پژمان جوزی، رئیس انجمن صنعت ساختمان از مهم‌ترین موانع سرمایه‌گذاری در بازار ملک می‌گوید
سد آهنین دولت مقابل عرضه مسکن
براساس اعلام وزارت راه و شهرسازی، بازار مسکن ایران سالانه به حدود یک میلیون واحد مسکونی جدید نیاز دارد، اما در سال‌های اخیر میزان عرضه سالانه مسکن به بازار حدود ۳۰۰ هزار واحد مسکونی بوده است. در‌واقع میزان عرضه مسکن چیزی حدود یک‌سوم تقاضای بازار بوده است.
شرق: براساس اعلام وزارت راه و شهرسازی، بازار مسکن ایران سالانه به حدود یک میلیون واحد مسکونی جدید نیاز دارد، اما در سال‌های اخیر میزان عرضه سالانه مسکن به بازار حدود ۳۰۰ هزار واحد مسکونی بوده است. در‌واقع میزان عرضه مسکن چیزی حدود یک‌سوم تقاضای بازار بوده است.
انباشت تقاضای پاسخ داده‌نشده مسکن و از سویی کمبود شدید عرضه نسبت به تقاضا سبب شده است بازار مسکن گرفتار چالش تورم بالا و کاهش مداوم قدرت خرید مصرف‌کنندگان شود.
پژمان جوزی، رئیس انجمن صنعت ساختمان، معتقد است شهرداری و نهادهای دولتی در یک فرایند پیچیده اداری، هزینه‌های مختلف و پی‌درپی به ساخت‌وساز تحمیل کرده‌اند و این مسئله نه‌تنها به صورت مستقیم قیمت تمام‌شده مسکن را افزایش داده، بلکه با کاهش انگیزه سرمایه‌گذاران به سرمایه‌گذاری در ساخت‌وساز و کمبود عرضه نسبت به تقاضا، بار دیگر و به صورت غیرمستقیم تورم مضاعف را به بازار مسکن تحمیل کرده است.
توسعه‌گران راه نجات بازار مسکن
پژمان جوزی، رئیس انجمن صنعت ساختمان، با حضور در یک برنامه تلویزیونی درباره مهم‌ترین موانع عرضه مسکن و روی‌گردانی سرمایه‌گذاران از ساخت‌وساز توضیح می‌دهد که بسیاری از مشکلات بازار مسکن از جمله فرایندهای واگذاری زمین با حضور سرمایه‌گذاران بزرگ و توسعه‌گران متخصص به راحتی قابل حل است؛ چرا که توسعه‌گران به دنبال دریافت وام و رانت از دولت نیستند و با اتکا به سرمایه شخصی و قبول ریسک آن و با اتکا به تخصص به دنبال توسعه شهری هستند.
او با بیان اینکه صنعت ساختمان یکی از صنایع پیشران اقتصاد محسوب می‌شود و با بیش از ۱۵۰ شغل در بخش‌های پیشین و پسین در ارتباط است، توضیح داد: «متأسفانه، در حال حاضر چالش‌های متعددی در این صنعت وجود دارد. هرچند برخی چالش‌ها با همکاری انجمن صنعت ساختمان و کمیسیون‌های تخصصی مجلس در حال رفع است، اما موانع کسب‌وکار در این صنعت بسیار است. برای مثال، انحراف سازمان‌های ناظر مانند سازمان نظام مهندسی ساختمان، یک عارضه جدی است و در مبحث صدور مجوزهای ساخت‌وساز مشکلات عدیده‌ای وجود دارد و بوروکراسی فرساینده اداری در این زمینه، موانعی جدی برای فعالان صنعت ایجاد کرده است. همچنین اصلاح برخی قوانین از‌جمله قانون پیش‌فروش از دیگر موارد ضروری است که در کمیسیون حقوقی و قضائی مجلس در حال بررسی و اصلاح است».
