بانک تراکم یا انتقال حق توسعه؛ تهران با حق ساخت‌وساز چه می‌کند؟

به گزارش گروه رسانه‌ای شرق،

یک باغ، یک خانه تاریخی یا ملکی که به دلیل ضوابط شهری امکان ساخت‌وساز روی آن محدود شده چقدر «حق توسعه» دارد و این حق را کجا می‌توان خرج کرد؟ پاسخ به این پرسش می‌تواند به یکی از تصمیم‌های مهم آینده تهران تبدیل شود. قرار است انتقال حق توسعه راهی باشد برای اینکه مالک یک بنای تاریخی یا باغ به جای تخریب ملک برای رسیدن به ارزش اقتصادی آن بتواند بخشی از ظرفیت ساخت‌وساز خود را به نقطه دیگری از شهر منتقل کند.

اما همین راه‌حل در تهران با یک تناقض روبه‌روست؛ در شهری که بارگذاری و افزایش تراکم از مسیر تغییرات طرح تفصیلی و کمیسیون ماده ۵ ادامه دارد آیا انتقال حق توسعه واقعاً ابزاری برای حفاظت است یا می‌تواند به مسیر تازه‌ای برای تولید تراکم تبدیل شود؟

این پرسش یکی از محورهای نشست تخصصی «الزامات پیاده‌سازی انتقال حق توسعه در شهر تهران» بود که با حضور کاوه حاجی‌علی‌اکبری عضو هیئت علمی دانشگاه شهید بهشتی و مسعود فراهانی پژوهشگر مرکز پژوهش‌های مجلس و با دبیری ساجده بحرینی مقدم پژوهشگر و کارشناس مطالعات شهرسازی مرکز مطالعات و برنامه‌ریزی شهر تهران برگزار شد.

بحث فقط درباره یک ابزار تازه شهرسازی نبود. پشت مفهوم انتقال حق توسعه مسئله‌ای قدیمی قرار دارد؛ با ملکی که شهر به مالک آن اجازه ساخت نمی‌دهد چه باید کرد؟ اگر یک خانه تاریخی باید حفظ شود یا یک باغ نباید ساخته شود یا ارتفاع یک ملک به دلیل قرار گرفتن در حریم یک اثر تاریخی محدود شود چه کسی هزینه این حفاظت را پرداخت می‌کند؟

دو پژوهش برای یک مسئله

ساجده بحرینی مقدم در ابتدای نشست توضیح داد که این جلسه محل تلاقی دو پژوهش گروه مطالعات شهرسازی مرکز مطالعات با محور انتقال حق توسعه است.

پژوهش نخست با عنوان «الزامات نهادی، مالی و اجرایی انتقال حق توسعه در تهران» سال ۱۴۰۳ به درخواست کمیسیون معماری و شهرسازی شورای شهر تهران در دستور کار قرار گرفت و در سال ۱۴۰۴ توسط مسعود فراهانی انجام شد و اکنون مراحل پایانی خود را طی می‌کند.

پژوهش دوم با عنوان «شناسایی و تعیین پهنه‌های فرستنده و گیرنده انتقال حق توسعه در شهر تهران» تعریف شده و در مراحل اولیه عقد قرارداد قرار دارد. این پژوهش قرار است موضوع را از سطح نظری به جغرافیای واقعی تهران ببرد؛ یعنی مشخص کند کدام نقاط شهر می‌توانند «فرستنده» حق توسعه باشند و کدام نقاط ظرفیت «گیرندگی» آن را دارند.

کاوه حاجی‌علی‌اکبری نیز در تدوین دستورالعمل ملی انتقال حق توسعه مشارکت داشته است. پژوهشی که به گفته او از نیمه سال ۱۴۰۳ با کارفرمایی وزارت راه و شهرسازی آغاز شد و نتیجه آن پس از حدود یک سال و نیم در ۳۱ فروردین امسال به تصویب شورای عالی شهرسازی و معماری رسید اما تا زمان برگزاری نشست هنوز ابلاغ نشده بود.

