راهنمای خرید و فروش ملک ورثه‌ای
معاملات مربوط به املاک ورثه‌ای در مقایسه با سایر خرید و فروش‌های ملکی شرایط متفاوت‌تری دارند و نیازمند آگاهی کامل از قوانین ارث، مدارک لازم و مراحل قانونی انتقال مالکیت هستند.
به گزارش گروه رسانه ای شرق؛ معاملات مربوط به املاک ورثه‌ای در مقایسه با سایر خرید و فروش‌های ملکی شرایط متفاوت‌تری دارند و نیازمند آگاهی کامل از قوانین ارث، مدارک لازم و مراحل قانونی انتقال مالکیت هستند. از آنجا که چندین وارث در مالکیت ملک سهم دارند، هماهنگی میان آن‌ها، رعایت ضوابط حقوقی و مراجعه به بهترین وکلا برای جلوگیری از بروز اختلافات ضروری است. در این مطلب به بررسی دقیق روند خرید و فروش ملک ورثه‌ای، مدارک مورد نیاز، نکات مهم و مراحل انتقال سند پرداخته‌ایم.
مراحل و چگونگی خرید و فروش ملک ورثه‌ای
برای خرید و فروش ملک ورثه‌ای باید مراحل قانونی خاصی را رعایت کنید و از کمک بهترین وکلا استفاده کنید تا از مشکلات حقوقی احتمالی جلوگیری شود؛ رعایت این مراحل برای اینکه هیچگونه مشکل حقوقی پیش نیاید ضروری است. در اینجا به مهم‌ترین مراحل پرداخته‌ایم:
- احراز مالکیت ملک: باید مشخص شود که ملک به نام متوفی است و گواهی انحصار وراثت صادر شده است. اگر ملک به نام یکی از وراث باشد، دیگر موروثی محسوب نمی‌شود.
- صدور گواهی انحصار وراثت: این گواهی توسط شورای حل اختلاف صادر می‌شود و سهم هر وارث را مشخص می‌کند.
- بررسی وصیت‌نامه متوفی: وجود وصیت‌نامه رسمی ممکن است سهم وراث را تغییر دهد، پس باید محتوای آن بررسی شود.
- وجود وراث صغیر: در صورت وجود وارث زیر ۱۵ سال، فروش ملک با اجازه قیم و دادستان امکان‌پذیر است.
- بررسی وکالت‌نامه: اگر یکی از وراث وکیل داشته باشد، وکالت‌نامه باید رسمی و با اختیارات کامل باشد.
- موافقت همه وراث: بدون رضایت تمام وراث، انجام معامله ممکن نیست و اختلاف ایجاد خواهد شد.
- پرداخت مبلغ معامله به وراث: بهتر است سهم هر وارث جداگانه و به حساب شخصی او واریز شود تا مشکلی پیش نیاید.
مدارک مورد نیاز برای خرید و فروش ملک ورثه‌ای
برای خرید و فروش ملک ورثه‌ای، در ابتدا ارائه مدارک هویتی خریدار و همه وراث الزامی است. فروشنده‌ها باید گواهی انحصار وراثت را که از شورای حل اختلاف دریافت شده ارائه دهند تا مشخص شود چه کسانی وارث هستند و سهم هر یک چقدر است. همچنین سند رسمی ملک یا سندی که مالکیت متوفی را اثبات می‌کند، باید در اختیار باشد تا انتقال قانونی ملک انجام گیرد. در صورتی که یکی از وراث، مهجور یا صغیر باشد، ارائه اجازه‌نامه رسمی از دادستان نیز ضرورت دارد.
علاوه بر این موارد، گواهی مفاصا حساب مالیاتی متوفی باید ارائه شود تا بدهی مالیاتی فرد فوت شده تسویه شده باشد. همچنین، پرداخت مالیات بر ارث و دریافت گواهی مربوط به آن از اداره مالیات شرط لازم برای انتقال ملک به خریدار است. این مدارک در کنار رضایت همه وراث و تنظیم مبایعه‌نامه رسمی، فرآیند قانونی خرید و فروش ملک ورثه‌ای را کامل می‌کند. البته بهتر است که از کمک یک وکیل خبره و حرفه‌ای در زمینه امور ملکی نیز کمک بگیرید.
