ساخت‌وساز کم شد، وابستگی نه
بررسی ۱۳ سال درآمدهای شهرداری تهران؛ کاهش ۶۴ درصدی پروانه‌های ساختمانی و وابستگی ۴۲ درصدی منابع لایحه بودجه ۱۴۰۴ به ساخت‌وساز
تعداد پروانه‌های ساختمانی تهران طی ۱۲ سال، ۶۴ درصد کاهش یافته، اما شهرداری همچنان بخش بزرگی از هزینه‌های پایتخت را از محل ساخت‌وساز تأمین می‌کند. پژوهش مرکز مطالعات و برنامه‌ریزی شهر تهران نشان می‌دهد این وابستگی، بودجه شهرداری را در برابر رکود مسکن آسیب‌پذیر کرده و افزایش تراکم نیز می‌تواند هزینه‌های تازه‌ای به شهر تحمیل کند.
به گزارش گروه رسانه‌ای شرق،
شرق: تعداد پروانه‌های ساختمانی تهران طی ۱۲ سال، ۶۴ درصد کاهش یافته، اما شهرداری همچنان بخش بزرگی از هزینه‌های پایتخت را از محل ساخت‌وساز تأمین می‌کند. پژوهش مرکز مطالعات و برنامه‌ریزی شهر تهران نشان می‌دهد این وابستگی، بودجه شهرداری را در برابر رکود مسکن آسیب‌پذیر کرده و افزایش تراکم نیز می‌تواند هزینه‌های تازه‌ای به شهر تحمیل کند.
شهرداری تهران در سال ۱۴۰۲ از عوارض ساخت‌وساز و تراکم، ۷۲هزار‌و ۴۰۰ میلیارد تومان درآمد داشته است؛ نزدیک به ۱۰ برابر درآمد هفتهزارو ۳۰۰ میلیارد تومانی عوارض نوسازی و مستغلات. سهم شهرداری از مالیات بر ارزش‌افزوده نیز در همان سال ۲۸هزار‌و صد میلیارد تومان بوده است. این ارقام در پژوهشی با عنوان «ارائه مدل پویایی سیستم درآمدی شهرداری مبتنی بر پویایی بازار مسکن» آمده است؛ پژوهشی که حجت ایزدخواستی برای مرکز مطالعات و برنامه‌ریزی شهر تهران انجام داده و در آن، درآمدهای شهرداری، میزان ساخت‌وساز و روند بدهی‌های مدیریت شهری بررسی شده است.
یکی از نکات شایان توجه این پژوهش، افزایش درآمدهای ساختمانی با وجود رکود ساخت‌وساز است. در سال ۱۴۰۱ حدود شش‌هزارو ۴۰۰ پروانه ساختمانی در تهران صادر شد. این تعداد در سال ۱۴۰۲ به هفتهزارو ۴۰۰ مورد رسید؛ یعنی نزدیک به ۱۶ درصد افزایش. اما درآمد عوارض ساخت‌وساز و تراکم در همین مدت از ۴۰هزار‌و ۵۰۰ میلیارد تومان به ۷۲هزار‌و ۴۰۰ میلیارد تومان افزایش یافت و رشدی ۷۹درصدی داشت. به بیان ساده‌تر، درآمد ساختمانی شهرداری بسیار سریع‌تر از تعداد پروانه‌ها افزایش یافته است. پژوهش، افزایش مبالغ عوارض را یکی از دلایل این اختلاف می‌داند. آمارهای بلندمدت نیز از کاهش شدید ساخت‌وساز در تهران حکایت دارند. در سال ۱۳۹۱ حدود ۲۱ هزار پروانه ساختمانی صادر شده بود. این تعداد در سال ۱۳۹۴ به هشت‌هزارو ۳۰۰ مورد و در سال ۱۴۰۰ به پنج‌هزارو ۸۲۰ مورد رسید. در سال ۱۴۰۳ نیز با وجود افزایش نسبی صدور پروانه، تعداد مجوزها از هفتهزارو ۴۵۷ مورد فراتر نرفت؛ یعنی حدود ۶۴ درصد کمتر از سال ۱۳۹۱.