پیش از این نیز در سازمان نوسازی شهر تهران تلاشی برای طراحی چنین چارچوبی انجام شده بود و موضوع حتی به کمیسیون ماده ۵ رسید. کلیات طرح مطرح شد اما به دلیل ابهاماتی که وجود داشت و قرار گرفتن در ماه‌های پایانی دوره مدیریت شهری گذشته به تصویب نرسید.

وقتی شهر اجازه ساخت نمی‌دهد

مبنای انتقال حق توسعه نسبتاً ساده است. شهر از یک سو نیاز به توسعه دارد و از سوی دیگر بناهای تاریخی، باغ‌ها، منابع طبیعی و ارزش‌هایی دارد که باید حفظ شوند. تضاد از جایی آغاز می‌شود که حفاظت از یک منفعت عمومی باعث محدود شدن حق مالک خصوصی برای توسعه ملکش می‌شود.

در سازوکار انتقال حق توسعه این حق از خود ملک جدا می‌شود و می‌تواند ارزش اقتصادی مستقلی پیدا کند. به این ترتیب مالکی که امکان استفاده از ظرفیت توسعه ملک خود را ندارد می‌تواند این ظرفیت را در چارچوب مشخصی به ملک دیگری منتقل کند.

حاجی‌علی‌اکبری تأکید کرد که این ابزار نسخه‌ای برای حل همه مشکلات شهر نیست اما می‌تواند میان حفاظت و توسعه تعادل ایجاد کند.

ابعاد مسئله در ایران کوچک نیست. حدود ۳۴ هزار اثر، بنا و مجموعه ثبت‌شده در کشور وجود دارد. بخش اندکی از آنها در اختیار وزارت میراث فرهنگی یا دیگر دستگاه‌های عمومی است و برای تملک همه این املاک نیز منابع کافی وجود ندارد.

برای حدود دو هزار اثر از این ۳۴ هزار اثر حریم اختصاصی تعیین شده و سایر آثار نیز مشمول ضوابط عمومی حریم هستند. بنابراین محدودیت ساخت فقط متوجه خود اثر تاریخی نیست و می‌تواند به املاک پیرامونی نیز برسد.

بیش از ۲۰۰ بافت تاریخی و فرهنگی با مساحتی بیش از ۳۳ هزار هکتار نیز در شهرهای کشور شناسایی شده و حدود ۴۰ روستا در این چارچوب قرار گرفته‌اند.

تهران هم مسئله خودش را دارد. حاجی‌علی‌اکبری به تجربه تهیه طرح تفصیلی در دهه ۸۰ اشاره کرد که طی آن بناهای ارزشمند ثبت‌نشده شناسایی شدند. این بناها اکنون در لایه آثار ارزشمند طرح تفصیلی قرار دارند اما همچنان سؤال این است که سازوکار پایدار حفاظت از آنها چیست. گاهی خبر صدور مجوز تخریب یک بنای ارزشمند رسانه‌ای می‌شود و فشار افکار عمومی ممکن است جلوی تخریب تعداد محدودی از آنها را بگیرد اما بسیاری دیگر در طول زمان از بین می‌روند.

باغ‌ها و اراضی کشاورزی نمونه دیگری از همین تعارض‌اند. تجربه‌های گذشته برای حفاظت از باغ‌ها نتایج مطلوبی نداشته و پس از کنار گذاشتن برخی سیاست‌ها نیز هنوز جایگزین مؤثری پیدا نشده است.

در بافت‌های ناکارآمد نیز ابزار اصلی مدیریت شهری برای تحریک نوسازی معمولاً افزایش تراکم و تراکم تشویقی بوده است. اما اگر این سیاست در محله‌هایی مانند باغ آذری یا مظاهری جواب ندهد گزینه‌های جایگزین محدود است.

دو دهه تلاش بدون اجرای گسترده

انتقال حق توسعه برای ایران موضوع کاملاً تازه‌ای نیست. اوایل دهه ۱۳۸۰ هنگام تهیه طرح تفصیلی یکی از مناطق اصفهان پیشنهاد شد از این ابزار برای حفاظت از باغ‌ها استفاده شود اما به نتیجه مشخصی نرسید.

