یا مجوز ساخت خانه‌باغ و برج‌باغ بگیرند یا با خشکاندن باغ‌ها، تغییر کاربری دهند. اما نکته اساسی اینجاست که تمایل مالکان باغ‌ها به ساخت‌وساز یا تغییر کاربری، نه علت اولیه تخریب باغ‌ها بلکه خود معلول گران‌شدن زمین‌های شهری به دنبال تعیین محدوده شهر است. به زبان ساده‌تر ردپای علت اساسی تخریب باغ‌های تهران را باید در طرح جامعی جست‌وجو کرد که با تعیین خطی فرضی به دور شهر، عرضه زمین را محدود کرد و به دنبال افزایش تقاضا، باعث افزایش قیمت زمین‌های درون‌شهری شد. این افزایش ارزش زمین و فاصله قیمتی ایجادشده بین ارزش زمین و باغ نیز انگیزه مالکان باغ‌ها برای حفاظت از این اراضی را از بین برد. همین مسئله ارزش بالای زمین و بازار پرسود ساخت‌وساز نشان می‌دهد که چرا با وجود تصویب مجموعه قابل‌توجهی از قوانین، ضوابط و مقررات، روند تخریب باغ‌ها و ساختمان‌سازی شدت بیشتری به خود گرفته است؛ رویکردهایی که طی دهه‌های اخیر و مخصوصا در بازه‌های زمانی 1381- 1357 و 1396-1382 (یعنی پیش از مصوبه خانه‌باغ) مبنای عمل مدیران شهری قرار گرفت، بیش از آنکه ناظر به کاهش قیمت زمین باشند یا حتی رفع عادلانه تعارض منافع مالکان و حفظ باغات شهر را هدف قرار داده باشند، در عمل زمینه منفعت‌طلبی ذی‌نفعان و سودجویان را فراهم کرده و باعث تخریب بیش از 70 درصد باغ‌های شهر تهران شدند.

‌قوانین  غیراصولی  در  خدمت  نابودی  باغ‌ها

تا سال 1345 سیاست تفکیک زمین و تعیین نوع استفاده از آن در اختیار مالک بود. در سال 1345 با الحاق مواد 98، 99 و 101 به قانون شهرداری، به شهرداری‌ها اختیار داده شد تا نحوه استفاده از زمین را در داخل محدوده شهر تعیین کنند. ارزش بالای زمین و منافع سرشار در ساخت‌وساز موجب می‌شد تا سودجویان از هر فرصتی برای تفکیک و تخریب فضای سبز و باغ‌های واقع در محدوده شهرها استفاده کنند. با‌این‌حال در این زمان ساخت‌وساز در باغ‌ها بسیار محدود بود. به طوری که دو طبقه و در هر طبقه 7.5 درصد سطح اشغال باغ، امکان احداث بنا وجود داشت. همین مسئله چالشی شد که بعدها با توجیه توجه به حقوق مالکان، منجر به مصوبه برج‌باغ شد. بهمن سال 1382 یک لایحه با امضای شهردار وقت، محمود احمدی‌نژاد به شورای شهر تهران ارسال شد که طبق آن مالکان باغ‌های تهران برای حفظ عواید اراضی‌شان می‌توانستند در سطح اشغال 30 درصد از باغ خود اقدام به ساخت برج‌‌‌باغ کنند. تراکم ساختمانی مجاز نیز 9 طبقه تعیین شده بود که بعدها به 12 طبقه هم رسید. این مصوبه تا سال 86 اجرا شد و بعد در همان سال با ابلاغ طرح جامع جدید تهران و دستور‌العمل ماده 14 قانون زمین شهری تهران، ضابطه برج‌باغ شکل قانونی پیدا کرد و تا سال 1396 تعداد 283 باغ به مساحت 127 هکتار از باغ‌های تهران ذیل همین مصوبه قانونی نابود شد. البته برای درک نتایج مصوبه موسوم به برج‌باغ نیازی به آمار و ارقام نداریم. اگر نگاهی به تصاویر ماهواره‌ای حدفاصل سال‌های 1382 تا 1396 بیندازیم به‌وضوح می‌بینیم که بیشتر نقاط سبز شهر به لکه‌های خاکستری تبدیل شدند. درنهایت این مصوبه در اواخر سال 96 توسط شورای پنجم باطل و نسخه جایگزین تحت عنوان مصوبه «خانه‌‌‌باغ» در سال 1398 توسط شورای عالی شهرسازی و معماری تصویب شد و مبنای عمل قرار گرفت. براساس مصوبه جدید مقرر شد که سطح اشغال 15 درصد و تراکم نهایتا چهار طبقه باشد. با وجود اجرای تمام این مصوبات و قوانین اما آنچه درحال‌حاضر برای تهران باقی مانده، نه آثار حفاظت و توسعه باغ‌ها، بلکه تنها 6 هزار و 183 قطعه باغ، معادل سه‌‌‌هزارم کل قطعات ملکی شهر است که نشان می‌دهد این قوانین، تنها در سرعت‌بخشی به نابودی باغ‌های تهران موفق بودند!

