شکستن انحصار زمین، راه نجات بازار مسکن

مریم طیبی‌نظری: طبق مصوبه اخیر دولت، استانداران و فرمانداران شهرهای بالای ۵۰ هزار نفر می‌توانند «صرف‌نظر از آنچه در طرح جامع شهرها برای ارتفاع مجاز ساختمان‌ها نوشته شده است» تراکم ساختمانی را برای ساخت‌وسازهای آینده افزایش دهند. این یعنی مجوز سراسری تراکم‌فروشی در شرایطی که اکنون نیز ساکنان تمام کلان‌شهرهای کشور از مشکلات تراکم بالا رنج می‌برند.

بازتنظیمی پهنه‌بندی تراکم شهرها به خودی خود مسئله‌ای است پیچیده و بحث‌برانگیز، مخصوصا اگر شرایط مسکن و بازار آن از حالت عادی خارج شده باشد. مصوبه اخیر دولت در حوزه شهرسازی نیز به همین دلیل بحث‌برانگیز شد. مهم‌ترین هدف این مصوبه تسهیل بلندمرتبه‌‌سازی جهت افزایش ساخت مسکن است. اما طبق نظر کارشناسان یکی از دلایل وضع کنونی، همین متراکم‌سازی‌ها بوده و شکستن انحصار زمین، راه‌حل اصلی مسئله مسکن خواهد بود.

دولت سیزدهم که میراث‌دار بازار آشفته اقتصادی است، عزم خود را برای سروسامان دادن به این شرایط جزم کرده اما متأسفانه به دلیل یکدست‌نبودن نظرات در بدنه دولت، تصمیمات و سیاست‌های ابلاغی در یک مسیر نبوده و‌ گاهی در تعارض با هم قرار می‌گیرند، درنتیجه تغییر مثبتی هم در حوزه مسکن مشاهده نشده است.

یک دولت، چند رویکرد

از زمان روی کار آمدن دولت سیزدهم، هم تأکیدات سند تحول دولت مردمی و هم ابلاغ مصوبات چهارمین جلسه شورای عالی مسکن، بیانگر عزم دولت بر کاهش تراکم و ساخت مسکن یک‌طبقه‌ای بود. در سند تحول در بخش مسکن، توسعه عمودی جای خود را به توسعه افقی و مسکن یک‌طبقه‌ای داده است. همچنین در مصوبه چهارمین جلسه شورای عالی مسکن تراکم نفر در هکتار، در طرح نهضت ملی مسکن، به ۶۰ نفر کاهش پیدا کرد اما متأسفانه این تصمیمات توسط وزارت راه‌وشهرسازی اجرائی نشد.

اوایل همین ماه بود که معاون شهرسازی وزیر راه با تأکید بر اینکه سیاست عرضه زمین در دستور کار این وزارتخانه است گفت: اجازه الحاق زمین به بافت شهری بدون کار کارشناسی را نمی‌دهیم.

او در ادامه در پاسخ به این سؤال که آیا شما در مقابل رویکرد دولت مبنی بر بازکردن محدوده‌های شهرها و ساخت واحدهای یک‌طبقه ایستاده‌اید، گفت: من کارشناس شهرسازی هستم و قطعا اجازه نخواهم داد، بدون کار کارشناسی یک وجب اراضی خارج بافت با بافت الحاق شود ولی ما در هر جلسه شورای عالی دو یا سه مصوبه اختصاصی برای الحاق داریم و این بدین معنی نیست که مقابل الحاق ایستاده‌ایم.

با اینکه دولت ادعا می‌کند سیاست عرضه زمین را در دستور کار خود قرار داده‌ است؛ اما عملکرد بخش‌های مختف دولت نشانگر تعارض‌های متعدد در این خصوص است. یکی از همین تعارض‌ها، مصوبه اخیر دولت در حوزه راه و شهرسازی است.

هدف از این مجوز سراسری برای افزایش تراکم، سه امر «تأمین زمین برای تولید مسکن»، «کاهش قیمت مسکن با افزایش بارگذاری بیشتر ساختمان در شهرها» و همچنین «پایان‌دادن به طرح درخواست‌های موردی مالکان در کمیسیون ماده ۵»، است که با توجه به متن مصوبه، تهران نیز شامل این مجوز می‌شود.

