شفافیت تراکم جنگی تصویب شد؛ قرار نیست بلایی که سر تهران آمد فراگیر شود
دستورالعمل مشوق‌های شهرسازی برای ساختمان‌های آسیب‌دیده از جنگ ۱۲ روزه در شورای عالی شهرسازی بررسی شد؛ از افزایش حداکثر دو طبقه و تغییر کاربری همکف تا انتقال حق توسعه به پلاک دیگر.
به گزارش گروه رسانه‌ای شرق،
نوراحسینی- دستورالعمل مشوق‌های شهرسازی برای ساختمان‌های آسیب‌دیده از جنگ ۱۲ روزه در شورای عالی شهرسازی بررسی شد؛ از افزایش حداکثر دو طبقه و تغییر کاربری همکف تا انتقال حق توسعه به پلاک دیگر.
بخش اصلی اختلاف بر سر دو موضوع بود: تراکم منتقل‌شده چطور باید از پلاک مبدأ تا مقصد قابل ردیابی باشد و منابع حاصل از این مشوق‌ها فقط برای بازسازی ساختمان هزینه شود یا بتوان آن را برای خسارت لوازم خانگی و کسب‌وکارها هم به کار گرفت. وزیر راه و شهرسازی در این جلسه هشدار داد که نباید همه مسائل تهران به تراکم وصل شود.
شورای عالی شهرسازی در بررسی دستورالعمل بازسازی ساختمان‌های آسیب‌دیده از جنگ ۱۲ روزه مجموعه‌ای از مشوق‌های شهرسازی را برای جبران بخشی از خسارت مالکان بررسی کرد. افزایش دو طبقه یکی از این مشوق‌هاست اما در متن پیشنهادی امکان تغییر کاربری بخشی از ساختمان و افزایش سطح اشغال و انتقال حق توسعه به پلاک دیگر نیز پیش‌بینی شده است.
براساس این دستورالعمل اگر مالک نتواند تمام مشوق را در همان پلاک آسیب‌دیده استفاده کند حق توسعه می‌تواند به ملک دیگری منتقل شود و منابع حاصل از آن برای جبران خسارت پلاک مبدأ مصرف شود.
احمدرضا نیکخواه در تشریح جزئیات این دستورالعمل گفت افزایش دو طبقه نخستین مشوق پیش‌بینی‌شده است اما اگر این میزان برای جبران خسارت کافی نباشد کمیسیون ماده ۵ می‌تواند از ابزارهای دیگر استفاده کند.
به گفته او اختصاص تمام یا بخشی از طبقه همکف به کاربری مسکونی یکی از این گزینه‌هاست و در صورت امکان تأمین پارکینگ قابل بررسی خواهد بود. ایجاد برخی کاربری‌های خدماتی و انتفاعی از جمله واحدهای تجاری خرد نیز برای املاکی که در معابر با عرض حداقل ۱۲ متر قرار دارند پیش‌بینی شده است. این کاربری‌ها می‌توانند در همکف یا زیرزمین قرار گیرند.
افزایش سطح اشغال هم در دستورالعمل آمده است اما باید حقوق املاک مجاور و محدودیت‌های پلاک رعایت شود.
سقف دو طبقه برای مبدأ و مقصد
نیکخواه گفت افزایش طبقات ناشی از مشوق چه در پلاک آسیب‌دیده و چه در پلاک مقصد نباید بیش از دو طبقه باشد. به گفته او این مشوق‌ها در عمل بخشی از ضوابط طرح تفصیلی را تغییر می‌دهند و چون این تغییر بدون بازنگری کامل طرح انجام می‌شود باید دامنه آن محدود بماند.
او توضیح داد اگر حق توسعه یک ملک آسیب‌دیده معادل چهار طبقه باشد حداکثر دو طبقه می‌تواند در همان پلاک استفاده شود و باقی حق توسعه به ملک دیگری منتقل شود.
اگر ساختمان آسیب‌دیده پیش از جنگ زیربنایی کمتر از میزان مجاز طرح تفصیلی داشته باشد مبنای محاسبه زیربنای موجود ساختمان خواهد بود.
در شهرهای کمتر از ۲۰۰ هزار نفر نیز میزان برخی مشوق‌ها بیشتر در نظر گرفته شده است. نیکخواه دلیل این تفاوت را ارزش پایین‌تر زمین و محدودتر بودن ظرفیت اقتصادی این شهرها نسبت به شهرهای بزرگ عنوان کرد.
انتقال حق توسعه؛ بخش پرمسئله دستورالعمل
نیکخواه انتقال حق توسعه را «پاشنه آشیل دستورالعمل» دانست و گفت این موضوع هم در بررسی تهران و هم در کمیته فنی شورای عالی محل بحث بوده است.
براساس توضیحات او اگر یک پلاک به دلیل ضوابط شهرسازی یا محدودیت‌های فنی و قانونی امکان استفاده از مشوق را نداشته باشد حق توسعه آن می‌تواند به پلاک دیگری منتقل شود.
