اجاره در تهران دلاری شد
دولت طی سال‌های اخیر با هدف کاهش فشار بر مستأجران، سیاست‌هایی همچون اعطای وام ودیعه مسکن را در دستور کار قرار داده است، اما عملکرد نظام بانکی در مجموع کاهنده است. آمارها نشان می‌دهد که هر سال تعداد افرادی که از این حمایت‌ها بهره‌مند می‌شوند کاهش می‌یابد. سال ۱۴۰۰ حدود ۴۵ درصد از متقاضیان توانستند وام ودیعه مسکن دریافت کنند، این رقم در سال ۱۴۰۱ به ۴۳ درصد و در سال ۱۴۰۲ به ۳۲ درصد کاهش یافته است. این روند بیانگر آن است که سهم واقعی حمایت دولت از مستأجران روز به روز کمتر می‌شود.
به گزارش گروه رسانه ای شرق،در نشست تخصصی بررسی چالش‌های بازار مسکن و اجاره‌نشینی که در موسسه مطالعات دین و اقتصاد برگزار شد، دکتر مهدی بهداد، پژوهشگر اقتصاد مسکن، به بررسی دلایل ناکامی سیاست‌های مسکن در ایران پرداخت. وی گفت با وجود ساخت‌وسازهای فراوان، بخش بزرگی از مردم هنوز صاحب‌خانه نشده‌اند و بیش از ۵۰ درصد خانوارهای تهرانی مستأجرند. او چهار متغیر کلیدی موثر بر بازار مسکن را نرخ ارز، نرخ بهره، دستمزد و انتظارات تورمی دانست و تأکید کرد این عوامل باعث شده‌اند قیمت‌ها از کنترل دولت خارج شود. نرخ بهره بالا، انگیزه سرمایه‌گذاری در ساخت‌وساز را کاهش داده و صاحبان خانه نیز با بی‌توجهی به سقف قانونی، اجاره‌بها را تا دو برابر حد مجاز افزایش داده‌اند. این شرایط مستأجران را مجبور به مهاجرت به مناطق حاشیه‌ای کرده است.
بهداد همچنین به نقش تورم ضدتولیدی، نگاه بخشی سیاست‌گذاران، و موانع نهادی در عرضه زمین اشاره کرد و نتیجه گرفت که بحران مسکن بدون اصلاح ساختارهای کلان اقتصادی قابل حل نیست.
دکتر مهدی بهداد، کارشناس و پژوهشگر اقتصاد مسکن، در نشست مؤسسه مطالعات دین و اقتصاد با عنوان بررسی «بازار مسکن با تمرکز بر مسکن استیجاری » اظهار کرد: موضوع بازار مسکن در اقتصاد ایران یکی از مسائل بسیار مهم و کلیدی در سال‌های اخیر بوده است، به‌ویژه طی یک دهه گذشته که این حوزه همواره در زمره دغدغه‌های اصلی اقتصاد کشور قرار داشته است. این موضوع چون دهک‌های متوسط و پایین درآمدی، به ویژه دهک‌های پنج و شش به پایین را بیشتر تحت تاثیر قرار داده و از این جهت اهمیت بیشتری هم دارد. به دلیل تأثیر مستقیم بازار مسکن بر زندگی این اقشار، ضرورت پرداختن به آن بیش از پیش احساس می‌شود.
در شهر تهران، بالغ بر ۵۰ درصد خانوارها مستأجر هستند
بهداد ادامه داد: در سال‌های گذشته، دولت‌های مختلف برنامه‌های متنوعی در حوزه ساخت‌وساز مسکن اجرا کردند. هر یک از دولت‌ها، متناسب با توان، ظرفیت و نگاه خود به این بخش، تلاش‌هایی برای حل مسئله مسکن انجام دادند. اما نتایج به‌دست‌آمده، ما را به نقطه‌ای رسانده که امروز شاهد آن هستیم و در شهر تهران، بالغ بر ۵۰ درصد خانوارها مستأجر هستند و در سطح کشور نیز این رقم حدود ۴۰ درصد اعلام می‌شود.
ساخت و ساز کردیم، اما مردم را صاحب خانه نکردیم
او با بیان اینکه این آمار نشان می‌دهد اقدامات انجام‌شده به هدف اصلی خود نرسیده‌اند، خاطرنشان کرد: علی‌رغم سرمایه‌گذاری‌ها و تخصیص منابع قابل توجه در حوزه ساخت‌وساز، به میزان مورد انتظار مردم صاحب‌خانه نشده‌اند. ما ساخت و ساز کرده ایم، اما مردم را صاحب خانه نکردیم. در واقع، با وجود اینکه واحدهای مسکونی ساخته شده‌اند، فاصله‌ای که میان سیاست‌گذاری‌ها و نتایج نهایی وجود داشته، همچنان باقی است و حتی در برخی موارد نسبت به گذشته بیشتر هم شده است.
