زمین؛ گلوگاه پنهان مسکن
چهار دهه سیاستگذاری، چندین طرح و یک مسئله حلنشده
در ایران، سیاست مسکن همیشه یک قهرمان داشته است: «ساختن». هر دولتی که آمده، از ساخت واحد بیشتر گفته؛ یکی از زمین دولتی، یکی از تعاونی، یکی از مسکن مهر، دیگری از نهضت ملی. عددها هم معمولا بزرگ بودهاند. اما یک سؤال ساده کمتر پرسیده شده است: زمین این خانهها کجاست و با چه سازوکاری قرار است وارد چرخه ساخت شود؟
به گزارش گروه رسانهای شرق،
جلیل حاجیحسینی- وکیل پایه یک دادگستری و پژوهشگر حوزه اراضی و مسکن: در ایران، سیاست مسکن همیشه یک قهرمان داشته است: «ساختن». هر دولتی که آمده، از ساخت واحد بیشتر گفته؛ یکی از زمین دولتی، یکی از تعاونی، یکی از مسکن مهر، دیگری از نهضت ملی. عددها هم معمولا بزرگ بودهاند. اما یک سؤال ساده کمتر پرسیده شده است: زمین این خانهها کجاست و با چه سازوکاری قرار است وارد چرخه ساخت شود؟ مسئله شاید همینجا باشد؛ جایی که معمولا در پایان خبرها میآید، نه در ابتدای سیاستگذاری. چهار دهه است درباره مسکن حرف میزنیم، اما هنوز بخش مهمی از سیاستگذاری ما بهجای «زنجیره تولید مسکن»، روی یک حلقه متمرکز میشود: ساخت واحد. قانون اراضی شهری در ابتدای دهه ۶۰ و سپس قانون زمین شهری در سال ۱۳۶۶، اساسا با هدف تنظیم زمین، افزایش عرضه و حتی تعدیل و تثبیت قیمت آن تصویب شدند. قانون زمین شهری صراحتا تأمین مسکن و افزایش عرضه زمین را از اهداف خود قرار داد. درواقع مسئلهای که امروز دوباره درباره آن بحث میکنیم، مسئله تازهای نیست. زمین، از همان روزهای نخست سیاستگذاری مسکن، روی میز بوده است. پس چرا هنوز روی همان میز مانده؟
از «زمین» تا «زمین قابل ساخت»
مشکل این است که سیاستگذار اغلب زمین را با مترمربع میسنجد، بازار اما زمین را با «قابلیت» آن، ارزشگذاری میکند. یک قطعه زمین ممکن است بزرگ باشد، اما کاربری مسکونی نداشته باشد. ممکن است کنار شهر باشد، اما داخل محدوده نباشد. ممکن است سند داشته باشد، اما مسئله ثبتی یا حقوقی آن حل نشده باشد. ممکن است وارد محدوده شود، اما آب، برق، راه و سایر زیرساختها هنوز به آن نرسیده باشد. پس وقتی از تأمین زمین برای مسکن حرف میزنیم، سؤال واقعی این نیست که چند هکتار زمین شناسایی شده است، سؤال این است: چند هکتار زمین، چه زمانی و با چه هزینهای به زمین قابل ساخت تبدیل میشود؟ این تفاوت، همان جایی است که بسیاری از برنامههای مسکن در آن گرفتار شدهاند.
دولتها عوض شدند، نسخه زمین نه
در سال ۱۳۸۷، قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن، دولت را مکلف کرد برای تأمین مسکن از جمله از طریق تأمین زمین مناسب و کاهش یا حذف بهای زمین از قیمت تمامشده مسکن اقدام کند. بعدتر، واگذاری حق بهرهبرداری از زمین با مدل اجاره بلندمدت، از جمله الگوی ۹۹ساله، به یکی از ابزارهای سیاست مسکن تبدیل شد. سپس رسیدیم به قانون جهش تولید مسکن در سال ۱۴۰۰؛ قانونی که هدفگذاری عرضه متوسط سالانه یک میلیون واحد مسکونی را در چهار سال نخست اجرای آن مقرر کرد. طرحها تغییر کردند، نامها تغییر کردند، دولتها آمدند و رفتند؛ اما یک واقعیت سر جای خود باقی ماند: مسکن با دستور تولید نمیشود. مسکن، زمین میخواهد؛ سرمایه میخواهد؛ مجوز میخواهد؛ زیرساخت میخواهد؛ سازنده میخواهد و در نهایت، خریداری میخواهد که بتواند قیمت تمامشده را بپردازد. نادیدهگرفتن هرکدام از این حلقهها، عدد تولید را از واقعیت بازار جدا میکند.