رئیس انجمن صنعت ساختمان در ادامه گفت: «در حال حاضر صنعت ساختمان درگیر دو چالش اصلی است؛ یکی مشکل تأمین اجتماعی و دیگری مالیات. سابقه اصلاح قانون تأمین اجتماعی به سال ۱۳۵۲ بازمی‌گردد و در این سال‌ها حدود ۱۲ تا ۱۳ بار دستخوش تغییر شده است که این موضوع نشان‌دهنده ضعف در فرایند قانون‌گذاری در‌خصوص گرفتن عوارض مربوط به تأمین اجتماعی و حق بیمه است. در برخی سال‌ها، قوانین به‌طور مکرر و بدون انسجام تغییر کرده‌اند؛ برای مثال در سال ۱۴۰۱ یک قانون وضع شده و مجددا در سال ۱۴۰۲ قانون دیگری جایگزین آن شده است».
جوزی افزود: «یکی از دلایل این ناپایداری، حضور‌نداشتن ذی‌نفعان در فرایند تدوین و تصویب قوانین است و معمولا این قوانین، بدون آسیب‌شناسی دقیق و حضور نمایندگان صنعت، پشت درهای بسته تصویب می‌شوند. یکی از دلایل اصلی این فشارها، کسری بودجه سازمان تأمین اجتماعی است. در گذشته این فشار بیشتر بر اصناف وارد می‌شد، اما امروزه به‌صورت ناعادلانه‌ای به سمت صنعت ساختمان منتقل شده است». رئیس انجمن صنعت ساختمان توضیح داد: «فلسفه وجودی حق بیمه، بر مبنای برآورد نیروی کار مورد استفاده در ساخت یک بنا و به نسبت زیربناست، اما در عمل این اصل رعایت نمی‌شود. به‌عنوان مثال، بنای صد‌متری ممکن است به همان میزان نیروی کار نیاز داشته باشد، فارغ از کاربری آن (مسکونی یا تجاری)، اما عوارضی که برای کاربری تجاری محاسبه می‌شود، چندین برابر کاربری مسکونی است. این در حالی است که مصرف نیروی کار برابر است و این نشان‌دهنده ضعف در سیستم محاسبه عوارض و بیمه است».
افزایش ناگهانی حق بیمه تامین اجتماعی
او ادامه داد: «در سال‌های مختلف درصدهای متفاوتی برای عوارض در نظر گرفته شده است. برای نمونه، در سال ۱۳۸۶، چهار درصد از دستمزد ماهانه کارگر به ازای هر مترمربع در نظر گرفته است. همین میزان در سال ۱۴۰۱ نیز تکرار شد. اما در برخی سال‌ها، این میزان ناگهان افزایش یافته است؛ در سال ۱۳۹۳، میزان عوارض به ۱۵ درصد و در سال ۱۴۰۲ به ۲۵ درصد رسید. اخیرا نیز به دولت مجوز داده شده تا این میزان را تا ۳۰ درصد افزایش دهد. این افزایش‌ها فشار سنگینی بر صنعت ساختمان وارد کرده است». در حال حاضر، این نرخ‌ها به ۲۷.۵ درصد رسیده و به‌زودی ممکن است به ۳۰ درصد نیز برسد. این در حالی است که صنعت ساختمان، به‌عنوان یکی از معدود صنایعی که تأثیرپذیری مستقیمی از تحریم‌ها ندارد، می‌تواند نقش مؤثری در توسعه کشور ایفا کند، اما ما به‌جای حمایت، عملا در حال وارد‌کردن آسیب به آن هستیم.
رئیس انجمن صنعت ساختمان تأکید کرد: «کارفرمای صنعت ساختمان به‌عنوان بخش خصوصی، در همان ابتدای پروژه، حق بیمه را پرداخت می‌کند، اما زمانی که قصد پرداخت حقوق کارگران شاغل در آن پروژه را دارد، دوباره بحث پرداخت حق بیمه مطرح می‌شود. در‌واقع، این پرداخت‌ها به کارت مهارت متصل می‌شود. کارت مهارت نوعی فریب برای کارفرمایان است».
