۵ اشتباه مهلک در قراردادهای مشارکت در ساخت که کسی به شما نمی‌گوید
لطفاً قبل از امضای هر قرارداد مشارکت در ساخت، این ۵ خطا را با ذره‌بین بررسی کنید. بسیاری از اختلافات سنگین (از قفل‌شدن پروژه تا دعوای حقوقی و حتی از‌دست‌رفتن سرمایه) از همین ابهام‌های کوچک شروع میشود. این راهنمای عملی را آژانس املاک ایوان یکی از معتبرترین آژانس‌های املاک شمال شهر تهران با تجربه میدانی از ده‌ها پرونده واقعی گردآوری کرده است تا مالک و سازنده هر دو با چشمان باز تصمیم بگیرند.
لطفاً قبل از امضای هر قرارداد مشارکت در ساخت، این ۵ خطا را با ذره‌بین بررسی کنید. بسیاری از اختلافات سنگین (از قفل‌شدن پروژه تا دعوای حقوقی و حتی از‌دست‌رفتن سرمایه) از همین ابهام‌های کوچک شروع میشود. این راهنمای عملی را آژانس املاک ایوان یکی از معتبرترین آژانس‌های املاک شمال شهر تهران با تجربه میدانی از ده‌ها پرونده واقعی گردآوری کرده است تا مالک و سازنده هر دو با چشمان باز تصمیم بگیرند.
نکته مهم: این مقاله مشاوره حقوقی نیست، اما به شما کمک می‌کند سؤالات درست از مشاور و وکیل‌تان بپرسید. برای بررسی مورد به مورد، تیم تخصصی املاک ایوان در پاسداران آماده است که مشاوره کاملاً رایگان در اختیار شما قرار دهد.
اشتباه اول: عدم تعیین وجه التزام
تجربه‌ی املاک ایوان ثابت کرده است که نادیده‌گرفتن وجه‌التزام، یکی از اصلی‌ترین دلایل قفل‌شدن پروژه‌ها و اختلاف میان مالک و سازنده است. در قراردادهای مشارکت در ساخت، عدم تعیین «وجه‌التزامِ شفاف، بازدارنده و قابل وصول» موجب بی‌هزینه‌شدن تأخیرها و نقض تعهدات و نهایتاً توقف یا اختلال جدی در تکمیل پروژه میشود. تعیین وجه‌التزام باید برای هر دو طرف (سازنده و مالکان) و به‌صورت مرحله‌محور انجام شود؛ میزان آن باید متناسب با ارزش تعهد و بدون سقف کاهنده بازدارندگی باشد و از پشتوانه‌های اجراییِ وصول (مانند ضمانت‌نامه بانکی یا وثیقه معتبر) برخوردار گردد.
منظور از وجه التزام، مبلغی است که هر یک از طرفین در صورت عدم اجرای به موقع تعهدات خود، موظف می‌شوند به طرف مقابل بپردازند و این مبلغ، بَدَل از اصل تعهد نیست؛ یعنی با پرداخت آن، همچنان طرف مقابل موظف و مکلف به اجرای تعهدات خود خواهد بود. به عنوان مثال در قراردادهای مشارکت ساخت، لازم است برای مرحله نهایی یعنی تحویل آپارتمانهای احداث شده به مالکین، مبلغی را به عنوان وجه التزام تعیین کنیم تا در صورت تاخیر سازنده در تحویل واحدها، به ازای هر روز تاخیر، مبلغی را به عنوان جریمه به مالکین پرداخت کند.
برای سازنده، وجه‌التزام را می‌توان به‌صورت مرحله‌محور در مراحل اخذ جواز، تحویل آپارتمانها و اخذ سند مالکیت تعیین کرد. برای مالکان نیز وجه‌التزام را می‌توان برای تخلیه و تحویل ملک پس از صدور جواز، پیش‌بینی کرد تا در صورت عدم تخلیه‌ی ملک برای تخریب و آغاز عملیات عمرانی، جریمه‌ای به صورت روزانه برای آنان در نظر گرفته شود.
بند پیشنهادی:
«تأخیر در تحویل آپارتمانها به مالکین طبق بند .... ماده .... (بجز موارد فورس ماژور پیش‌بینی شده در این قرارداد) موجب می‌گردد تا سازنده به ازای هر روز تاخیر مبلغ .... تومان به هر یک از مالکین پرداخت نماید (این مبلغ به نسبت سهم مالکیت، بین مالکین تقسیم خواهد شد).
