تغییرات تملک و تأثیرات اقتصادی آن

عمر تاریخ نوشته بشر را حدود پنج هزار سال تخمین زده‌اند. از روزگار انسان‌های اولیه تا به امروز، تسلط بر قلمرو از مهم‌ترین دغدغه‌های بشر بوده است. حس مالکیت بر زمین، تا حد زیادی آدمی را آسوده‌خاطر می‌کند. پیش از ورود حقوق مدرن به ایران (تا 1285 خورشیدی)، قواعد مربوط به مالکیت بر اراضی با توجه به احکام شریعت اسلام ضابطه‌مند می‌شد؛ مطابق قاعده «ید» سلطه شخص بر اشیا دلیل بر مالکیت اوست و اصل «تسلیط» بر مبنای حدیث نبوی «الناس مسلطون علی اموالهم» فرد مسلط بر ملک را مالک مجاز به هر‌گونه دخل و تصرف می‌داند. این اصل در زمان تصویب جلد اول قانون مدنی (1307) در ماده 30 قرار گرفت: «هر مالکی نسبت به مایملک خود حق هر‌گونه تصرف و انتفاع دارد، مگر در مواردی که قانون استثنا کرده باشد». همچنین در ماده 141 این قانون «احیای اراضی موات» در زمره اسباب تملک قرار گرفته که البته با تصویب قوانین و مقررات بعدی به‌شدت محدود شد.

فلسفه اصلی تصویب قانون ثبت (1310)، تعیین معیاری برای پایان‌دادن به اختلافات افراد در زمینه اثبات مالکیت بود. شاه‌بیت این قانون ماده 22 است: «همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید، دولت فقط کسی که ملک به اسم او ثبت شده... یا اینکه ملک مزبور از مالک رسمی ارثا به او رسیده باشد، مالک خواهد شناخت...». این روش هم کارگر نیفتاد و به‌ویژه پس از انقلاب اسلامی با ایراداتی که فقها به قانون ثبت گرفتند و ماهیت آن را خلاف عقد بیع (قرارداد انتقال‌دهنده مالکیت یا همان «تملیک عین به عوض معلوم») دانستند؛ دعوای «الزام به تنظیم سند رسمی» برای اعتبار‌بخشیدن به معاملات با اسناد عادی، سکه رایج دادگستری شد. جالب اینکه تا به امروز این منازعه مدرن (اصالت سند رسمی) و ستنی (اصالت عقد بیع) ادامه دارد. در ماده 62 قانون احکام دائمی برنامه‌های توسعه کشور (1395) حاصل جمع ماده 22 قانون ثبت و رویه قضائی محاکم نشئت‌گرفته از اصالت بیع این‌گونه تجلی یافت: «همه معاملات راجع به اموال غیرمنقول ثبت‌شده مانند بیع... باید به طور رسمی در دفاتر اسناد رسمی ثبت تنظیم شود. اسناد عادی که درخصوص معاملات راجع به اموال غیرمنقول تنظیم شوند، مگر اسنادی که بر‌اساس تشخیص دادگاه دارای اعتبار شرعی است، در برابر اشخاص ثالث غیرقابل استناد بوده و قابلیت معارضه با اسناد رسمی را ندارد». قید پایان ماده، متن را از محتوا تهی کرده، به تعبیر ساده: «نه خانی آمده و نه خانی رفته است!».