اواخر همان دهه پژوهشی در وزارت مسکن و شهرسازی آغاز شد که در میانه مسیر متوقف شد. مرکز مطالعات و برنامه‌ریزی شهر تهران نیز سال ۱۳۹۴ پژوهشی در این زمینه انجام داد که به نتیجه رسید اما وارد مرحله اجرا نشد.

در قوانین بالادستی نیز طی یک دهه گذشته رد این سیاست دیده می‌شود. در الحاقیه سند ملی بازآفرینی مصوب سال ۱۳۹۵ وزارت راه و شهرسازی مکلف شد سازوکارهای انتقال توسعه را دنبال کند.

قانون حمایت از مرمت و احیای بافت‌های تاریخی ـ فرهنگی مصوب سال ۱۳۹۸ نیز دولت را مکلف کرد برای جبران محدودیت‌های ایجادشده در این بافت‌ها تدابیری اتخاذ کند. پژوهش دستورالعمل انتقال حق توسعه نیز در راستای اجرای ماده ۱۱ همین قانون تعریف شد.

در آیین‌نامه سال ۱۴۰۰ مربوط به اجرای طرح‌های توسعه و عمران نیز به حق توسعه و امکان انتقال آن اشاره شد و امکان استفاده از این سازوکار برای شهرداری‌ها مورد توجه قرار گرفت.

۱۴ کشور بررسی شدند

در تدوین دستورالعمل ملی تجربه حداقل ۱۴ کشور بررسی شد و در نهایت هند، ژاپن، ایالات متحده و ایتالیا برای مطالعه عمیق‌تر انتخاب شدند.

حفاظت از میراث تاریخی، منابع طبیعی و کنترل رشد شهری از اهداف مشترک این برنامه‌هاست. بافت‌های تاریخی، اراضی کشاورزی و منابع طبیعی معمولاً فرستنده حق توسعه هستند و نقاطی که زیرساخت و ظرفیت توسعه بیشتری دارند یا تقاضای ساخت‌وساز در آنها بالاتر است در جایگاه گیرنده قرار می‌گیرند.

اما یک مدل واحد در جهان وجود ندارد. در هند و آمریکا بازار نقش بیشتری در قیمت‌گذاری دارد در حالی که در ژاپن و ایتالیا دولت حضور پررنگ‌تری دارد.

نحوه تقسیم منافع هم متفاوت است. در برخی مدل‌ها ارزش ایجادشده میان مالکان فرستنده و گیرنده تقسیم می‌شود اما در برخی کشورها بخش عمومی نیز سهمی دریافت می‌کند. برای نمونه در ایتالیا بخشی از منابع حاصل می‌تواند صرف پروژه‌های نوسازی شهری شود.

حق توسعه در قانون ایران کجاست؟

اجرای این سیاست در ایران با یک ابهام مهم حقوقی روبه‌روست. در قانون مدنی عنوان مستقلی به نام «حق توسعه» به صراحت تعریف نشده است.

حاجی‌علی‌اکبری گفت برخی مواد از جمله ماده ۳۸ قانون مدنی می‌تواند با این مفهوم قرابت داشته باشد اما شرایط ایران با کشورهایی که حق توسعه و امکان انتقال آن را صریحاً وارد قوانین کرده‌اند متفاوت است.

در مقابل بیش از ۵۰ قانون و مقرره در ایران وجود دارد که می‌تواند برای املاک محدودیت توسعه ایجاد کند.

با این حال هر محدودیتی قرار نیست با انتقال حق توسعه جبران شود. برای نمونه در املاکی که در طرح‌های عمومی و عمرانی قرار می‌گیرند قانون تکلیف تملک یا تعیین حقوق مالک را مشخص کرده است. در برخی حریم‌های امنیتی و انتظامی نیز سازوکار جبران وجود دارد.

بنابراین جمع‌بندی پژوهش این بوده که انتقال حق توسعه نباید وارد حوزه‌ای شود که قانون از قبل برای آن شیوه جبران تعیین کرده است.

