اجاره‌بها به سقف رسیده؟ / روایت رئیس اتحادیه املاک از بازار در وضعیت انتظار / چرا مستأجران کمتر جابه‌جا می‌شوند؟

به گزارش گروه رسانه‌ای شرق،

بازار اجاره مسکن این روزها در وضعیتی میان ثبات نسبی و انتظار برای تغییر قرار گرفته است؛ جایی که کاهش جابه‌جایی‌ها و افزایش تمدید قراردادها به مهم‌ترین رفتار غالب مستأجران تبدیل شده است.در حالی که فشارهای تورمی همچنان پابرجاست، فعالان صنفی از شکل‌گیری نوعی خودتنظیمی در نرخ‌های اجاره و فاصله گرفتن بازار از نوسانات هیجانی خبر می‌دهند.

 بازار اجاره مسکن در ماه‌های اخیر بیش از آنکه با جهش‌های ناگهانی قیمت همراه باشد، تحت تأثیر نوعی رفتار محتاطانه از سوی مستأجران و مالکان قرار گرفته است؛ رفتاری که به گفته فعالان صنفی، به کاهش نرخ جابه‌جایی و افزایش تمایل به تمدید قراردادهای موجود منجر شده است.

در شرایطی که فشارهای تورمی همچنان بر سبد هزینه خانوارها سایه انداخته، بازار اجاره نسبت به سایر بازارهای موازی واکنشی کندتر و تا حدی کنترل‌شده‌تر از خود نشان داده است.

در این میان، نقش انتظارات روانی و فضای کلی اقتصاد نیز بیش از گذشته پررنگ شده است. بسیاری از مستأجران ترجیح داده‌اند به جای ورود به فرآیند پرهزینه جابه‌جایی، با موجران به توافق رسیده و در واحدهای فعلی باقی بمانند.

از سوی دیگر، بخشی از مالکان نیز با درک شرایط اقتصادی، از افزایش‌های هیجانی فاصله گرفته و به سمت تثبیت یا تعدیل نسبی نرخ‌های پیشنهادی حرکت کرده‌اند. با این حال، بازار اجاره همچنان از یک الگوی یکپارچه پیروی نمی‌کند و تفاوت‌های قابل توجه میان مناطق مختلف شهری، به‌ویژه در کلان‌شهری مانند تهران، مانع از شکل‌گیری یک روند قیمتی واحد شده است.

در برخی مناطق شهری رشد اجاره‌بها کنترل‌شده‌تر بوده، در حالی که در برخی دیگر همچنان فشار قیمتی بالاتر از میانگین مشاهده می‌شود. این ناهمگونی در کنار نبود داده‌های شفاف و سامانه‌های دقیق رصد معاملات، تحلیل دقیق روند واقعی بازار را با دشواری مواجه کرده است.

هم‌زمان، بازار اجاره وارد فصل سنتی جابه‌جایی‌ها شده و موضوع سقف افزایش اجاره‌بها بار دیگر به یکی از محورهای اصلی بحث تبدیل شده است.

بر اساس سیاست‌های وزارت راه و شهرسازی، سقف افزایش اجاره‌بها در هر استان متناسب با شرایط اقتصادی همان منطقه و در چارچوب مصوبات شورای مسکن تعیین می‌شود؛ موضوعی که در برخی استان‌ها از جمله تهران تا حدود ۲۷ درصد نیز اعلام شده است.

این سیاست در قالب قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها دنبال می‌شود، اما کارشناسان تأکید دارند میزان اثرگذاری آن در عمل به شرایط عرضه و تقاضا و توافق میان طرفین قرارداد وابسته است.

همچنین بر اساس آمار بانک مرکزی، روند رشد نرخ اجاره مسکن در بازه خرداد ۱۴۰۰ تا ۱۴۰۲ با شیب تندی افزایشی بوده است؛ به‌طوری که در خرداد ۱۴۰۰ نرخ رشد اجاره در تهران ۳۳.۹ درصد و در کل کشور ۳۷.۶ درصد ثبت شد، اما این رقم در خرداد ۱۴۰۱ به ۴۶.۵ درصد در تهران و ۵۱.۲ درصد در کشور رسید.

این روند صعودی در خرداد ۱۴۰۲ نیز ادامه پیدا کرد و به اوج خود رسید؛ جایی که رشد اجاره‌بها در تهران ۵۳.۹ درصد و در کل کشور ۵۷.۸ درصد ثبت شد و فشار تورمی بالایی بر بازار اجاره وارد شد.

در خرداد ۱۴۰۳، روند رشد تا حدی تعدیل شد و به ۴۷ درصد در تهران و ۵۱.۶ درصد در کشور کاهش یافت، هرچند همچنان در سطح بالایی قرار داشت.

برای سال ۱۴۰۴ نیز به دلیل شرایط خاص کشور و درگیری در جنگ 12 روزه در خرداد ماه بسیاری از مستاجران قراردادهای خود را تمدید کردند. در اردیبهشت همان سال نرخ رشد اجاره حدود ۳۹ درصد اعلام شده است که می‌تواند بیانگر کاهش شتاب افزایش اجاره‌بها نسبت به سال‌های اوج باشد. لازم به توضیح است که بانک مرکزی از مرداد سال 1403 انتشار گزارش های مسکنی خ.ود را متوقف کرده است . از این بابت مبنا در سال 1404 گزارش مرکز امار است. 

