چالش زمین

به گزارش گروه رسانه‌ای شرق،

بیش از 50 درصد هزینه تمام‌شده واحدهای مسکونی در کلان‌شهرهای کشور و بیش از دوسوم هزینه تمام‌شده مسکن در تهران مربوط به زمین است. مهدی سلطان‌محمدی، کارشناس مسکن، با اشاره به این موضوع به «شرق» می‌گوید راهکار برون‌رفت از این مشکل ورود توسعه‌گران و سرمایه‌گذاران بزرگ به بازار مسکن است. مهدی سلطان‌محمدی، کارشناس مسکن، به «شرق» می‌گوید: «در مناطق مرکزی و مرغوب شهرها، زمین‌های قابل ساخت بسیار محدود هستند؛

در حاشیه شهرها، این زمین‌ها عمدتا در اختیار دولت‌ هستند و در بافت‌های قدیمی‌تر، تنها منبع تأمین زمین، خانه‌های کلنگی هستند که نرخ نسبتا بالایی دارند. این کمبود عرضه‌ موجب افزایش چشمگیر قیمت زمین شده است که نهایتا با این افزایش قیمت، نرخ نهایی مسکن نیز گران می‌شود». او توضیح می‌دهد: «در کلان‌شهرها، بیش از ۵۰ درصد هزینه تمام‌شده یک واحد مسکونی به زمین اختصاص دارد و در مناطق مرغوب تهران، این سهم به حدود دوسوم می‌رسد. این آمار نشان‌دهنده سهم بسیار بالای قیمت زمین در قیمت تمام‌شده مسکن است».

این کارشناس همچنین می‌گوید: «افزایش قیمت زمین تنها بخشی از معادله است. تورم عمومی در اقتصاد ایران‌ که در سال‌های اخیر به دلیل تحریم‌ها و مشکلات اقتصادی تشدید شده، هزینه‌های مصالح ساختمانی و دستمزد نیروی کار را نیز بالا برده است. افزایش عوارض ساخت و سیستم‌های کنترلی به نوبه خود قیمت تمام‌شده را بالا برده‌اند. همچنین اگر روند بازگشت مهاجران ادامه یابد، عرضه نیروی کار ماهر و ساده در بخش ساخت‌وساز کاهش خواهد یافت و این امر هزینه‌های دستمزد را بیش از نرخ تورم افزایش می‌دهد؛

چراکه به دلیل انعطاف نسبتا پایین بازار کار، جایگزین‌کردن این نیروها با کارگران ایرانی فرایندی زمان‌بر خواهد بود». به گفته سلطان‌محمدی «در دهه گذشته، کاهش قدرت خرید خانوارها اتفاق افتاده است. درآمد سرانه ایرانیان در ۱۲ تا ۱۳ سال گذشته، به دلیل تحریم‌های حداکثری و رشد ناچیز اقتصادی، تغییر قابل‌توجهی نداشته است. این وضعیت، توانایی خانوارها برای پس‌انداز را به‌شدت تضعیف کرده است. بسیاری از خانواده‌ها نه‌تنها نمی‌توانند پس‌انداز کافی برای خرید مسکن داشته باشند، بلکه حتی برای تأمین هزینه‌های روزمره زندگی نیز با مشکل مواجه‌ هستند».

سلطان‌محمدی می‌افزاید: «در گذشته، خانوارها معمولا از پس‌اندازهای سال‌های گذشته یا پذیرش تعهدات مالی آینده (از طریق وام‌های بلندمدت)، منابع لازم برای خرید مسکن را تأمین می‌کرد‌ند، اما در شرایط کنونی، این منابع به دلیل کاهش درآمد واقعی و افزایش هزینه‌های زندگی، عملا رو به تحلیل رفته است. این شکاف بین درآمد و هزینه‌های مسکن، به‌ویژه در شهرهای بزرگ، به حدی رسیده که حتی اجاره‌نشینی نیز برای بسیاری از خانوارها به چالشی بزرگ تبدیل شده است». او توضیح می‌دهد: «کمبود زمین مسکونی در حالی است که زمین‌های موجود در حاشیه شهرها یا شهرهای جدید، به دلیل نبود زیرساخت‌های لازم، برای ساخت مسکن مناسب نیستند و آماده‌سازی این زمین‌ها و ایجاد زیرساخت‌های لازم نیاز به سرمایه‌گذاری‌های کلان دارد.

در‌‌حالی‌که در شهرهای کوچک‌تر و مناطق روستایی، مشکل کمبود زمین کمتر احساس می‌شود، در کلان‌شهرها این موضوع به یک بحران تبدیل شده است». افزایش هزینه‌های مسکن‌ پیامدهای گسترده‌ای بر اقتصاد و جامعه ایران داشته است. سلطان‌محمدی هشدار می‌دهد که ادامه این روند می‌تواند به تشدید نابرابری‌های اجتماعی منجر شود. او می‌گوید: «کاهش تقاضا برای مسکن به دلیل ناتوانی مالی خانوارها‌ می‌تواند بخش ساخت‌وساز را که یکی از موتورهای محرک اقتصاد ایران است، با رکود مواجه کند». سلطان‌محمدی تأکید می‌کند که این رکود نه‌تنها به بی‌کاری در بخش ساخت‌وساز منجر می‌شود، بلکه صنایع وابسته مانند تولید مصالح ساختمانی و خدمات مهندسی را نیز تحت تأثیر قرار می‌دهد.

برای برون‌رفت از این بحران، سلطان‌محمدی خواستار بازنگری اساسی در سیاست‌های مدیریت زمین است. او پیشنهاد می‌دهد: «در مناطقی که بر‌اساس طرح آمایش ملی ظرفیت جمعیت‌پذیری دارند، دولت باید با سرمایه‌گذاری مناسب، از طریق بخش دولتی یا خصوصی، زمین‌هایی را که در اختیار دارد، آماده ساخت کند و به‌خصوص موانع ورود بخش خصوصی به این حوزه را برطرف کند. در بسیاری از کشورها، شرکت‌های توسعه‌گر با سرمایه‌گذاری در زمین‌های خام، آنها را برای ساخت مسکن آماده می‌کنند. ایران نیز باید این مدل را پیاده‌سازی کند».

او همچنین به ضرورت تدوین سیاست‌های واقع‌بینانه تأکید می‌کند. به گفته سلطان‌محمدی، وعده‌هایی مانند ساخت انبوه مسکن بدون پشتوانه مالی، تنها انتظارات عمومی را بالا می‌برد و در عمل نتیجه‌ای نخواهد داشت. او در پایان خاطرنشان می‌کند: «مشکل اصلی بازار مسکن، کمبود منابع مالی برای سرمایه‌گذاری است. چه در سطح دولت، چه در سطح بخش خصوصی و چه در سطح خانوارها، منابع لازم برای این کار کاهش یافته‌اند. کشور توانایی تأمین مصالح و نیروی کار را دارد، اما بدون منابع مالی کافی، هیچ پروژه بزرگی به سرانجام نخواهد رسید».