این کارشناس اقتصادی تصریح کرد: ما در کشور ساخت‌وساز کرده‌ایم، اما عملاً مردم را خیلی صاحب‌خانه نکرده‌ایم. اختلاف میان برنامه‌ریزی‌ها و عملکردها در بازار مسکن به‌وضوح قابل مشاهده است. اکنون زمان آن رسیده که بررسی کنیم چرا با وجود این همه سرمایه‌گذاری و برنامه‌ریزی، به نتیجه مطلوب نرسیده‌ایم. باید به ریشه‌یابی این ناکامی بپردازیم و ببینیم چرا آنچه که در نظر داشتیم، محقق نشده است.
وی با اشاره به مفاهیم اقتصادی گفت: در ادبیات اقتصادی، با مفهوم قیمت به خوبی آشنا هستیم، اما باید توجه داشت که وزن و تأثیرگذاری همه قیمت‌ها در اقتصاد یکسان نیست. برای مثال، نرخ ارز در اقتصاد یک کشور اهمیت و اثرگذاری به مراتب بیشتری نسبت به قیمت کالاهایی مثل نخود یا لوبیا دارد. هر دو قیمت هستند، اما وزن تأثیرشان با یکدیگر قابل قیاس نیست.
او همچنین به نرخ بهره یا آنچه در اقتصاد ایران به‌عنوان نرخ سود شناخته می‌شود، و نیز سطح عمومی قیمت‌ها یا شاخص تورم اشاره کرد و آن‌ها را از جمله قیمت‌های کلیدی در اقتصاد دانست که نقشی اساسی در تعیین ساختارها و سیاست‌گذاری‌های اقتصادی دارند. به باور من، چهار قیمت کلیدی در اقتصاد ایران وجود دارد که می‌توان آن‌ها را ستون فقرات تحلیل‌های سیاست‌گذاری پولی و مالی دانست. این قیمت‌ها، از هر زاویه‌ای که به اقتصاد نگاه کنیم، قیمت‌هایی اساسی و تأثیرگذار هستند که باید به آن‌ها توجه ویژه داشت. این چهار قیمت کلیدی به‌صورت مستقیم بخش مسکن را، با تمام ابعاد و جزئیاتی که در ادامه توضیح خواهم داد، تحت تأثیر قرار داده‌اند و به‌طور مشخص، اثرگذاری جدی بر بازار اجاره نیز داشته‌اند.
جامعه نرخ تورم بالا را پذیرفته است
دکتر بهداد با اشاره به وضعیت اقتصادی کشور گفت: در سال‌های اخیر، اقتصاد ایران با تورم‌های مزمن و بالا مواجه بوده و جامعه به نوعی به این وضعیت عادت کرده است؛ گرچه این پذیرش ضمنی از منظر اقتصادی مخرب است و بر تولید و سرمایه‌گذاری اثر منفی دارد. وی با بیان اینکه سیاست‌های پولی اعمال‌شده نتوانسته‌اند تأثیر ملموسی بر کاهش تورم بگذارند، افزود: ریشه‌های این مشکل عمدتاً ساختاری است.
انتظار فعالان اقتصادی این است که روزی نرخ ارز مجددا به همان سطح ۱۰۵ هزار تومان بازگردد
این کارشناس اقتصاد مسکن همچنین تأکید کرد: انتظارات تورمی به شکل مداوم در اقتصاد ایران بازتولید می‌شوند و همین عامل بر بازار اجاره و ساخت‌وساز تأثیرگذار بوده است. به گفته او، سازندگان با نااطمینانی شدید نسبت به آینده هزینه‌ها مواجه‌اند و مالکان نیز با پیش‌بینی افزایش قیمت‌ها، اجاره‌بها را بالا می‌برند که نتیجه آن، فشار مضاعف بر مستأجران است. ما در اقتصادی قرار داریم که قیمت دلار در آن تا مرز حدود ۱۰۵ هزار تومان پیش می‌رود و سپس با یک اصلاح قیمت، به محدوده ۸۰ تا ۸۵ هزار تومان بازمی‌گردد و در همین بازه نوسان می‌کند. در چنین شرایطی، انتظار فعالان اقتصادی این است که روزی نرخ ارز مجددا به همان سطح ۱۰۵ هزار تومان بازگردد.
وی افزود: همین انتظارات باعث می‌شود قیمت‌گذاری‌هایی که برای آینده انجام می‌شود – چه در قراردادهای کوتاه‌مدت، میان‌مدت یا بلندمدت – به‌طور کامل تابع همین پیش‌بینی‌ها از نرخ دلار و سطح تورم آتی باشد.
به گفته این پژوهشگر، امروز اگر به بازار دارایی‌های فیزیکی مانند طلا و سکه نگاه کنیم – به‌ویژه آن‌هایی که در بازار سهام قیمت‌گذاری می‌شوند – به‌وضوح دیده می‌شود که مبنای قیمت‌گذاری آن‌ها نرخ ارز بالای ۱۰۰ هزار تومان است. این موضوع برای فعالان اقتصادی روشن است و تأثیر روانی و واقعی آن را درک می‌کنند.
