غیبت پول در بازار ملک

به گزارش گروه رسانه‌ای شرق،

شرق: زنگ هشدار در بازار مسکن به صدا درآمد و هزینه ساخت‌وساز هر مترمربع مسکن در کشور نسبت به سال گذشته جهش حدود 70‌درصدی داشته است. فعالان صنعت ساخت‌وساز می‌گویند ‌امسال هزینه هر متر‌مربع ساخت‌وساز مسکن به حدود 60 میلیون تومان رسیده. این در حالی است که این شاخص در سال 1400 حدود 2.3 تا 4.6 میلیون تومان بود و به عبارتی ظرف پنج سال، هزینه ساخت‌وساز دست‌کم حدود 13 برابر شده است. رخدادی که می‌تواند بازار مسکن کشور را بیش از پیش زیر فشار ببرد و فقر مسکن را تشدید کند.

جهش هزینه ساخت‌وساز مسکن

‌هزینه ساخت هر مترمربع ‌مسکن هم‌اکنون به حدود 60 میلیون تومان رسیده است؛ عددی که به گفته فعالان صنعت ساختمان، حدود 70 درصد بیشتر از هزینه ساخت مسکن در سال گذشته بوده و همین مسئله شمار درخور توجهی از سازندگان را دچار کمبود نقدینگی کرده ‌و پروژه‌های ساختمانی را متوقف کرده است. جهش هزینه ساخت‌وساز مسکن به 60 میلیون تومان در حالی رخ می‌دهد که در سال 1400 هزینه هر متر ساخت‌وساز مسکن به‌طور میانگین بین 2.3 تا 4.6 میلیون تومان اعلام شده بود. بر این اساس، احمد خرم، رئیس وقت سازمان نظام مهندسی ساختمان کشور، در سال 1400 گفته بود‌ رقم ابلاغی هزینه ساخت‌وساز هر مترمربع زیربنای ساختمان به استان‌های سراسر کشور بین دو‌میلیون‌و 300 هزار تا چهار‌میلیون‌و 600 هزار تومان بخش‌نامه شده است. به این ترتیب باید گفت ‌تنها در پنج سال هزینه ساخت‌وساز مسکن دست‌کم حدود 13 برابر شده که این عدد حاکی از فشار سنگینی است که به سرمایه‌گذاران بخش مسکن برای تأمین سرمایه و نقدینگی و ادامه فعالیت در این حوزه آمده است.

نمود این کاهش نقدینگی در آمار پروانه‌های ساختمانی به‌خوبی مشهود است. بر‌اساس گزارشی که مرکز آمار ایران به‌تازگی منتشر کرده‌، میزان ساخت‌وساز در زمستان سال 1404 کاهشی قابل ملاحظه داشته است. این گزارش نشان می‌دهد‌ تعداد پروانه‌های احداث بنا در کشور در زمستان 1404 نسبت به زمستان سال 1403 معادل ۳۷.۴ درصد کاهش داشته و از بیش از ۴۰ هزار فقره به حدود ۲۵ هزار فقره رسیده است.

هم‌زمان، تعداد واحدهای مسکونی پیش‌بینی‌شده در پروانه‌های صادرشده با افت ۴۳.۵‌درصدی، بیشترین کاهش را در میان شاخص‌های اصلی ثبت کرده و مجموع مساحت زیربنای ساختمان‌های دارای پروانه نیز ۳۶.۶ درصد کاهش یافته است. این گزارش در حالی منتشر می‌شود که بررسی روند فصلی صدور پروانه‌ها از سال ۱۴۰۰ تاکنون نشان می‌دهد زمستان معمولا فصل اوج صدور مجوزهای ساختمانی است، اما در زمستان سال گذشته روند صدور پروانه ساختمانی کاهش درخور توجهی داشته است و این مسئله می‌تواند عرضه ملک را محدودتر کرده و بازار را زیر فشار سنگین‌تری ببرد.

کاهش مداوم سرمایه‌گذاری در ساختمان

‌نگاهی به روند تاریخی صدور پروانه‌های ساختمانی حاکی از آن است که از دهه 90 خورشیدی تاکنون فقر عرضه در بازار مسکن تشدید شده است. گزارش‌های مرکز آمار ایران نشان می‌دهد ‌در ابتدای دهه 90‌ میزان صدور پروانه‌های ساختمانی به حدود ۶۰۰ تا ۷۰۰ هزار واحد مسکونی می‌رسید، اما هم‌اکنون میزان صدور پروانه‌های ساختمانی به ۳۰۰ تا ۳۵۰ هزار واحد کاسته شده‌؛ به عبارتی، در یک دهه میزان صدور پروانه‌های ساختمانی تقریبا نصف شده است. این الگو هم در سراسر کشور و هم در تهران مشابهت تقریبی داشته است. در ۳۰ شهریور ۱۴۰۱، ایرنا به نقل از حمیدرضا صارمی‌زاده، معاون شهردار وقت تهران‌ نوشت: «در سال ۹۰ در تهران ۳۵ میلیون مترمربع پروانه ساخت صادر شده بود، این در حالی است که از این سال به بعد این روند با کاهش چشمگیری روبه‌رو بوده؛ چرا‌که در سال ۱۴۰۰ صدور پروانه به پنج میلیون متر‌مربع رسیده است». به عبارت دیگر در طول یک دهه میزان ساخت‌وساز از نظر متراژ در تهران به حدود یک‌هفتم رسیده است. همچنین مطالعات مرکز پژوهش‌ها و تحقیقات انجمن صنعت ساختمان حاکی از آن است که تعداد واحدهای مسکونی در پروانه ساختمانی شهر تهران در سال ۱۳۹۰ بالاتر از ۲۰۰ هزار واحد‌ بوده است، اما در سال ۱۴۰۲ به کمتر از ۵۰ هزار واحد مسکونی در سال ‌و به عبارتی به کمتر از یک‌چهارم رسیده است.

