آفت اعیان‌سازی مسکن

به گزارش گروه رسانه‌ای شرق،

کوچ اجباری مستاجران از محلات هدف بازآفرینی شهری تحت تاثیر افزایش ارزش زمین و مسکن، سیاستگذار را با یک پرسش جدی مواجه کرده است: چگونه می‌توان محلات فرسوده و ناکارآمد را نوسازی و احیا کرد، بدون آنکه ساکنان کم‌درآمد آنها قربانی فرآیند بازآفرینی شوند؟

به گزارش ستاد خبری هفتمین نمایشگاه مسکن، شهری و بازآفرینی شهری، سه دهه تجربه بهسازی، نوسازی و بازآفرینی شهری در کشور تجربیاتی از اخراج ساکنان این محلات به دلیل افزایش ارزش زمین پس ازتحول  به جای گذاشته است. بازآفرینی شهری که قرار است کیفیت زندگی را در محلات هدف ارتقا دهد و زمینه ماندگاری ساکنان را فراهم کند، اگر بدون توجه به توان اقتصادی ساکنان پیش برود، ممکن است نتیجه‌ای معکوس داشته باشد؛ به‌ویژه برای مستاجرانی که سهم بزرگی از جمعیت محلات هدف را تشکیل می‌دهند. تجربیات به دست آمده از پروژه‌هایی مانند انبوه‌سازی‌های چند صد واحدی در محله سیروس تهران از طریق تملک املاک ریزدانه و تعریف ابر‌پروژه‌های ساختمانی نیز این پرسش را مطرح کرده که آیا اساسا چنین امکانی وجود دارد که نوسازی بافت‌های ناکارآمد بدون جابه‌جایی و حذف گروه‌های کم‌درآمد از محله انجام شود؟ در واقع، افزایش کیفیت و ارزش زمین و مسکن در یک محله، اگر با سیاست مشخصی برای حفظ استطاعت‌پذیری مسکن همراه نباشد، می‌تواند به افزایش فشار بر مستاجران و خروج تدریجی آنها از محله منجر شود.

این مسئله در حالی اهمیت بیشتری پیدا می‌کند که بخش قابل توجهی از سیاست‌های موجود نوسازی، بیشتر بر مالک و ساخت‌وساز متمرکز است و برای مستاجران کم‌درآمد، به‌خصوص دهک‌های پایین، ابزار حمایتی مشخص و پایداری وجود ندارد. 

خلأ سیاست مسکن استطاعت‌پذیر برای مستاجران

کاوه حاجی علی‌اکبری، پژوهشگر بازآفرینی شهری معتقد است مسئله اصلی در اینجا نه خود نوسازی، بلکه خلأ یک لایه مهم در سیاست مسکن کشور است؛ لایه‌ای که بتواند برای خانوارهایی که توان تأمین مسکن از طریق بازار را ندارند، راه‌حل ایجاد کند.

این پژوهشگر بازآفرینی شهری در گفت‌وگویی توضیح داد: ما به دلیل ناکارآمدی سیاست‌های مداخله‌ای در حوزه مسکن که به شکل تملک زمین و خانه‌های فرسوده و از بین بردن کامل بافت کالبدی محله برای نوسازی اجرا می‌شد، از پروژه‌هایی مثل محله سیروس فاصله گرفتیم. البته این نوع پروژه‌ها استثنا هستند؛ یعنی اینکه بخواهیم یک محدوده را تملک کنیم، همه ساکنان را بیرون کنیم و بعد پروژه جدیدی بسازیم، عموما دیگر به این شکل تعریف نمی‌شود و همسو با رویکردهای جدید بازآفرینی، در برنامه‌ریزی‌های خود تجدید نظر کرده‌ایم.

وی گفت: بر اساس کارهای میدانی و پژوهشی که در مورد مالکان ساکن محله‌های هدف بازآفرینی انجام داده‌ام، چیزی که تحت عنوان «اعیان‌سازی» یا جابه‌جایی ناگزیر ساکنان به محله‌های ارزانتر مطرح می‌شود، در مورد مالکان اتفاق نیفتاده است؛ چراکه نوسازی با محوریت خود آنها در حال شکل‌گیری است. البته هر محله‌ای پویاست؛ یک عده از آن خارج می‌شوند و عده‌ای دیگر وارد می‌شوند و این به خودی خود مسئله‌ای نیست. اما در مورد مستاجران، موضوع متفاوت است و انتقادی که مطرح می‌کنید درست است.

علی‌اکبری با اذعان به اینکه تا امروز عملا هیچ راهکار مشخصی برای مستاجران نداشته‌ایم، افزود: دلیلش این است که یک لایه از سیاست‌های مسکن در کشور ما خالی است. آنچه که در کشورهای مختلف تحت عنوان سیاست‌های «مسکن اجتماعی» و ذیل مجموعه سیاست‌های «مسکن استطاعت‌پذیر» وجود دارد، در ایران طراحی نشده است.