انتظارات تورمی تأثیر مستقیم و جدی بر نوع قراردادها و کیفیت قراردادهای اجاره گذاشته‌اند
بهداد در ادامه تأکید کرد: این انتظارات تورمی نه‌تنها در بازار دارایی‌ها بلکه به شکل مشخص در بازار اجاره مسکن، بازار خودرو و سایر بازارهای مشابه نیز مشاهده می‌شود. بنابراین، تورم و انتظارات تورمی تأثیر مستقیم و جدی بر نوع قراردادها و کیفیت قراردادهای اجاره گذاشته‌اند و موجب رشد قیمت‌هایی شده‌اند که در عمل بسیار فراتر از دستورالعمل‌های رسمی دولت است.
او اظهار داشت: چند سالی است که براساس قانون موجود و دستورالعمل‌های اجرایی دولت، سقف مجاز افزایش نرخ اجاره‌بها در تهران سالانه ۲۵ درصد تعیین شده است. با این حال، آمارهای بانک مرکزی – که البته متأسفانه از مردادماه ۱۴۰۳ دیگر به‌صورت رسمی منتشر نشده‌اند – نشان می‌دادند که نرخ رشد تورم اجاره در دوره‌های قبل حتی به ۵۰ تا ۵۲ درصد نیز می‌رسید. در برخی موارد، کم‌ترین نرخ‌های اعلام‌شده نیز در حدود ۴۷ تا ۴۸ درصد بوده‌اند. یعنی در حالی که دولت سقفی برای رشد اجاره تعیین کرده، مالکان به دلیل شرایط اقتصادی و انتظارات تورمی حاضر نیستند نرخ‌گذاری خود را مطابق این سقف انجام دهند، و این شکاف در گزارش‌های رسمی بانک مرکزی نیز قابل مشاهده بوده است.
بهداد گفت: مهم‌ترین فاکتور مؤثر در این وضعیت، ناتوانی در کنترل نرخ تورم و انتظارات تورمی در فضای کلان اقتصادی است. با وجود همه ضوابط و دستورالعمل‌هایی که وضع شده‌اند، نتیجه مطلوب حاصل نشده و همین امر تأثیر مستقیم خود را بر رشد اجاره‌بها گذاشته است.
سود سفته‌بازی از ساخت‌وساز بیشتر است
بهداد در ادامه صحبت‌های خود با تاکید بر تاثیر تورم بالا بر حوزه ساخت‌وساز، اظهار داشت: در شرایطی که نرخ تورم در کشور به‌صورت پایدار در حدود ۴۰ تا ۵۰ درصد باقی مانده، برخلاف تصور رایج، سازندگان مسکن الزاماً سود قابل‌توجهی کسب نمی‌کنند. در واقع، یک سازنده زمانی که هزینه‌های ساخت، ریسک‌های اجرای پروژه و تأخیرهای ناشی از مجوزها و فرآیندهای قانونی را لحاظ می‌کند، ممکن است در بهترین حالت به سود اقتصادی در حدود ۳۰ تا ۳۵ درصد برسد.
وقتی سود خرید و فروش از ساخت‌وساز پیشی می‌گیرد
او ادامه داد: در چنین شرایطی، سازنده به این نتیجه می‌رسد که به‌جای ورود به یک پروژه زمان‌بر و پرریسک، بهتر است یک واحد آماده خریداری کند و از محل افزایش قیمت آن – که بعضاً در برخی سال‌ها به ۷۰ یا ۸۰ درصد در سال هم رسیده – سود کسب کند. این تصمیم اقتصادی، در عمل باعث کاهش عرضه مسکن از مسیر ساخت‌وساز می‌شود. بنابراین نه تنها مستأجر باید قرارداد اجاره خود را با نرخ‌هایی در حدود ۵۰ تا ۵۲ درصد تمدید کند، بلکه سازنده هم ترجیح می‌دهد وارد فضای سوداگری و خریدوفروش واحدهای موجود شود تا اینکه درگیر فرآیند دشوار ساخت‌وساز شود. چراکه از نگاه او، مسیر تولید در اقتصاد تورمی بازدهی پایین‌تری دارد. سازنده می‌گوید اگر امروز زمینی بخرم، باید ماه‌ها زمان بگذارم برای اخذ مجوز، گرفتن پروانه ساخت، هماهنگی با نظام مهندسی، استخدام کارگر، تامین مصالح، و عبور از پیچ‌وخم‌های اداری؛ آن‌هم در حالی که شاید نهایتا به سودی در حدود ۳۰ درصد دست یابم. در مقابل، اگر همان پول را صرف خرید یک واحد آماده کنم و در بازار معامله کنم، به مراتب سود بالاتری خواهم داشت.
او این وضعیت را حاصل عملکرد تورم ضدتولیدی در بخش ساختمان دانست و تاکید کرد: در نتیجه، این وضعیت تورمی به‌طور کامل باعث کاهش عرضه مسکن و خروج سازندگان از بازار تولید می‌شود.