جوزی توضیح داد: «در‌حالی‌که صدها هزار کارگر در صنعت ساختمان فعال هستند، در سال‌های گذشته تنها برای حدود ۳۰ تا ۴۰ هزار کارت مهارت صادر شده است. ما نمی‌توانیم کارگران را مجبور کنیم برای دریافت کارت مهارت اقدام کنند. حال اگر این افراد کارت مهارت ندارند، سؤال اینجاست که چرا در ابتدای پروژه حق بیمه از کارفرما اخذ می‌شود؟».
او در ادامه گفت: «عرض بنده این است که حدود ۷۰ درصد نیروی کار در صنعت ساختمان را اتباع خارجی تشکیل می‌دهند؛ چه این موضوع قانونی باشد و چه غیرقانونی، واقعیت موجود این است. مطابق برخی برآوردها در کشور حدود هفت تا هشت میلیون نفر تبعه خارجی زندگی می‌کنند که اکثر آنان در صنعت ساختمان فعال هستند. حالا پرسش این است که اگر سازمان تأمین اجتماعی این افراد را بیمه نمی‌کند، چرا هزینه بیمه آنها را از کارفرما می‌گیرد؟ و اگر این مبالغ را دریافت می‌کند، چرا پوشش بیمه‌ای برای این کارگران ارائه نمی‌دهد؟».
رئیس انجمن صنعت ساختمان توضیح می‌دهد: «من فکر می‌کنم برای حل این مسئله، دو راهکار اساسی وجود دارد؛ اول اصلاح ریشه‌ای قانون در مجلس شورای اسلامی است که خوشبختانه این موضوع از سوی کمیسیون عمران در حال بررسی است. موضوع دوم اصلاح نحوه اجرای قانون است. در حال حاضر، نحوه اجرای این قانون نیز دچار اشکال است. چرا باید حق بیمه به صورت نقدی و در ابتدای پروژه پرداخت شود؟ چرا به‌صورت مرحله‌ای و هم‌زمان با پیشرفت پروژه محاسبه و اخذ نمی‌شود؟ اگر حقوق کارگران در طول زمان و مرحله به مرحله پرداخت می‌شود، چرا حق بیمه باید یک‌جا و پیشاپیش پرداخت شود؟».
جوزی همچنین می‌گوید: «در حال حاضر، صدور پروانه ساخت بدون پرداخت حق بیمه امکان‌پذیر نیست. من نامه‌ای از نهاد ریاست‌جمهوری و آقای دکتر عباس رضایی دریافت کرده‌ام که خطاب به انجمن صنعت ساختمان صادر شده و در آن مطالبی از سوی معاونت بیمه‌ای تأمین اجتماعی، جناب آقای دکتر محمدی، مطرح شده است با این مضمون که «عمده عوارض صدور پروانه ساختمانی مشمول کسر حق بیمه نمی‌شود». در پاسخ به این ادعا باید گفت عوارضی همچون ارزش بهینه سال‌هاست دیگر وجود ندارد. عوارض متفرقه نیز همین‌طور. در برخی موارد تنها مبلغ بسیار کمی به آموزش و پرورش اختصاص پیدا می‌کند».
او در ادامه توضیح می‌دهد: «من برای نمونه یک فیش از یکی از پروژه‌ها را مثال می‌زنم. کل مبلغ فیش ۲۳میلیارد‌و ۷۰۰ میلیون تومان است که ۲۲میلیارد‌و ۴۰۰ میلیون تومان آن مشمول حق بیمه شده است؛ یعنی بیش از ۹۰ درصد مبلغ. اگر تنها دو تا سه درصد مشمول حق بیمه نیست، پس چگونه این رقم سنگین محاسبه شده است؟ این موضوع نیازمند بررسی دقیق‌تر و شفاف‌سازی جدی است».
رئیس انجمن صنعت ساختمان تأکید می‌کند: «در همین نامه رسمی، ادعا شده است پرداخت این مبلغ در سه سال و بدون دریافت سود انجام می‌شود، اما بنده به تمامی افرادی که صدایم را می‌شنوند توصیه می‌کنم فردا شخصا به سازمان تأمین اجتماعی مراجعه کرده و ببینند در عمل چند قسط برای پرداخت تعیین می‌شود؟ در بهترین حالت، این مبلغ در قالب دو یا سه قسط پرداخت می‌شود نه طی سه سال. این تفاوت‌ها نشان می‌دهد نه‌تنها ریشه قانون دچار اشکال است، بلکه نحوه اجرا و نظارت نیز ناکارآمد است. ما باید این مسئله را هم در حوزه تقنین و هم در حوزه اجرا به‌صورت جدی پیگیری کنیم».