به گفته وی، واقعیت این است که برای دهک‌هایی که در شرایط بازار و حتی با حمایت‌هایی که دولت ارائه می‌کند، نمی‌توانند پاسخ مناسبی برای نیاز مسکن خود پیدا کنند، راه‌حل مشخصی نداریم. نهایت حمایت‌هایی که ارائه می‌شود، ممکن است در قالب واگذاری زمین یا پرداخت تسهیلات باشد؛ اما این حمایت‌ها زمانی کارآمد است که فرد حداقلی از توان مالی را داشته باشد. اگر فرد هیچ توان مالی نداشته باشد، عملا راهکاری برای او وجود ندارد.

با این همه، وی معتقد است سیاست نوسازی مسکن در بافت‌های ناکارآمد، اتفاقا می‌تواند در راستای تأمین مسکن استطاعت‌پذیر قرار بگیرد؛ حتی با وجود خلأهایی که در سیاست‌های حمایتی وجود دارد؛ چراکه بافت‌های ناکارآمد عموما در مناطقی قرار دارند که قیمت مسکن در آنها نسبت به متوسط شهر پایین‌تر است. بنابراین اگر بتوانیم در این مناطق مسکن بیشتری تأمین کنیم، به افرادی که در سایر نقاط شهر توان تأمین مسکن ندارند، فرصت بیشتری برای پیدا کردن مسکن می‌دهیم.

سیاست مکملی که این پژوهشگر حوزه بازآفرینی و مدیرعامل پیشین سازمان نوسازی شهر تهران به آن اشاره کرده، تامین زمین برای ساخت مسکن داخل بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری است. وی گفت: در این صورت دیگر لازم نیست برای تأمین مسکن به حاشیه شهر برویم، زمین جدید به محدوده شهر الحاق و شهر جدید یا شهرک ایجاد کنیم. در این صورت، در مسیر توسعه درون‌زا حرکت کرده‌ایم. در این صورت می‌توان ادعا کرد تولید مسکن درون بافت‌های فرسوده شهری با سیاست مسکن استطاعت‌پذیر و مفهومی که در قانون اساسی تحت عنوان «مسکن متناسب با نیاز» مطرح می‌کند، هم‌راستا باشد.

اما پاشنه آشیل موفقیت طرح‌های بازآفرینی شهری چیست؟ اینکه در شهرهای بزرگ مثل تهران، دهک‌های اول تا سوم با هیچ‌یک از روش‌های رایج نمی‌توانند سرپناه مناسبی برای خود پیدا کنند؛ موضوعی که حتی سیاستگذاران حوزه اجتماعی و مسکن نیز به آن اذعان دارند. علی‌اکبری با اشاره به این موضوع، توضیح داد: این وضعیت باعث می‌شود با پدیده «نایابی مسکن» مواجه شویم و در نهایت گروه‌های فرودست جامعه از شهر اخراج شوند.

راه حل پیشنهادی او، تعریف یک لایه سیاست‌گذاری در بخش مسکن است که اکنون جای آن خالی است: «سیاست تأمین مسکن استطاعت‌پذیر با روش‌های غیرتملیکی و حمایتی». وی توضیح داد: تجربه جهانی در این زمینه پیشنهادهای گوناگونی دارد که می‌توان از آنها استفاده کرد. در کشورهای مختلف، مدل‌هایی مانند «مسکن اجتماعی»، «مسکن عمومی»، «مسکن شورایی»، «مسکن استطاعت‌پذیر» و «مسکن استیجاری» وجود دارد. تفاوت اصلی این مدل‌ها با سیاست‌های فعلی ما این است که برای افرادی که در شرایط عادی عرضه و تقاضای بازار نمی‌توانند سرپناه مناسب پیدا کنند، دولت نقش تنظیم‌گر و حمایت‌کننده را بر عهده می‌گیرد تا مسکن با هزینه پایین‌تری در اختیار آنها قرار بگیرد.

وی افزود: هدف این است که همه شهروندان اطمینان داشته باشند که به دلیل ناتوانی مالی از شهر اخراج نمی‌شوند. کسی که در تهران زندگی می‌کند، نباید به دلیل افزایش هزینه مسکن مجبور شود ۵۰، ۶۰ یا حتی ۱۰۰ کیلومتر از شهر فاصله بگیرد تا بتواند سرپناهی برای خود پیدا کند. این امر منوط به تعریف سیاست مسکن استطاعت‌پذیر است که مختصات آن با طرح‌های رایج همچون مسکن مهر به کلی متفاوت است و داخل محدوده شهرها اجرا می‌شود.

بر اساس این گزارش، در نشست‌های جنبی هفتمین نمایشگاه مسکن‌، شهرسازی و بازآفرینی شهری که نهم تا یازدهم آبان در مصلای امام خمینی (ره) برگزار می‌شود، ضمن مرور تجربیات موفق بازآفرینی شهری در کشور، درباره راهکارهای کاهش آسیب‌های ناشی از نوسازی به ساکنان محلات هدف، به‌ویژه مستاجران و خانوارهای کم‌برخوردار، بحث و تبادل نظر خواهد شد؛ موضوعی که امروز یکی از پرسش‌های اصلی بازآفرینی شهری است؛ اینکه چگونه می‌توان کیفیت و ارزش محلات را ارتقا داد، بدون آنکه ساکنان فعلی آنها توان ماندن در محله خود را از دست بدهند؟