قراردادهای اجاره روی ریل قانون؛ نگاهی به تغییرات روابط موجر و مستاجر در پرتو قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها

به گزارش گروه رسانه‌ای شرق، دلارام نیکدل، وکیل پایه یک دادگستری و پژوهشگر مقطع دکتری حقوق خصوصی در یادداشتی نوشت: قانون «ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها» در اردیبهشت ۱۴۰۳ برای حل این مشکلات به تصویب رسید تا با رویکردی جامع‌تر، تعادلی در روابط قانونی موجر و مستاجر ایجاد کند. این قانون اصلاحات و الحاقات مهمی به قانون روابط موجر و مستاجر 1376 وارد نموده و با تمرکز بر ثبت رسمی قراردادها، تعیین تکالیف قانونی واضح برای طرفین و پیش‌بینی ضمانت اجراهای مشخص، قدمی مهم در جهت قانونمند‌سازی بازار اجاره‌ برداشته است. در این یادداشت، تلاش شده است این تغییرات جدید خصوصاً در حوزه تکالیف موجر و مستاجر، ضمانت اجراهای قانونی و دستور تخلیه مورد واکاوی قرار گیرد. 

در ماده 6 قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها، ماده 2 قانون روابط موجر و مستأجر 1376 اصلاح گردیده و الزامات جدیدی برای تنظیم قراردادهای اجاره در نظر گرفته شده است. این اصلاحات مشخصاً با هدف افزایش شفافیت، کاهش معاملات غیررسمی، امکان نظارت دقیق‌تر بر قراردادها و اجتناب از بروز اختلافات حقوقی طراحی شده‌اند. 

یکی از مهم‌ترین تحولات قانون جدید، عبور از قراردادهای کاغذی غیررسمی و الزام به ثبت برخط قراردادها در سامانه‌های ملی مربوطه است. ماده ۲ اصلاحی قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 تاکید نموده است «در کلیه قراردادهای اجاره باید مدت و مبلغ اجاره و مبلغ قرض الحسنه تصریح و در سامانه‌های ثبت الکترونیک اسناد یا ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور ثبت شود و پس از تأیید موجر، مستأجر و دو نفر افراد مورد اطمینان طرفین به عنوان شهود، اقدام به اخذ شناسه (کد) رهگیری شود.» چرایی این الزام نیز روشن است؛ در نبود قراردادهای رسمی، اثبات رابطه استیجاری، مدت قرارداد، میزان اجاره‌بها یا تعهدات یکی از طرفین به سادگی ممکن نیست و منتهی به طرح دعاوی متعدد در دستگاه قضایی کشور می‌گردد. قانون جدید با الزامی کردن ثبت رسمی، در صورت رعایت شرایط مقرر در این قانون بستری برای صدور دستور تخلیه غیرحضوری و بدون طی کردن فرآیند قضایی فراهم کرده و امکان نظارت مالیاتی بر اجاره‌ها را نیز ممکن ساخته است.   

بخش مهمی از تغییرات قانونی جدید به حوزه تکالیف موجرین مربوط است. یکی از تکالیف موجر ثبت قرارداد اجاره در سامانه و اخذ کد رهگیری است. طبق ماده 5 قانون ساماندهی موجر باید قرارداد اجاره را ظرف یک ماه در سامانه ثبت معاملات املاک یا سامانه الکترونیک ثبت اسناد ثبت کند. این تکلیف عملاً ماده 2 قانون روابط موجر و مستاجر 1376 را تکمیل کرده و امکان نظارت بر قراردادها را تقویت می‌کند. این تکلیف نه‌تنها پیش‌شرط برخورداری از حمایت‌های قانونی مانند دستور تخلیه است، بلکه پایه تعاملات بعدی موجر با دولت (از جمله پرداخت مالیات و شکایات مستأجر) خواهد بود. تکلیف پیش‌بینی شده دیگر برای موجرین رعایت سقف افزایش اجاره‌بها است. مطابق ماده 7 قانون ساماندهی در استان‌هایی که تورم بالای 30% دارند، شورای عالی مسکن می‌تواند سقف مجاز افزایش اجاره‌بها را تعیین کند و موجر موظف به رعایت آن است. این الزام به کاهش فشار اقتصادی بر مستأجران کمک می‌کند. به این ترتیب تخطی از افزایش میزان مجاز ودیعه پرداختی یا اجاره‌بها می‌تواند با جریمه‌های سنگین همراه شود. دیگر آنکه موجر مکلف است نسبت به درآمد حاصل از اجاره، مالیات بپردازد؛ اگرچه که این قانون برای تشویق به ثبت و رعایت افزایش سقف اجاره‌بها، تخفیف‌ها و معافیت‌هایی نیز پیش‌بینی کرده است. در مقابل تخطی از این تکالیف قانونی نیز ضمانت‌اجراهایی در نظر گرفته شده است. مثلاً موجرینی که قرارداد را ثبت نکنند یا اطلاعات خلاف واقع ثبت کنند، از معافیت‌های مالیاتی محروم شده و به پرداخت جریمه‌ای معادل 50% ارزش اجاره در طول قرارداد محکوم می‌شوند. علاوه بر این در صورت تخطی موجر از سقف افزایش اجاره، مستأجر می‌تواند شکایت کند.