مشکل فقط کمبود زمین نیست، کمبود «زمین درست» است
اینجا باید یک اشتباه رایج را کنار گذاشت. ایران زمین کم ندارد؛ آنچه کم داریم، زمین مناسب توسعه سکونتگاهی در مکان مناسب و با وضعیت حقوقی و شهرسازی روشن است. این موضوع امروز نیز دوباره در سیاستهای تأمین زمین، الحاق اراضی و توسعه شهرکها خود را نشان میدهد. اما اگر زمین جدیدی به محدوده شهری اضافه شود و سالها طول بکشد تا زیرساخت، مجوز، آمادهسازی و سرمایهگذاری آن فراهم شود، نمیتوان آن را عرضه فوری مسکن دانست. زمین روی نقشه، خانه روی زمین نیست. این جمله شاید ساده باشد، اما بسیاری از آمارهای رسمی مسکن را باید با همین معیار دوباره خواند.
سیاستگذار یک بار هم از خودش بپرسد: «بعدش چه؟»
مشکل اصلی سیاست مسکن در ایران فقط کمبود برنامه نیست؛ اتفاقا برنامه زیاد داشتهایم. مشکل، گسست میان برنامههاست. زمین یک دستگاه است، شهرسازی دستگاه دیگر، ثبت اسناد مسیر خودش را دارد، شهرداری قواعد خودش را دارد، بانک با منطق دیگری تسهیلات میدهد و سازنده هم در نهایت با حسابوکتاب اقتصادی خودش تصمیم میگیرد. مالک زمین نیز با یک مسئله حقوقی و اقتصادی مستقل مواجه است. نتیجه، همان چیزی است که مردم هر روز در بازار میبینند: زمین هست، اما پروژه پیش نمیرود؛ پروژه هست، اما منابع مالی نیست؛ واحد ساخته میشود، اما قیمت آن از توان خرید خانوار فاصله دارد. در چنین شرایطی، سیاستگذار گاهی تصور میکند با افزایش وام میتوان مسئله را حل کرد. اما اگر زمین گران باشد، وام بیشتر ممکن است فقط قدرت خرید را به قیمتهای بالاتر منتقل کند. اگر زمین آماده نباشد، افزایش تسهیلات الزاما ساختوساز را سرعت نمیدهد. و اگر خانوار توان بازپرداخت نداشته باشد، حتی خانه ساختهشده هم الزاما به معنای «مسکن قابل دسترس» نیست.
این بار باید از مترمربع عبور کنیم
سیاست مسکن اگر قرار است از دور باطل خارج شود، باید از «تعداد واحد» به «هزینه دسترسی به مسکن» تغییر جهت دهد. باید مشخص شود هر زمین دولتی یا الحاقی دقیقا چه زمانی قابل ساخت میشود، چه هزینهای برای زیرساخت آن لازم است، چه تعداد واحد از آن حاصل خواهد شد و قیمت نهایی هر واحد برای مصرفکننده چقدر خواهد بود. همچنین باید میان زمین خام، زمین شهری، زمین مسکونی و زمین آماده ساخت تفاوت گذاشت. این تفاوت فقط یک بحث فنی نیست؛ مستقیم به حقوق مالکیت، ارزش اقتصادی ملک، قیمت زمین، تغییر کاربری، الحاق اراضی و حتی پروندههای حقوقی متعدد بازار ملک مربوط میشود. بازار زمین پر از اختلافاتی است که ریشه آنها گاهی نه در «قیمت»، بلکه در ابهام درباره وضعیت حقوقی و شهرسازی ملک است. اگر سیاستگذار این لایه را نبیند، بخشی از مسئله مسکن را به آینده و البته به دادگاهها منتقل خواهد کرد.
حرف آخر
مسکن در ایران قربانی کمبود شعار نبوده؛ قربانی گسست سیاستها بوده است. ما بارها خواستهایم با ساختن، مشکل مسکن را حل کنیم؛ در حالی که باید پیش از ساختن، درباره زمین تصمیم درست میگرفتیم. چهار دهه تجربه به اندازه کافی به ما نشان داده که نمیتوان زمین را در حاشیه سیاست مسکن نگه داشت و بعد انتظار داشت قیمت خانه در متن زندگی مردم پایین بیاید. اگر قرار است سیاست تازهای برای مسکن نوشته شود، شاید بهتر باشد این بار کار را از ساختمان شروع نکنیم؛ از زمین شروع کنیم؛ از این سؤال ساده: کدام زمین، با چه وضعیتی، در کجا، با چه زیرساختی و در چه زمانی میتواند واقعا به خانه تبدیل شود؟ اگر پاسخ این پرسش روشن نباشد، هر عدد بزرگی که در برنامههای مسکن نوشته شود، ممکن است فقط یک عدد بزرگ باقی بماند؛ درست مثل زمینهایی که سالهاست روی نقشه وجود دارند، اما هنوز خانه نشدهاند.
برای اطلاع از آخرین اخبار و تحلیلها به کانال شرق در «تلگرام» بپیوندید.
