واگذاری زمین به ساکنان بافت ناکارآمد

به گزارش گروه رسانه‌ای شرق،

‌شرق: در حالی که دولت انتشار آمارهای مربوط به بازار مسکن را متوقف کرده است، گزارش‌ها درباره فقر مسکن در ایران و گسترش اجاره‌نشینی و پدیده حاشیه‌نشینی هشداردهنده است. در این میان، عموم سیاست‌های دولتی برای مهار پدیده فقر مسکن بنا بر دلایل مختلف نتیجه‌بخش نبوده است و حالا دولت از اجرای طرح مسکن استیجاری خبر می‌دهد. همچنین حبیب‌اله طاهرخانی، معاون امور مسکن وزارت راه و شهرسازی، به «شرق» خبر داده که دولت به دنبال طرحی است تا مالکیت زمین‌های در اختیار حاشیه‌نشینان را به آنها واگذار کند.

‌فقر خزنده مسکن

چیزی حدود دو سال است که انتشار گزارش‌های آماری رسمی درباره بازار مسکن متوقف شده‌، اما آمار و ارقام موجود نیز به‌خوبی گویای فقر هشداردهنده مسکن در ایران است. آمار وزارت راه و شهرسازی حاکی از آن است که از 27 میلیون خانوار کشور، چیزی حدود هفت میلیون خانوار مستأجر هستند. به عبارت دیگر از هر چهار خانوار ایرانی یک خانوار مستأجر است. همچنین گزارش مرکز آمار ایران حاکی از آن است که حدود 51 درصد جمعیت تهران اجاره‌نشین هستند و در واقع تهران مستأجرنشین‌ترین استان ایران است. گذشته از این، گزارش دیگری از مرکز پژوهش‌های مجلس در سال 1402 منتشر شده که بر اساس آن، شمار خانوارهای مستأجر درگیر فقر به بالاترین سطح تاریخی رسیده است. بر اساس این گزارش، نرخ فقر میان خانوارهای مستأجر با روش متعارف ۲۷ درصد برآورد شده است، اما اگر هزینه‌های مسکن نیز در محاسبه لحاظ شود، این نرخ به حدود ۴۰ درصد افزایش پیدا می‌کند. همچنین ۸۹ درصد خانوارهای مستأجر فقیر در پنج دهک پایین درآمدی قرار دارند و بیشترین تعداد این خانوارها در استان تهران زندگی می‌کنند. این موضوع در حالی است که سهم اجاره از درآمد خانوار هم به اعداد هشداردهنده‌ای رسیده است. بنا بر گفته مجتبی یوسفی، عضو هیئت‌رئیسه مجلس یازدهم،‌ سهم هزینه‌های مسکن در سبد هزینه خانوار تا 70 درصد می‌رسد. سهم قابل توجه اجاره مسکن از درآمد خانوار به حدی است که در حال حاضر خانوار کارگری نه‌تنها قدرت خرید بلکه قدرت اجاره مسکن‌ در کلان‌شهرهایی مانند تهران را از دست داده است و یک خانوار کارگری با حداقل مزد به‌سادگی توان پرداخت اجاره ارزان‌ترین و بی‌کیفیت‌ترین واحدهای مسکونی تهران را ندارد. در اینجا باید تأکید کرد که آمارهای رسمی درباره شمار مستأجران کشور و تغییر وضعیت آنها با رشد تورم و کاهش قدرت خرید به‌روزرسانی نشده و حدود دو سال است که انتشار آمار بازار مسکن متوقف شده است. با این حال باید گفت که با سقوط قدرت خرید خانوارهای مستأجر، بسیاری از آنها به خیل جمعیت حاشیه‌نشینان و ساکنان بافت ناکارآمد شهری پیوسته‌اند. آمارهای رسمی حاکی از آن است که چیزی نزدیک به یک‌سوم جمعیت کشور حاشیه‌نشین و ساکن بافت ناکارآمد شهری است و در تهران این آمار به حدود 20 درصد جمعیت می‌رسد. عبدالرضا چراغعلی، سرپرست مرکز امور اجتماعی استانداری تهران، چندی پیش اعلام کرد که «حدود ۲۰ درصد از سکونتگاه‌های استان به حاشیه‌نشینی اختصاص دارد». همچنین گزارش‌های رسمی حاکی از آن است که برخی استان‌های کشور مانند خوزستان و خراسان رضوی بیشترین جمعیت حاشیه‌نشین را در خود جای داده‌اند.