در صورت اثبات این تخطی، موجر از معافیت‌های مالیاتی محروم شده و موظف به بازپرداخت مبالغ اضافی به مستاجر و پرداخت جریمه‌ای معادل سه برابر مبلغ اضافی دریافت شده به صندوق ملی مسکن خواهد بود. همچنین در صورتی که موجر به‌صورت یک‌جانبه و برخلاف شرایط قانونی، فسخ قرارداد را اعلام کند، مستاجر می‌تواند با مراجعه به مرجع قضایی از تخلیه جلوگیری نماید.  

از سوی دیگر قانون مزبور برای مستاجرین نیز تکالیفی در نظر گرفته است. مهمترین این تکالیف قانونی شامل  پرداخت منظم اجاره‌بها و ودیعه طبق قرارداد و از طریق سازوکارهای قابل احراز، استفاده از مورد اجاره مطابق با موضوع مندرج در قرارداد اجاره، خوداظهاری در سامانه ملی املاک و اسکان جهت دریافت خدمات دولتی، عدم انتقال مورد اجاره به شخص ثالث بدون موافقت موجر و تخلیه به موقع ملک در صورت انقضای مدت یا فسخ قانونی می‌باشد. تبعاً در مقابل تخلفات مستاجر از این تکالیف قانونی ضمانت‌اجراهایی برای حفظ حقوق موجرین تدوین شده است. به طور خلاصه چنانچه مستاجر اجاره‌بها را پرداخت نکند و طلب موجر بیش از میزان ودیعه باشد، سازمان ثبت اسناد موظف به صدورگواهی عدم پرداخت وفق تبصره 3 ماده 10 قانون ساماندهی می‌باشد. این گواهی در حکم سند لازم‌الاجراست و موجر می‌تواند از طریق اجرای ثبت اقدام به وصول طلب خود نماید. همچنین اگر مستأجر اجاره‌بها یا قرض‌الحسنه را نپردازد و در قرارداد شرط فسخ درج شده و پرداخت‌ها از طریق سازوکارهای قابل احراز (مانند حساب امانی) انجام شده باشد، مطابق تبصره 2 ماده 10 قانون ساماندهی موجر می‌تواند از طریق سامانه مربوطه و به صورت برخط اعلام فسخ نماید. در این صورت سامانه به‌صورت خودکار کسورات (اجاره معوقه، وجه‌التزام) را کسر و باقیمانده ودیعه را به مستاجر بازمی‌گرداند. مراجع قضایی نیز موظف هستند ظرف حداکثر دو هفته به‌صورت غیرحضوری فسخ را بررسی،  تایید یا رد کنند. این فرآیند بدون نیاز به تقدیم دادخواست و با پرداخت هزینه دعوای غیرمالی از طریق سامانه انجام می‌شود. افزون بر این در صورتی که قرارداد اجاره ثبت‌ و مدت آن منقضی شده و قرارداد تمدید نشده باشد ، موجر می‌تواند به صورت برخط از طریق سامانه و بدون نیاز به طرح دعوا، درخواست تخلیه مستاجر را ثبت کند.  