اشتباه دوم: واگذار کردن قرارداد به شخص ثالث از سوی سازنده
کارشناسان ایوان بارها دیده‌اند که سازندگانی با ظاهری معتبر، پس از امضای قرارداد پروژه را به دیگران می‌سپارند و همین موضوع، نقطه آغاز دردسرها میشود. یکی از مشکلات متداول در قراردادهای مشارکت در ساخت، واگذاری پروژه از سوی سازنده به یک فرد یا تیم دیگر است. گاهی سازندگان معتبر، با استفاده از اعتبار و شهرتی که در این راه کسب کرده‌اند، قراردادهای مشارکت در ساخت را با مالکین امضا می‌کنند ولی تمام مراحل اجرایی آن را به شخص ثالث واگذار می‌کنند و به نوعی سرگرم سوادگری و واسطه‌گری در عقد قراردادهای مشارکت در ساخت می‌شوند.
مشکل عمده در این فرایند این است که مجری نهایی، طرف قرارداد مالکین نبوده و از نظر حقوقی متعهد به تعهدات و توافقات مندرج در متن قرارداد نیست. بسیار پیش آمده که مجری بر اساس سلیقه خود و بدون توجه به توافقات بین مالکین و سازنده اصلی، ساختمان را احداث کرده و مالکین به نوعی در برابر عمل انجام شده قرار می‌گیرند و باب اختلاف و مشکلات حقوقی باز میشود.
شایان ذکر است که واگذاری پیمانی بخش‌های جزئی ساخت و ساز مانند بتن‌ریزی، تاسیسات برقی یا کاشی‌کاری به افراد و تیم‌های متخصص، بلامانع و جزء روال طبیعی کار ساخت و ساز است و آنچه در اینجا از آن صحبت می‌کنیم، واگذاری کلی کار به شخص ثالث است. لذا توصیه میشود در یک بند که به قرارداد اضافه میشود، این موضوع به صورت شفاف مطرح شود.
بند پیشنهادی:
«سازنده متعهد است حقوق مشارکت ناشی از این قرارداد را به غیر واگذار ننماید و هرگونه واگذاری در این خصوص فاقد اعتبار میباشد شایان ذکر است واگذاری محدود تعهدات به افراد و شرکتها بلامانع میباشد لیکن مسئولیت کلیه اقدامات به عهده سازنده خواهد بود.»
اشتباه سوم: عدم استفاده از مصالح توافقی در ساخت بنا
به گفته‌ی تیم فنی املاک ایوان، بیشترین نارضایتی‌ها در پایان پروژه، از جایی آغاز میشود که سازنده به متریال مورد توافق پایبند نبوده است. به طور معمول در پیوست هر قرارداد مشارکت در ساخت (که حاوی اصل توافقات و بندهای حقوقی است)، یک لیست مصالح مورد استفاده در ساخت پروژه (موسوم به لیست متریال) نیز تهیه میشود. لیست متریال، نقشه راه سازنده برای کیفیت ساخت مورد انتظار در پروژه خواهد بود و تعهدی است که سازنده در برابر مالکان در مورد مصالح به کار رفته برای احداث بنا می‌دهد.
یکی از مبنای اختلاف نظر مالکین و سازندگان پس از تکمیل پروژه یا در حین آن، عدم استفاده سازنده از متریال توافقی است؛ خواه در مرحله سفت‌کاری و خواه در مرحله فینیشینگ و نازک‌کاری که البته متریال مراحل نهایی مانند کاشی، سرامیک و سنگ و کابینت به دلیل در معرض دید بودن، حساسیت‌برانگیزتر است.
برای کاهش احتمال این خطر، دو راهکار وجود دارد: اولی، به کارگیری بیشترین میزان شفافیت در تعیین مصالح مورد تایید در لیست متریال و دومی پیش‌بینی راهکارهای نظارتی مالکین بر فرایند ساخت است. به این ترتیب که در زمان تنظیم لیست متریال، حتی‌الامکان، برندهای مورد نظر برای هر یک از آیتم‌ها مشخص شود (مثلا کاشی درجه یک البرز) یا لااقل کیفیت مطلوب مالکین ذکر شود (مثلا کاشی ایرانی درجه یک). همچنبن پیش‌بینی شود که در صورت نبود یک محصول خاص در بازار در زمان اجرا، محصول جایگزین با همفکری و تایید مالکین جایگزین خواهد شد.