اما اوج کشمکش بر سر زمین، قانون اصلاحات ارضی است که در 19 دی 1340 تصویب و با همه پرسی ششم بهمن 1341 مشهور به «انقلاب شاه و ملت» به اجرا درآمد. این اقدام، مناسبات میان روحانیت و حاکمیت را به بحرانی‌ترین سطح رساند که در تاریخ‌نگاری رسمی، مقدمه انقلاب اسلامی به شمار می‌آید. اصلاحات ارضی در سه مرحله انجام شد: نخست، تعیین شد که هیچ مالکی بیش از یک ‌ده شش ‌دانگ یا شش ‌دانگ زمین در چند ده مختلف نداشته باشد؛ دوم، صاحبان زمین‌های استیجاری می‌باید یا به تقسیم درآمد حاصل از اجاره بپردازند یا بر‌اساس قراردادهای اجاره، زمین‌ها را به زارعان بفروشند. به عبارت دیگر مالکان موظف شدند که یا ملک کشاورزی خود را برای 30 سال به کشاورزان اجاره دهند یا آن را با توافق به آنان بفروشند. املاک موقوفه عام نیز بر‌اساس درآمد آن زمین به اجاره دراز‌مدت ۹۹‌ساله به کشاورزان واگذار شد؛ و سوم، مالکانی که ملک خود را اجاره داده بودند، ملزم شدند یا زمین خود را به زارعان بفروشند. با ورود آپارتمان‌نشینی در ایران، قانون تملک آپارتمان‌ها (1343) نحوه مالکیت ساکنان این نوع ساختمان‌ها را با توجه به وجود دو بخش اختصاصی و مشترک ضابطه‌مند کرد که امکان الزام مالک به تجدید بنا و نهاد هیئت‌مدیره، در گذشته پیشینه‌ای نداشت. همچنین در سال 1356 با تصویب قانون روابط موجر و مستأجر صورت‌بندی جدید مفهوم «حق کسب و پیشه و تجارت» که به روابط مالک و مستأجر املاک تجاری راه یافته بود، ترسیم و تا همین امروز بر این مناسبات حاکم است. موضوع دادرسی کیفری اختلافات ملکی هم در نوع خود منحصر به فرد است؛ از مجازات اعدام برای تصرف عدوانی مطابق لایحه قانونی متجاوزان به اموال عمومی و مردم اعم از اشخاص حقیقی و حقوقی (مصوب 1359 شورای انقلاب) تا 40 سال بعد، قانون کاهش حبس تعزیری (1399) که مجازات جرم تصرف عدوانی موضوع ماده 690 قانون مجازات اسلامی (یک ماه تا یک سال حبس) را قابل گذشت دانسته و در صورت عدم گذشت شاکی خصوصی نیز قاضی مکلف به تعیین حداقل مجازات (یک ماه حبس) شده است! نزاع بر سر زمین محدود به قرن اخیر نیست و از تعیین مرز ایران و توران توسط آرش کمان‌گیر تا کشمکش وراث بر سر گواهی حصر وراثت و تحریر ترکه در راهروهای شورای حل اختلاف، تا همیشه ادامه دارد.

عمر تاریخ نوشته بشر را حدود پنج هزار سال تخمین زده‌اند. از روزگار انسان‌های اولیه تا به امروز، تسلط بر قلمرو از مهم‌ترین دغدغه‌های بشر بوده است. حس مالکیت بر زمین، تا حد زیادی آدمی را آسوده‌خاطر می‌کند. پیش از ورود حقوق مدرن به ایران (تا 1285 خورشیدی)، قواعد مربوط به مالکیت بر اراضی با توجه به احکام شریعت اسلام ضابطه‌مند می‌شد؛ مطابق قاعده «ید» سلطه شخص بر اشیا دلیل بر مالکیت اوست و اصل «تسلیط» بر مبنای حدیث نبوی «الناس مسلطون علی اموالهم» فرد مسلط بر ملک را مالک مجاز به هر‌گونه دخل و تصرف می‌داند. این اصل در زمان تصویب جلد اول قانون مدنی (1307) در ماده 30 قرار گرفت: «هر مالکی نسبت به مایملک خود حق هر‌گونه تصرف و انتفاع دارد، مگر در مواردی که قانون استثنا کرده باشد». همچنین در ماده 141 این قانون «احیای اراضی موات» در زمره اسباب تملک قرار گرفته که البته با تصویب قوانین و مقررات بعدی به‌شدت محدود شد.