سه گروه در صف انتقال

بررسی‌ها در نهایت سه گروه اصلی از محدودیت‌ها را برای استفاده از انتقال حق توسعه باقی گذاشته است؛ املاکی که امکان نوسازی ندارند و وضع موجود آنها باید تثبیت شود، املاکی که با محدودیت کاربری مواجه‌اند و املاکی که محدودیت تراکم دارند یا ترکیبی از این محدودیت‌ها را تجربه می‌کنند.

حتی درباره این املاک نیز انتقال اولین گزینه نیست. ابتدا باید مشخص شود آیا امکان جبران محدودیت در خود ملک وجود دارد یا خیر.

برای نمونه ممکن است محدودیت ارتفاع با افزایش سطح اشغال یا امکان استفاده از طبقات منفی جبران شود. در تهران نیز مصوبه کمیسیون ماده ۵ در آبان ۱۴۰۳ برای برخی پهنه‌ها تلاش کرده است با تغییر ضوابط امکان استفاده از حقوق توسعه در همان ملک را فراهم کند.

اگر این راه‌ها جواب ندهد انتقال حق توسعه وارد میدان می‌شود.

تراکم به کجا منتقل شود؟

سمت دیگر معادله املاک گیرنده‌اند. یعنی نقاطی که قرار است ظرفیت توسعه از املاک محدودشده را دریافت کنند.

اراضی الحاقی به محدوده شهرها و روستاها یکی از گزینه‌هاست. به گفته حاجی‌علی‌اکبری طی پنج سال گذشته حدود ۵۰ هزار هکتار از این اراضی در کشور وجود داشته است.

اراضی رهاشده و دارای کاربری‌های ناهمگون نیز می‌توانند گزینه باشند. در تهران از اراضی کارخانه‌ای فدائیان اسلام، حدود ۷۵۰ هکتار اراضی کوره‌ها در منطقه ۱۹ و حدود ۸۵۰ هکتار اراضی صنعتی منطقه ۱۸ به عنوان نمونه یاد شد.

اراضی ذخیره نوسازی، محدوده‌های اطراف ایستگاه‌های حمل‌ونقل عمومی یا TOD، پهنه‌های مستعد بلندمرتبه‌سازی و محدوده‌هایی که امکان افزایش تراکم در آنها وجود دارد نیز می‌توانند در جایگاه گیرنده قرار بگیرند.

شورای عالی شهرسازی و معماری نیز در مصوبه سال ۱۴۰۱ درباره پهنه‌های مستعد بلندمرتبه‌سازی امکان افزایش بارگذاری را با شرایطی به موضوع دریافت حق توسعه مرتبط کرده است.

تراکم اضافه اما مشروط

در مدل پیشنهادی قرار نیست تراکم فعلی ملک گیرنده از مالک گرفته شود. مالک می‌تواند از حقوق تعیین‌شده در طرح استفاده کند اما اگر بخواهد از ظرفیت اضافه برخوردار شود باید در سازوکار انتقال حق توسعه وارد شود.

نام این ظرفیت اضافه «امتیاز توسعه مشروط» گذاشته شده است.

این انتخاب نتیجه مقایسه دو مدل بوده است. در یک مدل تراکم اضافه به عنوان مشوق در اختیار گیرنده قرار می‌گیرد و در مدل دیگر بخشی از تراکم مجاز همه املاک کاهش پیدا می‌کند و بازپس‌گیری آن به دریافت حق توسعه مشروط می‌شود. پژوهشگران مدل نخست را با شرایط حقوقی و اقتصادی ایران سازگارتر دانسته‌اند.

حق ساخت چند می‌ارزد؟

یکی از پیچیده‌ترین نقاط اختلاف همین‌جاست؛ قیمت.در دستورالعمل ملی پس از بررسی گزینه‌های مختلف از قیمت بازار تا ارزش معاملاتی املاک روش قیمت‌گذاری کارشناسی انتخاب شده است.

همزمان مفهومی با عنوان «ضریب تعادل انتقال حق توسعه» تعریف شده است. تمام منفعتی که ملک گیرنده از تراکم اضافه به دست می‌آورد نمی‌تواند به مالک فرستنده پرداخت شود. اگر چنین شود دیگر انگیزه‌ای برای مالک گیرنده باقی نمی‌ماند.