شکست طرح‌های حمایتی مسکن

با تمام این احوال، سیاست‌هایی که دولت‌های مختلف برای حمایت از مستأجران تعریف کرده‌اند، به حد کافی جواب‌گو نبوده است. بر اساس گزارش بانک جهانی، ایران یکی از 10 کشور جهان با بیشترین نرخ تورم است و تورم فزاینده قدرت خرید مصرف‌کنندگان ایرانی را در بازارهای مختلف و از‌جمله بازار مسکن مدام کاهش داده است. در این میان، عمده‌ترین ابزاری که دولت برای حمایت از مستأجران تعریف کرده، دریافت تسهیلات بانکی بوده است؛ اما ناترازی منابع و مصارف بانکی یکی از بزرگ‌ترین ابرچالش‌های اقتصاد ایران است و به همین لحاظ این ابزار نتوانسته شمار قابل توجهی از مستأجران را پوشش دهد و گذشته از آن رشد قابل توجه تورم، مدام ارزش تسهیلات بانکی را کم و کمتر کرده است. گزارش‌های وزارت راه و شهرسازی حاکی از آن است که سالانه چیزی نزدیک به 120 هزار فقره وام ودیعه پرداخت می‌شود که این عدد در مقایسه با رقم هفت میلیون خانوار مستأجر عدد ناچیزی است. همچنین دولت بارها تلاش کرده است برای افزایش اجاره‌بها سقف تعیین کند؛ اما این سیاست نیز پشتوانه حقوقی ندارد و به‌نوعی فاقد ضمانت اجرائی است. مالیات بر خانه‌های خالی طرح دیگری است که دولت با هدف افزایش عرضه مسکن در بازار فروش و اجاره به اجرا گذاشت؛ اما این طرح نیز بنا بر دلایل مختلف شکست خورد. حالا دولت طرح مسکن استیجاری را روی میز گذاشته است؛ طرحی که در 15 سال گذشته بارها از زبان وزرای راه و شهرسازی شنیده شده ولی به جایی نرسیده است. بر همین اساس، دولت برای ثبت‌نام مسکن استیجاری فراخوان داده است. بر مبنای این فراخوان، زوج‌های جوانی که فاقد مسکن ملکی یا زمین با کاربری مسکونی هستند و در دهک‌های درآمدی اول تا ششم قرار دارند، می‌توانند برای مسکن استیجاری درخواست بدهند. بر اساس شرایط اعلام‌شده، خانوارها می‌توانند حداکثر به مدت پنج سال از واحدهای استیجاری استفاده کنند و اجاره‌بهای دریافتی برای خانوار با دهک درآمدی یک و دو معادل 35 درصد، دهک‌های سوم و چهارم معادل 45 درصد و خانوارهای دهک‌های پنجم و ششم معادل 55 درصد اجاره‌بها به نرخ روز است. با این حال، یک دغدغه جدی برای اجرا‌شدن مسکن استیجاری، نحوه تأمین منابع مالی آن است و البته به نظر نمی‌رسد که شمار واحدهای عرضه‌شده در این طرح قابل توجه باشد. در همین زمینه حبیب‌اله طاهرخانی، معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی، دیروز در یک نشست خبری گفت: «یکی از مسائل اصلی حوزه مسکن، این است که دسترسی اقشار کم‌درآمد و متوسط جامعه به مسکن دشوارتر شده و به‌خصوص در بیش از یک دهه اخیر این اتفاق تشدید شده است. اصلی‌ترین دلیل این موضوع نیز تورم بالا، کاهش درآمد خانوارها و افت مستمر توان اقتصادی آنها، به‌ویژه در ۱۳ تا ۱۴ سال اخیر بوده است».

معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی با تأکید بر اینکه مسئله مسکن در ایران صرفا موضوع عرضه نیست، توضیح داد: «مسئله مسکن در ایران صرفا عرضه نیست. افزایش غیرهدفمند عرضه، مسئله مسکن در ایران را حل نمی‌کند و حتی لزوما موجب بهبود شرایط نمی‌شود. تجربه سال‌های گذشته، به‌خصوص اواخر دهه ۸۰ و اوایل دهه ۹۰ نشان داد که با وجود عرضه‌های گسترده مسکن در سطح کشور، این عرضه‌ها موجب دسترسی مطلوب‌تر شهروندان به مسکن نشد و خروجی آن، افزایش تعداد واحدهای خالی و شکل‌گیری عرضه‌هایی بود که متناسب با توان اقتصادی خانوارها نبود». او با اشاره به تغییرات مورد نیاز در بخش مسکن به دلیل تحولات جمعیتی و اقتصادی خانوارها اعلام کرد: «مسئله دیگر مربوط به برخی تحولات جمعیتی همچون رشد خانوارهای کوچک و تک‌نفره و همچنین حرکت به سمت پیری جمعیت است. دولت در سیاست‌گذاری‌های خود به این دو اصل توجه دارد و در بخش مسکن برنامه‌هایی را دنبال می‌کند که نخستین و مهم‌ترین اقدام، انجام تعهدات پیشین، به‌خصوص در طرح مسکن ملی است. در حال حاضر برای ۸۵۰ هزار واحد مسکونی تعهد وجود دارد که ایجاد این تعهد به این معنا نبوده که ساخت همه این واحدها آغاز شده باشد، بلکه از ۸۵۰ هزار نفر عموما مبالغی اخذ شده و به متقاضیان اعلام شده بود که به طرق مختلف، عمدتا از طریق انبوه‌سازی، تأمین مسکن آنها بر عهده گرفته خواهد شد».