بندهای پیشنهادی:
در خصوص نظارت مالکین بر حسن اجرای پروژه: «مالکین قرارداد، حق نظارت بر پروژه و مشاوره را ضمن معرفی نماینده برای خود محفوظ می‌دارند و سازنده ملزم به همکاری کامل با نماینده مالکین میباشد. ضمناً پذیرش و اصلاح مواردی که از ناحیه مالکین یا نماینده ایشان مبنی بر مغایرت با مشخصات فنی یا اجرایی یا مصالح پیوست قرارداد به سازنده اعلام می‌گرد، جزء تعهدات سازنده است».
در خصوص تغییرات احتمالی در لیست متریال: «چنانچه در زمان اجرا، هر یک از متریال مذکور در این لیست متریال در بازار موجود نباشد، سازنده موظف است فهرستی از موارد جایگزین موجود را تهیه کرده و با تایید مالکین، یکی از آن موارد را در اجرای پروژه به کار گیرد».
اشتباه چهارم: عدم پیش‌بینی حقوقی لازم برای خسارات جانی و مالی پروژه
ایوان در بررسی پرونده‌های واقعی دیده است که نداشتن پوشش بیمه و تعهدات روشن، می‌تواند حتی پروژه‌های کوچک را به بحران حقوقی بکشاند. فقدان پیش‌بینی‌های صریح در خصوص مسئولیت‌های ایمنی، بیمه‌های اجباری/تکمیلی، و نحوه جبران خسارات جانی و مالی، ریسک انتقال مسئولیت به طرفین (خصوصاً مالک) و توقف عملیات را به‌شدت افزایش می‌دهد. در قرارداد مشارکت در ساخت باید تکلیف پوشش‌های بیمه‌ای، مسئولیت‌های قانونی، مرجع تشخیص حادثه، فرآیند گزارش‌دهی و تأمین مالی خسارات، به‌صورت روشن و اجرایی تصریح شود تا از اطاله دادرسی و اختلافات پرهزینه پیشگیری گردد. شایان ذکر است که تمام مسئولیت‌های حقوقی و کیفری در حین اجرای پروژه، با سازنده است و این موضوع باید در متن قرارداد تصریح شود تا کوتاهی و غفلت سازنده، موجب ضرر و زیان و گرفتاری حقوقی مالکین نشود.
بند پیشنهادی:
«سازنده متعهد است قبل از شروع عملیات اجرایی و در تمام مدت قرارداد، نسبت به اخذ و تمدید به‌موقع بیمه‌های لازم شامل حداقل: (۱) بیمه مسئولیت مدنی ناشی از اجرا در قبال اشخاص ثالث و همسایگان، (۲) بیمه مسئولیت کارفرما در قبال کارکنان و عوامل اجرایی، (۳) بیمه تمام‌خطر پیمانکاران (در صورت لزوم بنا بر ماهیت پروژه)، اقدام و رسیدهای پرداخت و گواهی‌نامه‌های معتبر را به‌صورت مستمر به ناظر مشترک ارائه نماید.
در صورت بروز هرگونه حادثه منجر به خسارت جانی یا مالی، سازنده مکلف است وفق ضوابط بیمه‌نامه‌ها و مقررات آمره، نسبت به جبران خسارت و پیگیری پرونده تا حصول نتیجه قطعی اقدام نموده و بدین‌وسیله هرگونه رجوع به مالک بابت خسارات ناشی از قصور یا تقصیر عوامل اجرایی را از خود سلب و ساقط می‌نماید. عدم ارائه یا انقضای پوشش بیمه‌ای در هر مقطع، تخلف محسوب و موجب تعلیق عملیات تا رفع نقص و تحمیل وجه‌التزام مندرج در بند … خواهد بود. گزارش حادثه ظرف حداکثر ۲۴ ساعت توسط سازنده به ناظر و بیمه‌گر و مراجع ذی‌صلاح ارسال می‌گردد».
اشتباه پنجم: کم اهمیت گرفتن داوری در قرارداد
تجربه‌ی ایوان نشان می‌دهد که قرارداد بدون بند داوری، یعنی ورود به مسیر پرهزینه‌ی دادگاه‌ها و ماه‌ها توقف در اجرای پروژه. نادیده‌گرفتن یا نگارش مبهم شرط داوری، اختلافات فنی مشارکت در ساخت را به مسیر طولانی دادگاه می‌کشاند و عملاً پروژه را متوقف می‌کند. داوری تخصصی، محرمانه و زمان‌مند—با تعیین دقیق قواعد، مرجع داوری، تعداد داوران، مهلت صدور رأی و امکان اتخاذ تصمیمات موقت—می‌تواند هزینه و زمان حل اختلاف را به‌طور معنادار کاهش دهد و از فرسایش سرمایه طرفین جلوگیری کند.
