مروری بر کتاب «مالی‌سازیِ مسکن»1

بهزاد ملک‌پور اصل . عضو هیئت‌علمی دانشکده معماری و شهرسازی دانشگاه بهشتی

برخی مفاهیم و اصطلاحاتِ تخصصی به مرور یا به‌یکباره در عرصه‌های پژوهشی و طیف گستردهای از رشته‌ها با استقبال گسترد‌های مواجه می‌شوند و محبوبیت می‌یابند. اما در برخی موارد این محبوبیت به بهای از دست رفتنِ دقت نظری و توجه به سیر تحول مفاهیم رُخ می‌دهد و بدون مفهوم‌‌پردازیِ روشن از چیستیِ معنایشان به حیاتی فراگیر و همه‌جاحاضر² دست می‌یابند. اصطلاح «مالیه³» و «مالی‌سازی⁴» نیز در معرض چنین سرنوشتی قرار دارند و بدون توجه به ریشه‌های نظری و مفهومی برای توضیح بسیاری از پدیده‌ها به کارگرفته می‌شوند: از مالی‌سازیِ زندگی روزمره گرفته تا مالی‌سازیِ غذا، کار، آموزش عالی و جز آن⁵. مانوئل آلبرز در کتاب «مالی‌سازی مسکن» از همان سطور ابتدایی به فراگیریِ مالیسازی و تسری و نفوذ آن به عرصه‌های متنوع پژوهشی واقف بوده و سعی کرده از مالیه و مالیسازی تعریفی نظری ارائه کند و با گردآوری مقاله‌هایی که در سال‌های مختلف دربارۀ مالی‌سازیِ مسکن به نگارش درآورده است، تببینی مفهومی و نظری از هر دو اصطلاح یادشده و کاربست آنها در حوزۀ مسکن ارائه کند. در متن کتاب در توضیح «مالیه» چنین آمده است: «مالیه اصطلاحی است فراخ که دو فعالیت به هم مرتبط را توصیف می‌‌کند: یکی بررسی چگونگیِ مدیریت پول و دیگری فرایند عملیاتیِ حصول وجوهِ مالیِ مورد نیاز⁶. ازآنجاکه سه واحدِ اقتصادیِ افراد، کسب‌‌وکارها و دولت، همگی برای فعالیتْ نیازمندِ تأمین مالی‌‌اند، عرصۀ «مالیه» اغلب به سه زیرگروه تقسیم می‌‌شود: شخصی، شرکتی و عمومی»⁷. مالیۀ شخصی با درآمد، نیازهای زندگی، خواسته‌ها و اهداف شخص در ارتباط است. در این نوع از مالیه، تحلیل موقعیت جاریِ مالیِ افراد با هدف تدوین راهبردهایی برای نیازهای آتی، بخش اساسیِ برنامهریزی مالی است که در چارچوب محدودیت‌های مالیِ فرد انجام می‌شود. به عنوان مثال، افراد باید برای دورۀ بازنشستگی پس‌انداز کنند. این امر مستلزم پسانداز یا سرمایه‌گذاری در طول زندگیِ کاری برای تأمین بودجۀ برنامه‌های حمایتی بلندمدت است. این نوع از تصمیم‌های مدیریت مالی، ذیلِ مالیۀ شخصی قرار می‌گیرند. مالیۀ شرکتی به تدابیر مالی اطلاق می‌شود که بر مبنای آن دپارتمان یا بخشی مجزا برای شکلدهی فعالیت‌های مالی و نظارت بر آن ایجاد می‌شود. اینکه شرکتی بزرگ تصمیم می‌گیرد از طریق انتشار اوراق قرضه یا عرضۀ سهامْ وجوه اضافی جمع‌آوری کند، فعالیتی در حوزۀ مالیۀ شرکتی محسوب می‌شود. مالیۀ عمومی شامل وضع مالیات، مخارج، بودجه و سیاست‌های انتشار اوراق بدهی است که بر نحوۀ ارائه خدمات دولت به مردم تأثیر می‌گذارد و بخشی از سیاست مالی محسوب می‌شود⁸. پس از بحث دربارۀ «مالیه» و اشاره به ابعاد مختلف آن، آلبرز مفهوم «مالی‌سازی» را مورد بحث قرار می‌دهد و آنرا فرایند تسلط فزایندۀ کنشگران، بازارها، رویه‌‌ها، سنجه‌‌ها و روایت‌‌های مالی در مقیاس‌‌های مختلف در نظر می‌گیرد که در نهایت به دگرگونی ساختاریِ اقتصادها، شرکت‌‌ها (از جمله نهادهای مالی)، دولت‌‌ها و خانوارها منجر می‌‌‌شود⁹. نویسندۀ کتاب بر مبنای برداشت‌های توضیح داده شده از «مالیه» و «مالی‌سازی»، مسیرهای تحول بازار مسکن را در طیفی از زمینه‌های ملّی مورد بررسی قرار می‌دهد و با اختیار رهیافتی مبتنی بر اقتصاد سیاسی و در نسبتی انتقادی با رهیافت اقتصادمحورِ غالب، افسانۀ ثروت ناشی از مسکن را به چالش می‌کشد و چارچوبی روشن برای قیاس تطبیقی بازار مسکن ارائه می‌دهد. چارچوبی که روشن می‌سازد مسیرهای بازار مسکن در کشورهای مختلف که در ظاهر بسیار متنوّع به نظر می‌رسند به شکل شگفت‌آوری مشابه هستند و فرایندهایِ مالی‌سازی به نحوی خاص بر هر یک از آنها تسلط پیدا کرده است. به عنوان نمونه اسپانیا در سال 2007، با 5/44 میلیون نفر جمعیت، واحدهای مسکونی بیشتری را به موجودی مسکن خود در قیاس با فرانسه، آلمان، ایتالیا و بریتانیا - کشورهایی با مجموع جمعیت 265 میلیون نفر - اضافه کرده است. «رونقِ» مسکن، واژۀ گویایی برای توصیف وضعیت اسپانیا نیست، آنچه رخ داده نوعی «جنون» ناشی از مالیسازیِ مسکن است که تقاضای فزایندۀ سرمایه‌ای و نه تقاضای واقعی در بازار ایجاد کرده است¹⁰.