نرخ بهره و بی‌میلی به سرمایه‌گذاری مولد
بهداد در ادامه با اشاره به تأثیر نرخ بهره بر بازار سرمایه‌گذاری در مسکن گفت: امروز وقتی فعالان بازار به اوراق بدهی دولتی در بازار سرمایه نگاه می‌کنند، نرخ سودی که مشاهده می‌کنند چیزی در حدود ۳۳ تا ۳۵ درصد است. اما نرخ مؤثر این اوراق در واقع حتی فراتر از این ارقام است، و در مرزهای نزدیک به ۴۰ درصد نوسان دارد. این یعنی بازار بدون ریسک اوراق دولتی، بازدهی قابل‌توجهی به سرمایه‌گذار می‌دهد، آن هم در شرایطی که هیچ‌کدام از پیچیدگی‌ها، ریسک‌ها و زحمت‌های بازار ساخت‌وساز را ندارد. به همین دلیل هم جذابیت ورود به پروژه‌های تولیدی برای بسیاری از سرمایه‌گذاران کاهش یافته است.
مستأجر: کاهش قدرت انتخاب و مهاجرت اجباری
وی در ادامه به بررسی پیامدهای افزایش نرخ بهره بر بازار اجاره پرداخت و آن را یکی از مهم‌ترین متغیرهای مؤثر بر مناسبات عرضه، تقاضا و قیمت‌گذاری در بازار مسکن و اجاره دانست و اظهار داشت: نرخ بهره سیگنال بسیار مهمی به بازار اجاره مخابره می‌کند و سه بازیگر اصلی در این حوزه، یعنی سازنده، موجر و مستأجر، به‌طور مستقیم از آن تأثیر می‌پذیرند. ابتدا انگیزه زدایی از تولید مسکن است. سازنده‌ای که با حجم بالایی از چالش‌های اجرایی، از جمله دریافت مجوز از شهرداری، همکاری با نظام مهندسی، استخدام کارگران و برخورد با شکایت‌های همسایگان مواجه است، وقتی می‌بیند می‌تواند با خرید اوراق دولتی بدون ریسک، سودی معادل ۳۷ تا ۳۸ درصد کسب کند، منطقی نمی‌بیند که وارد پروژه‌ای شود که نهایتاً ۳۰ تا ۳۵ درصد بازدهی دارد. این در حالی است که سرمایه‌گذاری در اوراق دولتی نه دردسر قانونی دارد، نه تأخیر اجرایی، و نه ریسک بازار. بنابراین تورم و نرخ بهره بالا، انگیزه ساخت‌وساز را از میان می‌برد و منجر به کاهش عرضه مسکن در بازار می‌شود.
بهداد افزود: از سوی دیگر، مالکانی که واحد مسکونی دارند، وقتی می‌بینند دولت سقف افزایش اجاره‌بها را ۲۵ درصد اعلام کرده، اما نرخ اوراق دولتی بدون ریسک به حدود ۳۷ درصد رسیده، منطقی نمی‌بینند که سرمایه خود را زیر نرخ بازار اجاره دهند. نتیجه این می‌شود که صاحبان ملک، برخلاف سیاست‌گذاری دولت، واحدهای خود را با نرخ‌های ۵۰ درصد یا بیشتر اجاره می‌دهند. این همان چیزی است که آمارهای بانک مرکزی نیز – تا پیش از توقف انتشار – به‌وضوح نشان می‌داد.
وی با بیان اینکه در نهایت، مستأجر که نیاز به سرپناه دارد، چاره‌ای جز پذیرش این نرخ‌های بالا ندارد و او نمی‌تواند بدون مسکن بماند یا در چادر زندگی کند. بنابراین مجبور است افزایش نرخ اجاره را بپذیرد، اضافه کرد: این اجبار باعث مهاجرت‌های درون‌شهری و برون‌شهری شده است. مستأجر از مناطق مرکزی به مناطق پایین‌تر، و از مناطق جنوبی تهران به حاشیه شهرها و شهرستان‌های اطراف مهاجرت می‌کند.
بهداد نمونه‌هایی مانند پردیس، اسلام‌شهر و پرند را نام برد و گفت: افزایش مهاجرت به این شهرها کاملا مشهود است و بخش عمده‌ای از آن ناشی از ناتوانی مستأجران در تأمین اجاره مسکن در داخل شهر تهران است. بنابراین نرخ بهره، به‌عنوان یک متغیر کلیدی دوم پس از نرخ ارز، به‌شدت بر مناسبات بازار اجاره تأثیرگذار است. این نرخ، با تعیین بازدهی مورد انتظار سرمایه‌گذاران، الگوهای رفتار موجران، تصمیم‌گیری سازندگان و سطح دسترسی مستأجران به مسکن مناسب را تعیین می‌کند.