| مراحل | علل |
|---|---|
| اخذ گواهی انحصار وراثت | گواهی انحصار وراثت از شورای حل اختلاف باید دریافت شود. |
| بررسی وصیت‌نامه | در صورت وجود وصیت‌نامه رسمی، باید آن را بررسی کنید تا سهم وراث تغییر نکند. |
| پرداخت مالیات بر ارث | قبل از انتقال ملک، مالیات بر ارث باید پرداخت و گواهی مالیاتی دریافت شود. |
| رضایت تمامی وراث | همه وراث باید موافقت خود را برای فروش ملک اعلام کنند. در غیر این صورت، معامله امکان‌پذیر نیست. |
| موافقت دادستان در صورت وراث صغیر | اگر وراث صغیر باشند، باید موافقت دادستان گرفته شود. |
خرید و فروش ملک ورثه‌ای؛ نکاتی که باید رعایت کنید
در معاملات مربوط به املاک ورثه‌ای، توجه به چند نکته اساسی باعث می‌شود روند خرید و فروش با کمترین چالش قانونی و حقوقی همراه باشد. اگر خریدار یا فروشنده‌ای قصد انجام چنین معامله‌ای را دارد، بررسی دقیق موارد زیر قبل از امضا و پرداخت ضروری است:
- بررسی مالکیت و تعلق سند ملک به متوفی از طریق استعلام ثبتی، مشاهده سند رسمی و دریافت گواهی مالیات بر ارث الزامی است. این اقدام مانع بروز اختلاف بر سر اصل مالکیت می‌شود.
- رضایت تمامی وراث باید پیش از معامله جلب شود. اگر یکی از آن‌ها مخالف باشد، معامله با مشکل قانونی روبه‌رو می‌شود و احتمال ابطال آن وجود دارد.
- وجود وراث صغیر یا محجور باید در نظر گرفته شود. اگر چنین افرادی در بین وراث باشند، حضور قیم قانونی یا وکیل رسمی آن‌ها در جریان معامله ضروری است.
- اطمینان از نبود وصیت‌نامه رسمی یا عادی یکی دیگر از مراحل مهم است، چون وجود وصیت‌نامه ممکن است سهم برخی وراث را تغییر داده باشد یا حقوق اشخاص دیگری را نسبت به ملک تعریف کرده باشد.
- نحوه پرداخت مبلغ معامله باید در قرارداد ذکر شود و خریدار بر اساس همین برنامه پرداخت را انجام دهد تا بعدها اختلافی در این خصوص ایجاد نشود.
- سهم‌الارث همسر متوفی نیز باید مشخص شود. این موضوع باید پیش از امضای قرارداد روشن شده و در تقسیم‌بندی در نظر گرفته شود.
- اگر ملک موردنظر قابل افراز نباشد، فروش آن تنها از طریق دادگاه امکان‌پذیر است. در چنین شرایطی، مراجعه به مرجع قضایی و دریافت حکم فروش الزامی خواهد بود.
انتقال سند ملک ورثه‌ای به نام خریدار؛ مراحل و قوانین آن
انتقال سند ملک ورثه‌ای زمانی ممکن است که تمامی وراث رضایت خود را اعلام کرده باشند و در صورت وجود افراد محجور، اجازه دادستان نیز دریافت شده باشد. پیش از آن باید مراحل اداری از جمله اخذ گواهی انحصار وراثت، پرداخت مالیات بر ارث، تسویه عوارض شهرداری و در صورت لزوم دریافت گواهی پایان کار انجام شده باشد. پس از تکمیل این مراحل، وراث یا نماینده قانونی آن‌ها با حضور در دفتر اسناد رسمی می‌توانند ملک را به نام خریدار انتقال دهند. اگر حتی یکی از وراث رضایت نداشته باشد یا حضور نداشته باشد، روند انتقال متوقف خواهد شد.
در صورتی که وراث برای تنظیم سند همکاری نکنند، خریدار می‌تواند با استناد به گواهی انحصار وراثت به شورای حل اختلاف مراجعه کرده و خواستار انتقال سند شود. در صورت بی‌نتیجه ماندن این درخواست، دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی در دادگاه صالح، یعنی همان دادگاهی که ملک در حوزه آن واقع شده، ارائه می‌شود. اگر دادگاه رأی را به نفع خریدار صادر کند، وراث موظف هستند ظرف ده روز سند را منتقل کنند. در صورت امتناع آنان، نماینده دادگاه با هماهنگی سردفتر اسناد رسمی به جای وراث، سند ملک را به نام خریدار منتقل می‌کند.
کلام آخر
در فرآیند خرید و فروش ملک ورثه‌ای، رعایت مراحل قانونی مانند اخذ گواهی انحصار وراثت، بررسی وصیت‌نامه و تسویه مالیات بر ارث اهمیت زیادی دارد. علاوه بر این، تمام وراث باید رضایت خود را برای انجام معامله اعلام کنند و در صورت وجود وراث صغیر یا محجور، اجازه دادستان ضروری است. در صورتی که وراث همکاری نکنند، خریدار می‌تواند از طریق شورای حل اختلاف یا دادگاه درخواست انتقال سند رسمی کند. رعایت این نکات قانونی موجب تسهیل و امنیت بیشتر در خرید و فروش ملک ورثه‌ای می‌شود.