‌طرح  جامع تهران سند  قانونی تخریب  باغ‌ها؟

«طرح جامع تهران اوج سند قانونی‌کردن تخلف در تهران بود». این گزاره در نشست «حفاظت از باغات تهران» که اخیرا برگزار شده بود، گفته شد. امیر منصوری رئیس پژوهشکده نظر و استاد دانشگاه تهران در ادامه این نشست گفته بود که گران‌‌شدن زمین شهری در خلأ قانونی باعث شد تا باغات از بین بروند و این یعنی با زمین‌خواری سازمان‌دهی‌شده مواجه‌ایم. منصوری همچنین اشاره کرده بود که از سال 82 به بعد تا به امروز قوانین ناقص و با اشکال نوشته شدند. از همین خلأ کسانی که ذی‌نفوذ هستند، امکان سوءاستفاده از این حفره‌های قانونی را داشتند اما در این بین جلوی کسانی که دستشان به جایی بند نیست گرفته می‌شود. این قوانین، تبعیض‌آمیز و تفسیرپذیرند و به نظر می‌رسد کسانی عامدانه آن را ناقص گذاشته‌اند تا بعدها به استناد آن در مقاطعی که منفعت دارند، بتوانند باغات را خشک کنند.

امیر منصوری، استاد دانشگاه تهران در توضیح علل شیب تند تخریب باغ‌های تهران به «شرق» می‌گوید که اگر امروز شاهد ازبین‌رفتن بیش از دوسوم باغ‌های شهر تهران هستیم به این خاطر است که تمام قوانین وضع‌شده در سال‌های اخیر در بی‌تدبیری انجام شده است. دو علت اصلی شیب تند تخریب باغ‌های تهران در سال‌های اخیر «زمین‌خواری سازمان‌دهی‌شده» و «ضعف قانون‌گذاری و بی‌تدبیری دولت در وضع قانونی عادلانه» برای حفاظت از باغ‌های سطح شهر بوده است. به عبارتی افزایش ارزش زمین‌ ناشی از تعیین محدوده شهری در طرح‌های جامع، در کنار قوانینی مثل خانه‌باغ و برج‌باغ -که قوانینی غیرواقع‌گرا بودند- دست به دست هم دادند تا تخریب باغ‌های تهران به صورت قانونی شیب تندتری به خود بگیرد.