بنابراین باید نسبتی میان منافع دو طرف تعیین شود. این نسبت حتی می‌تواند با توجه به اولویت حفاظت و توسعه در نقاط مختلف شهر تغییر کند.

بازار آزاد یا شهرداری؟

مالک یک خانه تاریخی چگونه باید سازنده‌ای را در نقطه دیگری از تهران پیدا کند که حاضر باشد حق توسعه او را بخرد؟

دستورالعمل ملی در مرحله نخست نقش تسهیلگر را برای شهرداری‌ها و دهیاری‌ها در نظر گرفته است. اگر این سازوکار در آینده توسعه پیدا کند امکان ورود مؤسسات مالی و واسطه‌ها نیز وجود خواهد داشت.

برای همین واحدی تحت عنوان «واحد مجری» پیش‌بینی شده که در شهرداری یا دهیاری مسئول اجرای سازوکار باشد.

اما یک شرط مهم وجود دارد؛ انتقال حق توسعه نباید به معامله موردی میان چند پلاک تبدیل شود. این سیاست باید برنامه‌محور باشد و در طرح توسعه شهر یا یک طرح موضوعی جای بگیرد.

تهران یکی از ۱۶ گزینه پایلوت

پژوهشگران اجرای یکباره این سیاست در سراسر کشور را پیشنهاد نکرده‌اند.

تجربه برخی کشورها نیز همین بوده است. ژاپن پیش از گسترش این سیاست حدود ۱۰ سال آن را در کیوتو آزمایش کرد.

برای ایران نیز ۱۶ شهر به عنوان گزینه‌های پیشنهادی اجرای آزمایشی معرفی شدند که تهران یکی از آنها بود. با این حال تعیین نهایی شهرهای پایلوت به معاونت شهرسازی و معماری وزارت راه و شهرسازی سپرده شده است.

برای روستاها نیز مقرر شده فعلاً دست نگه داشته شود و بنیاد مسکن، وزارت میراث فرهنگی و وزارت راه و شهرسازی بررسی‌های تکمیلی را انجام دهند.

اگر تهران وارد مرحله اجرا شود باید ابتدا مشخص کند انتقال حق توسعه در قالب بازنگری طرح جامع انجام می‌شود یا یک طرح موضوعی مستقل.

بعد از آن پهنه‌های فرستنده و گیرنده باید روی نقشه تعیین شوند. میزان محدودیت توسعه، میزان امتیاز توسعه مشروط و ضریب تعادل نیز باید مشخص شود.

شهرداری تهران باید واحد مجری تعیین کند و مجوزهای مورد نیاز را از شورای شهر بگیرد. احتمالاً مشوق‌هایی نیز برای مالکان املاک گیرنده لازم خواهد بود.

فراهانی: مسئله تهران جای دیگری است

اما مسعود فراهانی در همین نقطه یک پرسش اساسی را مطرح کرد؛ آیا مسئله تهران اساساً همان مسئله‌ای است که TDR برای حل آن در شهرهای دیگر جهان ایجاد شده است؟

فراهانی که پژوهش «الزامات نهادی، مالی و اجرایی انتقال حق توسعه در تهران» را انجام داده با بخشی از چارچوب دستورالعمل ملی هم‌نظر نیست.

به اعتقاد او تفاوت از همان نقطه شروع ایجاد شده است. در بسیاری از کشورها هنگام اعطای حق توسعه اهداف سیاستی مشخص بوده و مناطق فرستنده و گیرنده نیز بر اساس همان اهداف تعیین شده‌اند.

اما در تهران ابتدا از طریق طرح‌های تفصیلی حق توسعه داده شده و بعد محدودیت‌ها و مسائل مختلف شکل گرفته‌اند.

یعنی به زبان ساده ابتدا اجازه ساخت داده‌ایم و بعد به دنبال راهی برای مدیریت حقوق ایجادشده رفته‌ایم.

این تفاوت از نگاه فراهانی آن‌قدر بنیادی است که می‌تواند کل مدل انتقال حق توسعه در تهران را تغییر دهد.

