ساختن در عصر بی‌ثباتی
صنعت ساختمان میان رکود معاملاتی و تورم نهاده‌ها
رکود امروز ساخت‌وساز در ایران فقط کمبود معامله و افت تقاضا نیست، بلکه برایند تورم مزمن، نااطمینانی‌های ژئوپلیتیکی، خروج سرمایه و گسست در بازار کار است. حاصل این هم‌افزایی، «سختی ساخت» و «بی‌صرفگی سرمایه‌گذاری مولد» است.
به گزارش گروه رسانه‌ای شرق،
علی معینی-پژوهشگر سیاست‌گذاری عمومی: رکود امروز ساخت‌وساز در ایران فقط کمبود معامله و افت تقاضا نیست، بلکه برایند تورم مزمن، نااطمینانی‌های ژئوپلیتیکی، خروج سرمایه و گسست در بازار کار است. حاصل این هم‌افزایی، «سختی ساخت» و «بی‌صرفگی سرمایه‌گذاری مولد» است. با این حال، با شفافیت داده، قراردادهای مقاوم در برابر تورم، سیاست واقع‌گرایانه نیروی کار و مالی‌سازی هوشمند می‌توان مسیر خروج را کوتاه‌تر کرد. تورم مزمن پرزورترین متغیر اخلالگر است. وقتی تورم سالانه بالا می‌ماند، هر برآورد هزینه اگر به‌روز نشود، در مدت چند ماه فرومی‌پاشد؛ حاشیه سود پیمانکار و سازنده خورده می‌شود و زمان‌بندی بی‌معنا. این فشار در نهاده‌های ساختمانی برجسته‌تر است؛ طبق گزارش‌های رسمی، شاخص قیمت نهاده‌های ساختمان مسکونی در فصل‌های اخیر جهش‌های معناداری داشته است. معنای اجرائی روشن است؛ فهرست مقادیر و فهرست‌بها اگر بدون سناریونویسی تورمی و بند تعدیل پویا تنظیم شود، پروژه در نیمه راه از حرکت می‌ایستد. در سمت تقاضا، بازار مسکن به وضعیتی نزدیک به «رکود تورمی» رسیده است؛ قدرت خرید خانوار تضعیف شده و قیمت‌های اسمی چسبنده‌اند. افت شفافیت آماری هم نااطمینانی را تشدید می‌کند؛ ابهامی که برنامه‌ریزی تولید را دشوار و افق سرمایه‌گذاری را تیره می‌کند. تجربه کشورهایی که شفافیت معاملاتی و داده به‌روز را حفظ کرده‌اند، نشان می‌دهد مدیریت انتظارات و کوتاه‌تر شدن زمان خروج از رکود، بیش از هر چیز محصول همین نظم آماری است. بر فراز این متغیرها، سایه ریسک‌های ژئوپلیتیکی بر انتظارات می‌افتد، هزینه تأمین مالی بالا می‌رود و سرمایه‌های سرگردان به پناهگاه‌های سنتی می‌گریزند. نتیجه، دورشدن منابع از ساخت‌وساز مولد است. در بازار کار نیز با شوک عرضه روبه‌رو هستیم؛ هر اختلال در سیاست‌های مهاجرتی به کمبود نیروی ماهر و جهش دستمزد مؤثر می‌انجامد. گزارش‌های میدانی از فشار بر پروژه‌ها در پی خروج یا اخراج گسترده کارگران مهاجر غیرقانونی خبر می‌دهد. پیام سیاستی روشن است: بدون راه‌حل واقع‌گرایانه برای بازار کار -از تنظیم‌گری مهاجرتی تا آموزش مهارت‌محور داخلی- عمق رکود ساختمانی بیشتر می‌شود. این‌همه چرا به رکود قیمت هم‌زمان با تورم نهاده‌ها می‌انجامد؟ چون تقاضای مصرفی زیر فشار کاهش درآمد واقعی و جهش اجاره‌ها نحیف شده و سرمایه‌گذاران در فضای بی‌ثبات به دارایی‌های نقدشونده‌تر پناه می‌برند. سازنده با معادله‌ای ناممکن روبه‌رو است؛ خروجی را نمی‌تواند با قیمت‌های جدید بفروشد، ورودی‌ها هر فصل گران‌تر می‌شوند و تأمین مالی دشوارتر. پیام طبیعی این سازوکار، تعویق پروانه‌ها، کاهش شروع پروژه‌ها و افزایش پروژه‌های نیمه‌تمام است. ادبیات مدیریت پروژه در شوک‌های کلان تأکید می‌کند که مدیریت نقدینگی سبد پروژه و تسهیم عادلانه ریسک حیاتی‌تر از همیشه‌اند؛ برآوردهای داخلی هزینه نهاده‌ها هم همین فشار را تأیید می‌کند. در چنین چشم‌اندازی، پرسش عملی این است که چه باید کرد؟ اما پاسخ محتاطانه روشن است: مجموعه‌ای از اصلاحات کوچک، کم‌هزینه و پراثر که هم اعتماد را بازسازی کند و هم ریسک‌های اجرائی را مدیریت کند. مسیر از شفافیت می‌گذرد و به قرارداد، نیروی کار، پروانه و بیمه، ابزارهای مالی و روش ساخت می‌رسد؛ زنجیره‌ای که اگر هم‌زمان تقویت شود، سختی ساخت به‌تدریج تحمل‌پذیر می‌شود. نخست باید شفافیت و پیش‌بینی‌پذیری به قاعده ثابت بدل شود: انتشار منظم و ماهانه داده‌های معاملات و قیمت، اتصال برخط سامانه‌های ثبتی به یک پنل آماری عمومی و طراحی شاخص پیش‌نگر ساخت‌وساز بر پایه پروانه ساختمانی، شروع عملیات و جریان تأمین مالی. خودِ بهنگام‌بودن داده، انتظارات بدبینانه را تعدیل و هزینه سرمایه را مهار می‌کند. گام بعدی مقاوم‌سازی قراردادها در برابر تورم است: بازطراحی قراردادهای عمومی و خصوصی با بند تعدیل مبتنی بر شاخص نهاده‌ها، سقف‌گذاری ریسک ارزی و ارجاع به شاخص‌های رسمی. در محیط تورمی، انتقال کامل ریسک افزایش هزینه به پیمانکار معقول و پایدار نیست؛ اتکا به فهرست‌بهای ثابت هم در عمل کارخانه تولید پروژه نیمه‌تمام است. در بازار کار، کمبود نیروی ماهر با دستور جایگزین نمی‌شود. بسته‌ای شامل ساماندهی اقامت و کار مهاجران فعال در ساخت‌وساز، برنامه‌های مهارت‌آموزی فشرده برای نیروی داخلی و تسهیل بیمه‌های کارگاهی می‌تواند شوک عرضه را تخفیف دهد و انتظارات هزینه‌ای را مهار کند. شواهد تاریخی این بخش نیز بر نقش نیروی کار مهاجر تأکید دارد و بر سیاست‌گذاری مبتنی بر واقعیت بازار اصرار می‌کند. اما یک مانع فرساینده پیش از شروع کار بسیاری از پروژه‌ها را از پا می‌اندازد؛ هزینه‌های سرسام‌آور اخذ پروانه و بار بیمه‌های ساختمانی. عوارض متعدد صدور پروانه، تغییر کاربری، تراکم و... همراه با زمان‌های طولانی رسیدگی و رفت‌وبرگشت‌های اداری، جریان نقد پروژه را منفی می‌کند. هم‌زمان حق بیمه قراردادهای ساختمانی، بیمه مسئولیت کارفرما و محاسبات علی‌الرأس می‌توانند پیش از ورود به سفت‌کاری، فشار درخور توجهی بر سرمایه در گردش بگذارند. راهبرد برون‌رفت روشن است: پنجره واحد الکترونیک برای پروانه با زمان‌بندی قطعی و پاسخ‌گویی مشخص، فرمول‌های ساده، شفاف و پایدار برای محاسبه عوارض که حداقل تا یک سال تقویم کنند و شوک‌های خلق‌الساعه ایجاد نکنند، تقسیط هوشمند عوارض و حق بیمه متناسب با پیشرفت فیزیکی به جای دریافت‌های سنگین در ابتدای مسیر، پذیرش ضمانت‌نامه بانکی یا اوراق بازار سرمایه به‌عنوان وثیقه به جای بلوکه نقدینگی، حذف محاسبات علی‌الرأس و اتصال برخط فهرست حقوق و قراردادها برای تعیین دقیق پایه‌های بیمه، اجرای بیمه مسئولیت پلکانی و هدفمند به جای نرخ‌های یکنواخت و هم‌گرایی نهادهای صادرکننده مجوز و بیمه‌گر برای کاهش استعلام‌های موازی. اگر این بسته اجرا شود، «مرگ پیش از شروع» در بسیاری از پروژه‌ها به «شروع