نرخ ارز، دستمزد و نگاه بخشی؛ سه متغیر کلیدی دیگر در بحران مسکن
1. نرخ ارز؛ پیشران افزایش هزینه ساخت
او در ادامه تحلیل خود، به سه مؤلفه‌ی کلیدی دیگر در بحران مسکن پرداخت: نرخ ارز، دستمزد و نگاه بخشی به سیاست‌گذاری. و توضیح داد: وقتی نرخ ارز از حدود ۹۰۰ تومان در اوایل دهه ۸۰ به ارقامی در محدوده ۹۰ تا ۱۰۰ هزار تومان می‌رسد، طبیعی است که هزینه‌های ساخت و ساز به‌طور مستقیم افزایش پیدا کند. مصالح ساختمانی، حتی اقلامی که وارداتی نیستند، به‌شدت تحت تأثیر نوسانات ارزی قرار دارند. سیمان، آجر، کاشی، سرامیک و سایر کالاها یا به‌طور مستقیم از نرخ ارز تبعیت می‌کنند یا تحت تأثیر فضای انتظاراتی افزایش قیمت می‌دهند. در بازار مصالح، پدیده‌هایی مثل تعلیق فروش، فروش با فاکتورهای چندساعته و عدم ثبات قیمتی، ریشه در انتظارات تورمی ناشی از جهش‌های ارزی دارد. این‌ها همگی به افزایش بهای تمام‌شده ساخت واحدهای مسکونی منجر می‌شود.
۲. دستمزد؛ فاصله با تورم و کاهش قدرت پرداخت مستأجران
این کارشناس اقتصاد مسکن سپس به نقش دستمزدها در تعادل بازار اجاره اشاره کرد: نرخ دستمزدها که توسط شورای عالی کار تنظیم می‌شود، همواره از نرخ واقعی تورم عقب‌تر است. در نتیجه، قدرت خرید حقیقی بخش اجازه نشست ما، کارگران و اقشار متوسط و پایین جامعه روزبه‌روز کاهش پیدا می‌کند. کاهش قدرت پرداخت اجاره باعث می‌شود خانوارها به‌مرور از مناطق بهتر به مناطق ضعیف‌تر، از خانه‌های بزرگ‌تر به واحدهای کوچک‌تر، و از شهرهای اصلی به حاشیه‌ها مهاجرت کنند. این تغییر در سطح و کیفیت زندگی، کاملاً قابل مشاهده و مستند است.
۳. نگاه بخشی به سیاست‌گذاری؛ ریشه مشکل در بیرون از بخش مسکن
بهداد به یکی از بنیادین‌ترین نقدهای خود پرداخت و گفت: مسئله‌ی اساسی ما در بخش مسکن، نگاه بخشی است. تصور می‌شود که مسائل این حوزه صرفاً از دل خود آن حل می‌شود، در حالی که واقعیت این است که سیاست‌های پولی، ارزی، دستمزدی و حتی بودجه‌ای بیرون از بخش مسکن، اثر تعیین‌کننده‌ای بر آن دارند. قویا معتقدم که مشکلات بخش مسکن، صرفا در خود این بخش قابل حل نیست. ما باید رویکرد کل‌نگر و درهم‌تنیده‌ای به مسائل اقتصادی کشور داشته باشیم تا بتوانیم راه‌حلی واقعی برای بحران‌های مسکن و اجاره پیدا کنیم.
وابستگی عمیق بازار مسکن به قیمت‌های کلیدی اقتصاد
بهداد چنین نتیجه گرفت: نرخ ارز، نرخ دستمزد، نرخ بهره و انتظارات تورمی، همگی در قالب یک منظومه‌ی اقتصادی عمل می‌کنند که نتیجه‌ی آن در بازار اجاره و مسکن ظاهر می‌شود. اگر هر یک از این قیمت‌های کلیدی به‌درستی مدیریت نشود، بخش مسکن هم نخواهد توانست به تعادل برسد، حتی اگر سیاست‌گذاری‌های تخصصی خوبی در خود آن حوزه انجام شود.
زمین، ناترازی‌ها و ناکارآمدی نگاه بخشی در سیاست‌گذاری مسکن
توهمِ فراوانیِ زمینِ در اختیار دولت
این پژوهشگر اقتصادی در ادامه به توهم فراوانی زمین، موانع نهادی و حقوقی در بهره‌برداری از آن، و تأثیر ناترازی‌های زیرساختی و کلان اقتصادی بر ناتوانی در عرضه مؤثر مسکن پرداخت و با انتقاد از تصوری که برخی مدیران دارند، گفت: برخی فکر می‌کنند وزارت راه و شهرسازی چون زمین زیادی در اختیار دارد، به راحتی می‌تواند آن را تغییر کاربری دهد و وارد چرخه ساخت کند. اما این تصور، ساده‌انگارانه و غیرواقعی است. بسیاری از زمین‌های دولتی دارای معارض یا متصرف هستند؛ در حریم رودخانه، مسیل، دکل‌های برق، خطوط گاز و آب قرار دارند؛ مشمول قوانین متداخل و متضاد هستند؛ نیازمند فرآیند پیچیده و پرهزینه‌ی تغییر کاربری می‌باشند؛ فاقد سند شفاف و دقیق ثبتی بوده و باید ابتدا اصلاح اسناد صورت گیرد. برای اینکه بتوان زمینی را وارد فرآیند ساخت کرد، باید هزاران ساعت صرف رفت‌وآمد میان ادارات، کمیسیون‌ها، ثبت، شهرداری، و سایر نهادها شود. بنابراین، مسکن با سیاست‌های دستوری و سریع قابل حل نیست.
