ضرورت «تنظیم» بازار مسکن استیجاری

‌چند سالی است که عبارت «تنظیم بازار» در گزارش‌های رسمی مقامات و رسانه‌ها پرتکرار شده‌ است. دراصل وقتی دولتمردان به این نتیجه برسند که عوامل عرضه و تقاضا در یک بازار معین در مسیری حرکت نمی‌کنند که متضمن منافع اجتماعی باشد، با هدف بازگرداندن جریان بازار به ریل مناسب مداخله می‌کنند، مداخله‌ای که «تنظیم بازار» نام گرفته‌ است. ‌ درحالی که هدف از امر تنظیم بازار را می‌توان مهار رشد قیمت، جلوگیری از بروز کمبود، کاهش فشار به خانوارهای کم‌درآمد و در کل جلب رضایت شهروندان دانست. بازار مسکن استیجاری نیز در سالیان گذشته موردتوجه دولتمردان بوده و با هدف جلوگیری از رشد بی‌رویه قیمت به‌ویژه در کلان‌شهر‌ها، سقفی مجاز برای افزایش قیمت تعیین و ابلاغ شده‌ است. طبعا علت توجه مسئولان به این بازار، افزایش تدریجی وزن آن در اقتصاد ملی، تأثیر منفی افزایش هزینه مسکن بر اقتصاد خانوارهای کم‌درآمد و گسترش نارضایتی ناشی از آن بوده‌ است. صرف‌نظر از اینکه مداخله دولت در بازار مسکن استیجاری و تعیین سقف مجاز افزایش اجاره‌بها تاکنون چه تأثیری بر این بازار داشته است؟ ‌باید گفت مداخله در این بازار و تلاش برای «اصلاح» روندها در آن یک ضرورت انکارناپذیر است. دلایل توجیهی این مداخله را می‌توان در چهار سرفصل زیر خلاصه کرد:

1- در دو دهه گذشته سهم جمعیت مستأجر کشور با سرعت بالایی در حال رشد بوده و اینک در سطح کلان‌شهر تهران به رقم 40 درصد نزدیک شده‌ است. به این‌ ترتیب سهم جمعیتی که با افزایش اجاره‌بهای مسکن گرفتار تنگنای معیشتی می‌شوند، افزایش چشمگیر پیدا کرده‌ است.

2- با عنایت به تحمیل تحریم‌های ظالمانه و تداوم رکود همراه با تورم دورقمی، ابعاد فقر در جامعه گسترش یافته و جمعیت زیر خط فقر به‌سرعت افزایش یافته‌ است.

3- در چند دهه گذشته سهم هزینه مسکن در سبد هزینه خانوار روند افزایشی داشته و واکنش بسیاری از خانوارهای مستأجر این دشواری، اسباب‌کشی به مناطق حاشیه شهر یا اجاره واحدهای مسکونی کوچک‌تر و فقیرانه‌تر بوده‌ است.

4- به‌دلیل ناکارآمدی بازار سرمایه و اجرای سیاست‌های نامناسب پولی تقاضای سفته‌بازانه در بازار املاک رشد خارق‌العاده یافته و طبعا توقعات مالکان املاک استیجاری را در میدان کسب درآمد ناشی از اجاره بالا برده‌ است.

تاکنون مداخله در بازار مسکن استیجاری به‌صورت تعیین سقف مجاز افزایش اجاره‌بها یا دادن وام ودیعه به جمعیت مستأجر بوده که تأثیر چندانی در این بازار بر جای نگذاشته و باری از دوش جمعیت درحال‌رشد مستأجر برنداشته‌ است. تصمیم‌سازان و تصمیم‌گیرندگان به این نکته توجه نکرده‌اند که هجوم تقاضای سفته‌بازانه به بازار املاک موتور رشد اجاره‌بهای مسکن است. با عنایت به نبود فرصت‌های مطلوب سرمایه‌گذاری و ناکارآمدی بازار سرمایه، تنها موقعیت مناسب برای صاحبان نقدینگی خرید املاک و مستغلات است که هم از درآمد اجاره و هم از افزایش ارزش آن در آینده بهره‌مند شوند. در چنین شرایطی مالکان با برآورد ارزش ملک خود و محاسبه سود مترتب با این میزان نقدینگی، اقدام به محاسبه ارزش رهن و اجاره ملک کرده و مستأجر را ملزم به پرداخت آن می‌کنند. از سوی دیگر چون بازار املاک استیجاری ماهیتا به‌اصطلاح بازار خریدار نبوده و بازار فروشنده است، مالک می‌تواند شرایط خود را به مستأجر تحمیل کند. دولتمردان با اجرای سیاست کاهش نرخ سود سپرده‌ها هرچند هدف ساماندهی بخش پولی اقتصاد کشور را داشته‌اند، اما عملا ضربه مهلکی به اقتصاد خانوارهای مستأجر زده‌اند، زیرا مؤجران با کاهش نرخ تبدیل ودیعه به اجاره، فرصتی برای افزایش حصه نقدی اجاره‌بها یافته‌اند. کافی بود سیاست‌گذاران حوزه بانکی با جداکردن بازار سپرده‌های خرد و کلان، امکان اعمال نرخ سود بالاتر را به سپرده‌های خرد می‌دادند تا علاوه‌بر تحقق هدف ساماندهی بخش پولی فشار مضاعفی بر جمعیت مستأجر وارد نیاید. اما چون ظاهرا هیچ‌یک از تصمیم‌سازان و تصمیم‌گیرندگان این حوزه مستأجر نیستند، توان درک واقع‌بینانه این اثر منفی را که به‌راحتی قابل‌پیشگیری بود نداشته و برای خنثی‌کردن آن تمهیدات ساده‌ای در حد تعریف سهمیه سپرده طلایی برای شهروندان نیندیشیده‌اند. در شرایط موجود اقتصاد کشور، تنها اقدام بجا در مسیر «تنظیم بازار» مسکن استیجاری کاهش تقاضای سفته‌بازانه و تضعیف رابطه ارزش روز ملک با ارزش اجاره آن است. دولت با این سیاست به صاحبان نقدینگی اعلام می‌کند که اگر دنبال سودی متناسب با میزان نقدینگی خود هستند، باید به بازارهای دیگر مراجعه کنند. همچنین وضع مالیات متناسب با سرعت افزایش اجاره می‌تواند انگیزه مالکان برای افزایش اجاره‌بها را کاهش دهد. گسترش فقر ناشی از افزایش اجاره‌بهای مسکن در چندسال گذشته هشداری به دولتمردان است که تنظیم بازار مسکن استیجاری را تا دیر نشده جدی بگیرند.