داده‌‌های ارائه‌‌شده در کتاب به‌‌وضوح نشان می‌‌دهد که عرضه و تقاضای واحدهای مسکونی، نوسانات قیمت مسکن را به‌‌طور کامل توضیح نمی‌‌دهد. در عصر سرمایه‌‌داریِ مالی‌‌سازی‌‌شده، قیمت مسکن عمدتاً — اما نه منحصراً — از عرضۀ منابع تأمین مالیِ مسکن تأثیر می‌‌پذیرد. حتی زمانی که سطح جمعیت و درآمد نسبتاً ثابت باشد، بسیار محتمل است که افزایش عرضۀ تسهیلات مالی برای خرید خانه، سبب بالا رفتن قیمت مسکن ‌‌شود. نویسندۀ کتاب مخالف «مالی‌سازی» نیست و اتفاقاً مالیسازی مسکن را به مثابه سازوکاری عمومی برای هدایت اعتبارات به اقتصاد واقعی تأیید می‌کند و آن را امکانی برایِ رشد و تولید ثروت می‌داند. «مالی‌سازی» زمانی به مسئله تبدیل می‌شود که فرایندها و ابزارهای مالی در مورد مسکن وضعیتی افراطی به خود می‌گیرند و شدت جریان اعتبارات در بخش مالی و املاک و مستغلات از بخش اقتصاد واقعی پیشی می‌گیرد. در ایالات متحد، اعتبار بخش‌‌های مالی و مستغلات از 81 درصد تولید ناخالص داخلی در سال 1984 به 260 درصد در سال 2008 افزایش یافته است¹¹. در واقع با گذشت زمان، اعتبار از تثبیت‌‌کننده‌‌ای که از اقتصاد واقعی حمایت می‌‌کند به عامل بی‌‌ثبات‌‌کننده‌‌ تبدیل شده که نه تنها در ایالات متحد، بلکه در کشورهایی همچون ایسلند و اسپانیا نیز حباب‌‌های دارایی و مالی را بیش‌‌ از پیش متورم می‌‌کند. اقتصاد به‌‌طور فزاینده‌‌ای سویۀ مالی به خود می‌‌گیرد و مالکیت به سنگ‌‌بنای مالی‌‌سازیِ هم اقتصادهای ملی و هم خانوارها تبدیل می‌‌شود¹².