نگاه بخشی؛ عامل ناکامی سیاست‌های پایین‌دستی
بهداد یک نقد ریشه‌ای را این‌گونه مطرح کرد: نگاه بخشی، یکی از ریشه‌ای‌ترین مشکلات ما در بخش مسکن است. ما تصور می‌کنیم می‌توانیم مسکن را با ابزارهای درون‌بخشی مثل زمین، وام یا پروانه حل کنیم، در حالی که این بخش در بستری از اقتصاد کلان ناکارآمد عمل می‌کند. حتی اگر شیک‌ترین ابزارها طراحی شوند، در بستر اقتصادی ناتوان و پرچالش، این ابزارها کارایی خود را از دست می‌دهند؛ این موضوع به‌وضوح در آمارها قابل مشاهده است. اگر ابزارهای موجود کارآمد بودند، امروز نباید ۵۰ تا ۵۱ درصد خانوارهای تهرانی مستأجر بودند.
ناترازی‌های کلان و تأثیر مستقیم بر عرضه‌ی مسکن
او سپس به یک مسأله‌ی کمتر دیده‌شده اما مهم اشاره کرد و گفت ناترازی‌های کلان انرژی، آب و زیرساخت مانع بهره‌برداری از واحدهای ساخته‌شده می‌شوند. امروز تعداد زیادی از پروژه‌های مسکونی با پیشرفت فیزیکی ۹۹٪ آماده بهره‌برداری هستند، اما به‌دلیل نبود انشعاب آب، برق یا گاز، امکان سکونت ندارند. نمونه‌هایی از این ناترازی‌ها، کسری برق و عدم صدور کنتور برق جدید؛ کمبود آب و ناتوانی شرکت‌های آب در تأمین انشعاب؛ مشکلات تأمین گاز به‌ویژه در فصل زمستان هستند.
مسکن قربانی ناکارآمدی سیستماتیک در اقتصاد ایران
بهداد تاکید کرد:زمین بازی ما، یک اقتصاد در حال توسعه با ناترازی‌های بنیادین است. اگر این بستر اصلاح نشود، هر سیاست تخصصی هم که طراحی شود، محکوم به شکست است. حل مسئله مسکن، فقط با درک ارتباط آن با مناسبات اقتصادی کلان ممکن است.
کمبود انرژی و اثرات زنجیره‌ای در مصالح ساختمانی
بهداد به نمونه ملموسی از اختلال ساختاری در اقتصاد ایران اشاره کرد و گفت: در حالی که هنوز فصل اوج ساخت‌وساز آغاز نشده، به دلیل قطعی برق، قیمت سیمان تیپ دو تا ۲.۵ یا ۳ برابر افزایش پیدا کرده است. این پدیده نوعی تورم ساختاری است و نه ناشی از نقدینگی یا پول‌پاشی دولت. این مسااله ریشه در ناترازی زیرساختی انرژی دارد؛ ناشی از بهره‌وری پایین صنایع پایه (مثل سیمان، فولاد، کاشی، سرامیک) است؛ پیامد آن، افزایش هزینه ساخت و در نتیجه افزایش واحدهای مسکونی و اجاره‌بهاست. وقتی قیمت مصالح بالا می‌رود، بهای تمام‌شده ساخت مسکن افزایش پیدا می‌کند و در نهایت این فشار به بازار اجاره منتقل می‌شود. بنابراین فشار میان عرضه و تقاضا به صورت موثر کاملا فزاینده است و باید هر زمانی که این پروژه ها به ثمر می نشیند، این مسائل پیش بینی شود.
ناتوانی نظام بانکی در تأمین مالی پروژه‌های مسکن
وی به ناکارآمدی یکی از اصلی‌ترین طرح‌های دولتی در این حوزه اشاره کرد و افزود: طرح نهضت ملی مسکن، با هدف تأمین مالی و ساخت مسکن انبوه برای دهک‌های پایین جامعه آغاز شد، اما عملکرد بانک‌ها در تخصیص منابع، بسیار پایین و حدودا 30 درصد بوده و عملا دولت به مردم گفته: خودت پولت رو بیار تا واحدهای ساختمانی تکمیل شوند! در حالی که اگر این مردم پول داشتند، خودشان می ساختند و نیازی به مشارکت در این طرحا و استقاده از حمایتهای دولتی نداشتند.
فشار تاریخی بی‌سابقه بر مستأجران
بهداد با یادآوری اینکه امروز در ایران، به‌طور متوسط ۶۰٪ از هزینه خانوار صرف اجاره‌بها می‌شود اما در دهک‌های اول و دوم این عدد به ۸۰ تا ۹۰ درصد می‌رسد، عنوان کرد: این در حالی‌ست که در دهه‌های گذشته (مثلا سال 1395)، این سهم حدود ۳۰٪ بوده است. در نتیجه آن، یک فرد از خانواده باید فقط برای پرداخت اجاره کار کند؛ سایر اعضا نیز باید کار کنند تا هزینه‌های پایه دیگر (خوراک، پوشاک، آموزش، درمان) تأمین شود؛ این وضعیت به‌وضوح نشان‌دهنده‌ی فرسایش شدید رفاه اجتماعی در دهک‌های پایین جامعه است. در واقع هر سال عرصه بر اجاره نشینان تنگ تر و سخت تر می شود.
