مسکن؛ گرفتار سقوط سرمایه‌گذاری

به گزارش گروه رسانه‌ای شرق،

شرق: کاهش مداوم صدور پروانه‌های ساختمانی، نگرانی کارشناسان را برای بازار مسکن به دنبال داشته است. تازه‌ترین گزارش مرکز آمار ایران نشان می‌دهد صدور پروانه‌های ساختمانی در تهران و دیگر شهرهای کشور در بهار ۱۴۰۴ با کاهش قابل توجهی روبه‌رو شده است. در فصل بهار امسال تنها هزار و 332 پروانه احداث بنا توسط شهرداری تهران صادر شده است که نسبت به زمستان سال گذشته ۳۵.۱ درصد و در مقایسه با بهار ۱۴۰۳ حدود ۱۸.۹ درصد کاهش دارد.

این افت شدید، روند ساخت‌وساز را در پایتخت به شکل محسوسی کند کرده است. کاهش صدور پروانه‌ها مستقیم بر تعداد واحدهای مسکونی پیش‌بینی‌شده اثر گذاشته است. در تهران، تعداد واحدهای پیش‌بینی‌شده در پروانه‌ها به ۱۱ هزار واحد رسیده که نسبت به زمستان ۳۴ درصد و نسبت به بهار سال گذشته بیش از ۱۰ درصد کاهش داشته است. مساحت زیربنا هم نزدیک به ۴۰ درصد کاهش یافته است. روند نزولی صدور پروانه‌ها تنها محدود به تهران نیست؛ در کل کشور، این آمار نسبت به سال گذشته حدود ۲۳ درصد کاهش یافته است. رسول قربان‌نژاد، کارشناس ارشد صنعت ساختمان، علت این رکود را ترکیبی از افزایش هزینه‌های ساخت، گرانی زمین، افت تقاضا و مشکلات تأمین مالی پروژه‌ها عنوان می‌کند که شرایط بازار مسکن را بیش از پیش به چالش کشیده است.

 بازار مسکن پیش‌بینی‌ناپذیر شده است

افت مداوم صدور پروانه‌های ساختمانی و از آن سو تورم نهاده‌های ساختمانی که در مقاطعی بیش از نرخ تورم عمومی بوده و سقوط قدرت خرید، زنگ خطر را برای بازار مسکن به صدا درآورده است. رسول قربان‌نژاد، کارشناس ارشد صنعت ساختمان، به «شرق» توضیح می‌دهد که «به طور کلی، صنعت ساختمان متأثر از فضای اقتصاد کلان کشور است و نه‌تنها این بخش که سایر صنایع و واحدهای تولیدی را با چالش‌های متعدد روبه‌رو کرده است اما مسکن به عنوان یکی از بزرگ‌ترین بخش‌های اقتصاد کشور، تحت تأثیر زنجیره‌ای از مشکلات صنایع مختلف قرار دارد.

به عنوان نمونه، صنعت سیمان در فصول مختلف با کمبود تولید مواجه می‌شود، به ویژه در فصل تابستان که جهش و نوسانات قیمت سیمان مشهود است. سایر نهاده‌های ساختمانی مانند بتن و متعلقات آن و همچنین فولاد با مشکلات مشابهی روبه‌رو هستند و در مجموع صنعت ساختمان در تمام زنجیره تولید با مشکل مواجه شده است». او در ادامه تأکید می‌کند که طیف وسیعی از اشتباهات سیاست‌گذاری، گریبان صنعت ساختمان را گرفته است؛ از ناترازی انرژی و به مشکل خوردن تولید مصالح ساختمانی تا قیمت‌گذاری دستوری و عقب‌ماندگی تکنولوژیک و... همه و همه تولید مصالح ساختمانی را با مشکلات مختلف مواجه کرده است. به گفته این کارشناس «صنعت ساختمان در گذشته دچار سیکل‌های رونق و رکود بوده است که معمولا دوره‌های رکودی به صورت دو سال رونق و دو سال رکود ادامه داشته و قابل پیش‌بینی بود.

اما از سال‌های ۱۳۹۶ و ۱۳۹۷ به بعد این روند تغییر کرده و از سال ۱۳۹۸ بازار به صورت بنیادین دگرگون شده است. جهش‌های متوالی نرخ دلار باعث پوست‌اندازی بازار شده و تحلیل سنتی بازار مسکن غیرممکن شده است و در حال حاضر تنها تحلیل باید دینامیک و در لحظه انجام شود اما در گذشته، پارامترهای محدودی بر اقتصاد و بازار مسکن تأثیرگذار بودند و نرخ ارز به عنوان پیشران اصلی بازار مسکن عمل می‌کرد». قربان‌نژاد ادامه می‌دهد: «بازار مسکن به دلیل تورم، دچار جهش‌های متعدد قیمت‌ شده است و فشارهای قیمتی باعث افزایش هزینه نهادهای ساختمانی شده و این موضوع به نوبه خود موجب افزایش قیمت تمام‌شده مسکن می‌شود. در مقابل، تقاضای فشرده و ناگهانی به بازار وارد می‌شود و در شرایط کاهش عرضه، این امر موجب افزایش شدید قیمت‌ها می‌شود.