فرایند غیرمنطقی دریافت مالیات از سازندگان
رئیس انجمن صنعت ساختمان می‌گوید: «این‌گونه فشارها و موانع سبب شده است آمار صدور پروانه‌های ساختمانی مدام در حال کاهش باشد. در‌خصوص مالیات هم همین نگاه وجود دارد. بحث ما پرداخت‌نکردن بیمه یا مالیات نیست؛ اتفاقا باور داریم که پرداخت مالیات و حق بیمه وظیفه‌ای قانونی است؛ تأکید ما بر نحوه اجرا، روش وصول و عدالت در تخصیص این وجوه است. به‌ویژه آنجا که سازمان تأمین اجتماعی پول را دریافت می‌کند، اما کارگری در قبال آن بیمه نمی‌شود». جوزی توضیح می‌دهد: «نکته حائز اهمیت درباره مالیات آن است که مالیات باید بر مبنای عقلانیت و با در نظر گرفتن منافع عمومی وضع شود. مالیاتی که به صنعت ساختمان ضربه وارد می‌کند، نمی‌تواند مالیات صحیحی باشد.
بخشی از مالیات‌های مرتبط با صنعت ساختمان همچون مالیات بر نقل‌وانتقال موضوع ماده ۵۹ قانون مالیات‌های مستقیم که سال‌هاست مرسوم بوده و براساس آن بابت نقل‌وانتقال ملک، درصدی از ارزش منطقه‌ای دریافت می‌شود، منطقی تلقی می‌شود. تا پیش از سال ۱۳۹۵، مالیات بر عملکرد ساخت‌وساز موضوع ماده ۷۷ هم معقول بود و حدود ۱۰ درصد از ارزش منطقه‌ای پس از اخذ پایان کار محاسبه می‌شد، اما از سال ۱۳۹۵ به بعد رویکردی جدید در پیش گرفته شده که مطابق آن باید اظهارنامه مالیاتی ارائه شده و ۲۵ درصد سود به‌عنوان مالیات پرداخت شود. در ظاهر این روش نیز مطلوب است، ولی شرط منطقی و منصفانه آن است که اجازه داده شود پروژه به پایان برسد، سپس براساس حساب‌و‌کتاب نهایی، سود یا زیان واقعی تعیین شود».
او تأکید می‌کند: «در عمل، بسیاری از سازندگان به علت مشکلات تأمین مالی، ناچار به پیش‌فروش واحدها هستند. در این شرایط که پروژه هنوز به سرانجام نرسیده و میزان سود یا زیان مشخص نیست، سازمان امور مالیاتی اصرار به دریافت مالیات بر مبنای فرض سود دارد. این اقدام ناعادلانه است و متأسفانه سازمان امور مالیاتی شنونده نظرات کارشناسان این بخش نیست و نشست‌های درخواستی را بارها لغو کرده است».
رئیس انجمن صنعت ساختمان همچنین می‌گوید: «در‌حالی‌که در تعاریف جهانی، ساخت‌وساز «تولید» تلقی می‌شود، در نظام مالیاتی کشور ساخت‌وساز «خدمات» در نظر گرفته می‌شود، اما مثلا در قانون «جهش تولید مسکن» ساخت‌وساز عنوان «تولید» را یدک می‌کشد ولی در مجموع سازنده یا توسعه‌گر در کشور به‌عنوان تولیدکننده به رسمیت شناخته نمی‌شود و متأسفانه زمان قانون‌گذاری هم نظر متخصصان هر بخش و از‌جمله صنعت ساختمان نادیده گرفته می‌شود».
آخرین اخبار اقتصادی را از طریق این لینک پیگیری کنید.