جنگ هم به بحث حق توسعه رسید

یکی از موضوعاتی که در نشست مطرح شد استفاده از انتقال حق توسعه برای پلاک‌های آسیب‌دیده از جنگ بود.

فراهانی معتقد است به محض اینکه هدف سیاست بازسازی پلاک‌های آسیب‌دیده از جنگ شود مسئله قیمت‌گذاری و تعیین فرستنده و گیرنده وارد شرایط کاملاً متفاوتی می‌شود.

از نگاه او این موضوع الزاماً ارتباطی با ادبیات کلاسیک TDR ندارد و اگر قرار باشد چنین ابزاری برای بازسازی استفاده شود باید در قالب یک طرح موضوعی و با بازنگری مشخص در طرح تفصیلی دنبال شود.

او مسئله دیگری را نیز مطرح کرد؛ طرح تفصیلی تهران دائماً در معرض تغییر است و بخشی از این تغییرات با افزایش بارگذاری همراه می‌شود.

در چنین شهری آیا می‌توان بازاری برای انتقال یک «حق توسعه ثابت» ساخت؟

فراهانی: قیمت کارشناسی را کنار بگذاریم

اختلاف دوم بر سر قیمت‌گذاری است. فراهانی می‌گوید شاید قیمت‌گذاری کارشناسی برای یک دستورالعمل ملی قابل دفاع باشد اما تهران از قبل سازوکار دیگری دارد؛ مصوبه عوارض ساختمانی.

در این مصوبه قیمت پایه و ضرایب مختلف وجود دارد و هر سال بازنگری می‌شود. بنابراین از نگاه او به جای ایجاد زیرساخت تازه می‌توان همین سازوکار را پایه ارزش‌گذاری حق توسعه قرار داد.

او پیشنهاد کرده اهداف مدیریت شهری از طریق شش دسته ضریب وارد فرمول شوند؛ ضرایب سیاستی مربوط به املاک فرستنده و گیرنده، حفاظت، منفعت کاربری، عدالت تراکمی و «ضریب تعادل عمومی».

برای نمونه اگر مدیریت شهری بخواهد حفاظت از باغ‌ها را تقویت کند می‌تواند ارزش حق توسعه باغ را با ضریب بالاتری محاسبه کند. اگر بخواهد توسعه را به مناطق کمتر برخوردار هدایت کند ضرایب مناطق گیرنده را تغییر دهد.

در این مدل قیمت‌گذاری دیگر صرفاً محاسبه ارزش یک حق نیست بلکه به ابزار سیاست‌گذاری تبدیل می‌شود.

حتی می‌توان بخشی از منابع ایجادشده را برای مسکن استطاعت‌پذیر یا توسعه زیرساخت‌ها استفاده کرد.

سه راه پیش روی تهران

فراهانی سه سناریو برای تهران تعریف کرده است.

در مدل نخست شهرداری تسهیلگر است و انتقال میان فرستنده و گیرنده را مدیریت می‌کند.

در مدل دوم بازاری برای ارتباط مالکان شکل می‌گیرد اما این بازار آزاد و بدون قاعده نیست.

او در این زمینه به نیویورک اشاره کرد و گفت برخلاف برداشتی که گاهی وجود دارد انتقال حق توسعه در این شهر آزادانه انجام نمی‌شود. زونینگ نیویورک سختگیرانه است و انتقال‌ها در چارچوب‌های مشخص صورت می‌گیرد. قیمت ممکن است بازارمحور باشد اما اصل انتقال محدود و تنظیم‌شده است.

سناریوی سوم اما برای تهران متفاوت‌تر است؛ «بانک تراکم».

بانک تراکم به جای بازار تراکم؟

در این مدل شهرداری تهران تراکم بالقوه املاکی را که محدودیت توسعه دارند خریداری و ارزش‌گذاری می‌کند. بعد نیز خود مدیریت شهری بر اساس اهداف توسعه شهر مشخص می‌کند این ظرفیت در کدام مناطق قابل استفاده باشد.

فراهانی این گزینه را به دلیل وضعیت خاص تهران قابل تأمل‌تر می‌داند.