 در سال‌های اخیر شاهد جمع‌شدگی عرضه بوده‌ایم؛ به طوری که تعداد معاملات در شهر تهران به حدود سه هزار و 500 معامله در ماه رسیده در حالی که سال گذشته این رقم تقریبا دو برابر و حدود شش هزار و ۵۰۰ معامله بوده است». او تأکید می‌کند: «علل این وضعیت را می‌توان در ریسک‌های سیاسی، ریسک‌های منطقه‌ای و کاهش اعتماد مردم به سرمایه‌گذاری بلندمدت جست‌وجو کرد. در بازه میان‌مدت، سرمایه‌ها به‌صورت ذاتی به سمت بازارهایی حرکت کرده‌اند که از نقدشوندگی بالاتری برخوردار هستند. به‌عنوان نمونه، بازار ارز تا حد مشخصی توانسته پاسخ‌گو باشد. در بازار طلا نیز شاهد تحولات قابل توجهی هستیم، چه در سطح بین‌المللی و چه در سطح داخلی. تمامی این عوامل موجب شده اعداد و ارقام ایجادشده در بازارهای موازی و سودهایی که در این بازارها حاصل می‌شود، به نقطه‌ای برسد که سرمایه‌ها کم‌کم از این بازارها خارج شوند».

 سایه سنگین نااطمینانی بر سرمایه‌گذاری‌های ملکی

این کارشناس صنعت ساختمان همچنین به کاهش شدید صدور پروانه‌های ساختمانی اشاره کرده و می‌گوید: «سرمایه‌گذار هنگامی که با ریسک‌های بالای بازار و عدم قطعیت‌های فزاینده مواجه می‌شود، طبیعتا برای مدیریت این ریسک‌ها، از سرمایه‌گذاری‌های جسورانه پرهیز می‌کند و میزان سرمایه‌گذاری خود را با احتیاط کاهش می‌دهد. این رفتار، واکنشی طبیعی و منطقی در حوزه سرمایه‌گذاری است. در حال حاضر بازار مسکن نه تنها با چالش‌های عدیده در بخش تولید مواجه شده است که به دلیل سقوط قدرت خرید معاملات تقریبا  متوقف شده‌اند. 

در چنین شرایطی، تقاضای فعالی که می‌توانست وارد بخش سرمایه‌گذاری در مسکن شود، به دلیل از دست رفتن قدرت خرید به سمت بازار اجاره سوق پیدا کرده است و در نتیجه مستأجران هم زیر بار این فشار تورمی رفته‌اند». قربان‌نژاد با اشاره به افزایش طول انتظار خانه‌دارشدن ایرانیان می‌گوید: «چالش اینجاست که به دلیل افزایش تورم‌ شکاف بین نرخ درآمد و قیمت مسکن به صورت پیوسته صعودی است و این مسئله می‌تواند در نهایت به گسترش جمعیت افراد فاقد مسکن مناسب و حاشیه‌نشینی منجر شود». 

او همچنین به بوروکراسی فرسایشی اداری به عنوان یک چالش جدی صنعت ساخت‌وساز اشاره می‌کند و می‌گوید: «در شرایطی که نااطمینانی فزاینده شده، یکی از راهکارهای عملی کاهش دوره ساخت‌وساز است اما در حال حاضر، تقریبا یک‌چهارم زمان پروژه‌ها صرف اخذ پروانه و گرفتن پایان کار می‌شود، در حالی که در کشورهای منطقه این فرایند در مدت ۴۸ ساعت انجام می‌شود. بنابراین، نیازمند یک جراحی جسورانه برای مقررات‌زدایی و کاهش هزینه‌ها در بخش صدور  مجوزها هستیم».

این کارشناس ارشد مسکن به هزینه سنگینی که بوروکراسی اداری به هزینه ساخت مسکن تحمیل می‌کند اشاره کرده و می‌گوید: «در پروژه‌های معمولی، حدود یک‌پنجم تا یک‌ششم هزینه کل مربوط به هزینه جواز است که در مناطق مرکزی شهر این رقم ممکن است تا یک‌سوم کل هزینه‌ها نیز برسد. در صورت افزایش تراکم‌ها نیز باید مقرراتی وجود داشته باشد که از بروز رانت و مجوزهای ویژه جلوگیری کند، چراکه اکنون مشاهده می‌شود ارتفاع ساختمان‌ها به صورت نامتوازن افزایش می‌یابد و یک نفر با استفاده از رانت‌های خاص اجازه ساخت ساختمان بلندتر را پیدا می‌کند. مهار این رانت‌ها باعث می‌شود زمینه امنی برای سرمایه‌گذاری فراهم شود و حتی در شرایط فعلی نیز سرمایه‌گذاران تمایل داشته باشند در بازار مسکن  سرمایه‌گذاری کنند». 