در نتیجۀ مالیسازیِ فزایندۀ بازار مسکن، مالکیت خانه بیشتر به‌‌ دلیل ارزش مبادله‌‌ای و کمتر به‌‌واسطۀ ارزش مصرفی‌‌، ارزش‌‌گذاری می‌‌شود. نه تنها وام‌‌دهندگان و سرمایه‌‌گذارانْ ارزش مبادله‌‌ای را در اولویت قرار می‌‌دهند، حتی صاحبان‌‌خانه نیز به‌‌طور فزاینده‌‌ای به خانۀ خود از دید سرمایه‌‌گذاری نگاه می‌‌کنند تا مصرف. عدم تعادل فزاینده بین نرخ رشد موجودی سرمایه و تولید ناخالص داخلی منجر به ایجاد حجم عظیمی از نقدینگی شده است که به دنبال سرمایه‌‌گذاری سودآور است و خود این نقدینگی یکی از محرک‌‌های اصلی مالی‌‌سازی است و تا حدی هم توضیح می‌‌دهد که چرا بسیاری از دارایی‌‌ها از جمله املاک مسکونی و غیرمسکونی و همچنین زیرساخت‌‌ها، مواد خام و مواد غذایی به روی مالی‌‌سازی گشوده شده‌‌اند و به تبع آن بدهی‌‌های رهنی در بیشتر کشورهای توسعه‌‌یافته از دهۀ 1980 گسترش یافته است. چشم‌‌انداز مالیِ نوظهور در وضعیتی دائمی از بی‌‌ثباتی قرار دارد و گردش مداوم سرمایۀ خارج از حوزۀ تولید را ممکن می‌‌کند.

مالی‌سازی با توانایی جذب نقدینگیِ مازاد در سطوح مختلف - از محلی تا جهانی - در ارتباط است. مسکن توانایی جذب نقدینگی مازاد حتی در سطح جهانی را دارد، اما تأثیر حجم عظیم نقدینگی بر بازارهای مسکن در محیط‌‌های نهادیِ مختلف به‌‌طور چشمگیری متفاوت بوده و رفتارهای متفاوت مالیسازی قابل ردیابی است. به‌طوری که الزاماً نمی‌توان ادعا کرد که سیستم توسعه‌‌نیافته‌‌ای از تأمین مالی مسکن و حجم زیادی از خانه‌‌های شخصی بدون بدهیِ رهنی در برابر فشارهای جریان سرمایه‌‌های فرامرزی در امان است. همان‌‌طور که مورد اسپانیا نشان می‌‌دهد، کشورها می‌‌توانند به سرعت بازار مالی خود را به روی جریان‌‌های سرمایۀ جهانی باز کنند و نظام مسکن خود را بر این اساس تغییر دهند. در طرف دیگر، گروهی از کشورها با سیستم‌‌های مالی بسیار توسعه‌‌یافته و به هم‌‌پیوسته‌‌ای هستند که سعی کرده‌‌اند نظام مسکن خود را از نیروهای جهانیِ مالی‌‌سازی مصون نگه دارند، اما اکنون شاهد نفوذ سرمایه‌‌های جهانی در بازارهای مسکن اجاره‌‌ای خود هستند. مورد آلمان نمونه‌‌ای از این تحول است. به بیانی دیگر مسکن ابزاری برای سرمایه‌گذاری جهانی شده است، نه تأمینِ خانه و سرپناه. از این منظر، آلبرز استدلال می‌کند که «مسکن اکنون زندگی روزمرۀ مردم را به اقتصاد جهانی پیوند می‌زند¹³».