‌رشد قیمت زمین عامل نابودی باغ‌های تهران

رئیس پژوهشکده نظر همچنین توضیح می‌دهد: باغ تا وقتی باغ است از لحاظ اقتصادی ارزش کمی دارد و به محض اینکه به زمین با کاربری مسکونی تبدیل می‌شود، ارزش آن بیش از ۵۰ برابر می‌شود. این مسئله ریشه در علت ارزشمند‌شدن زمین شهری دارد که ناشی از تعیین محدوده در طرح‌های جامع و تقسیم زمین‌های شهر در خارج و داخل محدوده شهری است. درواقع دولت با قدرتی که دارد مانع از ساخت‌وساز در خارج از محدوده تعیین‌شده شهر می‌شود. بنابراین هرکسی که بخواهد فعالیت اقتصادی یا حتی خانه‌ای داشته باشد مجبور است داخل محدوده شهر سکونت کند. با چنین رویکردی، طبیعتا افزایش جمعیت و مهاجرت به شهرها، تقاضای سکونت در داخل محدوده شهر را به‌طور معناداری افزایش می‌دهد و درحالی‌که زمین‌های خارج محدوده قیمت چندانی ندارند، قیمت زمین در داخل محدوده روز به روز بالاتر می‌رود. به عبارتی محدودیت ناشی از طرح جامع به شکل قانونی زمین را گران می‌کند! او ادامه می‌دهد: در چنین وضعیتی پای تعارض منافع مالکان باغ‌ها با منفعت عمومی جامعه و شهر که در حفظ باغ‌های شهر است، به ماجرا باز می‌شود. وقتی مالک باغی می‌بیند قانون، قیمت زمین همسایه را 100 برابر کرده است، اما ارزش باغ او همان است که بود، باغ را تخریب می‌کند و برج می‌سازد و از سود ناشی از محدودیت زمین در شهر بهره‌مند می‌شود. با این نگاه تلاش صاحبان باغ‌ها برای خشکاندن باغ‌‌شان توجیه اقتصادی دارد اما در مقابل این دولت است که باید این وضعیت را مدیریت کند و هزینه رفع تعارض منافع صاحبان باغ‌ها را بپردازد. منصوری با تأکید بر نقش شهرداری و دولت به عنوان متولیان مصلحت عمومی جامعه تأکید می‌کند: آنچه در واقعیت اتفاق می‌افتد، این است که دولت حقوق مالکان باغ‌ها را نادیده می‌گیرد و به دنبال آن شبکه‌های زمین‌خواری تشکیل می‌شود. مالک باغ در همکاری با یک باند و مافیای فساد که بتواند باغ را به زمین غیرباغ تبدیل کند، با ارزش افزوده نجومی، قیمت زمین باغ را صدها برابر می‌کند و برای این کار هم با نفوذ در سیستم‌های اجرائی یا شهری، با خرج‌کردن نصف سود، به راحتی بر تصمیم افراد و نهادهای تصمیم‌گیرنده تأثیر می‌گذارد. وقتی عضو شورای شهر می‌‌گوید یک پرونده باغ سه‌هزار متری گم شده، چه معنایی دارد؟ پرونده که گم نمی‌شود. پرونده را پنهان کرده‌اند. آن هم نه یک فرد معمولی، یک فرد مؤثر این کار را کرده است. وقتی این مسئله در تلویزیون گفته می‌شود، به این معناست که در سیستم شهردار و معاون شهردار و بازرسی و حراست و... در جریان قرار گرفته‌اند اما کسی پاسخی شفاف نداده و نهایتا عضو شورای شهر مستأصل شده و این موضوع را در تلویزیون مطرح می‌کند. در همین یک پرونده ارزش افزوده و سود تخمین زده‌ شده حدود دو هزار میلیارد تومان برآورد شده است. در واقع اتفاقی که می‌افتد این است که ملاکین از بی‌تدبیری قانون‌گذار و ضعف قانون و فساد حاکم در دستگاه‌های تصمیم‌گیر شهری دولتی بهره می‌برند و چراغ‌خاموش باغ‌ها را به زمین مسکونی تغییر کاربری می‌دهند یا مجوز برج‌سازی و تراکم‌افزایی می‌گیرند.