مدیریت‌پذیر» تبدیل می‌شود. برای رقابت با جذابیت طلا و ارز نیز باید ابزارهای مولد و نقدشونده فراهم باشد تا سرمایه خرد به پروژه‌های واقعی هدایت شود؛ صندوق‌های زمین و ساختمان و صندوق‌های پروژه، پیوند مستقیم پس‌اندازهای خرد با پروژه‌های تعریف‌شده را ممکن می‌کنند. اوراق سلف مصالح و ابزارهای تأمین مالی زنجیره‌ای مانند گواهی اعتبار مولد، گلوگاه سرمایه در گردش پیمانکاران را باز می‌کند. طراحی هوشمند این ابزارها از شکل‌گیری موج‌های ورشکستگی جلوگیری خواهد کرد. اصل کلان راهبردی هم این است که از مداخلات قیمتی و مجوزی زائد پرهیز شود و دولت به نقش‌های حاکمیتی قاعده‌گذار، داور و شفاف‌ساز اکتفا کند. بازار، مکانیسم کشف قیمت و تجمیع اطلاعات پراکنده است و مداخلات دولتی سیگنال آن را مخدوش می‌کند. محدودیت‌های اداری و مقررات تراکمی زمین و ساخت، هزینه مسکن را از هزینه واقعی ساخت جدا می‌کنند. کنترل‌های قیمتی سخت اگرچه در کوتاه‌مدت قیمت‌ها را نگه می‌دارد، اما در میان‌مدت عرضه را کم و فشار قیمتی آینده را زیاد می‌کند. نسخه اجرائی روشن است: حقوق مالکیت پیش‌بینی‌پذیر، مجوز ساده و زمان‌مند، داده عمومی به‌روز و رقابت سالم بسیار کارآمدتر از قیمت‌گذاری دستوری و توقف‌های موردی‌اند. در‌عین‌حال حمایت هدفمند سمت تقاضا می‌تواند نقش ضربه‌گیر اجتماعی را ایفا کند. هم‌زمان باید تکلیف امید بازار روشن شود. تابستان ۱۴۰۴ با تبعات جنگ 12روزه تحمیلی، تعلیق یا بن‌بست مذاکرات بین‌المللی و خبرهای پی‌درپی از احتمال درگیری دوباره، انتظارات را شکننده کرده است. سرمایه‌های محتاط به پناهگاه‌های سنتی رفته‌اند و جهش‌های طلا و ارز همین را تأیید می‌کند. امیدبخشی در این فضا تنها وعده نیست. کاهش عینی ریسک پروژه و پوشش نبود قطعیت است: تقویم منظم انتشار داده معاملات، قیمت، پروانه و تأمین مالی بدون وقفه، اعلام پنجره ثبات مقرراتی برای منع هر قاعده جدید مخل اجرا، قراردادهای شاخص‌محور با سقف ریسک ارزی و امکان ارائه مصالح در بورس کالا، صندوق‌های تضمین تکمیل برای پروژه‌های متوسط و بسته ارتباطی شفاف که هر ماه پیشرفت این محورها را گزارش دهد. بازار وقتی امید را قیمت‌گذاری می‌کند که ریسک عدددار و پوشش‌پذیر باشد و وقتی پول خرد به تولید برمی‌گردد که ابزار نقدشونده مولد پیش چشم باشد و توقف‌های پرهزینه با ضمانت‌های اجرائی نادر شود. حتی اگر تنش‌های سیاسی و امنیتی فروبنشیند، بدون بسته‌ای از اصلاحات کوچک اما مؤثر، جهشی در کار نخواهد بود و سناریوی محتمل، رشد حقیقی ناچیز یا اندکی منفی است. راه واقع‌بینانه، تثبیت انتظارات و کاهش ریسک اجرائی با شفافیت داده، قراردادهای مقاوم در برابر تورم، سیاست واقع‌نگر بازار کار، سامان پروانه و بیمه، ابزارهای مالی نقدشونده، صنعتی‌سازی سبک و پرهیز از مداخلات خلق‌الساعه است. هرجا این اجزا کنار هم نشسته‌اند و امیدسازی بر پایه ابزار واقعی پوشش ریسک شکل گرفته است، حتی در اقتصاد ملتهب هم می‌توان «ساخت» را از «سوداگری» جدا کرد و چرخه تولید را دوباره به حرکت انداخت.
آخرین مطالب منتشر شده در روزنامه شرق را از طریق این لینک پیگیری کنید.