کتاب دست‌‌کم از سه طریق به بحث مالی‌‌سازی مسکن کمک می‌‌کند. نخست، هنوز مطالعات اندکی وجود دارد که فی‌‌نفسه بر مالی‌‌سازیِ مسکن تمرکز کرده باشد، مضاف بر اینکه خود مالی‌‌سازی هم اغلب در پیش‌‌زمینۀ بحث باقی می‌‌ماند. آلبرز، مسکن را در مرکز بحث مالی‌‌سازی و درعین‌‌حال مالی‌‌سازی را هم در کانون مباحث مسکن و مطالعات شهری جای می‌‌دهد. دوم، نویسنده با تمرکز بر نقش دولت‌‌ها در فرایندهای مالی‌‌سازی به‌‌طور کلی و با ارائۀ شواهدی در خصوص مالی‌‌سازیِ مسکنِ یارانه‌‌ای به‌‌طور خاص، در ادبیات نحیف اما در حال رشدِ مالی‌‌سازیِ بخش‌‌هایِ شبه‌‌عمومی و عمومی مساهمت دارد. سوم، متون مالی‌‌سازی تحت سیطرۀ مطالعات بریتانیا و به‌‌طور خاص ایالات متحد است. اما این کتاب دربارۀ چگونگی مالی‌‌سازیِ مسکن به روش‌‌هایی گاه مشابه و گاه یک‌‌سره متفاوت است. ذکر مصادیقی از ایالات متحد، بریتانیا، هلند، آلمان، ایتالیا و اسپانیا، نه‌‌فقط نشان از ظهور و اشتراکات مالی‌‌سازی مسکن در این کشورها دارد، بلکه بیانگر تأثیر مهم و پایدارِ پیشینه‌‌ و نهادهای ملی -و تا حدودی محلی- است.

کتاب با ۸ فصل و ۱۵۸ صفحه نسبتاً کوتاه است و عمدتاً از مقالاتی تشکیل شده که پیشتر در جاهای دیگر منتشر شده‌اند، و فصل‌های ۲ و ۵ آن به ترتیب با همکاری برت کریستوفرز و رودریگو فرناندز نوشته شده‌اند. با این حال، این موضوع نباید از اهمیت آن به‌عنوان نقطۀ شروعی منسجم برای هر پژوهشگری که در پی درک مالی‌سازی مسکن است، بکاهد. فصل پایانی کتاب بینش‌های تازه‌ای ارائه می‌دهد که در آن آلبرز می‌کوشد مسئله مسکن در سدۀ بیست‌ویکم را چارچوب‌بندی کند و پیشنهادهایی درباره «مالی‌زدایی از مسکن» ارائه دهد، اما این خود احتمالاً نشان‌دهندۀ نیاز به انجام پژوهش‌های بیشتر برای پر کردن شکاف میان رویکرد اقتصاد سیاسی مطرح‌شده در کتاب و کنش‌ها و مقاومت‌ها در سطح خُرد است. در واقع، دیدگاه‌های قدرت و طبقه که در مطالعات مسکن برجسته هستند، در برخی مقاطع بیش‌تر به‌عنوان موضوعی جنبی به مباحث افزوده شده‌اند. برای مثال، متن برخی از مفاهیم کلیدی در حوزه مسکن را که از دیدگاه جامعه‌شناختی شکل گرفته‌اند نادیده می‌گیرد (مانند مفاهیم منزلت، تمایز، مسکن به‌مثابه کالایی موقعیتی)؛ مفاهیمی که به باور من در توضیح هجوم گسترده برای دریافت وام‌های مسکن و شیفتگی عجیب به مالکیت خانه به‌عنوان نشانی از «موفقیت» نقشی حیاتی دارند. با این حال، آلبرز خواستار توجه به این مسائل و پیوند دادن دیدگاه‌های انتزاعی‌تر و کلان‌تر با موقعیتهای عینی است¹⁴.

پی‌نوشت‌ها:

1- مشخصات نشانهشناختی کامل متن ترجمه شده به فارسی به قرار زیر است:

آلبرز، مانوئل، مالی‌‌سازیِ مسکن: رویکردی مبتنی بر اقتصاد سیاسی، ترجمۀ بهزاد ملک‌‌پور اصل، انتشارات دانشگاه شهید بهشتی، 1404، تهران.

2- omnipresence

3- finance

4- financialization

5- برای توضیحات بیشتر در این زمینه نگاه کنید به مرور کتاب «مالی سازی مسکن» در شمارۀ 4، دورۀ 17 مجلۀ International Journal of Housing Policy

6- actual process of acquiring needed funds

7- متن ترجمه، ص1

8- برگرفته از https://www. Investopedia. com/ask/answers/what-is-finance/

9- متن ترجمه، ص2

10- همان، ص 169

11- همان، ص 111

12- Aalbers, M. B. (2008) The Financialization of Home and the Mortgage Market crisis. Competition & Change 12 (2): 148–166.

13- متن ترجمه، ص10

14- نگاه کنید به پانوشت شمارۀ 4