یادآوری چند نکته

درحالی مجوز بلندترشدن شهرها صادر شده است که بخش مهمی از وخامت شرایط موجود برایند توسعه عمودی است. آنچه این دست اقدامات و مصوبات نشان‌ می‌دهد، اختلاف نظر در میان مسئولین و سیاست‌گذاران در حوزه مسکن است که محقق‌نشدن اهداف برنامه‌های این حوزه را در بردارد. در این خصوص می‌توان به چند نکته اشاره کرد:

۱-افزایش تراکم سازه‌ها به طور حتم باعث‌ افزایش قیمت زمین و به تبع آن افزایش قیمت مسکن می‌شود. اگرچه دولت به دنبال تولید بیشتر مسکن است تا از این مسیر بتواند قیمت مسکن را کنترل کند، اما تولید مسکنی که به وسیله افزایش تراکم باشد سبب کاهش قیمت آن نخواهد شد. هنگامی که اجازه بلندمرتبه‌سازی در نقطه‌ای داده شود، ارزش قیمتی زمین و ملک‌های با تراکم پایین همان منطقه با افزایش روبه‌رو خواهد شد و این افزایش ارزش به صورت دامنه‌دار به تمام سطح شهر کشیده خواهد شد.

۲- تجربه موفق جهانی به خوبی نشان می‌دهد بهترین راه برای افزایش تولید مسکن افزایش منطقی و عادلانه مساحت زمین شهرها، متناسب با رشد جمعیت است. البته که این افزایش باید از مسیر درست محقق شود چراکه اگر حریم شهرها به صورت متناسب و عادلانه باز نشود و به جای آن الحاق موردی زمین صورت گیرد، خود بستری خواهد بود برای ایجاد رانت و ازهم‌گسیختگی بازار مسکن.

۳- دولت مدعی است که یکی از دغدغه‌هایش ایجاد شفافیت است که البته در همین آخرین مصوبه، تلاش کرده به آن جامه عمل بپوشاند. سیاست‌گذاران از طرق مختلف به دنبال ایجاد شفافیت و جلوگیری از توزیع رانت هستند اما باز هم روش مورد استنادشان قابل مناقشه است.

برای مثال، مصوبه مذکور به دنبال آن است که مسیرهای نامتعارف و استثنائی صدور جواز ساخت و تراکم بیش از مقادیر مصوب در طرح‌‌‌های بالادست شهرسازی را مسدود کند تا همه شهروندان ساکن شهرها بتوانند به طور تقریبا یکسان متناسب با موقعیت مکانی زمین و ملک خود از امتیاز تراکم برخوردار شوند، این درحالی است که طبق توضیحات داده‌شده افزایش تراکم قیمت مسکن را بالا برده ‌و عرصه را بیش از پیش بر مردم تنگ خواهد کرد.

شکستن انحصار زمین و توسعه افقی

در نهایت می‌توان گفت، به نظر می‌رسد در حوزه مسکن، راه برون‌رفت از بحران، شکستن انحصار زمین، یعنی توسعه افقی و عرضه زمین است. زیرا از یک‌ سو قیمت تمام‌شده هر مترمربع در مدل بلندمرتبه‌سازی و توسعه عمودی از تک‌‌طبقه‌سازی گران‌تر تمام می‌شود. و از سوی دیگر زمان ساخت در مدل بلندمرتبه‌سازی از تک‌طبقه‌سازی طولانی‌تر است که این امر منجر به افزایش مجدد قیمت تمام‌شده در شرایط تورمی خواهد شد. مشخص است که در وضعیت اقتصادی فعلی، انتخاب چنین روش پرهزینه‌ای مسئله مسکن را حل نخواهد کرد لذا انتظار می‌رود دولت از دو سال باقی‌مانده استفاده کند و با عرضه زمین از طریق مناسب، آشفتگی بازار مسکن را کنترل کند.