این اصلاحات، با کاهش بوروکراسی سنتی و دیجیتالی کردن فرآیندها، تخلیه را برای موجرین سریع‌تر و کم‌هزینه‌تر کرده است. استفاده از حساب امانی و فرآیندهای غیرحضوری، اختلافات ناشی از پرداخت ودیعه را کاهش و شفافیت را افزایش داده است. مستاجرین نیز همچنان می‌توانند طبق ماده 5 قانون روابط موجر و مستاجر 1376 و ماده 17 آیین‌نامه آن، حقوق خود را از طریق دادگاه پیگیری کنند؛ این امر تا حدودی تعادل میان حقوق طرفین را حفظ می‌کند. 

دستور تخلیه یکی از ابزارهای کلیدی قانون روابط موجر و مستأجر 1376 است که به موجر امکان بازپس‌گیری ملک در صورت انقضای مدت اجاره یا تخلف مستأجر (مانند عدم پرداخت اجاره) را می‌دهد. مواد 3، 4، و 5 قانون روابط موجر و مستاجر 1376 و مواد 3 تا 13 آیین‌نامه اجرایی این قانون، فرآیند تخلیه را برای اسناد رسمی و عادی تشریح کرده‌اند. اما قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها  با معرفی فرآیندهای دیجیتال و غیرحضوری، این موضوع را کارآمدتر و سریع‌تر کرده است.  

باید دانست در قانون جدید، تخلیه مورد اجاره دیگر صرفاً از مسیر پیچیده محاکم قضائی نمی‌گذرد. در صورت ثبت قرارداد رسمی و انقضای مدت، موجر می‌تواند از طریق سامانه جامع املاک درخواست دستور تخلیه فوری تقدیم نماید. این دستور مشروط به ثبت رسمی قرارداد در سامانه با اخذ کد رهگیری، انقضای مدت اجاره و عدم تمدید آن،  عدم وجود منع قانونی (مثلاً پرداخت اجاره توسط مستأجر) و واریز مبلغ قرض‌الحسنه به حساب واسط برای بازگرداندن به مستأجر،  بدون نیاز به برگزاری جلسه رسیدگی صادر می‌شود. در چنین شرایطی مراجع قضایی صرفاً تایید نهایی را انجام داده و ورود ماهیتی به اختلاف طرفین نخواهند کرد و مامور اجرای احکام یا ثبت، تخلیه مورد اجاره را انجام می‌دهند. به این ترتیب اگر قرارداد اجاره فاقد یکی از شروط فوق باشد، موجر دیگر نمی‌تواند از طریق دستور تخلیه فوری اقدام به تخلیه مستاجر کند و باید برای اخذ حکم تخلیه، اقدام به طرح دعوای حقوقی در محاکم دادگستری نماید که مستلزم صرف وقت، هزینه و انرژی بسیار خواهد بود. 

قانونگذار برای تشویق موجرین به ثبت قراردادها و رعایت سقف افزایش اجاره، تخفیف‌هایی را در مالیات بر اجاره اعمال کرده است؛ از جمله این تخفیف‌ها می‌توان به  70% تخفیف مالیاتی برای قراردادهای دو ساله، 100% تخفیف مالیاتی برای قراردادهای سه ساله و بیشتر، 100% تخفیف مالیاتی برای اجاره به اقشار خاص (خانواده‌های پرجمعیت، کمیته امداد، دهک‌های پایین) و 50% تخفیف مالیاتی برای اجاره کمتر از قیمت منطقه‌ای (حداقل ۱۵٪ پایین‌تر) اشاره کرد.

اعمال این سیاست‌ها همزمان موجرین را به رعایت عدالت اجتماعی و حمایت از اقشار ضعیف ترغیب می‌کند و بالطبع از سوداگری در بازار مسکن خواهد کاست. 