داور باید فردی مرضی‌الطرفین یعنی مورد تایید و وثوق هر دو طرف باشد. در بعضی قراردادهای مشارکت در ساخت، معتمدین محلی را به عنوان داور و حَکَم تعیین می‌کنند و در بسیاری از موارد، این مسئولیت را به دفتر املاک تنظیم‌کننده قرارداد می‌سپارند؛ هرچند کم نیستند افرادی که به دلیل نبود فرد مورد وثوق دو طرف، مراجع قضایی را به عنوان داور قرارداد تعیین می‌کنند تا اختلافات احتمالی طرفین، مستقیما به مراجع قضایی ارجاع شود.
بند پیشنهادی:
«کلیه اختلافات ناشی از تفسیر، اجرا، تغییر، خاتمه و آثار این قرارداد ابتدا در جلسه‌ای با حضور دو طرف و نماینده آژانس املاک مطرح خواهد شد و در صورت عدم حل اختلاف، به داوری ارجاع میشود. مرجع داوری، آقای ............... به شماره ملی ....................... بوده و رسیدگی طبق قواعد داوری انجام خواهد شد. رأی داوری قطعی، لازم‌الاتباع و قابل اجرا است. ارجاع به داوری مانع از مراجعه طرفین به مراجع قضایی برای تأمین دلیل یا دستور موقت نخواهد بود. مفاد این بند مستقل از سایر تعهدات بوده و در صورت بطلان یا بی‌اعتباری بخش‌های دیگر قرارداد نیز لازم‌الاجرا است».
جمع‌بندی
در این نوشتار، پنج خطرِ کلیدی در قراردادهای مشارکت در ساخت را مرور کردیم؛ خطرهایی که در عمل، بیشترین سهم را در توقف پروژه، اتلاف سرمایه و فرسایش رابطه‌ی طرفین دارند.
آژانس املاک ایوان با تکیه بر تجربه‌ی میدانی در شهر تهران (به‌ویژه در پرونده‌های مشارکت در ساخت در منطقه شمال‌شرق) مدلی عملیاتی برای «قراردادِ شفاف و قابل اجرا» به کار می‌گیرد:
- طراحی ماتریس ارزش‌گذاری واحدها و تقسیم منصفانه‌ی قدرالسهم؛
- زمان‌بندی کارشناسی اجرای پروژه با پیش‌بینی وجه‌التزام و ضمانت وصول؛
- پیشنهاد سازندگان معتبر و خوشنام با ارائه نمونه کارهای برند در شمال و شمال شرق شهر تهران؛
- تنظیم قرارداد حقوقی زیر نظر تیم حقوقی مجرب و متعهد؛
- تعیین مسیر ثبتی و شهرداری از جواز تا پایان‌کار و تفکیک؛
- پیش‌بینی داوری تخصصی و تدابیر موقت برای صیانت از پروژه.
اگر در آستانه‌ی مذاکره یا امضای قرارداد هستید، پیشنهاد میشود پیش از هر اقدام، با تیم مشاورین املاک ایوان مشورت کنید. مشاوره‌ی ایوان به صورت «کاملا رایگان» انجام میشود و تنها در صورت توافق نهایی و سپردن کار به ایوان، حق‌الزحمه دریافت خواهد شد.
برای مشاوره تخصصی مشارکت در ساخت در شهر تهران با «املاک ایوان» تماس بگیرید.
راه‌های ارتباط: تلفن 02128111415
وب‌سایت: amlakeyvan.com
پیج اینستاگرام: instagram.com/amlakeyvan
یوتیوب: http://youtube.com/@amlakeyvan
نشانی: تهران، پاسداران، گلستان دوم، تقاطع پایدارفرد، ساختمان 85
ایوان در کنار شماست تا «قراردادِ خوب» فقط روی کاغذ نماند، بلکه در اجرا نیز از پروژه و سرمایه‌ی شما محافظت کند.
آخرین اخبار بازار را از طریق این لینک پیگیری کنید.