فلسفه اصلی تصویب قانون ثبت (1310)، تعیین معیاری برای پایان‌دادن به اختلافات افراد در زمینه اثبات مالکیت بود. شاه‌بیت این قانون ماده 22 است: «همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید، دولت فقط کسی که ملک به اسم او ثبت شده... یا اینکه ملک مزبور از مالک رسمی ارثا به او رسیده باشد، مالک خواهد شناخت...». این روش هم کارگر نیفتاد و به‌ویژه پس از انقلاب اسلامی با ایراداتی که فقها به قانون ثبت گرفتند و ماهیت آن را خلاف عقد بیع (قرارداد انتقال‌دهنده مالکیت یا همان «تملیک عین به عوض معلوم») دانستند؛ دعوای «الزام به تنظیم سند رسمی» برای اعتبار‌بخشیدن به معاملات با اسناد عادی، سکه رایج دادگستری شد. جالب اینکه تا به امروز این منازعه مدرن (اصالت سند رسمی) و ستنی (اصالت عقد بیع) ادامه دارد. در ماده 62 قانون احکام دائمی برنامه‌های توسعه کشور (1395) حاصل جمع ماده 22 قانون ثبت و رویه قضائی محاکم نشئت‌گرفته از اصالت بیع این‌گونه تجلی یافت: «همه معاملات راجع به اموال غیرمنقول ثبت‌شده مانند بیع... باید به طور رسمی در دفاتر اسناد رسمی ثبت تنظیم شود. اسناد عادی که درخصوص معاملات راجع به اموال غیرمنقول تنظیم شوند، مگر اسنادی که بر‌اساس تشخیص دادگاه دارای اعتبار شرعی است، در برابر اشخاص ثالث غیرقابل استناد بوده و قابلیت معارضه با اسناد رسمی را ندارد». قید پایان ماده، متن را از محتوا تهی کرده، به تعبیر ساده: «نه خانی آمده و نه خانی رفته است!».
اما اوج کشمکش بر سر زمین، قانون اصلاحات ارضی است که در 19 دی 1340 تصویب و با همه پرسی ششم بهمن 1341 مشهور به «انقلاب شاه و ملت» به اجرا درآمد. این اقدام، مناسبات میان روحانیت و حاکمیت را به بحرانی‌ترین سطح رساند که در تاریخ‌نگاری رسمی، مقدمه انقلاب اسلامی به شمار می‌آید. اصلاحات ارضی در سه مرحله انجام شد: نخست، تعیین شد که هیچ مالکی بیش از یک ‌ده شش ‌دانگ یا شش ‌دانگ زمین در چند ده مختلف نداشته باشد؛ دوم، صاحبان زمین‌های استیجاری می‌باید یا به تقسیم درآمد حاصل از اجاره بپردازند یا بر‌اساس قراردادهای اجاره، زمین‌ها را به زارعان بفروشند. به عبارت دیگر مالکان موظف شدند که یا ملک کشاورزی خود را برای 30 سال به کشاورزان اجاره دهند یا آن را با توافق به آنان بفروشند. املاک موقوفه عام نیز بر‌اساس درآمد آن زمین به اجاره دراز‌مدت ۹۹‌ساله به کشاورزان واگذار شد؛ و سوم، مالکانی که ملک خود را اجاره داده بودند، ملزم شدند یا زمین خود را به زارعان بفروشند. با ورود آپارتمان‌نشینی در ایران، قانون تملک آپارتمان‌ها (1343) نحوه مالکیت ساکنان این نوع ساختمان‌ها را با توجه به وجود دو بخش اختصاصی و مشترک ضابطه‌مند کرد که امکان الزام مالک به تجدید بنا و نهاد هیئت‌مدیره، در گذشته پیشینه‌ای نداشت. همچنین در سال 1356 با تصویب قانون روابط موجر و مستأجر صورت‌بندی جدید مفهوم «حق کسب و پیشه و تجارت» که به روابط مالک و مستأجر املاک تجاری راه یافته بود، ترسیم و تا همین امروز بر این مناسبات حاکم است. موضوع دادرسی کیفری اختلافات ملکی هم در نوع خود منحصر به فرد است؛ از مجازات اعدام برای تصرف عدوانی مطابق لایحه قانونی متجاوزان به اموال عمومی و مردم اعم از اشخاص حقیقی و حقوقی (مصوب 1359 شورای انقلاب) تا 40 سال بعد، قانون کاهش حبس تعزیری (1399) که مجازات جرم تصرف عدوانی موضوع ماده 690 قانون مجازات اسلامی (یک ماه تا یک سال حبس) را قابل گذشت دانسته و در صورت عدم گذشت شاکی خصوصی نیز قاضی مکلف به تعیین حداقل مجازات (یک ماه حبس) شده است! نزاع بر سر زمین محدود به قرن اخیر نیست و از تعیین مرز ایران و توران توسط آرش کمان‌گیر تا کشمکش وراث بر سر گواهی حصر وراثت و تحریر ترکه در راهروهای شورای حل اختلاف، تا همیشه ادامه دارد.