اولویت این است که تراکم انتقالی در تعداد کمتری از پلاک‌های مقصد تجمیع شود. نیکخواه گفت اگر بتوان حق توسعه ۲۰ پلاک آسیب‌دیده را در یک پلاک مناسب تجمیع کرد این روش بر توزیع آن در چندین نقطه شهر ترجیح دارد.
پلاک مقصد هم باید شرایط لازم را داشته باشد. عرض معبر و امکان تأمین پارکینگ و تعداد طبقات و سطح اشغال و مجاورت‌ها و سایه‌اندازی و سیما و منظر شهری و حریم‌های ایمنی و امنیتی و نظامی از جمله مواردی است که باید بررسی شود.
انتقال تراکم به ساختمانی که ساخته شده یا در حال ساخت است نیز ممنوع خواهد بود. نیکخواه گفت نمی‌توان حق توسعه را به ساختمانی منتقل کرد که برای مثال چهار طبقه آن ساخته شده و بعد یک طبقه دیگر روی آن اضافه کرد. پلاک مقصد باید پیش از ساخت مشخص شود.
تفکیک پلاک آسیب‌دیده به قطعاتی کوچک‌تر از حد نصاب طرح تفصیلی هم مجاز نخواهد بود.
مبدأ و مقصد باید معلوم باشد
یکی از بحث‌های اصلی جلسه نحوه ثبت انتقال تراکم بود. براساس متن پیشنهادی باید پایگاه داده مکانی برای پلاک‌های مبدأ و مقصد ایجاد شود و ارتباط میان هر ملک آسیب‌دیده و ملکی که حق توسعه آن را دریافت می‌کند ثبت شود.
نیکخواه گفت: «استفاده از تراکم انتقالی بدون وجود رابطه مشخص میان پلاک مبدأ و مقصد ممنوع است. باید دقیقاً معلوم باشد تراکمی که به یک پلاک داده شده برای جبران خسارت کدام پلاک آسیب‌دیده بوده است.»
در ادامه جلسه پیشنهاد شد این رابطه در پروانه ساختمانی پلاک مقصد هم درج شود و مشخص باشد تراکم مازاد به ازای حق توسعه کدام کد یا کدهای نوسازی مربوط به ساختمان‌های آسیب‌دیده صادر شده است.
در توضیح این پیشنهاد گفته شد اکنون در برخی پرونده‌های تهران امکان ردیابی دقیق منشأ تراکم منتقل‌شده وجود ندارد و بعد از انتقال روشن نیست امتیاز استفاده‌شده در پلاک مقصد مربوط به کدام پلاک مبدأ بوده است.
نیکخواه همچنین گفت شهرها باید هر شش ماه گزارشی از اجرای دستورالعمل ارائه کنند تا مشخص باشد چه تعداد پلاک از مشوق‌ها استفاده کرده‌اند و حق توسعه آنها به کدام املاک منتقل شده است.
وزیر راه: همه‌چیز را به تراکم وصل نکنید
وزیر راه و شهرسازی در ادامه جلسه نسبت به گسترش استفاده از تراکم برای حل مسائل مختلف هشدار داد و گفت نباید از جبران خسارت و حمایت‌های معیشتی تا تثبیت قیمت‌ها همه‌چیز به تراکم وصل شود.
او اصل شفاف بودن مبدأ و مقصد را پذیرفت اما گفت لزومی ندارد همه جزئیات در پروانه ساختمانی نوشته شود. به گفته او این اطلاعات می‌تواند در رأی کمیسیون ماده ۵ ثبت شود و مشخص باشد تراکم از کدام پلاک به کدام پلاک منتقل شده است.
وزیر راه همچنین گفت نظارت بر اجرای این فرایند فقط به شهرداری محدود نیست و استانداری‌ها و معاونت عمرانی وزارت کشور هم بر عملکرد شهرداری‌ها نظارت دارند.
وزارت کشور: مصرف منابع فقط به ساختمان محدود نشود
نماینده وزارت کشور پیشنهاد کرد منابع حاصل از این مشوق‌ها فقط برای خسارت ساختمان مصرف نشود.
او گفت ممکن است در یک شهر لوازم خانگی مردم از بین رفته باشد یا یک واحد صنفی و صنعتی خسارت دیده باشد و ستاد بازسازی استان تشخیص دهد بخشی از منابع باید برای این خسارت‌ها هزینه شود.
نماینده وزارت کشور خواستار حذف محدودیتی شد که مصرف این منابع را فقط به جبران خسارت ساختمان اختصاص می‌داد. به گفته او تصمیم درباره نحوه مصرف منابع باید با توجه به شرایط هر استان گرفته شود.
او از ایجاد سامانه‌ای برای ثبت و نظارت بر مشوق‌ها حمایت کرد اما با درج همه جزئیات در پروانه ساختمانی موافق نبود. پیشنهاد او این بود که تخصیص و مصرف مشوق‌ها در سامانه‌ای تحت نظارت دستگاه‌های مسئول ثبت شود.
نماینده وزارت کشور همچنین گفت اتکا به درآمد ناشی از تراکم در همه شهرها عملی نیست. در شهرهایی که ساخت‌وساز کم است و تقاضای پروانه وجود ندارد این ابزار منابع چندانی برای بازسازی ایجاد نمی‌کند.
