تکلیف مستأجرانی که خانهشان در جنگ آسیب دیده چیست؟
یکی از موارد مناقشه بین مستأجران و مالکان واحدهای مسکونی که در جریان جنگ دچار آسیب شد، وضعیت سکونت این خانههاست. طبق قانون اگر بر اثر بمباران، واحد مسکونی قابل سکونت نباشد، از حالت انتفاع خارج شده و طرفین باید به شورای حل اختلاف مراجعه کنند. این وضعیت در شرایطی مثل سیل، زلزله، آتشسوزی و دیگر حوادث نیز مصداق دارد.
به گزارش گروه رسانهای شرق،
یکی از موارد مناقشه بین مستأجران و مالکان واحدهای مسکونی که در جریان جنگ دچار آسیب شد، وضعیت سکونت این خانههاست. طبق قانون اگر بر اثر بمباران، واحد مسکونی قابل سکونت نباشد، از حالت انتفاع خارج شده و طرفین باید به شورای حل اختلاف مراجعه کنند. این وضعیت در شرایطی مثل سیل، زلزله، آتشسوزی و دیگر حوادث نیز مصداق دارد.
به گزارش ایسنا، وزارت راه و شهرسازی با همکاری بنیاد مسکن وظیفه بازسازی را در استانها بر عهده گرفت. در شهر تهران نیز شهرداری این مسئولیت را متقبل شد. در تهران به هر خانوار آسیبدیده از جنگ، دو میلیارد تومان و در سایر شهرها بین ۳۰۰ تا ۷۰۰ میلیارد تومان کمک ودیعه اجاره مسکن مدنظر قرار گرفت، اما سؤال این است که قانون چه تمهیداتی را برای قراردادهای مسکن در شرایط بحران در نظر گرفته است؟ واقعیت این است که قانونی مجزا از شرایط عادی برای قراردادهای مسکن و اجارهبها وجود ندارد. بنابراین موجر و مستأجر باید در شرایط جنگی به تعهدات خود در قبال یکدیگر عمل کنند.
این در حالی است که با نزدیکشدن به فصل جابهجایی مستأجران، بسیاری از هموطنان نگران تمدید اجاره خانه در شرایط جنگی هستند. برخی تعهدات مثل پرداخت بهموقع اجارهبها، زمان تخلیه، پرداخت ودیعه یا تأخیر تأدیه معمولا جزء بدیهیترین اصول یک قرارداد است که تعدی هریک از متعاملان میتواند به فسخ قرارداد و حتی پرداخت خسارت منجر شود.
قانون اجاره درباره شرایطی که موجر میتواند اقدام به تخلیه ملک اجارهدادهشده کند، موادی را پیشبینی کرده است. این مواد غالبا در قوانین مختلفی نظیر قانون مدنی و قانون موجر و مستأجر سال ۵۶، ۶۲ و ۷۶ آمده است. مهمترین و رایجترین شرایط تخلیه ملک در شرایط عادی عبارتاند از: بیش از سه ماه از مهلت پرداخت اجارهبها توسط مستأجر گذشته باشد و ایشان هیچگونه مبلغی به موجر پرداخت ننموده باشد. مستأجر اقدام به استفاده غیرمشروع از ملک مورد اجاره نماید. مستأجر عین مستأجره را به شخص دیگری منتقل نموده باشد. علیرغم اتمام مدتزمان قرارداد اجاره، مستأجر همچنان به تصرف ملک ادامه دهد.
تورج سرباز، عضو هیئتمدیره اتحادیه مشاوران املاک، با اشاره به تعهدات موجر و مستأجر گفت: انتظار میرفت وزارت راه و شهرسازی یا دیگر دستگاههای مرتبط در شرایط جنگی با تشکیل ستاد بحران، بستههای حمایتی درباره بازار اجاره ارائه دهند، اما نه در جنگ ۱۲روزه و نه در جنگ ۴۰روزه مصوبه یا بخشنامهای درباره بازار اجاره در شرایط اضطرار اعلام نشد. سرباز یکی از موارد مناقشه بین مستأجران با مالکان را آسیبدیدن واحدهای مسکونی در جریان جنگ دانست و گفت: اگر بر اثر بمباران واحد مسکونی قابل سکونت نباشد، از حالت انتفاع خارج شده و طرفین باید به شورای حل اختلاف مراجعه کنند. این وضعیت در شرایطی مثل سیل، زلزله، آتشسوزی و دیگر حوادث نیز مصداق دارد.
او ادامه داد: اگر عیوب حادث شود، شرط فاسخ ایجاد میشود و موجر باید عیوب را برطرف کند. در غیر این صورت حق دریافت اجارهبها را ندارد. مستأجر باید درباره رفع عیوب عین مستأجره، پیامک یا اظهارنامه رسمی از طریق دفاتر الکترونیک قضائی به موجر ارائه دهد. راه دیگر این است که «ارش» (مابهالتفاوت جنس سالم و معیوب) را بگیرد که این مورد نیز بستگی به توافق موجر و مستأجر دارد. این کارشناس حقوق ملکی با بیان اینکه دریافت ارش شرایط متنوعی دارد گفت: به طور مثال اگر مالک عیوب را برطرف نکند و مستأجر بر اساس آن عیوب زندگی کند، تعیین خسارت صورت میگیرد. حالت دوم این است که موجر به مستأجر میگوید عیوب را خودت رفع کن و هزینه آن را محاسبه میکنم. تعیین هزینه رفع این عیوب نیز توسط شورای حل اختلاف انجام میشود.
او تصریح کرد: اجارهبها در قراردادهای اجاره به قوت خود باقی است مگر اینکه عیبی در واحد مسکونی حادث شده باشد. مثلا بر اثر اصابت موشک، دیوار ریخته یا در و شیشه شکسته است. در این شرایط مستأجر باید از طریق شورای حل اختلاف در قالب اظهارنامه و تقاضای کارشناسی تأمین دلیل بزند. بعد از اینکه تأمین دلیل زد و کارشناس تأیید کرد، باید نسبت به عیوب عین مستأجره را طلب کند. اگر انجام نشد میتواند حق فسخ قرارداد را مطالبه کند.
سرباز درباره زمان اتمام قرارداد نیز گفت: زمان اتمام قرارداد طبیعتا قرارداد فسخ میشود و مستأجر میتواند ودیعه را پس بگیرد. مالک باید درباره اعلام زمان تخلیه اظهارنامه بدهد، در غیر این صورت قرارداد ادامه پیدا میکند و مالک نمیتواند تقاضای اجارهبهای اضافه داشته باشد. ممکن است در مواردی هم قرارداد تمام شده باشد اما هیچکدام به یکدیگر مراجعه نکنند و مستأجر، اجاره مثل قبل بپردازد. در این شرایط تا زمانی که موجر اظهارنامه ندهد، قرارداد به قوت خود ادامه پیدا میکند.
او با اشاره به این موضوع که بعضا عنوان میشود باید مالک و مستأجر چند ماه یا چند هفته قبل از اتمام قرارداد درباره تصمیم برای ادامه یا فسخ اجارهنامه اطلاع دهند، گفت: چنین موضوعی برای قانون ملاک نیست و صرفا زمان اتمام قرارداد، ملاک عمل است. مگر اینکه وجه التزامی در قرارداد ثبت شده باشد. در حالت معمولی، قانون زمان فسخ قرارداد را ملاک قرار میدهد.