‌دولت به دنبال واگذاری زمین به حاشیه‌نشینان

در این میان، ساماندهی ساکنان بافت ناکارآمد شهری و حاشیه‌نشینان یکی از چالش‌های مهم دولت‌های مختلف بوده است. بسیاری از ساکنان بافت ناکارآمد شهری بدون دسترسی به امکانات اولیه زندگی از‌جمله دسترسی به آب شرب بهداشتی، برق و گاز در سکونتگاه‌های خود به سر می‌برند. از آن سو عرضه امکانات اولیه زندگی به سکونتگاه‌های غیررسمی نگرانی برای رشد پدیده زمین‌خواری را به دنبال داشته است. پیش از این محمدسعید ایزدی، معاون وزیر راه و شهرسازی دولت حسن روحانی، به «شرق» گفته بود که بسیاری از زاغه‌نشینان مستأجر زمین‌خوارها هستند؛ زمین‌خوارهایی که مساحت‌های بزرگ زمین‌های ارزشمند را به تصرف درمی‌آورند؛ زمین‌هایی در حوالی شهرهای بزرگ یا در نزدیکی مناطق آزاد. به گفته ایزدی مطابق قانون زمین‌خوارها نمی‌توانند در زمین‌های تصرفی ساخت‌وساز کنند و شرکت‌های آب و فاضلاب، توزیع برق و شرکت ملی گاز اجازه ندارند به آنها خدمات و انشعاب آب و برق و گاز بدهند؛ اما آنها برای رفع این مشکل از ضعف‌های قانونی استفاده می‌کنند و با ترفندهای خاصی مالک زمین می‌شوند و پس از تصرف زمین، زاغه‌نشینان را بیرون می‌کنند. بر اساس قوانین موجود، شرکت‌های آب و فاضلاب، توزیع برق و شرکت ملی گاز اجازه دارند بعد از گذشت چند سال در بافت‌هایی که سال‌هاست در اختیار زاغه‌نشینان است خدمات بدهند و به محض اینکه انشعاب آب، برق و گاز برای آلونک‌های زاغه‌نشین کشیده شد، زمین‌خواران مردم ساکن زاغه‌ها را بیرون کرده و در آن زمین‌ها ساخت‌وساز می‌کنند.

ایزدی به «شرق» می‌گوید: قانون بودجه سال ۱۴۰۱ بند خطرناکی دارد که به زمین‌خواری دامن می‌زند و آن این است که بافت‌های زاغه‌نشین حومه شهر، مطابق قانون جهش تولید مسکن به شهرها ملحق می‌شود و مجوز شهرک‌سازی در این بافت‌ها صادر می‌شود و این موضوع فقرا را به ابزار زمین‌خواران تبدیل کرده است؛ چراکه زمین‌خواران به‌خوبی می‌دانند که دولت به دلیل تبعات اجتماعی، نمی‌تواند زاغه‌ها را تخریب کند و از سویی قانون با مجوز مشروط واگذاری انشعاب آب، برق و گاز امکان تصرف زمین را برای آنها فراهم کرده است.

حالا اما حبیب‌اله طاهرخانی، معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی، به «شرق» خبر می‌دهد که وزارت راه و شهرسازی در طرحی پیشنهاد کرده است دولت به ساکنان بافت ناکارآمد و حاشیه‌نشینان به جای واگذاری انشعاب آب، برق و گاز و و سوء‌استفاده‌هایی که زمین‌خواران از این ماجرا داشته‌اند، ‌زمین واگذار کند و البته در این واگذاری‌ها قوانین شهری مانند پسروی‌ها و عقب‌نشینی‌ها یا موانع در گذرگاه‌ها و... را لحاظ کند. با این حال همچنان نگرانی‌هایی برای این دسته طرح‌ها وجود دارد؛ زیرا به گفته کارشناسان، دهک‌های درآمدی بسیار فقیر در صورت مالکیت خانه مسکونی یا زمین احتمال دارد که برای مخارج ضروری‌تر مانند درمان و غذا، خانه و زمین مسکونی خود را بفروشند و دوباره به چرخه بی‌خانمان‌ها وارد شوند. از نظر کارشناسان راهکار برچیدن پدیده‌هایی مانند زاغه‌نشینی، گسترش واحدهای استیجاری غیرانتفاعی تحت مالکیت دولت، شهرداری یا مؤسسات خیریه است.