ناتوانی دولت در حمایت موثر از مستأجران؛ کاهش چشمگیر تخصیص وام ودیعه مسکن
وی یادآورشد: دولت طی سال‌های اخیر با هدف کاهش فشار بر مستأجران، سیاست‌هایی همچون اعطای وام ودیعه مسکن را در دستور کار قرار داده است، اما عملکرد نظام بانکی در مجموع کاهنده است. آمارها نشان می‌دهد که هر سال تعداد افرادی که از این حمایت‌ها بهره‌مند می‌شوند کاهش می‌یابد.
بهداد افزود: در سال ۱۴۰۰ حدود ۴۵ درصد از متقاضیان توانستند وام ودیعه مسکن دریافت کنند، این رقم در سال ۱۴۰۱ به ۴۳ درصد و در سال ۱۴۰۲ به ۳۲ درصد کاهش یافته است. این روند بیانگر آن است که سهم واقعی حمایت دولت از مستأجران روز به روز کمتر می‌شود.
افزایش بیش از ۲.۸ میلیون خانه خالی؛ چالش بزرگ بازار مسکن
عملکرد ضعیف در وصول مالیات از خانه‌های خالی
این کارشناس اقتصاد مسکن توضیح داد: یکی از مشکلات ساختاری بازار مسکن، افزایش تعداد خانه‌های خالی است که از حدود ۴۰۰ هزار واحد در سال ۱۳۸۹، امروز به بیش از ۲ میلیون و ۸۰۰ هزار واحد رسیده است. برای مقابله با این موضوع، قانون مالیات بر خانه‌های خالی تصویب شده تا مالکان را به عرضه این واحدها به بازار ترغیب کند. علی رغم وجود قانون، عملکرد سازمان امور مالیاتی در زمینه وصول مالیات از خانه‌های خالی بسیار ضعیف بوده است. سال گذشته درآمد مالیاتی حاصل از خانه‌های خالی تنها حدود ۷۲ هزار میلیون ریال بوده که این مبلغ در مقابل کل درآمدهای مالیاتی کشور ناچیز و تقریبا صفر محسوب می‌شود. این ضعف اجرایی موجب شده بخش قابل توجهی از خانه‌های خالی همچنان در چرخه عرضه قرار نگیرند و به افزایش اجاره‌بها دامن بزنند.
شاهد اجاره دلاری واحدهای مسکونی در برخی مناطق تهران هستیم
بهداد در ادامه نشست درباره وضعیت بازار اجاره مسکن در تهران گفت: در دو سه سال اخیر، پدیده‌ای نوظهور در بازار اجاره تهران، به ویژه در مناطق یک و دو که دهک‌های بالاتر درآمدی ساکن هستند، شکل گرفته است؛ اجاره دلاری واحدهای مسکونی. به عبارتی، برخی مالکان حاضر نیستند با ریال واحدهای خود را اجاره دهند و قراردادها را به صورت دلاری تنظیم می‌کنند. نکته مهم این است که این اقدام در چارچوب قانون مبارزه با قاچاق کالا و ارز قرار دارد و در صورت اثبات، مشمول پیگرد قانونی خواهد شد. در حالی که قوانین جدیدی که در سال ۱۴۰۲ ابلاغ شده، به مستاجران حق داده است که در صورت افزایش غیرمجاز اجاره‌بها (بیش از سقف قانونی ۲۵ درصد)، بتوانند با مراجعه به دادگاه و ارائه مستندات، شکایت کنند. این شکایت می‌تواند منجر به تعزیرات برای موجر و حتی جبران خسارت به مستاجر شود. متأسفانه بسیاری از مستاجران از وجود این قوانین اطلاع کافی ندارند.
چالش قراردادهای کوتاه‌مدت در بازار اجاره مسکن
وی در بخش دیگری از سخنان خود به مشکل قراردادهای کوتاه‌مدت اجاره مسکن اشاره کرد و گفت: با توجه به نرخ تورم بالا و نااطمینانی اقتصادی، مستاجران و موجران تمایلی به عقد قراردادهای بلندمدت ندارند. قراردادها در واحدهای مسکونی، اغلب کوتاه‌مدت و یک‌ساله هستند و این موضوع تداوم ناپایداری در بازار اجاره را افزایش می‌دهد. در حالی که نظام قانون‌گذاری و سیاست‌گذاری کشور تمایل دارد قراردادهای بلندمدت اجاره تشویق شود و حتی معافیت‌های مالیاتی برای آن پیش‌بینی شده است، اما به دلیل نااطمینانی‌های اقتصادی، موجران ترجیح می‌دهند برای واحدهای مسکونی، قراردادهای کوتاه‌مدت ببندند یا بندهای مختلفی در قراردادهای بلندمدت قرار دهند تا از ریسک‌های احتمالی جلوگیری کنند.