استدلال او این است که تهران یک مشکل بنیادی دارد؛ در سطح پلاک و پهنه از مسیر کمیسیون ماده ۵ بارها افزایش بارگذاری اتفاق می‌افتد. بنابراین برخلاف برخی شهرهای جهان با یک حق توسعه تثبیت‌شده روبه‌رو نیستیم که فقط لازم باشد آن را جابه‌جا کنیم.

در چنین شرایطی انتقال حق توسعه حتی می‌تواند مسئله را تشدید کند.

پیشنهاد او این است که شهرداری بانک تراکم را در اختیار داشته باشد و همزمان اهداف توسعه‌ای تهران از مسیر بازبینی طرح تفصیلی دنبال شود. منطق فرستنده و گیرنده نیز می‌تواند در همین بازبینی مورد استفاده قرار گیرد بدون اینکه الزاماً نسخه کلاسیک آمریکایی یا اروپایی TDR در تهران اجرا شود.

اختلافی که به قیمت ملک رسید

حاجی‌علی‌اکبری در واکنش به پیشنهاد استفاده از مصوبه عوارض تهران گفت اصل اینکه تا جای ممکن از سازوکارهای موجود استفاده شود قابل دفاع است.

او حتی اشاره کرد که در تهران مطالعات دقیق‌تری برای قیمت‌گذاری نسبت به ضرایب عمومی عوارض انجام شده و شاخص‌هایی مانند LR نیز مورد بررسی قرار گرفته‌اند.

اما یک دستورالعمل ملی فقط برای تهران نوشته نمی‌شود. قرار است در حدود ۱۴۰۰ شهر و تعداد زیادی روستا قابلیت استفاده داشته باشد و همه شهرها داده و ظرفیت تهران را ندارند.

مسئله دوم تفاوت میان «عوارض گرفتن» و «قیمت گذاشتن روی مال مردم» است.

حاجی‌علی‌اکبری با اشاره به تجربه قیمت‌گذاری و خرید املاک گفت حتی مالکان دو ملک در یک کوچه ممکن است معتقد باشند ارزش املاکشان متفاوت است. ملکی که سر کوچه قرار دارد با ملکی که وسط کوچه است از نگاه مالکان الزاماً ارزش یکسانی ندارد.

از این منظر نمی‌توان با چند ضریب عمومی تمام تفاوت‌ها را پوشش داد.

به همین دلیل در دستورالعمل ملی پس از بررسی روش‌های مختلف قیمت‌گذاری کارشناسی انتخاب شده است. با این حال در بخش‌هایی مانند عوارض و هزینه ساخت همچنان باید به مصوبات شوراها و ضوابط موجود رجوع کرد.

تراکم تازه از دل حفاظت؟

در ظاهر انتقال حق توسعه یک معامله برد ـ برد است؛ خانه تاریخی باقی می‌ماند، باغ حفظ می‌شود، مالک از بخشی از ارزش اقتصادی ملک خود محروم نمی‌شود و سازنده نیز در نقطه‌ای که شهر ظرفیت بیشتری دارد امکان ساخت بیشتری پیدا می‌کند.

اما تهران یک متغیر اضافه دارد؛ تراکم.

اگر «حق توسعه» بدون تثبیت ظرفیت واقعی ساخت‌وساز در شهر تعریف شود مرز میان انتقال تراکم موجود و تولید تراکم تازه باریک خواهد شد.

برای همین مسئله تهران فقط پیدا کردن فرمول قیمت‌گذاری یا مشخص کردن چند پهنه فرستنده و گیرنده نیست. قبل از راه افتادن بازار حق توسعه باید معلوم شود شهر در هر نقطه واقعاً چه میزان ظرفیت ساخت دارد و این ظرفیت قرار است ثابت بماند یا همچنان از مسیر تصمیمات موردی افزایش پیدا کند.

انتقال حق توسعه می‌تواند راهی برای نجات یک باغ یا خانه تاریخی باشد اما اگر قواعد بازی از قبل روشن نباشد همان ابزاری که قرار است هزینه حفاظت از شهر را تأمین کند ممکن است در سوی دیگر شهر به بارگذاری بیشتر منتهی شود.