مواد 5 و 6 قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها تکالیف مشترکی نیز برای طرفین قرارداد اجاره در نظر گرفته است. از جمله اینکه هر دو طرف مکلف به ثبت قرارداد و تغییرات آن را در سامانه‌های دیجیتال هستند. همچنین مطابق تبصره 6 ماده 10 این قانون موجر و مستاجر باید رضایت خود از یکدیگر را در سامانه ثبت کنند. این اطلاعات برای رتبه‌بندی اعتباری و اطلاع طرف‌های آینده معاملات مورد استفاده قرار می‌گیرد. این تکالیف، ضمن حفظ چارچوب قانون روابط موجر و مستاجر 1376، با معرفی فرآیندهای دیجیتال و نظارت دقیق‌تر، روابط موجر و مستاجر را شفاف‌تر و عادلانه‌تر کرده‌اند. تأکید بر استفاده از فناوری، احتمال تخلفات را کاهش داده و اعتماد در بازار اجاره را تقویت خواهد کرد. 

با وجود نوآوری و مزایایی که در این قانون وجود دارد، چالش‌هایی در اجرای آن دیده می‌شود. از جمله این چالشها شرایط زیرساخت‌های دیجیتال، امکان همکاری نزدیک بین دستگاهی و آگاهی عمومی از مفاد این قانون است؛ بدیهی است که اجرای موفق این قانون به تکمیل و اتصال سامانه‌های ملی املاک و اسکان و ثبت معاملات بستگی دارد و هرگونه نقص در این سامانه‌ها می‌تواند اجرای قانون را مختل کند. همچنین هماهنگی بین وزارت راه و شهرسازی، وزارت کشور و سازمان ثبت اسناد ضروری است و عدم همکاری می‌تواند اجرای این قانون را کند و دشوار نماید. از سوی دیگر اطلاع‌رسانی ناکافی به موجرین و مستاجرین ممکن است باعث سردرگمی در اجرای تکالیف جدید شود و به همین سبب ساخت و پخش برنامه‌های آموزشی و رسانه‌ای برای رفع این مشکل ضروری به نظر می‌رسد. برای غلبه بر این چالش‌ها، دولت باید بر توسعه زیرساخت‌های دیجیتال، آموزش عمومی، و نظارت مستمر تمرکز کند. همچنین، تدوین آیین‌نامه‌های اجرایی هماهنگ با فناوری‌های جدید، اجرای قانون را تسهیل خواهد کرد. 

به نظر می‌رسد قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها با اصلاح قانون روابط موجر و مستاجر 1376گامی مهم در جهت شفاف‌سازی روابط موجر و مستاجر، تنظیم بازار اجاره و کاهش التهابات بازار مسکن برداشته است. الزام به ثبت دیجیتال قراردادها، تدوین ضمانت‌اجراهای مؤثر و قابل‌اعمال، محدود کردن رشد لجام‌گسیخته اجاره‌بها، تسهیل فرآیند فسخ و تخلیه غیرحضوری و حمایت‌های مالیاتی هدفمند از موجرین همگی تلاشی در راستای بازگرداندن آرامش به بازار اجاره هستند. با این حال، موفقیت نهایی این قانون وابسته به اجرای دقیق، نظارت مستمر، زیرساخت‌های دیجیتال قدرتمند، همکاری بین دستگاهی و آگاهی عمومی از مفاد این قانون است. شهروندان، وکلا، مشاوران املاک و مقامات قضایی باید همسو با روح قانون، آن را به ابزاری برای تحقق حقوق طرفین قرارداد و کاهش تنش‌های حقوقی و اجتماعی در جامعه بدل کنند. آیین‌نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستاجر 1376 (مصوب 1378) جزئیات تنظیم قراردادها و فرآیندهای اجرایی را مشخص کرده بود. اصلاحات جدید احتمالاً نیازمند به‌روزرسانی این آیین‌نامه برای هماهنگی با سامانه‌های دیجیتال و الزامات جدید است. این اصلاحات، با بهره‌گیری از فناوری دیجیتال، فرآیند تنظیم قراردادها را نظام‌مند کرده و امکان ردیابی و نظارت بر معاملات را برای مراجع قانونی بهبود بخشیده است. این تغییرات به‌ویژه در کاهش دعاوی ناشی از قراردادهای غیرشفاف مؤثر خواهد بود.