این پژوهشگر اقتصاد مسکن با تاکید بر اینکه بازار اجاره مسکن ما، بازاری است که شاه بیت حل مسائل آن بیش از هر چیز به اصلاحات در حوزه اقتصاد کلان بستگی دارد، خاطرنشان کرد: تا زمانی که مشکلات اساسی اقتصاد حل نشود، قوانین اجرایی و کارآمد نخواهند شد و استفاده عملی از آن‌ها دشوار خواهد بود. اگر بتوانیم در کارکردهای نظام اقتصادی به درستی و شایستگی عمل کنیم و از شوک درمانی‌ها در اقتصاد جلوگیری کنیم، بسیاری از مسائل حوزه ساختمان و اجاره مسکن نیز به تدریج برطرف خواهد شد.
وی با اشاره به تأثیر نوسانات اقتصادی بر تنش‌ها در بازار مسکن گفت: وقتی نرخ ارز یا تورم جهش می‌کند، اختلافات بین مالک و سازنده یا موجر و مستاجر افزایش یافته و مراجعه به محاکم برای حل اختلافات بیشتر می‌شود. اگر اقتصاد ما پیش‌بینی‌پذیر شود و شوک‌ها کاهش یابد، این حجم از اختلافات و بار بروکراسی قضایی به طور چشمگیری کاهش پیدا خواهد کرد.
مشکلات فرایندهای قضایی در حوزه اجاره مسکن
بهداد به طولانی بودن فرایندهای رسیدگی قضایی نیز اشاره کرد: فرض کنید یک مالک هستید و مستاجری در واحد شما مستقر است و به خانه آسیب زده است. طبق قانون، برای دریافت خسارت باید به دادگاه مراجعه کنید، گزارش تامین دلیل بگیرید و این روند حداقل ۱۵ تا ۲۰ روز طول می‌کشد. این مسیرهای پیچیده و زمان‌بر باید کوتاه‌تر و آسان‌تر شود. هرچند شوراهای حل اختلاف در این زمینه راه‌اندازی شده‌اند، اما کافی نیست. به عنوان مثال، اگر بخواهید مستاجری را تخلیه کنید، باید قرارداد اجاره در دفترخانه اسناد رسمی ثبت شده باشد تا تخلیه سریع انجام شود. در غیر این صورت، تخلیه زمان‌بر و هزینه‌بر خواهد بود، هرچند خسارت تاخیر تعدیه برای موجر پیش‌بینی شده است.
ضرورت تسهیل فرایندهای حقوقی و اجرای قراردادها
بهداد تصریح کرد: کوتاه کردن و آسان‌تر کردن فرایندهای حقوقی و احقاق حقوق موجر، می‌تواند اصطکاک‌های بازار اجاره را به حداقل برساند و اجرای قراردادها را تسهیل کند. این موضوع در کاهش مشکلات و افزایش کارایی بازار اجاره اهمیت فراوانی دارد.
قانون الزام به ثبت معاملات اموال غیرمنقول
وی در پایان به قانون «الزام به ثبت معاملات اموال غیرمنقول» اشاره کرد و گفت: این قانون که در حوزه اجاره نیز مصداق دارد، هم‌اکنون در حال اجرا است. بر اساس این قانون، تمامی اسناد عادی ملکی باید در دفترخانه ثبت یا در سامانه کاتب قوه قضاییه که به زودی رونمایی می‌شود، ثبت شوند. واقعاً توصیه می‌کنم که همه کسانی که این برنامه را می‌بینند، می‌شنوند و حضار محترم، قانون مربوط به ثبت معاملات اموال غیرمنقول را به‌دقت مطالعه کنند. زیرا در صورت برخورد به مشکل حقوقی و مراجعه به دادگاه، اگر سند رسمی نداشته باشید، ممکن است دادگاه قرار عدم استماع صادر کند و به دعوای شما رسیدگی نکند. این موضوع می‌تواند مشکلات و گرفتاری‌های جدی برای افراد ایجاد کند. اگر شخص دیگری پیش از شما سند رسمی را به دادگاه ارائه دهد، دادگاه فقط آن سند رسمی را معتبر می‌شناسد و اسناد عادی قابلیت استماع ندارند. در نتیجه ممکن است مالکیت خود را از دست بدهید. این قانون بسیار مهم است و شامل تمام معاملات خرید، فروش، پیش‌فروش، اجاره‌های بیش از دو سال، وصیت‌نامه‌های ملکی، حق ریشه، حق سرقفلی و حتی زمین‌های کشاورزی می‌شود. همه این موارد باید طبق قانون در دفترخانه اسناد رسمی ثبت شوند.
اهمیت آگاهی‌بخشی و ثبت قراردادها
بهداد تاکید کرد: آگاهی دادن به جامعه در این زمینه، از منظر وظایف شهروندی اهمیت فراوانی دارد. به خصوص سازندگان که قراردادهای مشارکتشان حتما باید در دفترخانه ثبت شود.
در ادامه این نشست دکتر فرشاد مومنی، استاد اقتصاد دانشگاه علامه طباطبایی نیز در سخنانی، به بیان دیدگاه های خود در این باره پرداخت.