قربان‌نژاد در ادامه می‌گوید که قیمت زمین بخش قابل توجهی از هزینه تمام‌شده مسکن را به خود اختصاص می‌دهد و گاهی این سهم به 70 تا 80 درصد هزینه تمام‌شده مسکن در برخی مناطق می‌رسد و اگرچه عمده ساخت‌وساز مسکن در اختیار بخش خصوصی است اما مالکیت زمین به صورت عمده در اختیار دولت است و در سازوکار واگذاری زمین باید اصلاحات اساسی انجام شود. 

همچنین برای زمین در تملک بخش خصوصی به دلیل محدودبودن عرضه، تقاضا به شدت افزایش داشته؛ زیرا زمین کاهش یافته و تعداد خانه‌های کلنگی نیز به اصطلاح کمتر شده است. جذابیت سرمایه‌گذاری در این نوع املاک همچنان وجود دارد و به همین دلیل قیمت‌ها افزایش یافته است. در برخی مناطق، حدود ۸۰ درصد هزینه‌ها ممکن است مربوط به زمین باشد. این در شرایطی است که در سایر کشورها، دولت ممکن است زمین را به صورت رایگان در اختیار سازندگان قرار دهد، اما در کشور ما این‌گونه نیست». 

او همچنین می‌گوید: «در کشورهای منطقه مانند امارات و ترکیه، سازوکار واگذاری زمین به بخش خصوصی و ساخت‌وساز متفاوت است. در برخی از این کشورها، زمین‌ها برای مدت ۹۹ سال به بخش خصوصی واگذار می‌شود تا ساخت‌وساز انجام شود، در برخی دیگر مالکیت زمین متعلق به دولت است و بخش خصوصی با شرایط خاصی آن را در اختیار قرار می‌گیرد. این کشورها معمولا شرایط بسیار مناسبی برای فروش زمین فراهم می‌کنند و بانک‌ها تسهیلات بسیار خوبی به سازندگان ارائه می‌دهند و به‌طور جدی از آنها  حمایت می‌کنند».

 سرمایه‌گذاری در بازار مسکن ایران کمتر از 5 درصد امارات

قربان‌نژاد می‌افزاید: «بستر نامساعد سرمایه‌گذاری در بازار مسکن ایران در شرایطی است که میزان سرمایه‌گذاری ارزی در بخش ساختمان در کشور امارات سالانه حدود ۵۰ میلیارد دلار است، در حالی که میزان سرمایه‌گذاری ما بسیار کمتر از پنج درصد این رقم است و این مسئله با توجه به تفاوت جمعیت و وسعت کشورها، بسیار قابل توجه است». 

این کارشناس در ادامه می‌گوید: «دولت در بحث دریافت مالیات از ساخت‌وساز و مسکن موفق نبوده و نتوانسته است با طرح‌هایی مانند مالیات بر خانه‌های خالی و... عرضه مسکن را افزایش دهد. این مسئله نشان می‌دهد که سیاست‌های مالیاتی دولت به بازنگری جدی نیاز دارد. 

در کشورهای پیشرفته مانند آمریکا، مالیات به شیوه‌ای اصولی و چندجانبه اعمال می‌شود؛ مالیات ایالتی، مالیات کلی و مالیات بر املاک به گونه‌ای که اگر فرد مالیات خود را نپردازد، دولت خدمات ارائه نمی‌دهد. ما باید فرهنگ پرداخت مالیات بر دارایی‌ها را ایجاد کنیم. اگر فردی دارایی را نگهداری می‌کند و از آن استفاده نمی‌کند، این به معنای وجود نقدینگی راکد در اقتصاد است که به جای گردش، وارد حالت غیرفعال شده است. این وضعیت تورم‌زاست. اعمال مالیات مناسب می‌تواند بخشی از راهکار ایجاد بستر مناسب و تأمین منابع مالی برای سرمایه‌گذاری باشد». 

قربان‌نژاد تأکید می‌کند که دولت می‌تواند مالیات بخش مسکن را در صندوقی تجمیع کرده و این منابع مالی را برای ساخت واحدهای مسکونی مثل مسکن اجتماعی برای نیازمندان اختصاص دهد و از گسترش حاشیه‌نشینی  جلوگیری کند. 

این کارشناس در ادامه می‌گوید که ساخت‌وساز صنعتی مسکن در ایران تقریبا عملی نیست زیرا این نوع ساخت‌وساز باید توسط سازندگان بزرگ و با تیراژ بالا انجام شود، در غیر این صورت صرفه اقتصادی ندارد اما در ایران بسیاری از سازندگان مسکن سازندگان  خرد هستند.

آخرین مطالب منتشر شده در روزنامه شرق را از طریق این لینک پیگیری کنید.