حالا اما گزارش فعالان صنعت ساخت‌و‌ساز حاکی از آن است که بهای ساخت‌وساز طی یک سال شوک را تجربه کرده است. در همین زمینه فرشید پورحاجت، دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان، به مهر گفته است: «افزایش قیمت مصالح ساختمانی و رشد هزینه‌های تولید باعث شده است هزینه ساخت‌وساز در کشور به شکل درخور توجهی افزایش پیدا کند‌». او در ادامه توضیح داده است: «میانگین هزینه ساخت یک ساختمان پنج‌طبقه در کشور اکنون حدود ۶۰ میلیون تومان به ازای هر مترمربع برآورد می‌شود؛ در حالی که این رقم در سال گذشته پایین‌تر بوده و حدود ۷۰ درصد رشد را تجربه کرده است‌». به گفته پورحاجت، «بر‌اساس آمارهای رسمی، رشد قیمت مصالح ساختمانی بین ۴۰ تا ۲۷۰ درصد بوده است. البته این افزایش شامل همه مصالح نمی‌شود و برخی کالاها، به‌ویژه محصولات وابسته به صنایع پتروشیمی، به دلیل شرایط اقتصادی و محدودیت‌های موجود، افزایش بیشتری را تجربه کرده‌اند‌». رشد چشمگیر هزینه‌های ساخت‌وساز سبب شده است‌ بسیاری از پروژه‌های ساختمانی گرفتار کمبود نقدینگی شده و نیمه‌کاره‌ رها شوند.

احتمال تشدید فقر مسکن

‌از آن سو، در بازار ایران سالانه به حدود یک میلیون واحد مسکونی جدید نیاز است؛ اما در‌ سال‌های گذشته میزان عرضه مسکن حدود یک‌سوم این نیاز بوده ‌و تقاضای انباشته در کنار کمبود عرضه سبب عطش بازار مسکن شده است. گذشته از این، توزیع مسکن در کشور نیز متناسب نبوده است و در حالی که میزان واحدهای مسکونی موجود در کشور تقریبا به اندازه شمار خانوارهای ایرانی برآورد می‌شود، اما تورم مزمن و کاهش مداوم ارزش ریال سبب شده است‌ مسکن از حالت کالای مصرفی به کالای سرمایه‌ای تبدیل شود و برخی خانوارهای پردرآمدتر برای حفظ ارزش دارایی خود، به خرید ملک روی آورند. در حالی که این خانوارها از بیش از یک ملک مسکونی برخوردار هستند، شمار درخور توجهی از خانوارهای کشور فاقد مسکن به شمار می‌آیند.

همچنین تورم مزمن و ریزش مداوم ارزش ریال سبب شده است‌ خانوارهایی با دستمزد کمتر نتوانند ارزش دارایی خود را در بازار مسکن حفظ کنند و به صورت مستمر فقیر و فقیرتر شوند؛ به‌گونه‌ای که در حال حاضر تهران به‌عنوان پایتخت کشور، نه‌تنها مستأجرنشین‌ترین استان کشور است، بلکه در حال حاضر خانوارهای کارگری حتی قدرت اجاره مسکن را در تهران از دست داده‌اند و به حومه شهر سرازیر شده‌اند. اتفاقی که می‌تواند در نهایت به ورود خانوارهای کارگری به جمعیت حاشیه‌نشین و ساکن بافت ناکارآمد منجر شود. مرکز آمار ایران گزارش می‌دهد ‌حدود 51 درصد خانوارهای تهرانی مستأجر هستند؛ اما حالا دیگر حرف از کاهش قدرت خرید ملک در بازار مسکن تهران به کاهش قدرت اجاره رسیده است.

بانک مرکزی از مرداد سال 1403 انتشار آمار قیمت در بازار مسکن را متوقف کرده است؛ اما گزارش‌های غیرررسمی حاکی از آن است که میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در بازار تهران، به حدود 200 تا 230 میلیون تومان رسیده است. در واقع قیمت یک مترمربع مسکن در تهران معادل حقوق یک سال کارگری با حداقل  حقوق است.

در این میان، قدرت اجاره کارگران در بازار مسکن تهران هم به‌شدت سقوط کرده است و با فرض اینکه یک خانوار کارگری از حداقل پس‌انداز 300 تا 500 میلیون تومانی برای رهن مسکن برخوردار باشد، ارزان‌ترین آپارتمان‌های کوچک‌متراژ شهر، اجاره‌ای بیش از دستمزد ماهانه کارگران با حداقل حقوق دارند.