کاظمیان: این دستورالعمل برای خسارت ساختمان است
غلامرضا کاظمیان دبیر شورای عالی شهرسازی در پاسخ گفت دستورالعملی که شورا بررسی می‌کند مربوط به مشوق‌های شهرسازی برای جبران خسارت ساختمان‌های مسکونی خصوصی است.
او تأکید کرد جبران خسارت لوازم خانگی یا کسب‌وکار و واحدهای تولیدی سازوکار دیگری می‌خواهد و این موارد در محدوده این دستورالعمل قرار ندارند.
کاظمیان گفت اگر ستادهای بازسازی برای خسارت‌های غیرساختمانی منابع یا اختیارات دیگری داشته باشند می‌توانند از همان مسیر اقدام کنند اما موضوع شورای عالی شهرسازی استفاده از ابزارهای شهرسازی برای ساختمان‌های آسیب‌دیده است.
خسارت لوازم خانگی هنوز پرداخت نشده
نماینده ستاد بحران در همین جلسه گفت با گذشت حدود سه ماه از جنگ ۱۲ روزه خسارت لوازم خانگی شهروندان آسیب‌دیده در تهران هنوز پرداخت نشده است.
به گفته او بیمه ایران و شهرداری تهران درباره نحوه پرداخت این خسارت به جمع‌بندی رسیده‌اند اما پرداخت‌ها هنوز انجام نشده است.
او گفت پرداخت خسارت خودروها سریع‌تر پیش رفته اما حدود ۳۰ درصد پرونده‌ها همچنان باقی مانده و محدودیت‌های مالی دولت یکی از دلایل این تأخیر است.
نماینده ستاد بحران پیشنهاد کرد ظرفیت‌های شهرسازی نیز برای تأمین بخشی از خسارت‌ها در نظر گرفته شود و گفت ادامه تأخیر در پرداخت خسارت می‌تواند نارضایتی آسیب‌دیدگان را بیشتر کند.
استانداری تهران: در شهرهای استان هنوز بازسازی شروع نشده
نماینده استانداری تهران گفت خارج از شهر تهران هنوز بازسازی حتی یک واحد آسیب‌دیده از جنگ در شهرهای استان آغاز نشده است.
او گفت تعیین بنیاد مسکن به عنوان متولی بازسازی کافی نیست و باید ابزار مالی و اجرایی لازم نیز در اختیار متولی و مالکان قرار گیرد.
نماینده استانداری تهران همچنین به افزایش مشوق‌ها در شهرهای زیر ۲۰۰ هزار نفر اعتراض کرد و گفت شهرهای آسیب‌دیده استان تهران عمدتاً جمعیتی بیش از ۲۰۰ هزار نفر دارند و با این شرط از بخشی از مشوق‌های بیشتر کنار گذاشته می‌شوند.
او پیشنهاد کرد امکان تغییر کاربری و افزایش تراکم در برخی اراضی این شهرها نیز فراهم شود تا بخشی از هزینه بازسازی از این محل تأمین شود.
اختلاف بر سر باغ‌ها و اراضی مزروعی
در متن پیشنهادی باغ‌ها و اراضی مزروعی از دریافت مشوق‌ها کنار گذاشته شده بودند اما نماینده وزارت کشور خواستار اصلاح این بخش شد.
او پیشنهاد کرد به جای ممنوعیت مطلق باغ‌ها و اراضی مزروعی عبارت «املاک و اراضی مشمول دستورالعمل ماده ۱۴» در متن بیاید چون همه باغ‌ها و اراضی مزروعی مشمول این دستورالعمل نیستند و شرایط شهرها هم یکسان نیست.
املاک نظامی جداگانه بررسی می‌شود
نیکخواه درباره ارزش‌افزایی املاک نظامی نیز گفت این موضوع در محدوده دستورالعمل فعلی نیست و جداگانه بررسی می‌شود.
به گفته او محدودیت‌هایی مانند سقف دو طبقه برای مشوق‌های ساختمان‌های آسیب‌دیده تعیین شده اما پرونده املاک نظامی چارچوب جداگانه‌ای دارد.
درآمد انتقال تراکم کجا هزینه می‌شود؟
نیکخواه گفت نحوه هزینه‌کرد درآمد حاصل از افزایش تراکم و انتقال حق توسعه باید در هر شهر مشخص شود و شورای شهر تعیین کند منابع به چه حسابی واریز شود و چگونه برای جبران خسارت هزینه شود.
دبیر شورای عالی شهرسازی تأکید داشت این منابع باید در محدوده بازسازی ساختمان‌های آسیب‌دیده مصرف شود. نماینده وزارت کشور خواستار اختیار بیشتر ستادهای بازسازی برای هزینه‌کرد منابع بود. در عین حال بر ثبت مبدأ و مقصد انتقال تراکم و امکان ردیابی آن تأکید شد که با رای اکثریت اعضا نظر کمینه فنی تایید شد.
برای اطلاع از آخرین اخبار و تحلیل‌ها به کانال شرق در «تلگرام» بپیوندید.