کاهش ساخت‌وساز در سال‌های گذشته با افزایش بدهی‌های شهرداری نیز همراه بوده است. بر اساس جدول پژوهش، بدهی شهرداری تهران از حدود هشت هزار میلیارد تومان در سال ۱۳۹۲، به ۲۲ هزار میلیارد تومان در سال ۱۳۹۴ و ۵۲ هزار میلیارد تومان در سال ۱۳۹۶ رسیده است. در همین دوره، تعداد پروانه‌های ساختمانی حدود ۴۶ درصد کاهش یافته، اما بدهی ثبت‌شده بیش از شش برابر شده است. البته پژوهش استقراض بانکی، سود تسهیلات و ضعف در ثبت و گزارش تعهدات مالی را نیز در افزایش بدهی‌ها مؤثر می‌داند. نکته مهم‌تر اینکه در برخی سال‌ها، گزارش‌های مالی شهرداری از مازاد بودجه حکایت داشته‌اند، اما بدهی‌ها همچنان افزایش یافته‌اند. بررسی ترکیب درآمدهای شهرداری از سال ۱۳۹۱ تا ۱۴۰۳ نشان می‌دهد سهم درآمدهای ناپایدار از ۶۸ درصد به ۴۱ درصد کاهش یافته و سهم درآمدهای پایدار از ۱۲ درصد به ۴۵ درصد رسیده است. با وجود این تغییر، شهرداری در لایحه بودجه ۱۴۰۴ همچنان حدود صد هزار میلیارد تومان از منابع خود، معادل ۴۲ درصد کل منابع را از محل توسعه شهر و عوارض مرتبط با ساخت‌وساز پیش‌بینی کرده بود. از این میزان، ۵۶ هزار میلیارد تومان به عوارض زیربنای مسکونی و ۳۸هزار‌و ۴۰۰ میلیارد تومان به عوارض زیربنای غیرمسکونی اختصاص داشت. این پژوهش پیامدهای این شیوه درآمدزایی را فراتر از مشکلات مالی شهرداری می‌داند. افزایش تراکم ساختمانی برای شهرداری درآمد ایجاد می‌کند، اما ساختمان‌ها و جمعیت جدید به خیابان، حمل‌ونقل عمومی، تأسیسات و خدمات بیشتری نیاز دارند. تأمین این خدمات هزینه دارد و بخشی از درآمد امروز ساخت‌وساز باید در سال‌های آینده صرف پاسخ‌گویی به همین نیازها شود. از طرف دیگر، وقتی بازار مسکن وارد رکود می‌شود، درآمد حاصل از پروانه‌های ساختمانی کاهش می‌یابد، اما هزینه‌های اداره شهر همچنان باقی می‌ماند. این مطالعات برای کاهش وابستگی بودجه به ساخت‌وساز، افزایش سهم عوارض مستمر ملکی، استفاده بهتر از دارایی‌های شهری و تقویت مالیات‌هایی مانند مالیات بر ارزش زمین، خانه‌های خالی و عایدی سرمایه را پیشنهاد کرده است. البته اجرای بخش مهمی از این پیشنهادها در اختیار شهرداری نیست و به تصمیم دولت، مجلس و دستگاه‌های مالیاتی نیاز دارد. داده‌های این مطالعه نشان می‌دهد که با وجود کاهش شدید تعداد پروانه‌های ساختمانی، ساخت‌وساز هنوز سهم بزرگی در تأمین منابع مالی پایتخت دارد. افزایش نرخ عوارض توانسته بخشی از کاهش فعالیت‌های ساختمانی را از نظر درآمد ریالی جبران کند، اما وابستگی شهرداری به بازاری که طی یک دهه گذشته بارها دچار رکود شده، همچنان پابرجاست. این شیوه تأمین مالی، هزینه اداره تهران را به ادامه ساخت‌وساز گره زده است.
برای اطلاع از آخرین اخبار و تحلیل‌ها به کانال شرق در «تلگرام» بپیوندید.