[اجاره‌بها به سقف رسیده؟ / روایت رئیس اتحادیه املاک از بازار در وضعیت انتظار / چرا مستأجران کمتر جابه‌جا می‌شوند؟]

در همین رابطه، کیانوش گودرزی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران در گفت‌وگویی با خبرگزاری خبرآنلاین، با تشریح آخرین وضعیت بازار اجاره مسکن اظهار کرد در مقاطع پایانی سال معمولاً بازار با تغییراتی در رفتار متقاضیان مواجه می‌شود و بخشی از خانوارها تصمیم می‌گیرند جابه‌جایی‌های خود را به سال جدید موکول کنند.

او با اشاره به اثر تحولات اخیر و فضای اقتصادی و اجتماعی کشور گفت در برخی دوره‌ها نوعی همبستگی و همراهی میان مالکان و مستأجران شکل گرفته و طرفین تلاش کرده‌اند با انعطاف بیشتری قراردادهای اجاره را مدیریت کنند.

به گفته او، همین موضوع باعث شده بازار اجاره نسبت به تورم عمومی روند آرام‌تری داشته باشد، هرچند فشار قیمتی همچنان برای خانوارها محسوس است.

گودرزی با تأکید بر اینکه شرایط بازار در مناطق مختلف تهران یکسان نیست، توضیح داد مناطق شمالی، مرکزی و جنوبی پایتخت رفتار قیمتی متفاوتی دارند و نمی‌توان برای کل شهر یک الگوی واحد در نظر گرفت.

او افزود در حال حاضر بخشی از بازار به سمت خودتنظیمی حرکت کرده و در بسیاری از موارد نرخ‌های پیشنهادی حتی پایین‌تر از سقف‌های اعلامی تعیین می‌شود.

وی همچنین با اشاره به کاهش جابه‌جایی‌ها در بازار اجاره گفت بخش قابل توجهی از مستأجران در شرایط فعلی قراردادهای خود را تمدید می‌کنند و کمتر وارد چرخه جابه‌جایی می‌شوند؛ موضوعی که به گفته او بیانگر نوعی ثبات نسبی و کاهش تحرک در بازار است.

رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران با بیان اینکه سامانه دقیقی برای رصد جزئیات بازار در مناطق مختلف وجود ندارد، اظهار کرد امکان ارائه آمار دقیق از تراکم تقاضا در محلات مختلف فراهم نیست، اما در مجموع در سال گذشته سقف‌هایی برای افزایش اجاره تعیین شده بود که در بسیاری موارد کمتر از آن نیز اجرا شد.

او درباره وضعیت مناطق اطراف تهران نیز گفت در برخی شهرک‌ها و حاشیه پایتخت نرخ رشد اجاره نسبت به داخل شهر بیشتر بوده و در مواردی از ۳۰ درصد نیز فراتر رفته است، اما در سال جاری نشانه‌ای از مهاجرت گسترده مستأجران به حاشیه مشاهده نمی‌شود و باید تا پایان فصل جابه‌جایی‌ها برای ارزیابی دقیق‌تر صبر کرد.

گودرزی در ادامه با رد برخی روایت‌ها درباره بازگشت گسترده مستأجران به خانه پدری تأکید کرد چنین پدیده‌ای به شکل فراگیر در بازار دیده نمی‌شود و بیشتر در قالب موارد محدود و شرایط خاص خانوادگی قابل مشاهده است.

وی با اشاره به نزدیک شدن بازار مسکن به سقف قیمتی خود گفت احتمال رشد شدید قیمت‌ها در ماه‌های آینده پایین است و بازار ممکن است به سمت ثبات یا حتی اصلاح حرکت کند، هرچند به دلیل ماهیت این بازار، تغییرات معمولاً با تأخیر نسبت به سایر بخش‌های اقتصادی رخ می‌دهد.

او در بخش دیگری از این گفت‌وگو درباره بازار فروش مسکن نیز توضیح داد افزایش قیمت‌ها و کاهش توان خرید باعث شده حجم معاملات واقعی کاهش یابد و بسیاری از متقاضیان به جای خرید، به تمدید یا تبدیل واحدهای موجود روی آورند.

رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران در پایان با انتقاد از نقش فضای مجازی در شکل‌گیری قیمت‌های غیرواقعی گفت بخشی از فایل‌های منتشرشده در پلتفرم‌های آنلاین واقعی نیست و حتی در مواردی املاکی معرفی می‌شود که اساساً وجود خارجی ندارد.

به گفته او، نبود نظارت کافی بر این فضا موجب تأثیرگذاری قیمت‌های غیرواقعی بر ذهن بازار شده و به مصرف‌کنندگان و فعالان صنف آسیب وارد می‌کند. گودرزی تأکید کرد قیمت‌گذاری باید بر اساس ارزیابی کارشناسی و واقعی انجام شود، در حالی که در شرایط فعلی فضای مجازی نقش پررنگی در شکل‌دهی انتظارات قیمتی دارد.

او در پایان افزود افزایش قیمت مسکن نسبت به سال گذشته وجود داشته، اما شدت آن در مقایسه با برخی بازارهای دیگر کمتر بوده و بازار در وضعیت انتظار و ثبات نسبی قرار دارد.